哈爾濱運華房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司
周忠欣（黑龍江運華律師事務(wù)所）
王衛(wèi)國（黑龍江運華律師事務(wù)所）
湯源
陳川（黑龍江龍房川律師事務(wù)所）
張宏（黑龍江龍房川律師事務(wù)所）

再審申請人（一審被告、二審上訴人）:哈爾濱運華房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司。
法定代表人:李運華，該公司董事長。
委托代理人:周忠欣，黑龍江運華律師事務(wù)所律師。
委托代理人:王衛(wèi)國，黑龍江運華律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審原告、二審被上訴人）:湯源。
委托代理人:陳川，黑龍江龍房川律師事務(wù)所律師。
委托代理人:張宏，黑龍江龍房川律師事務(wù)所律師。
再審申請人哈爾濱運華房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司（以下簡稱運華公司）因與被申請人湯源房屋買賣合同糾紛一案，不服哈爾濱市中級人民法院（2014）哈民二民終字第186號民事判決，向本院申請再審。
本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
運華公司申請再審稱:（一）案涉房屋是經(jīng)濟適用住房，運華公司將本案涉及的房屋抵給案外人，案外人轉(zhuǎn)手又賣給湯源，因此種轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的行為違反了效力性法律規(guī)定，逃避了國家稅收，違反國家稅收等法律法規(guī)。
（二）本案中，運華公司與湯源簽訂的房屋買賣合同是雙方惡意串通的民事行為，雙方?jīng)]有發(fā)生真實的房屋買賣關(guān)系。
哈爾濱市人民政府關(guān)于商品房買賣合同備案的規(guī)定是在雙方簽訂的《經(jīng)濟適用住房買賣合同》之后，原審法院用后頒布法規(guī)調(diào)整頒布之前的民事法律行為。
（三）運華公司在與案外人簽訂的房屋買賣合同上加蓋“作廢”章是內(nèi)部管理行為。
運華公司與湯源簽訂《商品房銷售合同》時，房屋均是經(jīng)濟適用住房，應(yīng)按經(jīng)濟適用住房的相關(guān)法律規(guī)定進行處理。
原審適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，判令與運華公司承擔(dān)商品房逾期辦證違約金錯誤。
依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條 ?第二、六項的規(guī)定申請再審。
湯源提交書面意見稱:（一）一、二審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)依法駁回運華公司的再審請求。
運華公司與其簽訂的房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容客觀真實，依法應(yīng)認(rèn)定有效。
雖然運華公司沒有直接收取湯源的房款，但通過此種方式實現(xiàn)了債務(wù)清償，湯源也因此種交易方式實際取得了合同標(biāo)的物，并在運華公司辦理了進戶手續(xù)，雙方的買賣合同成立并實際履行，系合同雙方當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，故湯源要求運華公司商品房權(quán)屬證書的請求并無不當(dāng)。
（二）運華公司主張的二手房、規(guī)避稅費等合同無效的理由不成立，依法應(yīng)予駁回。
（三）《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條 ?規(guī)定:“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。
”該規(guī)定反映出的交易納稅原則是土地房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，即權(quán)屬轉(zhuǎn)移才納稅，而不是逢交易必納稅。
國家稅務(wù)總局《關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)》（國稅函（2002）622號）規(guī)定:“對交易雙方已簽訂房屋買賣合同，但由于各種原因最終未能完成交易的，如購房者已按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對其已納契稅款應(yīng)予以退還。
”因此，交易終止就無需再繳納契稅，即便繳納契稅，也可以退還。
運華公司主張涉案房產(chǎn)的交易方式屬于惡意串通規(guī)避稅費的理由不成立。
（四）2007年哈爾濱市人民政府《專題會議紀(jì)要》明確了案涉房屋由經(jīng)濟適用住房變?yōu)樯唐贩俊?br/>一、二審法院參考適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》計算逾期辦證違約金，適用法律正確。
（五）湯源既不是經(jīng)濟適用住房的特定供應(yīng)對象，也不是經(jīng)政府認(rèn)定的受供應(yīng)群體成員。
運華公司與湯源簽訂合同的價款不是政府確定的成本價。
故運華公司主張湯源購買的是經(jīng)濟適用住房的主張不成立。
