上訴人（原審被告，反訴原告）哈爾濱正業(yè)農(nóng)藥有限公司。
法定代表人李某某，董事長。
委托代理人梁智，北京市博顥律師事務(wù)所律師。
委托代理人毛晶，北京市博顥律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告，反訴被告）哈爾濱化工六廠。
法定代表人王某某，廠長。
委托代理人陳川，黑龍江龍房川律師事務(wù)所律師。
委托代理人張宏，黑龍江龍房川律師事務(wù)所律師。

上訴人哈爾濱正業(yè)農(nóng)藥有限公司（以下簡稱正業(yè)公司）因與被上訴人哈爾濱化工六廠（以下簡稱化工六廠）租賃合同糾紛一案，不服哈爾濱市道外區(qū)人民法院（2008）外民一初字第665號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年8月31日受理后，依法組成合議庭，于2015年10月30日公開開庭審理了此案。上訴人正業(yè)公司委托代理人梁智、毛晶，被上訴人化工六廠委托代理人陳川、張宏到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定：化工六廠、正業(yè)公司于1997年12月28日簽訂《租賃合同》。合同約定：化工六廠將企業(yè)所擁有的設(shè)備、設(shè)施和廠房及土地租賃給正業(yè)公司經(jīng)營；租賃期為10年，即自1997年12月31日起至2007年12月31日止；租賃費(fèi)每年160萬元；承租期間，正業(yè)公司投資形成的固定資產(chǎn)屬正業(yè)公司所有，租賃期滿，化工六廠有優(yōu)先購買權(quán)（需經(jīng)國資局評(píng)估認(rèn)定，評(píng)估費(fèi)由正業(yè)公司支付）；承租期間，正業(yè)公司為解決化工六廠暫時(shí)困難而支付的費(fèi)用，經(jīng)雙方協(xié)商由租賃費(fèi)中或購買化工六廠資產(chǎn)中沖減。2005年5月30日，化工六廠、正業(yè)公司簽訂《租賃補(bǔ)充協(xié)議》。協(xié)議約定：自2005年5月30日起租金為每年60萬元（2005年5月30日以前租金雙方另議）；租期在原租期的基礎(chǔ)上延長5年，自2007年12月31日至2012年12月31日止；化工六廠同意正業(yè)公司因經(jīng)營需要在化工六廠的廠區(qū)投資建設(shè)農(nóng)藥市場(chǎng)、廠房、庫房及附屬設(shè)施，正業(yè)公司對(duì)上述投資的資產(chǎn)和在建工程不論發(fā)生什么變化都擁有所有權(quán)，租賃合同期滿化工六廠按價(jià)收購，如化工六廠不收購，正業(yè)公司有權(quán)繼續(xù)使用并擁有所有權(quán)。自2005年5月30日起至今，正業(yè)公司以借款的形式給付化工六廠租金共計(jì)16.40萬元。自2005年5月30日起正業(yè)公司未支付化工六廠租賃費(fèi)。2002年10月23日，哈爾濱市太平區(qū)發(fā)展計(jì)劃局下發(fā)哈太計(jì)發(fā)（2002）89號(hào)《關(guān)于建立哈爾濱正業(yè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料交易市場(chǎng)有限公司立項(xiàng)請(qǐng)示的批復(fù)》，同意正業(yè)公司在化工六廠廠區(qū)內(nèi)組建哈爾濱正業(yè)農(nóng)藥生產(chǎn)資料交易市場(chǎng)。2007年，哈爾濱市產(chǎn)權(quán)交易中心將化工六廠整體產(chǎn)權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓。
