哈爾濱運華房地產開發(fā)集團有限公司
周忠欣（黑龍江運華律師事務所）
王衛(wèi)國（黑龍江運華律師事務所）
王國亮
張宏（黑龍江龍房川律師事務所）
陳川（黑龍江龍房川律師事務所）

再審申請人（一審被告、二審上訴人）:哈爾濱運華房地產開發(fā)集團有限公司。
法定代表人:李運華，該公司董事長。
委托代理人:周忠欣，黑龍江運華律師事務所律師。
委托代理人:王衛(wèi)國，黑龍江運華律師事務所律師。
被申請人（一審原告、二審被上訴人）:王國亮。
委托代理人:張宏，黑龍江龍房川律師事務所律師。
委托代理人:陳川，黑龍江龍房川律師事務所律師。
再審申請人哈爾濱運華房地產開發(fā)集團有限公司（以下簡稱運華公司）因與被申請人王國亮房屋買賣合同糾紛一案，不服哈爾濱市中級人民法院（2014）哈民二民終字147號民事判決，向本院申請再審。
本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現(xiàn)已審查終結。
運華公司申請再審稱:（一）案涉房屋是經濟適用住房，運華公司將涉案房屋抵給案外人，案外人轉手又賣給王國亮，王國亮交付購房款，雙方還簽訂了《經濟適用住房買賣合同》，因此這種轉讓不動產的行為違反了效力性法律規(guī)定，逃避了國家稅收，違反國家稅收等法律法規(guī)。
（二）本案中，運華公司與王國亮簽訂的房屋買賣合同是雙方惡意串通的民事行為，雙方沒有發(fā)生真實的房屋買賣關系。
哈爾濱市政府關于商品房買賣合同備案的規(guī)定是在雙方簽訂的《經濟適用住房買賣合同》之后，原審法院用后頒布法規(guī)調整頒布之前的民事法律行為。
（三）雙方簽訂的是《經濟適用住房買賣合同》，應當按經濟適用住房的相關規(guī)定進行處理。
原審適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》判令運華公司承擔商品房逾期辦證違約金錯誤。
依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條 ?第二、六項規(guī)定申請再審。
王國亮提交意見稱:（一）一、二審法院認定事實清楚，適用法律正確，應依法駁回運華公司的再審請求。
運華公司與其簽訂的房屋買賣合同系雙方當事人的真實意思表示，內容客觀真實，依法應認定有效。
雖然運華公司沒有直接收取王國亮的房款，但通過此種方式實現(xiàn)了債務清償，王國亮也因此種交易方式實際取得了合同標的物，并在運華公司辦理了進戶手續(xù)，雙方的買賣合同成立并實際履行，系合同雙方當事人真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，故王國亮要求運華公司商品房權屬證書的請求并無不當。
（二）運華公司主張的二手房、規(guī)避稅費等合同無效的理由不成立，依法應予駁回。
（三）《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條 ?規(guī)定:“在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。
”該規(guī)定反映出的交易納稅原則是土地房屋權屬發(fā)生轉移，即權屬轉移才納稅，而不是逢交易必納稅。
國家稅務總局《關于辦理期房退房手續(xù)后應退還已征契稅的批復》（國稅函（2012）622號）規(guī)定:“對交易雙方已簽訂房屋買賣合同，但由于各種原因最終未能完成交易的，如購房者已按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對其已納契稅款應予以退還。
”因此，交易終止就無需再繳納契稅，即便繳納契稅，也可以退還。
運華公司主張涉案房產的交易方式屬于惡意串通規(guī)避稅費的理由不成立。
（四）2007年哈爾濱市人民政府《專題會議紀要》明確了涉案房屋由經濟適用住房確定為商品房。
一、二審法院參考適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》計算逾期辦證違約金，適用法律正確。
（五）王國亮既不是經濟適用住房的特定供應對象，也不是經政府認定的受供應群體成員。
運華公司與王國亮簽訂合同的價款不是政府確定的成本價。
故運華公司主張王國亮購買的是經濟適用住房的主張不成立。
本院認為，在本案審查中，圍繞雙方當事人的訴請及抗辯主張，可以確定的法律爭點有以下幾個方面:第一，運華公司與王國亮簽訂房屋買賣合同效力的問題；第二，運華公司應否支付王國亮逾期辦證違約金的問題。
關于運華公司與王國亮之間房屋買賣合同效力的問題。
根據(jù)原審查明的事實，2001年8月30日，運華公司因欠案外人河北春風冀暖股份有限公司（以下簡稱春風公司）暖氣片款與供貨方王國亮簽訂《商品房銷售合同》，約定以房抵賬，抵付工程材料款。
關于以物抵債的問題。
本案運華公司欠案外人春風公司暖氣片款，運華公司以其開發(fā)的房產抵頂債務，系債務清償期屆滿之后的以物抵債。
因此，債務屆滿后的以物抵債，目的是為了清償債務，因此，具有代物清償?shù)男再|。
代物清償，是指債權人受領他種給付以代原定給付而使合同關系消滅的法律行為。
根據(jù)代物清償要務合同的屬性，當事人僅僅達成代物清償?shù)暮弦?，尚不是代物清償，只有現(xiàn)實提出和受領代替給付，才算清償。
2007年5月6日，案涉房屋經哈爾濱市人民政府《專題會議紀要》確定為商品房。
雖然運華公司沒有直接收取王國亮的房款，但通過債權轉讓方式實現(xiàn)了債的清償。
根據(jù)上述分析，此前運華公司對房屋的交付且又為王國亮辦理了房屋進戶手續(xù)，雙方已經形成實質意義上的商品房買賣合同法律關系。
因此，本案適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。
運華公司與王國亮簽訂的《商品房銷售合同》意思表示真實，內容不違反法律強制性規(guī)定。
運華公司主張其與王國亮簽訂的房屋買賣合同是雙方惡意串通的民事行為，亦未舉示證據(jù)證明。
關于運華公司應否支付王國亮逾期辦證違約金的問題。
本案王國亮與運華公司簽訂了《商品房銷售合同》。
該合同權利義務關系一經確定，當事人雙方應當按照約定全面履行自己的義務，任何一方當事人不得擅自變更合同內容。
但是，基于合同自由原則，當事人在協(xié)商一致的情況下，可以變更合同內容。
雙方在合同第七條約定“本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方應采取協(xié)商辦法解決。
協(xié)商不成時，任何一方均可向當?shù)胤康禺a仲裁委員會申請調解或仲裁。
”但王國亮向人民法院提起訴訟時，運華公司并未提出管轄權異議。
本案中，運華公司與王國亮簽訂的《商品房銷售合同》中沒有相關逾期辦證違約金的特別約定。
王國亮起訴后，運華公司仍不為其辦理權屬登記屬違約行為。
依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第三項 ?、第二款 ?的規(guī)定，運華公司應支付王國亮逾期辦證違約金。
原判決考慮案涉房屋最初不屬于商品房性質的歷史成因等諸多因素，在協(xié)商不成的情況下，自王國亮主張權利之日即2012年9月18日起算逾期辦證的違約金并無不妥。
綜上，運華公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條 ?第二、六項規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條 ?第一款 ?之規(guī)定，裁定如下:
駁回哈爾濱運華房地產開發(fā)集團有限公司的再審申請。

