哈爾濱運華房地產開發(fā)集團有限公司
周忠欣（黑龍江運華律師事務所）
王衛(wèi)國（黑龍江運華律師事務所）
呂紅軍
張宏（黑龍江龍房川律師事務所）
陳川（黑龍江龍房川律師事務所）

再審申請人（一審被告、二審上訴人）:哈爾濱運華房地產開發(fā)集團有限公司。
法定代表人:李運華，該公司董事長。
委托代理人:周忠欣，黑龍江運華律師事務所律師。
委托代理人:王衛(wèi)國，黑龍江運華律師事務所律師。
被申請人（一審原告、二審被上訴人）:呂紅軍。
委托代理人:張宏，黑龍江龍房川律師事務所律師。
委托代理人:陳川，黑龍江龍房川律師事務所律師。
再審申請人哈爾濱運華房地產開發(fā)集團有限公司（以下簡稱運華公司）因與被申請人呂紅軍房屋買賣合同糾紛一案，不服哈爾濱市中級人民法院（2014）哈民二民終字第160號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現已審查終結。
運華公司申請再審稱:（一）案涉房屋是經濟適用住房，運華公司將本案涉及的房屋抵給案外人，案外人轉手又賣給呂紅軍，呂紅軍交付購房款，雙方還簽訂了《房屋買賣合同》，呂紅軍為了逃避房屋轉讓契稅，二人簽訂一份《轉讓更名協議申請》，提交運華公司，經運華公司同意，運華公司與呂紅軍簽訂了《經濟適用住房買賣合同》，同時，對案外人持有的黑龍江省單位往來資金結算票據上交款人姓名也變更為呂紅軍。因此這種轉讓不動產的行為違反了效力性法律規(guī)定，逃避了國家稅收，違反國家稅收等法律法規(guī)。（二）本案中，運華公司與呂紅軍簽訂的房屋買賣合同是雙方惡意串通的民事行為，雙方沒有發(fā)生真實的房屋買賣關系。哈爾濱市人民政府關于商品房買賣合同備案的規(guī)定是在雙方簽訂的《經濟適用住房買賣合同》之后，原審法院用后頒布法規(guī)調整頒布之前的民事法律行為。（三）運華公司在與案外人簽訂的房屋買賣合同上加蓋“作廢”章是內部管理行為。雙方簽訂的是《經濟適用住房買賣合同》，應當按經濟適用住房的相關規(guī)定進行處理。原審適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》判令運華公司承擔商品房逾期辦證違約金錯誤。（四）應追加案外人為本案當事人參加訴訟。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條 ?第二、六項規(guī)定申請再審。
呂紅軍提交書面意見稱:（一）一、二審法院認定事實清楚，適用法律正確，應依法駁回運華公司的再審請求。運華公司與其簽訂的房屋買賣合同系雙方當事人的真實意思表示，內容客觀真實，依法應認定有效。雖然運華公司沒有直接收取呂紅軍的房款，但通過此種方式實現了債務清償，呂紅軍也因此種交易方式實際取得了合同標的物，并在運華公司辦理了進戶手續(xù)，雙方的買賣合同成立并實際履行，系合同雙方當事人真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，故呂紅軍要求運華公司辦理商品房權屬證書的請求并無不當。（二）運華公司主張的二手房、規(guī)避稅費等合同無效的理由不成立，依法應予駁回。（三）《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條 ?規(guī)定:“在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅?！痹撘?guī)定反映出的交易納稅原則是土地房屋權屬發(fā)生轉移，即權屬轉移才納稅，而不是逢交易必納稅。國家稅務總局《關于辦理期房退房手續(xù)后應退還已征契稅的批復》（國稅函（2002）622號）規(guī)定:“對交易雙方已簽訂房屋買賣合同，但由于各種原因最終未能完成交易的，如購房者已按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對其已納契稅款應予以退還。”因此，交易終止就無需再繳納契稅，即便繳納契稅，也可以退還。運華公司主張涉案房產的交易方式屬于惡意串通規(guī)避稅費的理由不成立。（四）2007年哈爾濱市人民政府《專題會議紀要》明確了案涉房屋由經濟適用住房確定為商品房。一、二審法院參考適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》計算逾期辦證違約金，適用法律正確。（五）本案中，呂紅軍既不是經濟適用住房的特定供應對象，也不是經政府認定的受供應群體成員。運華公司與呂紅軍簽訂合同的價款不是政府確定的成本價。故運華公司主張呂紅軍購買的是經濟適用住房的主張不成立。（六）二審法院查明運華公司與案外人之間名義上簽訂了房屋買賣合同，實為工程款以房抵賬關系，該房屋亦未在房屋產權登記管理部門辦理備案手續(xù)，基于運華公司與呂紅軍之間形成的合同關系，案外人已不是本案必要的共同訴訟參加人，且與本案無關聯，不能以第三人身份出庭參加訴訟。