化工六廠訴稱：化工六廠、正業(yè)公司于1997年12月28日簽訂租賃合同，由正業(yè)公司承租化工六廠的廠房及設(shè)備。租賃期間，雙方于2005年5月30日簽訂補(bǔ)充協(xié)議，就租金數(shù)額及租賃期限進(jìn)行變更。但自簽訂補(bǔ)充協(xié)議后，正業(yè)公司仍一直拖欠租金，雖經(jīng)化工六廠多次催收，正業(yè)公司仍未履行還款義務(wù)。自化工六廠起訴至今，正業(yè)公司仍未支付任何租金，租賃合同已于2012年12月31日屆滿，正業(yè)公司仍拒絕遷出。正業(yè)公司關(guān)于同意化工六廠接受租賃物的意思表示在開庭前從未表示過，對(duì)于正業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的返還租賃物范圍系整個(gè)租賃場(chǎng)地包括其上存在的建筑物及附屬設(shè)施?；ち鶑S并非沒有履行針對(duì)合法建設(shè)資產(chǎn)的回購義務(wù)，導(dǎo)致化工六廠無法全面接收租賃物的原因是正業(yè)公司堅(jiān)持要求化工六廠對(duì)其非法財(cái)產(chǎn)進(jìn)行收購，故無法接受租賃物的過錯(cuò)在正業(yè)公司，在其全面向化工六廠交付租賃場(chǎng)地前所發(fā)生的全部損失應(yīng)由其承擔(dān)?；ち鶑S請(qǐng)求判令與正業(yè)公司解除租賃合同，判令正業(yè)公司遷出所占房產(chǎn)，判令正業(yè)公司繳付租金10249434元，訴訟費(fèi)由正業(yè)公司承擔(dān)。
正業(yè)公司辯稱：1、針對(duì)化工六廠訴請(qǐng)解除合同，正業(yè)公司認(rèn)為應(yīng)遵循雙方在1997年12月及2005年5月簽訂的租賃協(xié)議約定，即正業(yè)公司在化工六廠廠區(qū)內(nèi)新建的農(nóng)藥市場(chǎng)、廠房、庫房及附屬設(shè)備（道路、火車道線等），化工六廠應(yīng)按價(jià)收購，如不收購正業(yè)公司有權(quán)繼續(xù)使用并擁有所有權(quán)。2、現(xiàn)化工六廠廠區(qū)內(nèi)企業(yè)占地面積約76000平方米，建筑物面積約6000平方米，設(shè)備已老化報(bào)廢，正業(yè)公司在租賃期間依合同約定共新建廠房、庫房及市場(chǎng)門市，總面積約25000平方米。原租賃合同的租賃物發(fā)生重大變化，按照《中華人民共和國合同法》第二百三十一條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于承租人的事由致使租賃物全部或者部分毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或不支付租金。3、1997年12月雙方簽訂租賃協(xié)議，年租金為160萬元，因租賃物發(fā)生重大變化，雙方于2005年5月簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定自2005年5月30日起年租金為60萬元，2005年5月30日以前租金雙方另議。據(jù)此，現(xiàn)化工六廠有事實(shí)證明的租金實(shí)際發(fā)生為450萬元，其他沒有證據(jù)能夠證明其主張，而正業(yè)公司從租賃開始至今根據(jù)1997年租賃協(xié)議第十九條約定，通過為化工六廠墊付各項(xiàng)款項(xiàng)沖抵租金1000余萬元。據(jù)此，正業(yè)公司沒有拖欠化工六廠租金的事實(shí)，應(yīng)依法駁回化工六廠的訴訟請(qǐng)求。鑒于現(xiàn)合同期限屆滿，正業(yè)公司提請(qǐng)化工六廠及其代理人盡快接收原化工六廠剩余的租賃物，逾期不予接收視為化工六廠放棄權(quán)利，正業(yè)公司將不承擔(dān)因化工六廠于2012年12月31日后不接收其原有租賃物所產(chǎn)生的損失責(zé)任。
正業(yè)公司反訴稱：正業(yè)公司、化工六廠于1997年12月28日簽訂《租賃合同》，正業(yè)公司租賃化工六廠所有的設(shè)備、設(shè)施和廠房（總計(jì)固定資產(chǎn)原值1510萬元）及土地。租賃期為10年，即1997年12月31日至2007年12月31日，租金每年160萬元。租賃期間因化工六廠出租的廠房、設(shè)備損壞嚴(yán)重，化工六廠商請(qǐng)正業(yè)公司墊資維修，化工六廠為其墊付資金500余萬元。除此，因化工六廠所租設(shè)備廠房克霉靈原藥生產(chǎn)車間、醋酸乙酯生產(chǎn)車間、綠化樂果原藥生產(chǎn)車間、鐵路專用線等相繼報(bào)廢，致使租賃物發(fā)生巨大變化，已達(dá)不到租賃預(yù)期目的。雙方于2005年5月30日簽訂補(bǔ)充協(xié)議將租期延長5年，自2007年12月31日至2012年12月31日止。租金為每年60萬元（2005年5月30日以前租金另議）。