上訴人（原審原告）：唐某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，個(gè)體，現(xiàn)住佳木斯市向陽區(qū)。委托訴訟代理人：李振宏，黑龍江中殿律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：黑龍江浩盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地佳木斯市向陽東區(qū)聯(lián)盟路1號。法定代表人：王平，公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：呂立軍，公司職工。委托訴訟代理人：張浩，公司職工。

上訴人唐某上訴請求：1、請求依法撤銷佳木斯市向陽區(qū)人民法院作出的（2018）黑0803民初340號民事判決書，并依法改判支持上訴人的訴訟請求；2、被上訴人承擔(dān)訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：一、一審法院對于本案事實(shí)的認(rèn)定清楚準(zhǔn)確。被上訴人存在多次、連續(xù)的違約。雙方對于退還房款事宜多次簽訂協(xié)議，被上訴人一直違約，沒有還清上訴人的銀行貸款。二、被上訴人的違約行為并不是在上訴人起訴時(shí)才開始，而是自2014年7月31日就已經(jīng)開始。雖然被上訴人不斷的通過《協(xié)議》、《承諾書》等向后拖延時(shí)間，但其違約行為是持續(xù)性的、不間斷的。而且，違約行為至今未停止。一審法院判決被上訴人賠償上訴人違約金的起始時(shí)間自2017年11月4日開始是錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)從被上訴人第一次違約時(shí)開始計(jì)算其承擔(dān)違約責(zé)任的起始時(shí)間。三、計(jì)算違約金應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定或雙方約定。根據(jù)雙方簽定的《協(xié)議》可以確定，被上訴人與上訴人約定，如果被上訴人違約，承擔(dān)違約責(zé)任的方式為向上訴人支付雙倍的剩余按揭貸款。人民法院對于上訴人據(jù)此提出的違約金訴請應(yīng)當(dāng)予以支持。四、被上訴人通過違約，緩解了其資金不足的問題，如果按照普通的民間借貸計(jì)算，被上訴人應(yīng)付的利息也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于雙方協(xié)議中關(guān)于違約金所約定的數(shù)額。浩盈公司辯稱：一、原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決適當(dāng)。原審認(rèn)定上訴人與被上訴人簽訂的《協(xié)議》合法有效，對被上訴人的違約行為原審法院同樣作出了事實(shí)認(rèn)定，在此基礎(chǔ)上，原審法院充分考慮了雙方的履約過程和事實(shí)本質(zhì)，作出了原審判決內(nèi)容，該判決內(nèi)容符合客觀事實(shí)，具有相應(yīng)的法律依據(jù)，判決結(jié)果均維護(hù)了雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，并無不當(dāng)之處。二、原審法院認(rèn)定違約金的起算時(shí)間、計(jì)算方式和數(shù)額符合法律規(guī)定。1、關(guān)于違約金的起算時(shí)間，上訴人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從第一次違約時(shí)開始計(jì)算無事實(shí)和法律依據(jù)。雖然被上訴人與上訴人簽訂過多份協(xié)議，對還款時(shí)間多次約定延長，但均是雙方真實(shí)意思表示，每次簽訂協(xié)議的行為對之前發(fā)生的糾紛應(yīng)視為一種解決，且被上訴人在協(xié)議履行過程中向上訴人支付了相應(yīng)的補(bǔ)償。所以，在最后一份協(xié)議之前的所有事項(xiàng)已經(jīng)解決完畢，不存在任何爭議，上訴人無權(quán)要求被上訴人支付違約金。2、關(guān)于違約金的計(jì)算方式和金額，根據(jù)《合同法》第一百一十四條第二款的規(guī)定，對于當(dāng)事人約定的違約金，人民法院有權(quán)進(jìn)行調(diào)整。本案中，雙方的糾紛僅限于房款的占有，并無其它損失，法院以銀行貸款利息作為占用資金損失對違約金進(jìn)行調(diào)整符合客觀事實(shí)。原審原告唐某向一審法院起訴請求：1、請求判令被告給付未結(jié)清貸款本金1726279.54元及違約金1726279.54元；2、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年9月3日，原被告簽訂《商品房買賣合同》，雙方約定：原告購買被告開發(fā)的位于佳木斯市××區(qū)環(huán)路社區(qū)文化××白金××樓（××）房屋，建筑面積498.58平方米，總價(jià)款3880000元。