胡某某
葉某某
唐某某

上訴人（原審被告、反訴原告）胡某某，個(gè)體工商戶。
上訴人（原審被告、反訴原告）葉某某，個(gè)體工商戶。
系胡某某之夫。
上述二
上訴人的共同委托代理人鄒先德，湖北源來律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）唐某某，個(gè)體工商戶。
上訴人胡某某、葉某某因與被上訴人唐某某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2015）鄂仙桃民二初字第00674號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2015年11月23日立案受理后，依法組成合議庭，于同年12月18日公開開庭進(jìn)行了審理。
上訴人胡某某、葉某某及其共同委托代理人鄒先德，被上訴人唐某某到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2012年9月23日，胡某某、葉某某（甲方）與唐某某（乙方）簽訂了一份酒店租賃合同，主要約定:甲方將其位于仙桃市漢江路59-3號(hào)的酒店出租給乙方經(jīng)營(yíng)，租賃期限為四年零三個(gè)月，自2012年10月28日起至2017年1月27日止，年租金為75000元（留存5000元在酒店內(nèi)餐飲消費(fèi)）；乙方損壞和丟失甲方財(cái)產(chǎn)應(yīng)按價(jià)賠償；發(fā)電機(jī)在餐飲歇業(yè)后的21時(shí)30分至次日9時(shí)的費(fèi)用由甲方承擔(dān)，其它時(shí)間各自承擔(dān)50%，憑吧臺(tái)日志結(jié)算；吧臺(tái)共同使用，相互照應(yīng)，甲方每天按2元支付乙方水電費(fèi)，甲方客房?jī)晌还ぷ魅藛T每天進(jìn)餐按每人每餐5元計(jì)算；甲、乙雙方都不得擅自提前終止合同和毀約，如違約由違約方支付一年的租金75000元；乙方交押金10000元，期滿后退還。
合同簽訂后，唐某某于2012年9月26日向胡某某交付租金70000元，押金10000元，留存5000元作為餐飲消費(fèi)預(yù)付款。
唐某某隨后將酒店取名為老味道酒店，辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，添置了經(jīng)營(yíng)設(shè)施。
酒店在經(jīng)營(yíng)期間，葉某某與唐某某的合伙人曹敢銀因共用吧臺(tái)產(chǎn)生矛盾，多次要求唐某某辭退曹敢銀未果。
胡某某于2013年10月21日向唐某某發(fā)出了關(guān)于協(xié)商酒店租賃合同的補(bǔ)充協(xié)議的通知，要求唐某某必須清退曹敢銀及其家人，必須在同月28日中午12時(shí)前重新協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，超過此期限應(yīng)停止經(jīng)營(yíng)。
因唐某某拒絕辭退曹敢銀，口頭多次要求繼續(xù)租賃房屋未得到胡某某、葉某某同意。
同月31日，胡某某、葉某某將老味道酒店廚房門鎖住，阻止唐某某繼續(xù)經(jīng)營(yíng)酒店。
唐某某報(bào)警后，仙桃市公安局干河水陸派出所出警調(diào)解，胡某某、葉某某仍不愿意開門，導(dǎo)致酒店被迫停止?fàn)I業(yè)。
唐某某于同年11月21日向原審法院提起訴訟，請(qǐng)求判令:1.解除雙方簽訂的酒店租賃合同；2.胡某某、葉某某共同返還租賃押金10000元；3.胡某某、葉某某共同支付餐飲費(fèi)5700元；4.胡某某、葉某某共同賠償食材和裝修損失80478元；5.胡某某、葉某某共同賠償因違約造成的唐某某可得利益損失676802元；6.胡某某、葉某某共同支付違約金75000元；7.胡某某、葉某某共同支付吧臺(tái)電費(fèi)730元；8.胡某某、葉某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
胡某某、葉某某提出反訴，請(qǐng)求判令唐某某支付違約金75000元，支付占用房屋期間的費(fèi)用15616元，支付拖欠的燃?xì)赓M(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)等共計(jì)13025.80元，賠償桌椅等財(cái)產(chǎn)損失1800元。
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題是:1.唐某某在房屋租賃合同履行過程中是否存在違約行為；2.唐某某應(yīng)否支付從2013年10月28日起至2014年1月14日止的占用房屋的費(fèi)用15616元；3.雙方當(dāng)事人約定的違約金是否過高，是否應(yīng)予調(diào)整。
圍繞前述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，結(jié)合雙方的訴辯主張，具體分析評(píng)判如下:
關(guān)于唐某某在房屋租賃合同履行過程中是否存在違約行為的問題。
本院認(rèn)為，雙方在合同中雖未約定交納租金的具體時(shí)間，但結(jié)合合同約定的租賃期限，唐某某應(yīng)于2013年10月27日（第一年租賃期限屆滿）前交納第二年的租金。
經(jīng)查，唐某某向原審法院提交的其與胡某某的對(duì)話錄音表明，2013年10月27日前唐某某多次要求向胡某某交納租金，胡某某均表示先處理辭退曹敢銀、修改合同事宜，再談交租金事宜。
同時(shí)，胡某某、葉某某提交的證人證言，不能證明唐某某于2013年10月31日強(qiáng)行鎖上了胡某某、葉某某經(jīng)營(yíng)賓館的大門，并拉閘斷電的事實(shí)，故對(duì)其關(guān)于唐某某違約在先的主張依法不予支持，唐某某在履行租賃合同的過程中不存在違約行為。
關(guān)于唐某某應(yīng)否支付從2013年10月28日起至2014年1月14日止的占用房屋的費(fèi)用15616元的問題。
本院認(rèn)為，胡某某、葉某某以簽訂補(bǔ)充協(xié)議為由，向唐某某發(fā)出通知，要求唐某某清退其合伙人曹敢銀。
雙方就清退事宜未能協(xié)商一致后，胡某某、葉某某強(qiáng)行鎖上唐某某承租的酒店操作間，并經(jīng)公安機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)未達(dá)成調(diào)解協(xié)議。
胡某某雖主張上鎖第二天就將門鎖打開，但并未提交相應(yīng)證據(jù)予以證實(shí)。