由于化工六廠的租賃物減少、變化給正業(yè)公司造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，直接損失已達(dá)2000余萬元，化工六廠應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。正業(yè)公司為其墊付的款項(xiàng)及欠款，應(yīng)由化工六廠償還。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，第二百二十一條規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時(shí)，可要求出租人在合理期間內(nèi)維修，出租人未履行義務(wù)，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人承擔(dān)。因租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或延長租期?，F(xiàn)請(qǐng)求判令化工六廠償還墊付款3096765.26元，訴訟費(fèi)由化工六廠承擔(dān)。
化工六廠對(duì)正業(yè)公司的反訴辯稱：正業(yè)公司的請(qǐng)求缺乏法律依據(jù)，主要體現(xiàn)在正業(yè)公司計(jì)算租金的標(biāo)準(zhǔn)不符合合同約定，對(duì)于2005年5月30日前的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)視為雙方對(duì)于租金的變更沒有達(dá)成一致意見。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，屬于法定視為未變更的情節(jié)。故2005年之前，租金標(biāo)準(zhǔn)仍應(yīng)按原租賃合同約定計(jì)算。至于正業(yè)公司主張的租賃物發(fā)生減損，一方面雙方已經(jīng)通過補(bǔ)充協(xié)議的方式調(diào)整了租金的標(biāo)準(zhǔn)，并約定調(diào)整后租金所適用的期限，該期限沒有人為的提前或延后，說明雙方對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)及租賃物價(jià)值已達(dá)成合意；另一方面，正業(yè)公司并未向法庭提供充分的證據(jù)證實(shí)其主張的已付租金數(shù)額。正業(yè)公司為證實(shí)其請(qǐng)求，向法庭提供的證據(jù)包括墊付的工人工資、維修租賃物的費(fèi)用及正業(yè)公司私建廠房所支出的費(fèi)用，一并抵作了租金，化工六廠認(rèn)為不應(yīng)支持。其中，墊付工資因正業(yè)公司依據(jù)租賃合同負(fù)有安置企業(yè)職工的義務(wù)，墊付工資屬于其自行履行合同的行為，而不屬于使用租賃物而支付的對(duì)價(jià)。關(guān)于維修租賃物發(fā)生的費(fèi)用，一方面租賃合同已約定承租人對(duì)租賃物的保值、增值負(fù)有義務(wù)，更為重要的是承租人對(duì)租賃物的維修，根據(jù)自身的經(jīng)營需要而超過了出租人對(duì)自有租賃物出租所利用的意愿，不應(yīng)由出租人承擔(dān)。關(guān)于私建亂建，雖然約定正業(yè)公司可以根據(jù)經(jīng)營需要建設(shè)廠房，但其前提是依法建設(shè)并獲得相關(guān)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)，但合同履行過程中，正業(yè)公司沒有履行任何審批手續(xù)，其形成的固定物及設(shè)施，均屬于違章建設(shè)，屬于依法應(yīng)強(qiáng)制拆除的，正業(yè)公司基于非法財(cái)產(chǎn)主張抵付租金，不應(yīng)支持。民法通則關(guān)于債務(wù)人行使抵銷權(quán)，其前提是雙方互負(fù)到期債務(wù)，而本案中，正業(yè)公司欠付租金的事實(shí)清楚，而其主張的抵消租金債權(quán)，不僅不明確，更談不上到期，故其抵銷主張不應(yīng)支持。正業(yè)公司混淆了出租人應(yīng)當(dāng)履行的維修義務(wù)的范圍，一方面雙方簽訂租賃合同時(shí)，租賃物現(xiàn)實(shí)具備的使用條件是雙方訂立合同的基礎(chǔ)，即便出租人應(yīng)當(dāng)履行維修義務(wù)，也僅僅應(yīng)當(dāng)在保障出租物出租時(shí)以及租賃物合理使用過程中而發(fā)生的維修事項(xiàng)。