上訴人（原審被告）哈爾濱益豐物業(yè)管理有限責(zé)任公司，住所地哈爾濱市道外區(qū)樺樹街61號2棟4單元1層2號。
法定代表人唐冶，職務(wù)總經(jīng)理。
委托代理人鄭楠，黑龍江富邦律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）馨美家園業(yè)主委員會，住所地哈爾濱市道外區(qū)宏圖街161號新美家園。
負(fù)責(zé)人卜景范，職務(wù)主任。
委托代理人伊勝國，黑龍江美格律師事務(wù)所律師。

上訴人哈爾濱益豐物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡稱益豐物業(yè)公司）因與被上訴人馨美家園業(yè)主委員會（以下簡稱馨美委員會）物權(quán)保護(hù)糾紛一案，不服道外區(qū)人民法院（2014）外民一初字第1306號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，上訴人益豐物業(yè)公司法定代表人唐冶及其委托代理人鄭楠，被上訴人馨美委員會主任卜景范及其委托代理人伊勝國到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定：哈爾濱市道外區(qū)宏圖街161號馨美家園小區(qū)于2006年12月建成入戶，當(dāng)時由益豐物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理工作。2009年，益豐物業(yè)公司與馨美家園小區(qū)全體業(yè)主之間因物業(yè)服務(wù)問題產(chǎn)生矛盾，經(jīng)社區(qū)、辦事處、區(qū)政府等部門調(diào)解無果后，益豐物業(yè)公司于2010年初撤出馨美家園小區(qū)，不再履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)。馨美委員會于2010年2月4日經(jīng)審批后依法成立，并代表全體業(yè)主自行履行該小區(qū)物業(yè)管理職責(zé)。另，位于哈爾濱市道外區(qū)宏圖街161號馨美家園小區(qū)內(nèi)西北角物業(yè)辦公室及東側(cè)警衛(wèi)室在相關(guān)部門的備案圖紙上規(guī)劃為空地及警衛(wèi)室，但后建為訴爭的西北角物業(yè)公辦室及東側(cè)的公廁警衛(wèi)室。現(xiàn)訴請的物業(yè)辦公室及公廁警衛(wèi)室仍由益豐物業(yè)公司使用。
馨美委員會訴稱：哈市道外區(qū)宏圖街161號馨美家園小區(qū)于2006年12月建成入戶，當(dāng)時由益豐物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理工作。在益豐物業(yè)公司管理期間，由于不負(fù)責(zé)任及經(jīng)營不善，造成小區(qū)內(nèi)私建、濫建、衛(wèi)生臟亂差等諸多問題，業(yè)主反映強烈，2009年大部分業(yè)主已不交物業(yè)費，雙方矛盾日漸激化。此后經(jīng)社區(qū)、辦事處、區(qū)政府等部門多次調(diào)解無果，益豐物業(yè)公司于2009年12月31日棄管該小區(qū)。棄管后小區(qū)秩序一度陷入混亂，后經(jīng)全體業(yè)主協(xié)商成立了業(yè)主委員會，決定由業(yè)主委員會自管該小區(qū)。此事經(jīng)社區(qū)、辦事處、區(qū)政府及市政府層層審批后決定，馨美家園作為哈爾濱市第一例自管模式小區(qū)。2010年2月4日業(yè)主委員會正式成立，馨美委員會履行物業(yè)管理公司的職責(zé)并具有物業(yè)管理公司的主體資格。在此期間，益豐物業(yè)公司多次來小區(qū)對馨美委員會的工作進(jìn)行阻撓，并強行占用部分物業(yè)用房，馨美委員會主任家的玻璃也多次在半夜被人砸碎，轄區(qū)派出所也多次出警。馨美委員會接手后，對小區(qū)進(jìn)行了全面的整改，并要求益豐物業(yè)公司交還小區(qū)二處物業(yè)用房（一處為物業(yè)辦公室、一處為保安室），但益豐物業(yè)公司對此置之不理，拒不交出該兩處物業(yè)用房。根據(jù)物業(yè)管理條例、物權(quán)法的規(guī)定小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、物業(yè)用房等共有部分歸全體業(yè)主共有，任何單位或個人不得侵占。同時根據(jù)最高院審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件解釋的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)所必須的相關(guān)資料和由其代管的專項維修基金的，人民法院應(yīng)予支持。綜上，益豐物業(yè)公司強占小區(qū)公共設(shè)施及物業(yè)用房的行為，嚴(yán)重的侵害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。為此，馨美委員會訴至法院，請求：一、判令益豐物業(yè)公司返還兩處物業(yè)用房，其中一處位于哈爾濱市道外區(qū)宏圖街161號馨美家園小區(qū)內(nèi)西北角物業(yè)辦公室40多米（小區(qū)業(yè)主共有），另一處是位于哈爾濱市道外區(qū)宏圖街161號馨美家園小區(qū)內(nèi)東側(cè)警衛(wèi)室30多米（小區(qū)業(yè)主共有）；二、訴訟費用由益豐物業(yè)公司承擔(dān)。
益豐物業(yè)公司辯稱：馨美委員會訴請的西北角物業(yè)辦公室是物業(yè)公司自建的，訴訟的東側(cè)的房子是開發(fā)商的售樓處，馨美委員會說的東側(cè)的是警衛(wèi)室不予認(rèn)可。東側(cè)的房子是益豐物業(yè)公司用物業(yè)費頂替裝修質(zhì)保金，然后開發(fā)商用東側(cè)的房子抵賬給的。益豐物業(yè)公司蓋的西北角物業(yè)辦公室沒有審批手續(xù)，與規(guī)劃也不符，沒有且無法辦理產(chǎn)權(quán)證。西北角的物業(yè)辦公室原圖紙規(guī)劃是綠地，東側(cè)的房屋原規(guī)劃是垃圾車運間，但沒有蓋垃圾轉(zhuǎn)運間，又在公廁的旁邊連著加蓋了一個警衛(wèi)室。旁邊的公廁由社區(qū)管理。東側(cè)的房屋也沒有經(jīng)過審批，沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，是開發(fā)商自建的。
原審判決認(rèn)為：位于哈爾濱市道外區(qū)宏圖街161號馨美家園小區(qū)內(nèi)西北角物業(yè)辦公室及東側(cè)警衛(wèi)室在該小區(qū)初始規(guī)劃為空地及警衛(wèi)室，后改建為物業(yè)辦公室及警衛(wèi)室，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的空地及其他公共場所、公共設(shè)施，屬于業(yè)主共有，因此訴爭物業(yè)辦公室及警衛(wèi)室系小區(qū)公共設(shè)施及公共用地，應(yīng)為全體業(yè)主共有。因益豐物業(yè)公司已于2010年初撤出馨美家園小區(qū)，不再為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，益豐物業(yè)公司無法律依據(jù)占用訴爭物業(yè)辦公室及警衛(wèi)室，馨美委員會作為依照法定程序成立，代表全體業(yè)主行使權(quán)利的組織要求益豐物業(yè)公司返還訴爭物業(yè)辦公室及警衛(wèi)室的訴訟請求符合法律規(guī)定，故對該訴訟請求予以支持。益豐物業(yè)公司辯稱，訴爭物業(yè)辦公室系自建房屋不是小區(qū)業(yè)主的，但其未提供證據(jù)證實，故對其抗辯主張不予認(rèn)可。據(jù)此判決：一、被告哈爾濱益豐物業(yè)管理有限責(zé)任公司于判決生效之日起十日內(nèi)將位于哈爾濱市道外區(qū)宏圖街161號馨美家園小區(qū)內(nèi)西北角物業(yè)辦公室返還原告馨美家園業(yè)主委員會（代馨美家園全體業(yè)主）使用；二、被告哈爾濱益豐物業(yè)管理有限責(zé)任公司于判決生效之日起十日內(nèi)將位于哈爾濱市道外區(qū)宏圖街161號馨美家園小區(qū)內(nèi)東側(cè)警衛(wèi)室返還原告馨美家園業(yè)主委員會（代馨美家園全體業(yè)主）使用。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費100元，此款馨美家園業(yè)主委員會已預(yù)付，由哈爾濱益豐物業(yè)管理有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
本院經(jīng)審理認(rèn)定的事實與原審認(rèn)定的事實一致。