本院認為，在本案審查中，圍繞雙方當事人的訴請及抗辯主張，可以確定的法律爭點有以下幾個方面:第一，運華公司與呂紅軍簽訂房屋買賣合同效力的問題；第二，運華公司應否支付呂紅軍逾期辦證違約金的問題；第三，應否追加案外人參與本案訴訟的問題。
關于運華公司與呂紅軍之間房屋買賣合同效力的問題。本案原系運華公司尚欠案外人王人杰工程材料款，將案涉房屋抵賬給案外人王人杰，并交付占有，該行為屬于以物抵債。根據原審查明的事實，2001年7月6日，運華公司與案外人王人杰簽訂《商品房銷售合同》約定以房抵賬，抵付工程材料款。后經王人杰簽字同意，將抵賬房售予許宏武。2001年11月19日運華公司與許宏武簽訂《商品房銷售合同》，內容與運華公司與王人杰簽訂的《商品房銷售合同》相同。2004年3月2日，許宏武、郭麗與郭濱生共同提交《更名申請》，申請運華公司辦理合同更名手續(xù)。同日運華公司與郭濱生簽訂《經濟適用住房買賣合同》，2004年7月30日，案外人郭濱生與呂紅軍共同提交《更名申請書》，申請運華公司辦理合同更名手續(xù)。運華公司將其與案外人王人杰、許宏武、郭濱生簽訂的《商品房銷售合同》加蓋作廢章，與呂紅軍簽訂《經濟適用住房買賣合同》。本案涉及案外人王人杰、許宏武、郭濱生未取得房屋權屬證書的情況下，其轉讓房屋的效力。對此，本案涉及以下問題:一是案外人王人杰與運華公司以物抵債的效力問題；二是王人杰與許宏武，以及許宏武與郭濱生，郭濱生與呂紅軍轉讓案涉房屋合同效力的問題。最后涉及呂紅軍與運華公司簽訂房屋買賣合同的效力問題。
關于以物抵債的問題。本案運華公司欠案外人王人杰工程款，運華公司以其開發(fā)的房產抵頂債務，系債務清償期屆滿之后的以物抵債。雖然運華公司與案外人王人杰簽訂了《商品房銷售合同》，但沒有進行權屬變更。因此，債務屆滿后的以物抵債，目的是為了清償債務，因此，具有代物清償的性質。代物清償，是指債權人受領他種給付以代原定給付而使合同關系消滅的法律行為。根據代物清償要物合同的屬性，當事人僅僅達成代物清償的合意，尚不是代物清償，只有現實提出和受領代替給付，才算清償。本案運華公司與案外人王人杰的基礎法律關系為以物抵債，案外人王人杰轉讓沒有辦理權屬登記的房屋，實屬以物抵債債權合同的轉讓，債權轉讓是合同法賦予合同當事人的權利之一。此后，案外人郭濱生與呂紅軍簽訂提交《更名申請》，經運華公司同意，運華公司與呂紅軍簽訂了《經濟適用住房買賣合同》，合同確定一次性付款253554元。此前，王人杰與許宏武、許宏武與郭濱生之間債權轉讓已經履行完畢，故該債權轉讓合法有效。2007年5月6日，案涉房屋經哈爾濱市人民政府《專題會議紀要》確定為商品房。雖然運華公司沒有直接收取呂紅軍的房款，但通過債權轉讓方式實現了債的清償。根據上述分析，此前運華公司對房屋的交付且又為呂紅軍辦理了房屋進戶手續(xù)，雙方已經形成實質意義上的商品房買賣合同法律關系。因此，本案適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。運華公司與呂紅軍簽訂的《經濟適用住房買賣合同》意思表示真實，內容不違反法律強制性規(guī)定。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條 ?第（六）項 ?關于“未依法登記領取權屬證書的”房地產不得轉讓的規(guī)定?！痹摋l真實的立法意圖不在于禁止預售商品房的再轉讓，而在于方便行政管理，該條不屬于合同效力取締性規(guī)范，在性質上不屬于《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?規(guī)定的“效力性強制性規(guī)定?！币虼?，案外人王人杰、許宏武、郭濱生轉讓抵債房屋的行為應認定有效。運華公司僅以案外人王人杰與其簽訂抵賬房合同時，未取得房屋權屬證書再行轉讓、逃避了國家稅收為由請求確認合同無效，于法無據，本院不予支持。運華公司主張其與呂紅軍簽訂的房屋買賣合同是雙方惡意串通的民事行為，亦未舉示證據證明。
