上訴人（原審被告）白某某，女，生于1969年7月19日，漢族，湖北省來鳳縣人。
上訴人（原審被告）趙某某，男，生于1965年9月23日，湖北省來鳳縣人，系白某某之夫。
上述二上訴人委托代理人（特別授權(quán)）彭承貴，湖北鵬恩律師事務(wù)所律師。
上述二上訴人委托代理人（特別授權(quán)）謝勇，湖北鵬恩律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被上訴人（原審原告）唐光明，男，生于1974年11月17日，漢族，湖北省來鳳縣人。
委托代理人（特別授權(quán)）沙忠富，來鳳縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)法律服務(wù)所法律工作者。
原審被告白銀香，女，生于1973年2月1日，漢族，湖北省來鳳縣人。
上訴人白某某、趙某某因與被上訴人唐光明、原審被告白銀香農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，不服來鳳縣人民法院（2013）鄂來鳳民初字第01279號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年1月14日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
唐光明在一審中起訴稱，唐光明于1997年在來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)黃茅坪村22組修建一層的房屋一棟，2003年在同組又修建了二層半的房屋一棟，該房屋于2004年完工并入住，舊房空置。白某某、趙某某與唐光明是親屬關(guān)系，2006年年底借住唐光明的舊房。2011年唐光明與白銀香離婚，并約定該房屋為唐光明的兒子所有?，F(xiàn)唐光明多次要求白某某、趙某某搬出該房屋，白某某、趙某某以該房屋已賣為由，置之不理。唐光明認(rèn)為，該房屋是唐光明修建，任何人不能代位處理其相關(guān)資產(chǎn)。白某某、白銀香是姐妹關(guān)系，白銀香處理該房屋沒有得到唐光明的同意，該買賣關(guān)系不能依法成立。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，集體土地不能買賣，白某某、白銀香之間的買賣關(guān)系是違法的，也是無效。故請(qǐng)求法院判決：1、確認(rèn)白某某、趙某某與白銀香之間的房屋買賣行為無效；2、白某某、趙某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
白某某、趙某某在一審中答辯稱，1、趙某某、白某某夫婦現(xiàn)居住的房屋系唐光明和白銀香于婚姻關(guān)系存續(xù)期間修建。該房屋系趙某某、白某某夫婦購(gòu)買后，由唐光明與白銀香交付給白某某夫婦使用，出讓該房屋系唐光明與白銀香的共同意思表示，并非未征得唐光明同意。2、唐光明主張合同無效于法無據(jù)，趙某某、白某某夫婦購(gòu)買胞妹、妹夫房屋的行為未涉及農(nóng)村集體土地的買賣，該農(nóng)村房屋買賣符合法律規(guī)定。綜上，白某某、趙某某購(gòu)買房屋的行為合法有效，唐光明的訴訟請(qǐng)求不符合法律規(guī)定，請(qǐng)求法院駁回唐光明的訴訟請(qǐng)求。
白銀香在一審中答辯稱，白銀香的老屋已賣多年。當(dāng)時(shí)唐光明是主張賣的，白銀香與唐光明協(xié)商一致，講好價(jià)款為10000元。當(dāng)時(shí)白某某、趙某某將2000元交付給唐光明，唐光明后轉(zhuǎn)交給白銀香。余款8000元在2007年已付，由白銀香收取。
原審查明，唐光明與白銀香于1995年10月15日登記結(jié)婚，1998年5月生育長(zhǎng)子，名唐祥，2004年12月生育次子，名唐剛。1996年11月，唐光明申請(qǐng)?jiān)邳S茅坪村22組建房，獲土管、房管部門批準(zhǔn)。1997年11月房屋建成。該房《農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施用地許可證》載明占地66.27平方米，《集體土地建設(shè)用地使用證》載明建設(shè)占地面積100平方米。
2003年，唐光明、白銀香在黃茅坪村22組又修建了二層樓房一棟，房屋建成后搬到新房居住。后白銀香將1997年建成的土地使用者登記為“唐光明”的舊房作價(jià)10000元賣給了來鳳縣百福司鎮(zhèn)可洞村1組村民趙某某、白某某夫婦，即白銀香的姐姐、姐夫。趙某某、白某某夫婦當(dāng)時(shí)付款2000元并搬進(jìn)屋居住，白銀香將該房屋的相關(guān)證件交給了其姐白某某。2007年8月19日，白某某、趙某某付款8000元，并由白銀香出具《收條》，內(nèi)容為“今收到趙某某購(gòu)唐光明和白銀香房屋欠款捌仟元整（8000.00），白銀香2007.8.19號(hào)”。
2011年9月15日，唐光明與白銀香因感情破裂自愿協(xié)議離婚，長(zhǎng)子唐祥自愿跟隨其父唐光明生活，次子唐剛跟隨其母白銀香生活。
另查明，至一審?fù)徑Y(jié)束，白某某、趙某某的戶籍仍在來鳳縣百福司鎮(zhèn)可洞村1組15號(hào)。白某某、趙某某居住在本案訴爭(zhēng)房屋內(nèi)。
原審認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是白銀香將其與唐光明原共有的舊房賣給白某某夫婦的時(shí)間及其買賣行為的效力問題。
對(duì)于白銀香將“土地使用權(quán)人”為唐光明的原夫妻共有的舊房賣給胞姐白某某夫婦的行為的具體時(shí)間，白銀香、白某某均認(rèn)為是2003年下半年經(jīng)與唐光明、白銀香商量后買的。而唐光明堅(jiān)稱該舊房一直未賣。因沒有書面買賣合同等書證證實(shí)，又沒有依法到相關(guān)部門辦理變更登記；且白某某與白銀香是同胞姐妹，唐光明與白銀香是因夫妻感情破裂而離婚?；诎讣?dāng)事人的特殊關(guān)系，對(duì)于白銀香、白某某之間的舊房買賣行為發(fā)生的具體時(shí)間，沒有證據(jù)證實(shí)準(zhǔn)確。
