上訴人（原審被告）：哈爾濱香坊物業(yè)供熱有限責(zé)任公司第二分公司，住所地哈爾濱市香坊區(qū)五敘街60號。負(fù)責(zé)人：付葆芊，該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：劉寶莉，黑龍江嘉升律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：趙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住哈爾濱市香坊區(qū)。委托訴訟代理人：錢章進，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，哈爾濱軋鋼廠退休工人，住哈爾濱市香坊區(qū)。原審被告：哈爾濱香坊物業(yè)供熱有限責(zé)任公司，住所地哈爾濱市香坊區(qū)菜藝街135號。法定代表人：鄧躍軍，該公司經(jīng)理。

香坊物業(yè)二公司上訴請求：撤銷原判，改判駁回趙某某的一審訴請。事實與理由：一、趙某某取得涉案房屋所有權(quán)的時間應(yīng)當(dāng)以香坊區(qū)人民法院判決確定的日期為起點，而不能確定趙某某對涉案房屋自始享有所有權(quán)。本案所涉房屋在動遷之前的所權(quán)××為哈爾濱市市鋼家具廠，動遷后涉案房屋為國家所有，登記在哈爾濱市城市建設(shè)投資集團有限公司的名下，屬于直管公產(chǎn)房，由香坊物業(yè)二公司代為對該公產(chǎn)房進行管理、維修、維護等職能，承租人為趙某某。2015年趙某某提起訴訟，同年哈爾濱市香坊區(qū)人民法院判決涉案房屋歸趙某某所有。依據(jù)《物權(quán)法》第九條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”和第十四條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！敝?guī)定，本案中所涉房產(chǎn)所有權(quán)人在法院判決之前應(yīng)當(dāng)以房產(chǎn)行政管理部門的登記為準(zhǔn)，一審法院認(rèn)定趙某某對涉案房屋自始享有所有權(quán)沒有事實和法律依據(jù)，趙某某取得涉案房屋所有權(quán)的時間應(yīng)當(dāng)以哈爾濱市香坊區(qū)人民法院判決確定的日期為起點，趙某某在此之前為涉案房屋的承租人，交納房屋租金是被上訴人的法定義務(wù)，趙某某無權(quán)要求香坊物業(yè)二公司返還租金。二、一審法院判決香坊物業(yè)二公司返還租金，不僅違反了民法權(quán)利義務(wù)相一致的原則，而且嚴(yán)重侵害了國有資產(chǎn)的安全。趙某某交納租金是其法定義務(wù)，一審法院判決香坊物業(yè)二公司返還趙某某租金，嚴(yán)重侵害了國有資產(chǎn)的安全，造成了國有資產(chǎn)的嚴(yán)重流失。三、香坊物業(yè)二公司履行了承諾書中的填表蓋章的義務(wù)，趙某某無權(quán)提起返還租金的訴訟。2014年趙某某等14戶出具的《承諾書》中放棄要求返還租金的承諾是他們的真實意思表示，趙某某不應(yīng)當(dāng)違背誠實信用的原則，就租金問題提起返還之訴。另外，一審法院認(rèn)定香坊物業(yè)二公司未在《動遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換申請審批表》等三個申請審批表填表、蓋章，與事實不符。事實是，2014年10月香坊物業(yè)二公司即為趙某某在內(nèi)的14戶完成了《動遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換申請審批表》等三個申請審批表填表、蓋章等工作，并上報到香坊房產(chǎn)交易管理一所，但是因涉案房屋的原權(quán)××為哈爾濱市市鋼家具廠，香坊房產(chǎn)交易管理一所回復(fù)該情況無法直接辦理到趙某某名下，故趙某某提起確認(rèn)涉案房屋所有權(quán)的訴訟，因此，一審法院認(rèn)定香坊物業(yè)二公司未在《動遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換申請審批表》等三個申請審批表填表、蓋章是錯誤的。趙某某辯稱，請求維持一審判決，駁回香坊物業(yè)二公司的上訴請求。