哈爾濱王牌貂裘皮城經(jīng)營(yíng)管理有限公司
李學(xué)斌
金書(shū)喜（黑龍江冰都律師事務(wù)所）
上海蘇某牧羊餐飲管理有限公司
劉嬿（黑龍江金北方律師事務(wù)所）

原告哈爾濱王牌貂裘皮城經(jīng)營(yíng)管理有限公司，代碼xxx，住所地哈爾濱市道里區(qū)xxx。
法定代表人沈堅(jiān)，董事長(zhǎng)。
委托代理人李學(xué)斌，法務(wù)專員。
委托代理人金書(shū)喜，黑龍江冰都律師事務(wù)所律師。
被告上海蘇某牧羊餐飲管理有限公司，代碼xxx，住所地上海市普陀區(qū)xxx。
法定代表人劉鳳龍，總經(jīng)理。
委托代理人劉嬿，黑龍江金北方律師事務(wù)所律師。
原告哈爾濱王牌貂裘皮城經(jīng)營(yíng)管理有限公司與被告上海蘇某牧羊餐飲管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，原告于2015年7月9日向本院提起訴訟，本院受理后，依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人李學(xué)斌、金書(shū)喜，被告委托代理人劉嬿到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
在本院開(kāi)庭審理過(guò)程中，原、被告為證明各自訴辯主張的事實(shí)成立，舉示了證據(jù)并發(fā)表了質(zhì)證意見(jiàn)。
原告舉示證據(jù)情況如下:
證據(jù)一、2011年12月23日原、被告簽訂的租賃協(xié)議（復(fù)印件）。擬證明原告承租被告出租的房屋建筑面積6400平方米，地上三層，地下一層。租賃期間為十年（自2012年3月1日起計(jì)算），第一年年租金280萬(wàn)元，第二年遞增4%。2016年年租金450萬(wàn)封頂，原告應(yīng)向被告一次性支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)380萬(wàn)元。
證據(jù)二、被告于2014年11月28日向原告送達(dá)的《送達(dá)通知》。擬證明被告未經(jīng)原告同意要求原告另行與案外人簽訂租賃合同，被告系單方解除原、被告簽訂的租賃協(xié)議。
證據(jù)三、銀行跨行轉(zhuǎn)帳憑證。擬證明原告向被告支付了380萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
證據(jù)四、房屋產(chǎn)權(quán)證。證明8套房屋的總面積是7336.82平方米，經(jīng)初步計(jì)算，原告實(shí)得建筑面積5620.12平方米，面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于合同約定的租賃面積。
被告對(duì)原告舉示的證據(jù)質(zhì)證認(rèn)為:對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議。該租賃協(xié)議第一條第一款明確約定哈爾濱市道里區(qū)新陽(yáng)路346號(hào)一、二、三層及地下室建筑面積約6400平方米，原為蘇某牧羊火鍋店及KTV使用，被告租賃給原告的房產(chǎn)屬于現(xiàn)狀出租，沒(méi)有約定具體的建筑面積，約為6400平方米，面積是固定的面積。該協(xié)議第三款規(guī)定轉(zhuǎn)讓費(fèi)是在協(xié)議簽訂后3日內(nèi)一次性支付380萬(wàn)元，該條款雖約定在租賃協(xié)議中，但與承租房屋的權(quán)利義務(wù)無(wú)關(guān)，是獨(dú)立性的約定。不能證明被告轉(zhuǎn)租的房屋少于約定的面積。并且該合同約定租賃的期限為10年，地上一至三層交接時(shí)間為2012年1月16日，地下一層交接時(shí)間為2012年2月28日。轉(zhuǎn)租給原告時(shí)，原告經(jīng)營(yíng)的很好。對(duì)證據(jù)二《送達(dá)通知》，是產(chǎn)權(quán)人送達(dá)給原告的，且送達(dá)時(shí)附了和解協(xié)議。和解協(xié)議與原告關(guān)系不大，原告是否收到和解協(xié)議不影響本案事實(shí)的審理?！端瓦_(dá)通知》是告知書(shū)，不是解除合同的通知。對(duì)證據(jù)三轉(zhuǎn)讓費(fèi)是原告收取洪伯安、沈志明的，付款人不是原告。對(duì)證據(jù)四的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)異議，原告不是按面積租賃，與面積無(wú)關(guān)。房屋7000多米還包括四層，四層與原告無(wú)關(guān)，原告租賃的是一至三層及地下室，四層與原告無(wú)關(guān)。