本院認為，在本案審查中，圍繞雙方當事人的訴請及抗辯主張，可以確定的法律爭點有以下幾個方面:第一，運華公司與王國亮簽訂房屋買賣合同效力的問題；第二，運華公司應否支付王國亮逾期辦證違約金的問題。
關于運華公司與王國亮之間房屋買賣合同效力的問題。
根據(jù)原審查明的事實，2001年8月30日，運華公司因欠案外人河北春風冀暖股份有限公司（以下簡稱春風公司）暖氣片款與供貨方王國亮簽訂《商品房銷售合同》，約定以房抵賬，抵付工程材料款。
關于以物抵債的問題。
本案運華公司欠案外人春風公司暖氣片款，運華公司以其開發(fā)的房產抵頂債務，系債務清償期屆滿之后的以物抵債。
因此，債務屆滿后的以物抵債，目的是為了清償債務，因此，具有代物清償?shù)男再|。
代物清償，是指債權人受領他種給付以代原定給付而使合同關系消滅的法律行為。
根據(jù)代物清償要務合同的屬性，當事人僅僅達成代物清償?shù)暮弦猓胁皇谴锴鍍?，只有現(xiàn)實提出和受領代替給付，才算清償。
2007年5月6日，案涉房屋經哈爾濱市人民政府《專題會議紀要》確定為商品房。
雖然運華公司沒有直接收取王國亮的房款，但通過債權轉讓方式實現(xiàn)了債的清償。
根據(jù)上述分析，此前運華公司對房屋的交付且又為王國亮辦理了房屋進戶手續(xù)，雙方已經形成實質意義上的商品房買賣合同法律關系。
因此，本案適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。
運華公司與王國亮簽訂的《商品房銷售合同》意思表示真實，內容不違反法律強制性規(guī)定。
運華公司主張其與王國亮簽訂的房屋買賣合同是雙方惡意串通的民事行為，亦未舉示證據(jù)證明。
關于運華公司應否支付王國亮逾期辦證違約金的問題。
本案王國亮與運華公司簽訂了《商品房銷售合同》。
該合同權利義務關系一經確定，當事人雙方應當按照約定全面履行自己的義務，任何一方當事人不得擅自變更合同內容。
但是，基于合同自由原則，當事人在協(xié)商一致的情況下，可以變更合同內容。
雙方在合同第七條約定“本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方應采取協(xié)商辦法解決。
協(xié)商不成時，任何一方均可向當?shù)胤康禺a仲裁委員會申請調解或仲裁。
”但王國亮向人民法院提起訴訟時，運華公司并未提出管轄權異議。
本案中，運華公司與王國亮簽訂的《商品房銷售合同》中沒有相關逾期辦證違約金的特別約定。
王國亮起訴后，運華公司仍不為其辦理權屬登記屬違約行為。
依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第三項 ?、第二款 ?的規(guī)定，運華公司應支付王國亮逾期辦證違約金。
原判決考慮案涉房屋最初不屬于商品房性質的歷史成因等諸多因素，在協(xié)商不成的情況下，自王國亮主張權利之日即2012年9月18日起算逾期辦證的違約金并無不妥。

綜上，運華公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條 ?第二、六項規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條 ?第一款 ?之規(guī)定，裁定如下:
駁回哈爾濱運華房地產開發(fā)集團有限公司的再審申請。

審判長：閆謙遜
審判員：劉東興
審判員：陳春雷

書記員：董國策