關于運華公司應否支付呂紅軍逾期辦證違約金的問題。本案呂紅軍系通過案外人王人杰債權轉讓的方式，與運華公司簽訂了《經濟適用住房買賣合同》。該合同權利義務關系一經確定，當事人雙方應當按照約定全面履行自己的義務，任何一方當事人不得擅自變更合同內容。但是，基于合同自由原則，當事人在協商一致的情況下，可以變更合同內容。運華公司于2009年9月28日取得案涉房屋的《商品房銷售許可證》。本案中，運華公司與呂紅軍簽訂的《經濟適用住房買賣合同》第十五條關于產權登記的約定為“甲乙雙方協商解決。”第十九條約定“本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協商解決，協商不成的，提交哈爾濱市房地產仲裁委員會仲裁。”呂紅軍起訴后，運華公司仍不為其辦理權屬登記屬違約行為。依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（三）項 ?、第二款 ?的規(guī)定，運華公司應支付呂紅軍逾期辦證違約金。原判決考慮案涉房屋最初不屬于商品房性質的歷史成因等諸多因素，自呂紅軍主張權利之日即2012年9月18日起算逾期辦證的違約金并無不當。
關于應否追加案外人王人杰、許宏武、郭濱生參加本案訴訟的問題。運華公司在訴訟中申請追加案外人王人杰、許宏武、郭濱生為本案第三人，法律對被告申請追加第三人雖然沒有禁止性規(guī)定，但被追加當事人的訴訟地位要根據案件的基本事實及權利義務關系確定。訴訟中，運華公司主張本案是二手房交易，前一手規(guī)避應繳納的房產稅費，故其與呂紅軍簽訂的房屋買賣合同無效。依前述，本案系以物抵債，以物抵債是實踐性合同，是要務合同，雖然以物抵債的房屋已經交付、占有，但沒有進行物權變動，所有權沒有發(fā)生轉移?！吨腥A人民共和國房地產管理法》第三十六條規(guī)定:“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權屬登記?！币话銇碚f，二手房買賣是指買賣雙方經合意，出賣人轉移房屋所有權于買受人，買受人支付一定對價而產生的民事合同關系。據此可以認定二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記、再次上市進行交易的房產。《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條 ?規(guī)定:“在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅?！北景高\華公司與案外人王人杰以物抵債，沒有進行房屋權屬登記，不存在再次交易的問題。況且并無證據證實案外人王人杰、許宏武、郭濱生轉讓房屋從中賺取差價利益。根據本條規(guī)定，只有權屬轉移才納稅。因案外人王人杰、許宏武、郭濱生以物抵債房屋產權沒有發(fā)生變動，所有權沒有發(fā)生轉移。因此，沒有納稅義務主體，故不存在繳納稅款的問題。國家稅務總局《關于辦理期房退房手續(xù)后應退還已征契稅的批復》（國稅函（2002）622號）規(guī)定:“按照現行的契稅政策規(guī)定，購房者應在簽訂房屋買賣合同后，辦理房屋所有權變更登記之前繳納契稅。對交易雙方已經簽訂房屋買賣合同，但由于種種原因最終未能完成交易的，如購房者已經按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對其已納契稅應予以退還?！卑凑赵撆鷱偷囊?guī)定，房產交易只有權屬登記才納稅。本案以物抵債簽訂的房屋買賣合同，因抵債房屋沒有進行權屬變更，均屬于登記之前的行為，不構成二次交易。因此，運華公司主張案涉房產的交易方式屬于惡意串通規(guī)避稅費的理由不成立。鑒于案外人王人杰以物抵債的債權以及許宏武、郭濱生案涉房屋轉讓后，已經退出債的關系，其已經不是必要的共同訴訟人，對訴訟當事人雙方的訴訟標的也沒有獨立的請求權，案件的處理結果與其沒有法律上的利害關系。據此，運華公司關于追加案外人王人杰、許宏武、郭濱生的再審事由亦不能成立。