被告舉示證據(jù)情況如下:
證據(jù)一、被告與產(chǎn)權(quán)人黑龍江金鐵經(jīng)濟(jì)貿(mào)易有限公司簽訂的和解協(xié)議書(shū)一份。擬證明黑龍江金鐵經(jīng)濟(jì)貿(mào)易有限公司是訴爭(zhēng)租賃物的房屋所有權(quán)人，被告與產(chǎn)權(quán)人達(dá)成了和解協(xié)議，協(xié)議第三條第四款已有約定。自2014年3月1日起由黑龍江金鐵經(jīng)濟(jì)貿(mào)易有限公司代被告行使對(duì)沈志明、洪伯安出租人的權(quán)利并承擔(dān)出租人的義務(wù)。
證據(jù)二、黑龍江金鐵經(jīng)濟(jì)貿(mào)易有限公司收據(jù)存根（復(fù)印件）。擬證明2015年原告向其繳納2015年的租金2167962元。按照被告和沈志明、洪伯安簽的協(xié)議，原告應(yīng)該交314.96萬(wàn)元，而原告實(shí)際僅繳納了2167962元。當(dāng)時(shí)原告還未成立，轉(zhuǎn)讓費(fèi)不是原告交的，是洪伯安交的。通過(guò)票據(jù)能夠證明，原告實(shí)際上是按照通知與產(chǎn)權(quán)人實(shí)際履行了租賃協(xié)議。
證據(jù)三、電費(fèi)收據(jù)。擬證明2014年全年及2015年1至10月份原告向被告繳納電費(fèi)。原告一直在使用租賃房屋，不存在訴狀中無(wú)法使用的問(wèn)題。
原告對(duì)被告舉示的證據(jù)質(zhì)證認(rèn)為:對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性無(wú)異議，該份證據(jù)與本案無(wú)關(guān)。和解協(xié)議第二條明確約定產(chǎn)權(quán)人同意由被告繼續(xù)使用除沈志明、洪伯安及原告現(xiàn)租賃使用部分之外的房屋。和解協(xié)議生效后，被告就喪失了對(duì)原告使用部分房屋的使用權(quán)。被告和產(chǎn)權(quán)人認(rèn)可原告租賃使用現(xiàn)有房屋，原告是現(xiàn)有房屋的租賃使用人。原告是具備本案的解除合同的主體資格。合同第四條明確約定要求原告與產(chǎn)權(quán)人另行簽訂租賃合同，并要求在簽訂新合同的內(nèi)容當(dāng)中應(yīng)當(dāng)約定原告與被告的原租賃協(xié)議自動(dòng)解除，原告認(rèn)為就此條款，結(jié)合《送達(dá)通知》的內(nèi)容，能夠證實(shí)被告存在單方解除合同的一個(gè)意思表示，并且于2014年的11月28日以書(shū)面的形式明確告知原告。
本院確認(rèn):原告舉示的證據(jù)一至證據(jù)四，均與本案具有關(guān)聯(lián)性，且被告均無(wú)異議，故本院均予確認(rèn)。被告舉示的證據(jù)一與本案具有關(guān)聯(lián)性，且被告無(wú)異議，故本院予以確認(rèn)。證據(jù)二系復(fù)印件，因真實(shí)性無(wú)法確定被告不予質(zhì)證，故本院不予確認(rèn)。證據(jù)三與本案具有關(guān)聯(lián)性，且被告亦認(rèn)可在使用租賃房屋，故本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為:依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。