（六）二審法院查明運華公司與案外人之間名義上簽訂了房屋買賣合同，實為工程款以房抵賬關(guān)系，該房屋亦未在房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門辦理備案手續(xù)，基于運華公司與湯源之間形成的合同關(guān)系，案外人已不是本案必要的共同訴訟參加人，且與本案無關(guān)聯(lián)，不能以第三人身份出庭參加訴訟。
本院認(rèn)為，在本案審查中，圍繞雙方當(dāng)事人的訴請及抗辯主張，可以確定的法律爭點有以下幾個方面:第一，運華公司與湯源簽訂房屋買賣合同效力的問題；第二，運華公司應(yīng)否支付湯源逾期辦證違約金的問題。
關(guān)于運華公司與湯源之間房屋買賣合同效力的問題。
本案原系運華公司欠案外人工程款，將案涉房屋抵賬給案外人，并交付占有，該行為屬于以物抵債。
根據(jù)原審查明的事實，2001年4月26日，運華公司與湯源簽訂《商品房銷售合同》，合同約定湯源于2001年4月26日分別付款82000元（抵35棟樓探測工程款）和48534元，合計130534元。
之后，運華公司為湯源辦理了房屋進戶手續(xù)，并交付使用，雙方已經(jīng)形成實質(zhì)意義上的商品房買賣合同法律關(guān)系。
因此，本案適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。
運華公司與湯源簽訂的《商品房銷售合同》意思表示真實，內(nèi)容不違反法律強制性規(guī)定，故原審認(rèn)定合同有效并無不當(dāng)。
關(guān)于以物抵債的問題。
本案運華公司欠案外人工程款，運華公司以其開發(fā)的房產(chǎn)抵頂債務(wù)，系債務(wù)清償期屆滿之后的以物抵債。
因此，債務(wù)屆滿后的以物抵債，目的是為了清償債務(wù)，具有代物清償?shù)男再|(zhì)。
代物清償，是指債權(quán)人受領(lǐng)他種給付以代原定給付而使合同關(guān)系消滅的法律行為。
根據(jù)代物清償要物合同的屬性，當(dāng)事人僅僅達成代物清償?shù)暮弦猓胁皇谴锴鍍?，只有現(xiàn)實提出和受領(lǐng)代替給付，才算清償。
本案運華公司與湯源簽訂了《商品房銷售合同》，合同確定一次性付款130534元。
2007年5月6日，案涉房屋經(jīng)哈爾濱市人民政府《專題會議紀(jì)要》確定為商品房。
根據(jù)上述分析，此前運華公司對房屋的轉(zhuǎn)移占有且又為湯源辦理了房屋進戶手續(xù)，并交付使用，雙方已經(jīng)形成實質(zhì)意義上的商品房買賣合同法律關(guān)系。
因此，本案適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。
運華公司與湯源簽訂的《商品房銷售合同》意思表示真實，內(nèi)容不違反法律強制性規(guī)定。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 ?第（六）項 ?關(guān)于“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。
”該條真實的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，該條不屬于合同效力取締性規(guī)范，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?規(guī)定的“效力性強制性規(guī)定。
”運華公司僅以案外人與其簽訂抵賬房合同時，未取得房屋權(quán)屬證書再行轉(zhuǎn)讓、逃避了國家稅收為由請求確認(rèn)合同無效，于法無據(jù)，本院不予支持。
運華公司主張其與湯源簽訂的《房屋銷售合同》是雙方惡意串通的民事行為，亦未舉示證據(jù)證明。
關(guān)于運華公司應(yīng)否支付湯源逾期辦證違約金的問題。
本案湯源與運華公司簽訂了《商品房銷售合同》，該合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系一經(jīng)確定，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，任何一方當(dāng)事人不得擅自變更合同內(nèi)容。
但是，基于合同自由原則，當(dāng)事人在協(xié)商一致的情況下，可以變更合同內(nèi)容。
運華公司于2009年9月28日取得案涉房屋的《商品房銷售許可證》。
本案中，運華公司與湯源簽訂的《商品房銷售合同》第七條約定“本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決。
協(xié)商不成時，任何一方均可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)仲裁委員會申請調(diào)解或仲裁。
”但運華公司對湯源訴訟至法院沒有提出管轄權(quán)異議。
湯源起訴后，運華公司仍不為湯源辦理權(quán)屬登記屬違約行為。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（三）項 ?、第二款 ?的規(guī)定，運華公司應(yīng)支付湯源逾期辦證違約金。
在雙方協(xié)商不成的情況下，原判決考慮案涉房屋最初不屬于商品房性質(zhì)的歷史成因等諸多因素，自湯源主張權(quán)利之日即2012年9月18日起算逾期辦證的違約金并無不當(dāng)。
綜上，運華公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條 ?第二、六項規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條 ?第一款 ?之規(guī)定，裁定如下:
駁回哈爾濱運華房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司的再審申請。