合同簽訂后，原告交納首付款1940000元，于2013年10月8日與中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司佳木斯順和支行簽訂《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》，貸款金額1940000元用于支付剩余房款。由于被告未能按約定期限交付房屋，原告于2014年8月1日向被告發(fā)出《解除合同通知書》，被告同意解除合同，并于2014年11月20日與原告簽訂解除合同《協(xié)議》，約定“被告在2015年6月30日前將原告已交首付款和先前原告支付銀行的貸款本息返還給原告，對原告尚欠銀行按揭貸款由被告負(fù)責(zé)返還給銀行，并一次性賠償原告43844元。從2014年11月21日起至2015年6月20日止，被告每月補(bǔ)償原告40000元。雙方在2015年6月30日前辦理退房手續(xù)?！币虮桓嫖绰男泻贤x務(wù)，于2015年9月9日給原告出具承諾書，“保證在2015年10月30日前返還首付款1940000元，以及原告已交給銀行按揭款項(xiàng)，如被告再次違反承諾，自愿賠償原告違約金1940000元?！贝撕箅p方于2016年7月27日、2016年12月7日分別簽訂兩份延期還款協(xié)議，后一份協(xié)議主要內(nèi)容為：“由于被告未能按期結(jié)清銀行按揭貸款，原告同意將按揭貸款結(jié)清時(shí)間延長至2017年11月3日前，剩余按揭款項(xiàng)未結(jié)清前，被告同意每月支付原告20000元作為償還銀行按揭貸款本息和對原告的補(bǔ)償金。若被告違約，自愿賠償原告所剩銀行按揭貸款總額的罰款，即向原告雙倍返還所欠銀行按揭貸款總額作為違約金（未按時(shí)支付或拒絕支付，均視為違約）。如被告拖延導(dǎo)致原告無法退回已交的產(chǎn)權(quán)相關(guān)費(fèi)用，被告承擔(dān)此費(fèi)用并全部退還給原告。若被告還清按揭貸款，原告必須配合在15天內(nèi)辦理退房相關(guān)手續(xù)，并將產(chǎn)權(quán)歸還被告，否則，原告應(yīng)承擔(dān)由此給被告所造成的一切損失。”一審法院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)為：1、《商品房買賣合同》、《解除合同通知書》和《協(xié)議》的效力；2、浩盈公司是否構(gòu)成違約；3、應(yīng)否調(diào)整《協(xié)議》約定的賠償金數(shù)額。（一）關(guān)于合同效力問題?！吨腥A人民共和國合同法》第四條規(guī)定：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)?！钡诎藯l規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)?！北景钢校颇撑c浩盈公司在《商品房買賣合同》不能履行的情況下，經(jīng)協(xié)商一致終止合同，重新達(dá)成清理補(bǔ)償《協(xié)議》，約定“被告在2015年6月30日前將原告購房首付款及原告已償還銀行的貸款本息返還給原告，尚欠銀行貸款由被告負(fù)責(zé)償還?！眳f(xié)議簽訂后，因被告的過錯(cuò)未能按約還款，經(jīng)雙方充分協(xié)商，兩次續(xù)簽延期還款協(xié)議，重新約定“若被告違約，自愿賠償原告所剩銀行按揭貸款總額的罰款，即向原告雙倍返還所欠銀行按揭貸款總額作為違約金。”從上述約定來看，內(nèi)容具體明確，不存在違反法律規(guī)定或損害他人合法利益的情形，該《協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，是在自愿、平等基礎(chǔ)上建立的民事合同關(guān)系，是對自己權(quán)利義務(wù)的合法處分，雙方均應(yīng)依約履行。（二）關(guān)于浩盈公司是否構(gòu)成違約問題。原被告簽訂《商品房買賣合同》后，因被告未能按期交付房屋，經(jīng)雙方協(xié)商同意解除了合同，被告給予原告一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。同時(shí)雙方又簽訂協(xié)議，約定被告限期返還原告購房首付款和原告償還銀行的貸款本息，由被告負(fù)責(zé)提前償還銀行剩余貸款。因被告違約，向原告作出“如再次違反承諾，自愿賠償原告違約金1940000元的書面承諾。”此后雙方又兩次簽訂延期還款協(xié)議，后一份協(xié)議約定“若被告未按時(shí)支付或拒絕支付均視為違約，被告按所欠銀行按揭貸款總額，雙倍賠償原告違約金。但被告在約定期限內(nèi)仍未還清銀行貸款。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！睆纳鲜霰桓婢芙^還款的行為可以認(rèn)定被告已構(gòu)成違約。