原告:哈爾濱正罡物業(yè)管理有限責(zé)任公司，住所地哈爾濱市松北區(qū)松北一路54號新新怡園小區(qū)35棟1號商服。法定代表人：王明，職務(wù)總經(jīng)理。委托訴訟代理人：張琰，黑龍江盛海富律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：張溟，男，1968年11月8日出生，漢族，該單位員工，住哈爾濱市南崗區(qū)。被告:哈爾濱三松置業(yè)有限公司，住所地哈爾濱市道里區(qū)群力第六大道陽江路和龍江路交口處。法定代表人：林??松，職務(wù)董事長。委托訴訟代理人：馮春龍，黑龍江冰都律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：楊志，男，1963年11月18日出生，回族，該單位辦公室主任，住哈爾濱市道里區(qū)。原告哈爾濱正罡物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡稱正罡物業(yè)公司）與被告哈爾濱三松置業(yè)有限公司（以下簡稱三松公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2017年5月3日受理后，依法適用簡易程序，于2017年6月16日公開開庭進(jìn)行了審理。原告正罡物業(yè)公司的委托訴訟代理人張琰、張溟，被告三松公司的委托訴訟代理人馮春龍、楊志均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。正罡物業(yè)公司向本院提出訴訟請求：1.要求三松公司給付2014年8月6日至2016年8月5日期間拖欠物業(yè)費(fèi)297,988.5元及2016年8月6日至2017年8月5日期間拖欠物業(yè)費(fèi)168,994.25元；2.要求三松公司按日3‰標(biāo)準(zhǔn)給付違???金至實(shí)際給付物業(yè)費(fèi)之日止。事實(shí)和理由：2013年8月6日，正罡物業(yè)公司與三松公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定正罡物業(yè)公司為三松公司位于哈爾濱市松北區(qū)××小區(qū)××商××及地下車位提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為非住宅1.44元/月/平方米，共計(jì)168,709.58；如三松公司未按期交納費(fèi)用，自逾期付款之日起按日千分之三交納違約金。正罡物業(yè)公司自協(xié)議簽訂起向三松公司提供物業(yè)服務(wù)，三松公司于2013年12月31日、2014年5月5日分兩次交納了2013年8月6日至2014年8月5日期間的物業(yè)費(fèi)168,709.58元。雙方于2015年9月7日簽訂《協(xié)議書》，約定物業(yè)費(fèi)168,994.25元/年，三松公司應(yīng)于協(xié)議簽訂之日交納40,000元，于2015年12月20日前將余款128,994.25元付清。協(xié)議簽訂后，三松公司于2015年9月21日給付40,000元，其余物業(yè)費(fèi)至今未給付。正罡物業(yè)公司催要物業(yè)費(fèi)無果，故訴至法院。三??公司辯稱，新新怡園小區(qū)4棟3號商服于2013年由哈爾濱綜合開發(fā)建設(shè)有限公司（以下簡稱哈綜開公司）劃分給三松公司，三松公司于2016年11月22日對案涉房屋進(jìn)行了權(quán)屬登記。按哈綜開公司指示，三松公司向正罡物業(yè)公司交納了168,709.58元物業(yè)費(fèi)，但三松公司于2013年10月12日成立，不可能在2013年8月與正罡物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)合同，該合同無效。正罡物業(yè)公司是新新怡園小區(qū)一期的物業(yè)公司，案涉房屋是二期工程，正罡物業(yè)公司是否是二期工程的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)提供資質(zhì)和物業(yè)服務(wù)協(xié)議。三松公司于2015年年末將辦公地點(diǎn)遷走，該房屋處于空置狀態(tài)；房屋周圍現(xiàn)雜草叢生、地下停車場入口處兩側(cè)堆滿了沙石等建筑廢棄物、正罡物業(yè)公司將三松公司地下室部分地方出租給了元申廣電、中國移動、中國聯(lián)通公司用于建設(shè)發(fā)射基站，侵害了三松公司的合法權(quán)利；正罡物業(yè)公司沒???依照物業(yè)收費(fèi)管理辦法所確定的項(xiàng)目提供服務(wù)，三松公司有權(quán)拒絕支付物業(yè)費(fèi)。2015年9月7日的協(xié)議書中，雙方約定了2014年8月6日至2015年8月5日期間繳納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)事宜，沒有委托之后的物業(yè)服務(wù)工作，正罡物業(yè)公司無權(quán)根據(jù)該協(xié)議書主張2015年8月5日之后的物業(yè)費(fèi)及違約金，且違約金數(shù)額較高，如該請求有法律依據(jù)，應(yīng)由法院對其進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對有爭議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：對正罡物業(yè)公司舉示的證據(jù)1前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、證據(jù)2房產(chǎn)交接函、證據(jù)3協(xié)議書、證據(jù)4物業(yè)費(fèi)發(fā)票四份，上述證據(jù)內(nèi)容客觀真實(shí)，來源合法，與本案具有關(guān)聯(lián)性，故對證據(jù)1、證據(jù)2、證據(jù)3、證據(jù)4均予以采信。對三松公司舉示的證據(jù)1營業(yè)執(zhí)照，能夠證明三松公司于2013年10月12日成立，無法證明其他待證???實(shí)，故對證據(jù)1予以部分采信；對證據(jù)2正罡物業(yè)公司與哈綜開公司于2005年7月1日簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，該證據(jù)與本案不具關(guān)聯(lián)性，故對證據(jù)2不予采信；對證據(jù)3照片18張，該證據(jù)無法證明待證事實(shí)，對證據(jù)3不予采信。