對(duì)于買賣行為的效力問題，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；第六十二條規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；第六十三條規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非法農(nóng)業(yè)建設(shè)。該法明確了“農(nóng)村宅基地使用權(quán)”是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法享有的權(quán)利，該權(quán)利與特定的身份關(guān)系（即屬于本村村民）相聯(lián)系、不允許違法轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村宅基地違法轉(zhuǎn)讓屬于違反國(guó)家法律強(qiáng)制性規(guī)定的行為，而農(nóng)村房屋買賣又依賴于其宅基地使用權(quán)的有效轉(zhuǎn)讓。本案中，白銀香將原夫妻關(guān)系存續(xù)期間的共有財(cái)產(chǎn)，即翔鳳鎮(zhèn)黃茅坪村22組的房屋轉(zhuǎn)讓給非本村村民白某某夫婦的行為，雖是買賣房屋，但該房屋是建造在農(nóng)村宅基地之上的，該房屋在轉(zhuǎn)讓的同時(shí)也處分了其相應(yīng)的宅基地，且該轉(zhuǎn)讓行為也未得到訴爭(zhēng)房屋所在地的土地所有權(quán)人翔鳳鎮(zhèn)黃茅坪村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)的認(rèn)可和房屋相關(guān)部門的許可，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織等的合法權(quán)益，該買賣行為違背了法律的禁止性規(guī)定，故唐光明訴請(qǐng)判令白銀香與白某某、趙某某的舊房買賣行為無效的訴訟請(qǐng)求符合相關(guān)法律規(guī)定，依法予以支持。合同無效后，涉及財(cái)產(chǎn)的返還及因此所受到的損失，雙方可協(xié)商或另行訴訟解決。為維護(hù)國(guó)家和社會(huì)公共利益的需要，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第一百五十二條、第一百五十三條、第一百五十五條，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條、第六十二條、第六十三條，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第一款第（四）、（五）項(xiàng)、第五十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：確認(rèn)被告白銀香與被告白某某、趙某某買賣翔鳳鎮(zhèn)黃茅坪村22組唐光明舊房的行為無效。案件受理費(fèi)50元，因適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?，減半收取25元，由被告白銀香予以承擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案所涉買賣合同的標(biāo)的物為農(nóng)村房屋。農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此該房屋買賣必須符合有關(guān)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第八條第二款規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施；第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?？梢?，在我國(guó)宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員所享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系緊密聯(lián)系，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才可申請(qǐng)使用宅基地。農(nóng)村村民對(duì)宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓均受到一定限制，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須符合相關(guān)法律規(guī)定。由于白某某夫婦是來鳳縣百福司鎮(zhèn)可洞村村民，不屬于訴爭(zhēng)房屋所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故白某某夫婦不具備受讓涉案房屋的主體資格。且經(jīng)查明，白某某夫婦在買受涉案房屋后一直未將戶口遷入來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)黃茅坪村，至今未取得來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)黃茅坪村村民身份。故，雖然白某某、趙某某已居住使用涉案房屋多年，但其與白銀香之間的農(nóng)村房屋買賣行為違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
綜上，上訴人白某某、趙某某的上訴理由不能成立，一審判決結(jié)果正確。經(jīng)合議庭評(píng)議，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50元，由白某某、趙某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 朱華忠 審 判 員 李 麗 代理審判員 劉 君
書記員：譚紹丹
成為第一個(gè)評(píng)論者