根據(jù)哈爾濱市住房制度改革市政府文件和《哈爾濱市住房制度改革實施方案》及《動遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》，涉案房屋不屬于公產(chǎn)房，應(yīng)為趙某某的私有產(chǎn)權(quán)房屋。從1995年1月趙某某進戶時，應(yīng)自始享有涉案房屋的所有權(quán)。香坊物業(yè)二公司上訴稱“趙某某取得該涉案房屋所有權(quán)的時間應(yīng)當(dāng)以哈爾濱市香坊區(qū)人民法院判決確定的日期為起點”以及“本案所涉房屋在動遷前的所權(quán)××為哈爾濱市市鋼家具廠，動遷后為國家所有，登記在哈爾濱市城投公司名下，由香坊物業(yè)二公司對該公產(chǎn)房進行管理、維修、維護等職能”，香坊物業(yè)二公司“履行了填表、蓋章義務(wù)，趙某某無權(quán)提起返還房屋租金的訴訟”，是香坊物業(yè)二公司不顧國家政策與國家法律，故意否定當(dāng)年哈爾濱市住房制度及市政府相關(guān)文件精神，否定文件規(guī)定的“拆一米還一米，拆什么房還什么房”及“關(guān)于集資建房的產(chǎn)權(quán)，歸個人所有”等規(guī)定，否定雙方簽訂的《動遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》等事實，達(dá)到永遠(yuǎn)侵吞趙某某房屋租金的目的。香坊物業(yè)公司未到庭，亦未提交書面答辯意見。趙某某向一審法院起訴，請求判令：香坊物業(yè)二公司賠償1992年1月至2013年12月31日止，強行收取趙某某香坊區(qū)××號××單元××500.06平方米的門市房的房屋租金35,907.16元的經(jīng)濟損失。一審法院認(rèn)定事實：趙某某出具承諾書一份，承諾“只要原動遷人——香坊房管處按哈爾濱物業(yè)、供熱集團的部署，用動遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換給趙某某等14戶辦理了上述《動遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換申請審批表》等三個申請審批表的填表、蓋章，趙某某等14戶保證不再追究從1992年1月至2013年12月31日止所交與香坊房管處及哈爾濱香坊物業(yè)、供熱有限責(zé)任公司24萬多元的房屋租金，特出此承諾書為據(jù)?！?015年11月17日，原審法院作出（2015）香民一民初字第459號民事判決書，判決哈爾濱市香坊區(qū)××號××單元××號房產(chǎn)歸原告趙某某所有。2014年3月4日，香坊物業(yè)二公司出具證明一份，證明承租人趙某某2013年12月31日以前的租金、供暖費已結(jié)清。一審法院認(rèn)為，原審法院（2015）香民一民初字第459號民事判決書已經(jīng)確認(rèn)哈爾濱市香坊區(qū)××號××單元××號房產(chǎn)歸趙某某所有，該所有權(quán)趙某某自始享有，故香坊物業(yè)二公司收取趙某某租金無法律依據(jù)，應(yīng)予返還。關(guān)于香坊供熱公司辯稱的趙某某出具承諾書，承諾放棄主張房屋租金，因該承諾系附條件承諾，其前提條件是“只要香坊房管處按哈爾濱物業(yè)、供熱集團的部署，用動遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換給趙某某等14戶辦理了上述《動遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換申請審批表》等三個申請審批表的填表、蓋章”，但香坊供熱公司并未提供證據(jù)證明其在產(chǎn)權(quán)調(diào)換審批表上填表、蓋章，因此趙某某才以訴訟的方式取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)，故香坊供熱公司的該項答辯意見不予采納。關(guān)于香坊物業(yè)二公司辯稱所收取的租金已經(jīng)用于房屋的修繕、物業(yè)服務(wù)、二次加壓服務(wù)、排水疏通等服務(wù)，因香坊物業(yè)二公司并未提供證據(jù)證明提供給趙某某的服務(wù)具體的費用，且該服務(wù)費用的收取與本案不是同一法律關(guān)系，應(yīng)由香坊物業(yè)二公司另行主張，不能從趙某某主張的租金中直接抵消，故香坊物業(yè)二公司的抗辯主張法院不予支持。