上訴人（原審原告）：唐某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，個體，現(xiàn)住佳木斯市向陽區(qū)。委托訴訟代理人：李振宏，黑龍江中殿律師事務所律師。被上訴人（原審被告）：黑龍江浩盈房地產開發(fā)有限公司，住所地佳木斯市向陽東區(qū)聯(lián)盟路1號。法定代表人：王平，公司經理。委托訴訟代理人：呂立軍，公司職工。委托訴訟代理人：張浩，公司職工。

上訴人唐某上訴請求：1、請求依法撤銷佳木斯市向陽區(qū)人民法院作出的（2018）黑0803民初340號民事判決書，并依法改判支持上訴人的訴訟請求；2、被上訴人承擔訴訟費用。事實和理由：一、一審法院對于本案事實的認定清楚準確。被上訴人存在多次、連續(xù)的違約。雙方對于退還房款事宜多次簽訂協(xié)議，被上訴人一直違約，沒有還清上訴人的銀行貸款。二、被上訴人的違約行為并不是在上訴人起訴時才開始，而是自2014年7月31日就已經開始。雖然被上訴人不斷的通過《協(xié)議》、《承諾書》等向后拖延時間，但其違約行為是持續(xù)性的、不間斷的。而且，違約行為至今未停止。一審法院判決被上訴人賠償上訴人違約金的起始時間自2017年11月4日開始是錯誤的，應當從被上訴人第一次違約時開始計算其承擔違約責任的起始時間。三、計算違約金應當根據(jù)法律規(guī)定或雙方約定。根據(jù)雙方簽定的《協(xié)議》可以確定，被上訴人與上訴人約定，如果被上訴人違約，承擔違約責任的方式為向上訴人支付雙倍的剩余按揭貸款。人民法院對于上訴人據(jù)此提出的違約金訴請應當予以支持。四、被上訴人通過違約，緩解了其資金不足的問題，如果按照普通的民間借貸計算，被上訴人應付的利息也要遠遠高于雙方協(xié)議中關于違約金所約定的數(shù)額。浩盈公司辯稱：一、原審認定事實清楚，適用法律正確，判決適當。原審認定上訴人與被上訴人簽訂的《協(xié)議》合法有效，對被上訴人的違約行為原審法院同樣作出了事實認定，在此基礎上，原審法院充分考慮了雙方的履約過程和事實本質，作出了原審判決內容，該判決內容符合客觀事實，具有相應的法律依據(jù)，判決結果均維護了雙方當事人的合法權益，并無不當之處。二、原審法院認定違約金的起算時間、計算方式和數(shù)額符合法律規(guī)定。1、關于違約金的起算時間，上訴人認為應當從第一次違約時開始計算無事實和法律依據(jù)。雖然被上訴人與上訴人簽訂過多份協(xié)議，對還款時間多次約定延長，但均是雙方真實意思表示，每次簽訂協(xié)議的行為對之前發(fā)生的糾紛應視為一種解決，且被上訴人在協(xié)議履行過程中向上訴人支付了相應的補償。所以，在最后一份協(xié)議之前的所有事項已經解決完畢，不存在任何爭議，上訴人無權要求被上訴人支付違約金。2、關于違約金的計算方式和金額，根據(jù)《合同法》第一百一十四條第二款的規(guī)定，對于當事人約定的違約金，人民法院有權進行調整。本案中，雙方的糾紛僅限于房款的占有，并無其它損失，法院以銀行貸款利息作為占用資金損失對違約金進行調整符合客觀事實。原審原告唐某向一審法院起訴請求：1、請求判令被告給付未結清貸款本金1726279.54元及違約金1726279.54元；2、訴訟費用由被告承擔。一審法院認定事實：2013年9月3日，原被告簽訂《商品房買賣合同》，雙方約定：原告購買被告開發(fā)的位于佳木斯市××區(qū)環(huán)路社區(qū)文化××白金××樓（××）房屋，建筑面積498.58平方米，總價款3880000元。合同簽訂后，原告交納首付款1940000元，于2013年10月8日與中國農業(yè)銀行股份有限公司佳木斯順和支行簽訂《個人購房擔保借款合同》，貸款金額1940000元用于支付剩余房款。