上訴人（原審被告）哈爾濱禧龍綜合批發(fā)大市場有限公司，住所地哈爾濱市道外區(qū)先鋒路6號。
法定代表人吳慶平，該公司董事長。
委托代理人潘曉暮，現(xiàn)住黑龍江省五常市。
被上訴人牛成霞，現(xiàn)住黑龍江省七臺河市，系原審原告劉良玉之妻。
被上訴人劉本元，現(xiàn)住遼寧省沈陽市皇姑區(qū)，系原審原告劉良玉之子。
被上訴人劉本龍，現(xiàn)住黑龍江省七臺河市，系原審原告劉良玉之子。
三被上訴人共同委托代理人張超，黑龍江曉峰律師事務(wù)所律師。
原審被告哈爾濱禧龍國際商貿(mào)物流園區(qū)有限公司，住所地哈爾濱市道外區(qū)先鋒路6號。
法定代表人吳開華，該公司董事長。
委托代理人潘曉暮，現(xiàn)住黑龍江省五常市。

上訴人哈爾濱禧龍綜合批發(fā)大市場有限公司（以下簡稱批發(fā)大市場）因與被上訴人牛成霞、劉本元、劉本龍，原審被告哈爾濱禧龍國際商貿(mào)物流園區(qū)有限公司（以下簡稱物流園區(qū)）租賃合同糾紛一案，不服黑龍江省哈爾濱市道外區(qū)人民法院（2013）外民三初字第100號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人批發(fā)大市場委托代理人潘曉暮，被上訴人牛成霞、劉本元、劉本龍及其共同委托代理人張超，原審被告物流園區(qū)委托代理人潘曉暮到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認定：2011年12月27日，劉良玉與批發(fā)大市場簽訂一份《租賃經(jīng)營合同》。合同約定：租賃期限1年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止；租賃地為哈爾濱市道外區(qū)先鋒路6號，禧龍鋼材市場板材區(qū)3街區(qū)第三十三、三十五號；營業(yè)房48平方米及場地面積為120平方米，經(jīng)營項目板材，租賃費用每年70，000元。合同簽訂后，劉良玉按合同約定于2011年12月27日交付批發(fā)大市場租賃費70，000元，抵押金10，000元，批發(fā)大市場出具了物流園區(qū)的財務(wù)收據(jù)。批發(fā)大市場向劉良玉交付了出租房屋及場地，雙方均按合同約定履行了各自的義務(wù)。后劉良玉使用場地時發(fā)現(xiàn)該租賃場地不但堆放相鄰方營口盼盼超爍采鍍有限公司（以下簡稱營口盼盼公司）的貨物，而且其單位廣告牌也架設(shè)在劉良玉的場地上方，影響了劉良玉的正常營業(yè)。劉良玉與批發(fā)大市場協(xié)商未果，于2012年7月25日向批發(fā)大市場、8月12日向物流園區(qū)、批發(fā)大市場提出解除合同，并已送達解除合同通知書，要求批發(fā)大市場、物流園區(qū)退回已交付的租賃費70，000元，抵押金10，000元，計80，000元，批發(fā)大市場、物流園區(qū)至未退還。
劉良玉提起訴訟，請求法院判令批發(fā)大市場、物流園區(qū)返還劉良玉租金70，000元、抵押金10，000元。
批發(fā)大市場、物流園區(qū)辯稱：1、劉良玉訴請超過訴訟時效。2、劉良玉自2007年至2012年連續(xù)與出租人批發(fā)大市場簽訂了租賃合同應(yīng)以公章為準。物流園區(qū)收取劉良玉租賃費是沖抵批發(fā)大市場欠物流園區(qū)的款。3、營口盼盼公司于2010年5月安裝了天吊。劉良玉明知侵權(quán)事實的存在。劉良玉2012年10月19日起訴已經(jīng)超過了訴訟時效。4、批發(fā)大市場不存在違約行為，不承擔(dān)違約賠償責(zé)任，批發(fā)大市場已經(jīng)按照合同約定，將租賃房屋交付于劉良玉，并提供了相應(yīng)的設(shè)施及服務(wù)。批發(fā)大市場、物流園區(qū)同意退返抵押金10，000元，不承擔(dān)任何責(zé)任。
原審判決認為：劉良玉與批發(fā)大市場簽訂的《租賃經(jīng)營合同》，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，具有民事法律效力。合同簽訂后，劉良玉按合同約定向批發(fā)大市場履行了給付租賃費、抵押金的義務(wù)，批發(fā)大市場收到租賃費后，雖向劉良玉交付租賃房屋及場地，但因該租賃場地堆放的貨物及安裝天吊尚未清除，使劉良玉無法經(jīng)營，合同目的無法實現(xiàn)，為此劉良玉二次通知批發(fā)大市場、物流園區(qū)解除租賃合同，應(yīng)視為租賃合同已解除。故劉良玉要求全額退還租賃費及抵押金之請求合理，予以支持。批發(fā)大市場、物流園區(qū)稱劉良玉訴訟已超過訴訟時效，案外人營口盼盼公司在該場地安裝天吊劉良玉是同意的，無事實和法律依據(jù)，故不予采納。物流園區(qū)雖出具收取劉良玉租賃費、抵押金的收據(jù)，但未在合同文本加蓋公章，亦未交付租賃場地，批發(fā)大市場又承認收到此款，故不應(yīng)認定劉良玉與物流園區(qū)簽訂此租賃合同。據(jù)此判決：一、待本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)批發(fā)大市場退還劉良玉已付租賃費70，000元，抵押金10，000元。二、駁回劉良玉對物流園區(qū)的訴訟請求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。

本院認為：出租人應(yīng)當(dāng)按照約定交付租賃物，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。本案中，批發(fā)大市場與劉良玉于2011年12月27日簽訂了《租賃經(jīng)營合同》，批發(fā)大市場應(yīng)當(dāng)按照合同約定交付租賃房屋及場地以保障劉良玉的正常經(jīng)營活動。批發(fā)大市場主張劉良玉同意營口盼盼公司架設(shè)天吊，但未舉示證據(jù)證實，本院不予支持。批發(fā)大市場主張其已通知營口盼盼公司及時清理了劉良玉租賃場地內(nèi)的貨物，因未舉示證據(jù)證明，本院不予支持。批發(fā)大市場作為出租人和管理方，未能保障劉良玉的正常經(jīng)營活動，致使其合同目的無法實現(xiàn)，劉良玉請求解除合同符合法律規(guī)定，原審判決判令批發(fā)大市場返還劉良玉租賃費及抵押金并無不當(dāng)，本院予以維持。劉良玉在訴訟中死亡，牛成霞、劉本元、劉本龍、劉本華系劉良玉的法定繼承人。牛成霞、劉本元、劉本龍明確表示繼受劉良玉的實體權(quán)利，愿意參加本次訴訟，可以繼受本案中劉良玉的實體權(quán)利義務(wù)。故原審判決確認的劉良玉的權(quán)利應(yīng)由牛成霞、劉本元、劉本龍承受。劉本華明確表示放棄繼承劉良玉的遺產(chǎn)，不參加本次訴訟，故其不繼受本案中劉良玉的實體權(quán)利。
綜上，原審認定事實清楚，證據(jù)確實充分，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1899元，由上訴人哈爾濱禧龍綜合批發(fā)大市場有限公司負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　許思東 審　判　員　　曹軼偉 代理審判員　　宋　凱

書記員：吳浩松