本院認(rèn)為：2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》第五十一條規(guī)定，“業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益?！北景冈V爭西北角物業(yè)辦公室建于馨美家園小區(qū)內(nèi)，該物業(yè)辦公室的位置初始規(guī)劃為空地，在無規(guī)劃許可的情況下益豐物業(yè)建設(shè)西北角物業(yè)辦公室沒有根據(jù)。益豐物業(yè)雖主張該西北角物業(yè)辦公室系其出資所建，但在小區(qū)內(nèi)建造的建筑應(yīng)屬全體業(yè)主共有，益豐物業(yè)如有損失，可另行主張相關(guān)權(quán)利。本案訴爭東側(cè)警衛(wèi)室在規(guī)劃圖紙上是空地和警衛(wèi)室，應(yīng)屬馨美家園建筑區(qū)劃內(nèi)配套公共設(shè)施，亦應(yīng)屬小區(qū)全體業(yè)主共有。益豐物業(yè)公司主張訴爭西北角物業(yè)辦公室及東側(cè)警衛(wèi)室應(yīng)歸其所有的上訴主張，于法無據(jù)，本院不予支持。
綜上，原審法院雖適用法律不當(dāng)，但處理結(jié)果符合本案事實發(fā)生時的法律規(guī)定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，裁定如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由上訴人哈爾濱益豐物業(yè)管理有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　鄭興華 審　判　員　　趙曉波 代理審判員　　劉　春

書記員：王春賀