由于被告未能按約定期限交付房屋，原告于2014年8月1日向被告發(fā)出《解除合同通知書》，被告同意解除合同，并于2014年11月20日與原告簽訂解除合同《協(xié)議》，約定“被告在2015年6月30日前將原告已交首付款和先前原告支付銀行的貸款本息返還給原告，對原告尚欠銀行按揭貸款由被告負責返還給銀行，并一次性賠償原告43844元。從2014年11月21日起至2015年6月20日止，被告每月補償原告40000元。雙方在2015年6月30日前辦理退房手續(xù)?！币虮桓嫖绰男泻贤x務，于2015年9月9日給原告出具承諾書，“保證在2015年10月30日前返還首付款1940000元，以及原告已交給銀行按揭款項，如被告再次違反承諾，自愿賠償原告違約金1940000元?！贝撕箅p方于2016年7月27日、2016年12月7日分別簽訂兩份延期還款協(xié)議，后一份協(xié)議主要內容為：“由于被告未能按期結清銀行按揭貸款，原告同意將按揭貸款結清時間延長至2017年11月3日前，剩余按揭款項未結清前，被告同意每月支付原告20000元作為償還銀行按揭貸款本息和對原告的補償金。若被告違約，自愿賠償原告所剩銀行按揭貸款總額的罰款，即向原告雙倍返還所欠銀行按揭貸款總額作為違約金（未按時支付或拒絕支付，均視為違約）。如被告拖延導致原告無法退回已交的產權相關費用，被告承擔此費用并全部退還給原告。若被告還清按揭貸款，原告必須配合在15天內辦理退房相關手續(xù)，并將產權歸還被告，否則，原告應承擔由此給被告所造成的一切損失?！币粚彿ㄔ赫J為，本案爭議焦點為：1、《商品房買賣合同》、《解除合同通知書》和《協(xié)議》的效力；2、浩盈公司是否構成違約；3、應否調整《協(xié)議》約定的賠償金數(shù)額。（一）關于合同效力問題?！吨腥A人民共和國合同法》第四條規(guī)定：“當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預?！钡诎藯l規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護?！北景钢校颇撑c浩盈公司在《商品房買賣合同》不能履行的情況下，經協(xié)商一致終止合同，重新達成清理補償《協(xié)議》，約定“被告在2015年6月30日前將原告購房首付款及原告已償還銀行的貸款本息返還給原告，尚欠銀行貸款由被告負責償還?！眳f(xié)議簽訂后，因被告的過錯未能按約還款，經雙方充分協(xié)商，兩次續(xù)簽延期還款協(xié)議，重新約定“若被告違約，自愿賠償原告所剩銀行按揭貸款總額的罰款，即向原告雙倍返還所欠銀行按揭貸款總額作為違約金?！睆纳鲜黾s定來看，內容具體明確，不存在違反法律規(guī)定或損害他人合法利益的情形，該《協(xié)議》是雙方真實意思表示，是在自愿、平等基礎上建立的民事合同關系，是對自己權利義務的合法處分，雙方均應依約履行。（二）關于浩盈公司是否構成違約問題。原被告簽訂《商品房買賣合同》后，因被告未能按期交付房屋，經雙方協(xié)商同意解除了合同，被告給予原告一定經濟補償。同時雙方又簽訂協(xié)議，約定被告限期返還原告購房首付款和原告償還銀行的貸款本息，由被告負責提前償還銀行剩余貸款。因被告違約，向原告作出“如再次違反承諾，自愿賠償原告違約金1940000元的書面承諾。”此后雙方又兩次簽訂延期還款協(xié)議，后一份協(xié)議約定“若被告未按時支付或拒絕支付均視為違約，被告按所欠銀行按揭貸款總額，雙倍賠償原告違約金。但被告在約定期限內仍未還清銀行貸款。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！睆纳鲜霰桓婢芙^還款的行為可以認定被告已構成違約。被告辯稱，因原告有個人消費貸款未還清，不能解除房屋抵押合同，無法辦理提前還貸，被告不存在違約。