根據(jù)合同的相對(duì)性，本案中，與被告簽訂租賃合同的是兩個(gè)自然人，故合同所規(guī)定的雙方權(quán)利義務(wù)等條款約束的是被告與洪伯安、沈志明之間的關(guān)系，也只能在合同雙方發(fā)生效力，協(xié)議當(dāng)事人以外的任何第三人不能主張合同中所規(guī)定的權(quán)利。當(dāng)發(fā)生合同履行過(guò)程中的相關(guān)糾紛時(shí)，只有合同一方當(dāng)事人能夠基于合同條款向另一方當(dāng)事人提出請(qǐng)求或提起訴訟。與合同當(dāng)事人沒(méi)有發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系的第三方，不能依據(jù)本合同向合同當(dāng)事人提出請(qǐng)求或提起訴訟，也不應(yīng)承擔(dān)合同的義務(wù)或享有相應(yīng)權(quán)利。原告并非簽訂租賃合同的當(dāng)事人一方，故原告不具有訴訟主體資格，無(wú)權(quán)根據(jù)合同向合同另一方提起請(qǐng)求及訴訟。因公司籌備組成員的行為發(fā)生的民事訴訟，公司依法成立的，以公司為當(dāng)事人。但原告并未提供相關(guān)證據(jù)證實(shí)簽訂租賃合同的洪伯安、沈志明系本公司的籌備組成員，故原告不具有訴訟主體資格，被告的訴訟請(qǐng)求本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二條 ?、第八條 ?、第一百零七條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回原告哈爾濱王牌貂裘皮城經(jīng)營(yíng)管理有限公司的起訴。
訴訟費(fèi)28857元，由原告哈爾濱王牌貂裘皮城經(jīng)營(yíng)管理有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本裁定，可在本判決書(shū)送達(dá)之日起十日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本二份，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為:依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。根據(jù)合同的相對(duì)性，本案中，與被告簽訂租賃合同的是兩個(gè)自然人，故合同所規(guī)定的雙方權(quán)利義務(wù)等條款約束的是被告與洪伯安、沈志明之間的關(guān)系，也只能在合同雙方發(fā)生效力，協(xié)議當(dāng)事人以外的任何第三人不能主張合同中所規(guī)定的權(quán)利。當(dāng)發(fā)生合同履行過(guò)程中的相關(guān)糾紛時(shí)，只有合同一方當(dāng)事人能夠基于合同條款向另一方當(dāng)事人提出請(qǐng)求或提起訴訟。與合同當(dāng)事人沒(méi)有發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系的第三方，不能依據(jù)本合同向合同當(dāng)事人提出請(qǐng)求或提起訴訟，也不應(yīng)承擔(dān)合同的義務(wù)或享有相應(yīng)權(quán)利。原告并非簽訂租賃合同的當(dāng)事人一方，故原告不具有訴訟主體資格，無(wú)權(quán)根據(jù)合同向合同另一方提起請(qǐng)求及訴訟。因公司籌備組成員的行為發(fā)生的民事訴訟，公司依法成立的，以公司為當(dāng)事人。但原告并未提供相關(guān)證據(jù)證實(shí)簽訂租賃合同的洪伯安、沈志明系本公司的籌備組成員，故原告不具有訴訟主體資格，被告的訴訟請(qǐng)求本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二條 ?、第八條 ?、第一百零七條 ?的規(guī)定，判決如下:

駁回原告哈爾濱王牌貂裘皮城經(jīng)營(yíng)管理有限公司的起訴。
訴訟費(fèi)28857元，由原告哈爾濱王牌貂裘皮城經(jīng)營(yíng)管理有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：?jiǎn)T雷
審判員：王麗
審判員：楊婷玉

書(shū)記員：張?chǎng)卧?/p>