被告辯稱，因原告有個(gè)人消費(fèi)貸款未還清，不能解除房屋抵押合同，無法辦理提前還貸，被告不存在違約。本院認(rèn)為，2016年12月7日《協(xié)議》第五條約定：“若被告還清按揭貸款，原告必須配合15天內(nèi)辦理退房相關(guān)一切手續(xù)，并將產(chǎn)權(quán)歸還被告。否則，原告應(yīng)承擔(dān)由此給被告所造成的一切損失?！币涝摷s定，按照履行先后順序，先由被告還清銀行貸款，再由原告在15日內(nèi)協(xié)助被告辦理退還購房手續(xù)等，如不履行義務(wù)，承擔(dān)違約責(zé)任。因此，原告?zhèn)€人消費(fèi)貸款是否還清并不影響被告履行還清貸款的義務(wù)，雙方?jīng)]有關(guān)聯(lián)性；關(guān)于是否原告還清個(gè)人消費(fèi)貸款后，銀行才能解除抵押合同否則無法提前還貸問題。根據(jù)合同相對性原則，原告與銀行之間的約定，與被告無關(guān)，被告只需按照與原告之間的約定，將所欠銀行貸款存入原告開立的還貸賬戶即可，故被告的抗辯理由既無法律依據(jù)，又無銀行文件規(guī)定，不予采信。綜上，被告怠于還款的行為致使還款期限多次延長，其行為已構(gòu)成惡意違約。（三）關(guān)于應(yīng)否調(diào)整違約金數(shù)額問題。設(shè)立違約金的目的是維護(hù)合同交易，提高合同的履約率，預(yù)防違約。關(guān)于違約金的性質(zhì)，《中華人民共和國合同法》第一百一十四條等規(guī)定已經(jīng)確定違約金具有“補(bǔ)償和懲罰”雙重性質(zhì)，違約金不但有損失補(bǔ)償?shù)墓δ?，還具有懲罰性，系以賠償非違約方的損失為主要功能，而非旨在嚴(yán)厲懲罰違約方。鑒于違約金主要體現(xiàn)為一種民事責(zé)任形式，因此對數(shù)額過高的違約金條款，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的請求適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，以維護(hù)民法的公平和誠實(shí)信用原則。本案中，原被告在2016年12月7日簽訂的《協(xié)議》中明確約定了違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法，該約定體現(xiàn)了雙方意思自治，因被告未按約結(jié)清銀行貸款，應(yīng)按約定承擔(dān)違約責(zé)任。本案被告作為企業(yè)法人，具有相當(dāng)?shù)呐袛嗪涂癸L(fēng)險(xiǎn)能力，其事先自愿約定的違約金應(yīng)是雙方真實(shí)意思表示，該約定顯然含有確保按時(shí)還款及違約方自愿接受違約懲罰的意思表示。因被告存在惡意拖延及拒絕履約的行為，可適用懲罰性違約條款支持原告合理部分的違約損失。被告辯稱，違約金主要用作彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失，原告沒有實(shí)際損失，即使約定了違約金，應(yīng)根據(jù)客觀情況調(diào)整。違約金應(yīng)以原告實(shí)際損失為基礎(chǔ)，本案中，被告占用銀行貸款資金期間，每月向原告賬戶支付銀行貸款本息15000元用于償還貸款本息，并賠償原告違約金5000元，因此原告并無直接損失。至于被告逾期償還貸款給原告造成的實(shí)際損失是多少，雙方當(dāng)事人均未能提供證據(jù)予以證明，按照“誰主張，誰舉證”的原則，原告應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明違約金約定的合理性、可得利益損失以及被告占用銀行資金所獲取的預(yù)期利益等。雖然原告未能舉證證明其存在經(jīng)濟(jì)損失，但按照《協(xié)議》約定，被告仍需承擔(dān)違約責(zé)任。由于原告主張的違約金明顯過高，如果任由當(dāng)事人約定過高的違約金且以意思自治為由予以支持，無異于鼓勵當(dāng)事人通過不正當(dāng)?shù)姆绞将@取暴利，因此，被告提出調(diào)整違約金，法院依法有權(quán)參照一定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)予以適當(dāng)調(diào)整。結(jié)合本案合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度、預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，綜合考量違約金的合理性，違約金計(jì)算方法可按原告起訴之日尚欠銀行貸款本金1726279.54元，從被告違約之日起至貸款全部還清為止，參照中國人民銀行同期同類貸款利率標(biāo)準(zhǔn)酌情調(diào)整。綜上所述，違約造成的損失是衡量違約金是否過高的最基礎(chǔ)、最重要的標(biāo)準(zhǔn)。