本院認為，2016年12月7日《協(xié)議》第五條約定：“若被告還清按揭貸款，原告必須配合15天內辦理退房相關一切手續(xù)，并將產權歸還被告。否則，原告應承擔由此給被告所造成的一切損失?！币涝摷s定，按照履行先后順序，先由被告還清銀行貸款，再由原告在15日內協(xié)助被告辦理退還購房手續(xù)等，如不履行義務，承擔違約責任。因此，原告?zhèn)€人消費貸款是否還清并不影響被告履行還清貸款的義務，雙方沒有關聯(lián)性；關于是否原告還清個人消費貸款后，銀行才能解除抵押合同否則無法提前還貸問題。根據(jù)合同相對性原則，原告與銀行之間的約定，與被告無關，被告只需按照與原告之間的約定，將所欠銀行貸款存入原告開立的還貸賬戶即可，故被告的抗辯理由既無法律依據(jù)，又無銀行文件規(guī)定，不予采信。綜上，被告怠于還款的行為致使還款期限多次延長，其行為已構成惡意違約。（三）關于應否調整違約金數(shù)額問題。設立違約金的目的是維護合同交易，提高合同的履約率，預防違約。關于違約金的性質，《中華人民共和國合同法》第一百一十四條等規(guī)定已經確定違約金具有“補償和懲罰”雙重性質，違約金不但有損失補償?shù)墓δ?，還具有懲罰性，系以賠償非違約方的損失為主要功能，而非旨在嚴厲懲罰違約方。鑒于違約金主要體現(xiàn)為一種民事責任形式，因此對數(shù)額過高的違約金條款，人民法院可以根據(jù)當事人的請求適當進行調整，以維護民法的公平和誠實信用原則。本案中，原被告在2016年12月7日簽訂的《協(xié)議》中明確約定了違約產生的損失賠償額的計算方法，該約定體現(xiàn)了雙方意思自治，因被告未按約結清銀行貸款，應按約定承擔違約責任。本案被告作為企業(yè)法人，具有相當?shù)呐袛嗪涂癸L險能力，其事先自愿約定的違約金應是雙方真實意思表示，該約定顯然含有確保按時還款及違約方自愿接受違約懲罰的意思表示。因被告存在惡意拖延及拒絕履約的行為，可適用懲罰性違約條款支持原告合理部分的違約損失。被告辯稱，違約金主要用作彌補經濟損失，原告沒有實際損失，即使約定了違約金，應根據(jù)客觀情況調整。違約金應以原告實際損失為基礎，本案中，被告占用銀行貸款資金期間，每月向原告賬戶支付銀行貸款本息15000元用于償還貸款本息，并賠償原告違約金5000元，因此原告并無直接損失。至于被告逾期償還貸款給原告造成的實際損失是多少，雙方當事人均未能提供證據(jù)予以證明，按照“誰主張，誰舉證”的原則，原告應當提供證據(jù)證明違約金約定的合理性、可得利益損失以及被告占用銀行資金所獲取的預期利益等。雖然原告未能舉證證明其存在經濟損失，但按照《協(xié)議》約定，被告仍需承擔違約責任。由于原告主張的違約金明顯過高，如果任由當事人約定過高的違約金且以意思自治為由予以支持，無異于鼓勵當事人通過不正當?shù)姆绞将@取暴利，因此，被告提出調整違約金，法院依法有權參照一定的計算標準予以適當調整。結合本案合同的履行情況、當事人的過錯程度、預期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，綜合考量違約金的合理性，違約金計算方法可按原告起訴之日尚欠銀行貸款本金1726279.54元，從被告違約之日起至貸款全部還清為止，參照中國人民銀行同期同類貸款利率標準酌情調整。綜上所述，違約造成的損失是衡量違約金是否過高的最基礎、最重要的標準。《商品房買賣合同》解除后，原被告在自愿基礎上簽訂《協(xié)議》，達成損失賠償條款系雙方建立的民事合同關系，其合理部分應予以支持。按照《協(xié)議》約定，被告還清貸款后，原告應協(xié)助辦理退房手續(xù)和解除抵押手續(xù)，為減少訟累，及時解決當事人的紛爭，應一并處理較妥。