綜上，運華公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條 ?第二、六項規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條 ?第一款 ?之規(guī)定，裁定如下:
駁回哈爾濱運華房地產開發(fā)集團有限公司的再審申請。

本院認為，在本案審查中，圍繞雙方當事人的訴請及抗辯主張，可以確定的法律爭點有以下幾個方面:第一，運華公司與呂紅軍簽訂房屋買賣合同效力的問題；第二，運華公司應否支付呂紅軍逾期辦證違約金的問題；第三，應否追加案外人參與本案訴訟的問題。
關于運華公司與呂紅軍之間房屋買賣合同效力的問題。本案原系運華公司尚欠案外人王人杰工程材料款，將案涉房屋抵賬給案外人王人杰，并交付占有，該行為屬于以物抵債。根據原審查明的事實，2001年7月6日，運華公司與案外人王人杰簽訂《商品房銷售合同》約定以房抵賬，抵付工程材料款。后經王人杰簽字同意，將抵賬房售予許宏武。2001年11月19日運華公司與許宏武簽訂《商品房銷售合同》，內容與運華公司與王人杰簽訂的《商品房銷售合同》相同。2004年3月2日，許宏武、郭麗與郭濱生共同提交《更名申請》，申請運華公司辦理合同更名手續(xù)。同日運華公司與郭濱生簽訂《經濟適用住房買賣合同》，2004年7月30日，案外人郭濱生與呂紅軍共同提交《更名申請書》，申請運華公司辦理合同更名手續(xù)。運華公司將其與案外人王人杰、許宏武、郭濱生簽訂的《商品房銷售合同》加蓋作廢章，與呂紅軍簽訂《經濟適用住房買賣合同》。本案涉及案外人王人杰、許宏武、郭濱生未取得房屋權屬證書的情況下，其轉讓房屋的效力。對此，本案涉及以下問題:一是案外人王人杰與運華公司以物抵債的效力問題；二是王人杰與許宏武，以及許宏武與郭濱生，郭濱生與呂紅軍轉讓案涉房屋合同效力的問題。最后涉及呂紅軍與運華公司簽訂房屋買賣合同的效力問題。
關于以物抵債的問題。本案運華公司欠案外人王人杰工程款，運華公司以其開發(fā)的房產抵頂債務，系債務清償期屆滿之后的以物抵債。雖然運華公司與案外人王人杰簽訂了《商品房銷售合同》，但沒有進行權屬變更。因此，債務屆滿后的以物抵債，目的是為了清償債務，因此，具有代物清償的性質。代物清償，是指債權人受領他種給付以代原定給付而使合同關系消滅的法律行為。根據代物清償要物合同的屬性，當事人僅僅達成代物清償的合意，尚不是代物清償，只有現實提出和受領代替給付，才算清償。本案運華公司與案外人王人杰的基礎法律關系為以物抵債，案外人王人杰轉讓沒有辦理權屬登記的房屋，實屬以物抵債債權合同的轉讓，債權轉讓是合同法賦予合同當事人的權利之一。此后，案外人郭濱生與呂紅軍簽訂提交《更名申請》，經運華公司同意，運華公司與呂紅軍簽訂了《經濟適用住房買賣合同》，合同確定一次性付款253554元。此前，王人杰與許宏武、許宏武與郭濱生之間債權轉讓已經履行完畢，故該債權轉讓合法有效。2007年5月6日，案涉房屋經哈爾濱市人民政府《專題會議紀要》確定為商品房。雖然運華公司沒有直接收取呂紅軍的房款，但通過債權轉讓方式實現了債的清償。根據上述分析，此前運華公司對房屋的交付且又為呂紅軍辦理了房屋進戶手續(xù)，雙方已經形成實質意義上的商品房買賣合同法律關系。因此，本案適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。運華公司與呂紅軍簽訂的《經濟適用住房買賣合同》意思表示真實，內容不違反法律強制性規(guī)定。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條 ?第（六）項 ?關于“未依法登記領取權屬證書的”房地產不得轉讓的規(guī)定?！痹摋l真實的立法意圖不在于禁止預售商品房的再轉讓，而在于方便行政管理，該條不屬于合同效力取締性規(guī)范，在性質上不屬于《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?規(guī)定的“效力性強制性規(guī)定?！币虼?，案外人王人杰、許宏武、郭濱生轉讓抵債房屋的行為應認定有效。運華公司僅以案外人王人杰與其簽訂抵賬房合同時，未取得房屋權屬證書再行轉讓、逃避了國家稅收為由請求確認合同無效，于法無據，本院不予支持。運華公司主張其與呂紅軍簽訂的房屋買賣合同是雙方惡意串通的民事行為，亦未舉示證據證明。