趙某某主張香坊物業(yè)二公司返還租金35,907.16元，因香坊物業(yè)二公司承認(rèn)趙某某2013年12月31日以前的租金、供暖費已結(jié)清，且趙某某提供承租證證明2007年每月租金為86.76元，另外，香坊物業(yè)二公司提供的承諾書上也證明趙某某交納租金至2013年12月31日止，故趙某某要求的租金未超出法律規(guī)定，法院予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第一百二十二條，判決：哈爾濱香坊物業(yè)供熱有限責(zé)任公司第二分公司于判決生效后十日內(nèi)給付趙某某35,907.16元。如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費698元，由哈爾濱香坊物業(yè)供熱有限責(zé)任公司第二分公司負(fù)擔(dān)，與上款一并給付趙某某。二審中，香坊物業(yè)二公司圍繞上訴請求提交如下證據(jù)：證據(jù)一、趙某某的《動遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換申請審批表》、《動遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》、《建筑工程單方工程造價測算證明》各一份。擬證明：2014年10月16日，香坊房管處（現(xiàn)為哈爾濱香坊物業(yè)供熱有限責(zé)任公司）為趙某某等填寫辦理了上述三個申請審批表。證據(jù)二、申請書、授權(quán)委托書及錢章進的身份證復(fù)印件各一份。擬證明：2014年10月24日，錢章進出具的申請書中明確承認(rèn)香坊房管處已經(jīng)給趙某某等人出具辦理了《動遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換申請審批表》等三個申請審批表。證據(jù)三、（2015）香民一民初字第459號民事判決書一份。擬證明：在趙某某要求確權(quán)一案的判決中，人民法院確認(rèn)了香坊房管處為趙某某辦理《動遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換申請審批表》等三個申請審批表的事實。證據(jù)四、屋面防水工程承包書及合同能源管理項目合同各一份。擬證明：香坊物業(yè)二公司對趙某某等人承租的公產(chǎn)房投入了大量的財力、物力進行維護、改造，趙某某等人交納的租金已經(jīng)全部投入了維修、改造中，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致的原則，趙某某無權(quán)要求香坊物業(yè)二公司將已經(jīng)投入到房屋維修養(yǎng)護當(dāng)中的租金返還。本院組織各方當(dāng)事人進行了舉證質(zhì)證。趙某某質(zhì)證意見：《審批書》沒有填表蓋章，《申請書》是不存在的，香坊物業(yè)二公司沒有出《申請表》也沒有出《拆遷協(xié)議書》，沒有承諾內(nèi)容，房產(chǎn)是趙某某通過訴訟主張到的權(quán)利，手續(xù)都是自己辦理的，該事實體現(xiàn)在（2015）香民一民初字第459號民事判決當(dāng)中。本院認(rèn)證認(rèn)為，香坊物業(yè)二公司二審舉示的證據(jù)一、二、三可以相互佐證，并為本案訴訟過程中趙某某的相關(guān)發(fā)言所證實。證據(jù)四系基于一審判決認(rèn)為香坊物業(yè)二公司無證據(jù)證實其對涉案房產(chǎn)投入了管理、維護、維修義務(wù)所舉示，且趙某某對該證據(jù)的真實性未提出異議。因此對上述證據(jù)本院均予采信，上述證據(jù)可以證明趙某某雖是通過訴訟確認(rèn)了涉案房屋的所有權(quán)，但香坊物業(yè)二公司在此過程中履行了協(xié)助義務(wù)，同時對涉案房屋進行了管護服務(wù)。本院對一審法院審理查明的事實予以確認(rèn)。另查明，原位于香坊區(qū)××房產(chǎn)所有人為哈爾濱市鋼家具廠，趙某某父親為哈爾濱市鋼家具廠職工，該廠將原六順街50號房產(chǎn)交給趙某某父親使用。1993年哈爾濱市房地局香坊房管處房改辦委托哈爾濱市香坊區(qū)政府動遷辦公室對原香坊區(qū)××房產(chǎn)所在區(qū)域進行動遷改造。哈爾濱市房地產(chǎn)管理局香坊房管處危房改造辦公室與趙某某簽訂了《動遷協(xié)議書》和《動遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》，約定“趙某某新安置房坐落于香坊區(qū)××號××單元××號，哈爾濱市房地產(chǎn)管理局香坊房管處危房改造辦公室于1995年1月將新安置房屋產(chǎn)權(quán)移交給趙某某。