依照《中華人民共和國合同法》第二條、第五條、第六條、第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條第二款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決：1、被告黑龍江浩盈房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起10內，全部還清原告唐某在銀行《個人購房擔保借款合同》的貸款本息，并賠償唐某違約金（以本金1726279.54元，從2017年11月4日起至貸款本息全部還清時止，按照中國人民銀行同期同類貸款利率4.9%計算）；2、原告唐某在被告黑龍江浩盈房地產開發(fā)有限公司還清銀行貸款后15日內，協(xié)助被告辦理退房手續(xù)和房屋抵押手續(xù)。案件受理費20337元，減半收取計10169元，由黑龍江浩盈房地產開發(fā)有限公司負擔。二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。對一審法院查明的事實本院予以確認。
上訴人唐某因與被上訴人黑龍江浩盈房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱浩盈公司）商品房買賣合同糾紛一案，不服佳木斯市向陽區(qū)人民法院（2018）黑0803民初340號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月5日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，上訴人與被上訴人多次簽訂還款協(xié)議，后一份協(xié)議是對之前協(xié)議的變更，雙方約定內容應以最后簽訂的協(xié)議為準。雙方于2016年12月7日簽訂的最后一次《協(xié)議》約定，若被上訴人未于2017年11月3日前償還上訴人所欠銀行按揭貸款總額，則向被上訴人雙倍返還所欠銀行按揭貸款總額，作為違約金。截至上訴人一審起訴時，尚欠銀行貸款1726279.54元，按雙方約定被上訴人除償還全部銀行按揭貸款外，還應向上訴人支付1726279.54元作為違約金。雙方約定的違約金數(shù)額明顯過高，且被上訴人申請法院予以調整，法院依法有權調整。但原審法院將計算違約金的利率調整為中國人民銀行同期同類貸款年利率4.9%過低，被上訴人占用銀行貸款的行為屬于利用了上訴人唐某的信用，變相獲得銀行貸款資金。由于被上訴人一直未償還上訴人貸款，導致上訴人名下存在巨額貸款，給上訴人生活帶來諸多不便，損失的是上訴人的信用價值。本院認為計算違約金的利率標準應參照民間借貸相關司法解釋規(guī)定的年利率24%并扣除被上訴人應償還銀行貸款年利率4.9%，實際為19.1%的年利率為宜。綜上所述，唐某的上訴請求部分成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：

一、維持佳木斯市向陽區(qū)人民法院（2018）黑0803民初340號民事判決第二項；二、變更佳木斯市向陽區(qū)人民法院（2018）黑0803民初340號民事判決第一項為被上訴人黑龍江浩盈房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起10日內，向原告唐某償還在其名下《個人購房擔保借款合同》的貸款本息，并賠償唐某違約金（以本金1726279.54元，從2017年11月4日起至貸款本息全部還清時止，按照年利率19.1%計算）。一審案件受理費20337元，減半收取10169元，由黑龍江浩盈房地產開發(fā)有限公司負擔5898元，唐某負擔4271元。二審案件受理費20337元，由黑龍江浩盈房地產開發(fā)有限公司負擔11795元，唐某負擔8542元。本判決為終審判決。

審判長　　姜廣武
審判員　　程　磊
審判員　　何　璇

書記員：韓文曲