《商品房買賣合同》解除后，原被告在自愿基礎(chǔ)上簽訂《協(xié)議》，達(dá)成損失賠償條款系雙方建立的民事合同關(guān)系，其合理部分應(yīng)予以支持。按照《協(xié)議》約定，被告還清貸款后，原告應(yīng)協(xié)助辦理退房手續(xù)和解除抵押手續(xù)，為減少訟累，及時(shí)解決當(dāng)事人的紛爭，應(yīng)一并處理較妥。依照《中華人民共和國合同法》第二條、第五條、第六條、第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條第二款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決：1、被告黑龍江浩盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起10內(nèi)，全部還清原告唐某在銀行《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》的貸款本息，并賠償唐某違約金（以本金1726279.54元，從2017年11月4日起至貸款本息全部還清時(shí)止，按照中國人民銀行同期同類貸款利率4.9%計(jì)算）；2、原告唐某在被告黑龍江浩盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司還清銀行貸款后15日內(nèi)，協(xié)助被告辦理退房手續(xù)和房屋抵押手續(xù)。案件受理費(fèi)20337元，減半收取計(jì)10169元，由黑龍江浩盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。對一審法院查明的事實(shí)本院予以確認(rèn)。
上訴人唐某因與被上訴人黑龍江浩盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱浩盈公司）商品房買賣合同糾紛一案，不服佳木斯市向陽區(qū)人民法院（2018）黑0803民初340號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月5日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人多次簽訂還款協(xié)議，后一份協(xié)議是對之前協(xié)議的變更，雙方約定內(nèi)容應(yīng)以最后簽訂的協(xié)議為準(zhǔn)。雙方于2016年12月7日簽訂的最后一次《協(xié)議》約定，若被上訴人未于2017年11月3日前償還上訴人所欠銀行按揭貸款總額，則向被上訴人雙倍返還所欠銀行按揭貸款總額，作為違約金。截至上訴人一審起訴時(shí)，尚欠銀行貸款1726279.54元，按雙方約定被上訴人除償還全部銀行按揭貸款外，還應(yīng)向上訴人支付1726279.54元作為違約金。雙方約定的違約金數(shù)額明顯過高，且被上訴人申請法院予以調(diào)整，法院依法有權(quán)調(diào)整。但原審法院將計(jì)算違約金的利率調(diào)整為中國人民銀行同期同類貸款年利率4.9%過低，被上訴人占用銀行貸款的行為屬于利用了上訴人唐某的信用，變相獲得銀行貸款資金。由于被上訴人一直未償還上訴人貸款，導(dǎo)致上訴人名下存在巨額貸款，給上訴人生活帶來諸多不便，損失的是上訴人的信用價(jià)值。本院認(rèn)為計(jì)算違約金的利率標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照民間借貸相關(guān)司法解釋規(guī)定的年利率24%并扣除被上訴人應(yīng)償還銀行貸款年利率4.9%，實(shí)際為19.1%的年利率為宜。綜上所述，唐某的上訴請求部分成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、維持佳木斯市向陽區(qū)人民法院（2018）黑0803民初340號民事判決第二項(xiàng)；二、變更佳木斯市向陽區(qū)人民法院（2018）黑0803民初340號民事判決第一項(xiàng)為被上訴人黑龍江浩盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)，向原告唐某償還在其名下《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》的貸款本息，并賠償唐某違約金（以本金1726279.54元，從2017年11月4日起至貸款本息全部還清時(shí)止，按照年利率19.1%計(jì)算）。一審案件受理費(fèi)20337元，減半收取10169元，由黑龍江浩盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)5898元，唐某負(fù)擔(dān)4271元。二審案件受理費(fèi)20337元，由黑龍江浩盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)11795元，唐某負(fù)擔(dān)8542元。本判決為終審判決。

審判長　　姜廣武
審判員　　程　磊
審判員　　何　璇

書記員：韓文曲