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：正罡物業(yè)公司與三松公司于2013年8月6日簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定正罡物業(yè)公司為三松公司位于哈爾濱市松北區(qū)新新怡園小區(qū)4棟3號商服一層至三層、地下停車場提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為非住宅1.44元/月/平方米，年物業(yè)費(fèi)168,709.58元；三松公司不按約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納費(fèi)用的，正罡物業(yè)公司有權(quán)通知或書面告示進(jìn)行催繳，三松公司同意上述催繳方式并認(rèn)可該方式視為送達(dá)；如三松公司未能按期交納物業(yè)費(fèi)，自逾期付款之日起按日3‰交納違約金。正罡物業(yè)公司于2013年8月6日起提供物業(yè)服務(wù)至今，三松公司已付清2014年8月5日前的物業(yè)費(fèi)。雙方于2015年9月7日簽訂協(xié)議書，約定新新怡園小區(qū)二期4棟3號商服為地上三層，地下一層，總面積為9779.76平方米；正罡物業(yè)公司按1.44元/月/平方米標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)；2014年8月6日至2015年8月5日期間，三松公司應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)168,994.25元，其應(yīng)于協(xié)議書簽訂當(dāng)日交納40,000元，于2015年12月20日前交納128,994.25元。三松公司于2015年9月21日交付40,000元，其余物業(yè)費(fèi)至今未給付。本院認(rèn)為，正罡物業(yè)公司與三松公司簽訂了前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，并針對物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)面積、標(biāo)準(zhǔn)、給付等確認(rèn)并簽訂協(xié)議書，雙方形成了物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。正罡物業(yè)公司已按協(xié)議約定提供了物業(yè)服務(wù)，三松公司應(yīng)當(dāng)如約給付物業(yè)費(fèi)，故對正罡物業(yè)公司要求給付物業(yè)費(fèi)466,982.75元的訴訟請求，本院予以支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持，故對三松公司稱房屋處于空置狀態(tài)，不應(yīng)按約定交納物業(yè)費(fèi)的抗辯主張，本院不予采納；三松公司稱正罡物業(yè)公司沒有依照物業(yè)收費(fèi)管理辦法所確定的項(xiàng)目提供服務(wù)、正罡物業(yè)公司將三松公司地下停車場部分區(qū)域租給第三方，舉示證據(jù)不足，故對其抗辯主張，本院不予采納。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金；約定的違約金過分高于造成損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。本案中，雙方約定的違約金過高，三松公司已在抗辯中要求調(diào)整，本院酌定違約金應(yīng)按年利率6%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；正罡物業(yè)公司與三松公司已約定2014年8月6日至2015年8月5日期間的物業(yè)費(fèi)于2015年12月20日前付清，故此年度的違約金應(yīng)從2015年12月21日起開始計(jì)算；三松公司應(yīng)按年利率6%給付正罡物業(yè)公司128,994.25元的自2015年12月21日起至本判決確定的自動履行期限內(nèi)實(shí)際給付之日止的違約金，并按年利率6%給付168,994.25元的自2016年8月6起至本判決確定的自動履行期限內(nèi)實(shí)際給付之日止的違約金，故對正罡物業(yè)公司要求給付違約金的訴訟請求，本院予以部分支持。綜上所述，對正罡物業(yè)公司要求三松公司給付2014年8月6日至2016年8月5日期間拖欠物業(yè)費(fèi)297,988.5元及2016年8月6日至2017年8月5日期間拖欠物業(yè)費(fèi)168,994.25元的訴訟請求，本院予以支持；對要求三松公司按日3‰給付違約金至實(shí)際給付物業(yè)費(fèi)之日止的訴訟請求，本院予以部分支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干??題的解釋（二）》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告哈爾濱三松置業(yè)有限公司給付原告哈爾濱正罡物業(yè)管理有限責(zé)任公司拖欠物業(yè)費(fèi)466,982.75元，此款于本判決生效之日起十日內(nèi)付清；二、被告哈爾濱三松置業(yè)有限公司按年利率6%給付原告哈爾濱正罡物業(yè)管理有限責(zé)任公司128,994.25元的自2015年12月21日起至上述第一項(xiàng)確定的自動履行期限內(nèi)實(shí)際給付之日止的違約金；三、被告哈爾濱三松置業(yè)有限公司按年利率6%給付原告哈爾濱正罡物業(yè)管理有限責(zé)任公司168,994.25元的自2016年8月6起至上述第一項(xiàng)確定的自動履行期限內(nèi)實(shí)際給付之日止的違約金；四、駁回原告哈爾濱正罡物業(yè)管理有限責(zé)任公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)4803元，由被告哈爾濱三松置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)，被告哈爾濱三松置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將此款給付原告哈爾濱正罡物業(yè)管理有限責(zé)任公司。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。

審判員　　桓明馨

書記員：王建婷