本院認(rèn)為，在本案審查中，圍繞雙方當(dāng)事人的訴請及抗辯主張，可以確定的法律爭點有以下幾個方面:第一，運華公司與湯源簽訂房屋買賣合同效力的問題；第二，運華公司應(yīng)否支付湯源逾期辦證違約金的問題。
關(guān)于運華公司與湯源之間房屋買賣合同效力的問題。
本案原系運華公司欠案外人工程款，將案涉房屋抵賬給案外人，并交付占有，該行為屬于以物抵債。
根據(jù)原審查明的事實，2001年4月26日，運華公司與湯源簽訂《商品房銷售合同》，合同約定湯源于2001年4月26日分別付款82000元（抵35棟樓探測工程款）和48534元，合計130534元。
之后，運華公司為湯源辦理了房屋進戶手續(xù)，并交付使用，雙方已經(jīng)形成實質(zhì)意義上的商品房買賣合同法律關(guān)系。
因此，本案適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。
運華公司與湯源簽訂的《商品房銷售合同》意思表示真實，內(nèi)容不違反法律強制性規(guī)定，故原審認(rèn)定合同有效并無不當(dāng)。
關(guān)于以物抵債的問題。
本案運華公司欠案外人工程款，運華公司以其開發(fā)的房產(chǎn)抵頂債務(wù)，系債務(wù)清償期屆滿之后的以物抵債。
因此，債務(wù)屆滿后的以物抵債，目的是為了清償債務(wù)，具有代物清償?shù)男再|(zhì)。
代物清償，是指債權(quán)人受領(lǐng)他種給付以代原定給付而使合同關(guān)系消滅的法律行為。
根據(jù)代物清償要物合同的屬性，當(dāng)事人僅僅達成代物清償?shù)暮弦?，尚不是代物清償，只有現(xiàn)實提出和受領(lǐng)代替給付，才算清償。
本案運華公司與湯源簽訂了《商品房銷售合同》，合同確定一次性付款130534元。
2007年5月6日，案涉房屋經(jīng)哈爾濱市人民政府《專題會議紀(jì)要》確定為商品房。
根據(jù)上述分析，此前運華公司對房屋的轉(zhuǎn)移占有且又為湯源辦理了房屋進戶手續(xù)，并交付使用，雙方已經(jīng)形成實質(zhì)意義上的商品房買賣合同法律關(guān)系。
因此，本案適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。
運華公司與湯源簽訂的《商品房銷售合同》意思表示真實，內(nèi)容不違反法律強制性規(guī)定。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 ?第（六）項 ?關(guān)于“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。
”該條真實的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，該條不屬于合同效力取締性規(guī)范，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?規(guī)定的“效力性強制性規(guī)定。
”運華公司僅以案外人與其簽訂抵賬房合同時，未取得房屋權(quán)屬證書再行轉(zhuǎn)讓、逃避了國家稅收為由請求確認(rèn)合同無效，于法無據(jù)，本院不予支持。
運華公司主張其與湯源簽訂的《房屋銷售合同》是雙方惡意串通的民事行為，亦未舉示證據(jù)證明。
關(guān)于運華公司應(yīng)否支付湯源逾期辦證違約金的問題。
本案湯源與運華公司簽訂了《商品房銷售合同》，該合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系一經(jīng)確定，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，任何一方當(dāng)事人不得擅自變更合同內(nèi)容。
但是，基于合同自由原則，當(dāng)事人在協(xié)商一致的情況下，可以變更合同內(nèi)容。
運華公司于2009年9月28日取得案涉房屋的《商品房銷售許可證》。
本案中，運華公司與湯源簽訂的《商品房銷售合同》第七條約定“本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決。
協(xié)商不成時，任何一方均可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)仲裁委員會申請調(diào)解或仲裁。
”但運華公司對湯源訴訟至法院沒有提出管轄權(quán)異議。
湯源起訴后，運華公司仍不為湯源辦理權(quán)屬登記屬違約行為。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（三）項 ?、第二款 ?的規(guī)定，運華公司應(yīng)支付湯源逾期辦證違約金。
在雙方協(xié)商不成的情況下，原判決考慮案涉房屋最初不屬于商品房性質(zhì)的歷史成因等諸多因素，自湯源主張權(quán)利之日即2012年9月18日起算逾期辦證的違約金并無不當(dāng)。

綜上，運華公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條 ?第二、六項規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條 ?第一款 ?之規(guī)定，裁定如下:
駁回哈爾濱運華房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司的再審申請。

審判長：閆謙遜
審判員：于效國
審判員：劉平

書記員：劉鐵