2003年哈爾濱鋼家具廠事實整體兼并，變更為哈爾濱市通用院校家具有限公司。2015年5月哈爾濱市通用院校家具有限公司出具證明，內(nèi)容為“趙某某，原在香坊區(qū)六順街50號的住房是我單位原哈爾濱鋼家具廠職工住房。當(dāng)時老房多年，已屬自住自修，于1993年5月動遷，原哈爾濱鋼家具廠已放棄產(chǎn)權(quán)，該房屋產(chǎn)權(quán)已屬趙某某所有，特此證明”。香坊物業(yè)公司按照協(xié)議書約定組織材料為趙某某辦理產(chǎn)權(quán)變更。2014年11月香坊房產(chǎn)交易管理一所向香坊物業(yè)公司出具了關(guān)于趙某某房產(chǎn)辦理問題的情況匯報，指出動遷前房產(chǎn)所有人為哈爾濱鋼家具廠，不能登記于個人名下，建議由哈爾濱鋼家具廠按相關(guān)政策再進行處理。
上訴人哈爾濱香坊物業(yè)供熱有限責(zé)任公司第二分公司（以下簡稱香坊物業(yè)二公司）與被上訴人趙某某、原審被告哈爾濱香坊物業(yè)供熱有限責(zé)任公司（以下簡稱香坊物業(yè)公司）合同糾紛一案，趙某某于2016年8月25日起訴香坊物業(yè)二公司及香坊物業(yè)公司賠償其房屋租金損失35,907.16元，哈爾濱市香坊區(qū)人民法院以不屬于人民法院民事案件受案范圍為由作出（2016）黑0110民初5598號民事裁定書，裁定駁回趙某某的起訴。趙某某不服上訴至本院，本院以（2017）黑01民終489號裁定，指令哈爾濱市香坊區(qū)人民法院對本案進行實體審理。哈爾濱市香坊區(qū)人民法院重審后作出（2017）黑0110民初3908號民事判決，香坊物業(yè)二公司不服，提起上訴本院受理后依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。香坊物業(yè)二公司的委托訴訟代理人劉寶莉、趙某某及其委托訴訟代理人錢章進到庭參加訴訟。香坊物業(yè)公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記”。第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！北景钢校w某某居住房屋的產(chǎn)權(quán)所有人原為哈爾濱鋼家具廠，因哈爾濱通用院校家具有限公司兼并了哈爾濱鋼家具廠，并于2015年5月1日出具證明放棄產(chǎn)權(quán)，哈爾濱市香坊區(qū)人民法院作出的（2015）香民一民初字第459號民事判決書判決案涉房屋的所有權(quán)歸趙某某所有，應(yīng)自該民事判決生效時趙某某享有案涉房屋的所有權(quán)。另因趙某某居住的案涉房屋動遷前系哈爾濱鋼家具廠公產(chǎn)房，動遷后不能自動變更為趙某某私產(chǎn)非因香坊物業(yè)二公司的過錯造成的，香坊物業(yè)二公司依據(jù)承租證并按照直管公產(chǎn)房收取承租費合理，且其已履行了管護義務(wù)，實際無法返還。趙某某曾承諾如原動遷人為其辦理《動遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換申請審批書》等三個申請審批表的填表、蓋章，則保證不再追究香坊物業(yè)二公司已經(jīng)收取的房屋租金。其亦與原動遷人簽訂《動遷協(xié)議書》，約定趙某某今后不得提出與此房有關(guān)的任何與經(jīng)濟相關(guān)的要求?，F(xiàn)香坊供熱物業(yè)二公司舉示的證據(jù)證明該公司履行了相關(guān)義務(wù)，趙某某即應(yīng)依約履行，不得要求返還房屋租金，原審法院判決香坊物業(yè)二公司給付趙某某承租費無事實及法律依據(jù)。綜上所述，香坊物業(yè)二公司的上訴請求成立，予以支持。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第六條、第二十八條，《中華人民共和國民法總則》第七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項規(guī)定，判決如下：

一、撤銷黑龍江省哈爾濱市香坊區(qū)人民法院（2017）黑0110民初3908號民事判決；二、駁回被上訴人趙某某的原審訴訟請求。一審案件受理費698元（趙某某已預(yù)交）、二審案件受理費698元（香坊物業(yè)二公司預(yù)交），均由被上訴人趙某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。