胡某某、葉某某的行為影響了唐某某的正常經(jīng)營(yíng)，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本違約。
租賃酒店直至另行轉(zhuǎn)租給案外人期間，唐某某未經(jīng)營(yíng)，該房屋一直處于胡某某、葉某某的實(shí)際控制之下，對(duì)胡某某、葉某某要求唐某某支付占用費(fèi)用的主張，依法不予支持。
關(guān)于雙方當(dāng)事人約定的違約金是否過高，是否應(yīng)予調(diào)整的問題。
本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。
當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’。
”本案中，雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定如違約由違約方支付一年租金（75000元），關(guān)于違約金的約定系雙方真實(shí)意思表示，表明在訂立合同時(shí)雙方明確約定了一方違約時(shí)，守約方可以獲得的損失補(bǔ)償為75000元。
因胡某某、葉某某違約，唐某某經(jīng)營(yíng)租賃酒店一年后，不能依照約定的期限（四年零三個(gè)月）繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致唐某某遭受損失。
結(jié)合前述法律規(guī)定，綜合考量本案雙方當(dāng)事人的履約情況、過錯(cuò)程度等因素，對(duì)胡某某、葉某某關(guān)于違約金過高應(yīng)予調(diào)整的主張，依法不予支持。
綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理得當(dāng)，胡某某、葉某某的上訴理由均不成立。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2056元，由上訴人胡某某、葉某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題是:1.唐某某在房屋租賃合同履行過程中是否存在違約行為；2.唐某某應(yīng)否支付從2013年10月28日起至2014年1月14日止的占用房屋的費(fèi)用15616元；3.雙方當(dāng)事人約定的違約金是否過高，是否應(yīng)予調(diào)整。
圍繞前述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，結(jié)合雙方的訴辯主張，具體分析評(píng)判如下:
關(guān)于唐某某在房屋租賃合同履行過程中是否存在違約行為的問題。
本院認(rèn)為，雙方在合同中雖未約定交納租金的具體時(shí)間，但結(jié)合合同約定的租賃期限，唐某某應(yīng)于2013年10月27日（第一年租賃期限屆滿）前交納第二年的租金。
經(jīng)查，唐某某向原審法院提交的其與胡某某的對(duì)話錄音表明，2013年10月27日前唐某某多次要求向胡某某交納租金，胡某某均表示先處理辭退曹敢銀、修改合同事宜，再談交租金事宜。
同時(shí)，胡某某、葉某某提交的證人證言，不能證明唐某某于2013年10月31日強(qiáng)行鎖上了胡某某、葉某某經(jīng)營(yíng)賓館的大門，并拉閘斷電的事實(shí)，故對(duì)其關(guān)于唐某某違約在先的主張依法不予支持，唐某某在履行租賃合同的過程中不存在違約行為。
關(guān)于唐某某應(yīng)否支付從2013年10月28日起至2014年1月14日止的占用房屋的費(fèi)用15616元的問題。
本院認(rèn)為，胡某某、葉某某以簽訂補(bǔ)充協(xié)議為由，向唐某某發(fā)出通知，要求唐某某清退其合伙人曹敢銀。
雙方就清退事宜未能協(xié)商一致后，胡某某、葉某某強(qiáng)行鎖上唐某某承租的酒店操作間，并經(jīng)公安機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)未達(dá)成調(diào)解協(xié)議。
胡某某雖主張上鎖第二天就將門鎖打開，但并未提交相應(yīng)證據(jù)予以證實(shí)。
胡某某、葉某某的行為影響了唐某某的正常經(jīng)營(yíng)，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本違約。
租賃酒店直至另行轉(zhuǎn)租給案外人期間，唐某某未經(jīng)營(yíng)，該房屋一直處于胡某某、葉某某的實(shí)際控制之下，對(duì)胡某某、葉某某要求唐某某支付占用費(fèi)用的主張，依法不予支持。
關(guān)于雙方當(dāng)事人約定的違約金是否過高，是否應(yīng)予調(diào)整的問題。
本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。
當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’。
”本案中，雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定如違約由違約方支付一年租金（75000元），關(guān)于違約金的約定系雙方真實(shí)意思表示，表明在訂立合同時(shí)雙方明確約定了一方違約時(shí)，守約方可以獲得的損失補(bǔ)償為75000元。
因胡某某、葉某某違約，唐某某經(jīng)營(yíng)租賃酒店一年后，不能依照約定的期限（四年零三個(gè)月）繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致唐某某遭受損失。
結(jié)合前述法律規(guī)定，綜合考量本案雙方當(dāng)事人的履約情況、過錯(cuò)程度等因素，對(duì)胡某某、葉某某關(guān)于違約金過高應(yīng)予調(diào)整的主張，依法不予支持。
綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理得當(dāng)，胡某某、葉某某的上訴理由均不成立。

依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2056元，由上訴人胡某某、葉某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：丁盼
審判員：任婕
審判員：胡煜婷

書記員：曹志燕