關于運華公司應否支付呂紅軍逾期辦證違約金的問題。本案呂紅軍系通過案外人王人杰債權轉讓的方式，與運華公司簽訂了《經濟適用住房買賣合同》。該合同權利義務關系一經確定，當事人雙方應當按照約定全面履行自己的義務，任何一方當事人不得擅自變更合同內容。但是，基于合同自由原則，當事人在協商一致的情況下，可以變更合同內容。運華公司于2009年9月28日取得案涉房屋的《商品房銷售許可證》。本案中，運華公司與呂紅軍簽訂的《經濟適用住房買賣合同》第十五條關于產權登記的約定為“甲乙雙方協商解決?！钡谑艞l約定“本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協商解決，協商不成的，提交哈爾濱市房地產仲裁委員會仲裁?！眳渭t軍起訴后，運華公司仍不為其辦理權屬登記屬違約行為。依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（三）項 ?、第二款 ?的規(guī)定，運華公司應支付呂紅軍逾期辦證違約金。原判決考慮案涉房屋最初不屬于商品房性質的歷史成因等諸多因素，自呂紅軍主張權利之日即2012年9月18日起算逾期辦證的違約金并無不當。
關于應否追加案外人王人杰、許宏武、郭濱生參加本案訴訟的問題。運華公司在訴訟中申請追加案外人王人杰、許宏武、郭濱生為本案第三人，法律對被告申請追加第三人雖然沒有禁止性規(guī)定，但被追加當事人的訴訟地位要根據案件的基本事實及權利義務關系確定。訴訟中，運華公司主張本案是二手房交易，前一手規(guī)避應繳納的房產稅費，故其與呂紅軍簽訂的房屋買賣合同無效。依前述，本案系以物抵債，以物抵債是實踐性合同，是要務合同，雖然以物抵債的房屋已經交付、占有，但沒有進行物權變動，所有權沒有發(fā)生轉移?！吨腥A人民共和國房地產管理法》第三十六條規(guī)定:“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權屬登記。”一般來說，二手房買賣是指買賣雙方經合意，出賣人轉移房屋所有權于買受人，買受人支付一定對價而產生的民事合同關系。據此可以認定二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記、再次上市進行交易的房產?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例》第一條 ?規(guī)定:“在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅?！北景高\華公司與案外人王人杰以物抵債，沒有進行房屋權屬登記，不存在再次交易的問題。況且并無證據證實案外人王人杰、許宏武、郭濱生轉讓房屋從中賺取差價利益。根據本條規(guī)定，只有權屬轉移才納稅。因案外人王人杰、許宏武、郭濱生以物抵債房屋產權沒有發(fā)生變動，所有權沒有發(fā)生轉移。因此，沒有納稅義務主體，故不存在繳納稅款的問題。國家稅務總局《關于辦理期房退房手續(xù)后應退還已征契稅的批復》（國稅函（2002）622號）規(guī)定:“按照現行的契稅政策規(guī)定，購房者應在簽訂房屋買賣合同后，辦理房屋所有權變更登記之前繳納契稅。對交易雙方已經簽訂房屋買賣合同，但由于種種原因最終未能完成交易的，如購房者已經按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對其已納契稅應予以退還?！卑凑赵撆鷱偷囊?guī)定，房產交易只有權屬登記才納稅。本案以物抵債簽訂的房屋買賣合同，因抵債房屋沒有進行權屬變更，均屬于登記之前的行為，不構成二次交易。因此，運華公司主張案涉房產的交易方式屬于惡意串通規(guī)避稅費的理由不成立。鑒于案外人王人杰以物抵債的債權以及許宏武、郭濱生案涉房屋轉讓后，已經退出債的關系，其已經不是必要的共同訴訟人，對訴訟當事人雙方的訴訟標的也沒有獨立的請求權，案件的處理結果與其沒有法律上的利害關系。據此，運華公司關于追加案外人王人杰、許宏武、郭濱生的再審事由亦不能成立。
綜上，運華公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條 ?第二、六項規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條 ?第一款 ?之規(guī)定，裁定如下:

駁回哈爾濱運華房地產開發(fā)集團有限公司的再審申請。

審判長：閆謙遜
審判員：于效國
審判員：王雪杉

書記員：趙璞