而本案中，一方面承租人為了滿足自身增加產(chǎn)量，實(shí)現(xiàn)更多利潤回報(bào)，對(duì)原有租賃物進(jìn)行不合理拆除及添附，該行為的性質(zhì)不屬于出租人承擔(dān)的維修義務(wù)的范圍，更為重要的是雙方在租賃合同中已明確約定，承租人需要對(duì)租賃物承擔(dān)資產(chǎn)保值、增值的義務(wù)，其含義之一即為承租人需自行履行維修責(zé)任。綜上，無論承租人是否實(shí)際履行維修行為及添附行為，其自身均是受益方，而所添附的相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)及附屬物因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，不具備產(chǎn)權(quán)登記條件，亦不符合資產(chǎn)估價(jià)條件，不應(yīng)作為抵銷其應(yīng)付租金的有效抗辯，故請(qǐng)求法院依法駁回其反訴請(qǐng)求。
原審判決認(rèn)為：化工六廠、正業(yè)公司簽訂的租賃合同及租賃補(bǔ)充協(xié)議合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行合同義務(wù)。合同簽訂后至2012年12月31日合同期限屆滿止，正業(yè)公司拖欠租金，化工六廠訴請(qǐng)正業(yè)公司支付拖欠租金合理，應(yīng)予支持。正業(yè)公司應(yīng)向化工六廠支付2002年5月30日前拖欠的租金80萬元；化工六廠、正業(yè)公司補(bǔ)充協(xié)議中約定2005年5月30日前租金另議，雙方均未向法庭提供另議結(jié)果，故對(duì)2002年5月30日后至2005年5月30日前租金在未有另議結(jié)果前，按雙方協(xié)議約定的年租金160萬元計(jì)算，即480萬元；正業(yè)公司應(yīng)向化工六廠支付自2005年5月31日起至2012年12月31日合同期滿止租金共計(jì)455萬元；以上扣除自2005年5月30日起至今正業(yè)公司以借款的形式支付化工六廠租金共計(jì)16.41萬元，正業(yè)公司實(shí)際支付化工六廠租金998.60萬元?；ち鶑S、正業(yè)公司簽訂的租賃合同于2012年12月31日期限屆滿，正業(yè)公司未履行支付租金義務(wù)，化工六廠訴請(qǐng)解除雙方租賃合同及租賃補(bǔ)充協(xié)議符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。合同解除后，正業(yè)公司應(yīng)從化工六廠所擁有的廠房、場(chǎng)地內(nèi)遷出。因化工六廠、正業(yè)公司均未提供雙方租賃時(shí)化工六廠原始廠房、場(chǎng)地狀況，因此依據(jù)哈爾濱市規(guī)劃局存檔的哈爾濱石油化工設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的1990年化工六廠總平面設(shè)計(jì)圖中確定的化工六廠原始廠房、場(chǎng)地狀況。正業(yè)公司從該總平面設(shè)計(jì)圖中確定的化工六廠原始廠房及在原始廠房上所發(fā)生的翻建、擴(kuò)建的建筑中遷出?；ち鶑S、正業(yè)公司如有證據(jù)證實(shí)1990年至1997年12月31日期間上述總平面布置圖所確定的廠房不符的，可另行主張權(quán)利。關(guān)于正業(yè)公司在化工六廠廠區(qū)內(nèi)新建的廠房及附屬設(shè)施，按照雙方合同約定，化工六廠已委托哈爾濱市道外區(qū)國有資產(chǎn)管理委員會(huì)作出評(píng)估結(jié)果，但該委員會(huì)提出不能對(duì)評(píng)估報(bào)告結(jié)果進(jìn)行認(rèn)定和備案，對(duì)評(píng)估結(jié)果不負(fù)任何責(zé)任。同時(shí)化工六廠亦不同意按評(píng)估報(bào)告結(jié)果予以收購。因化工六廠、正業(yè)公司租賃合同中該條款為附條件條款，該條款約定條件不成就，因此，正業(yè)公司可待條件成就后，對(duì)其在化工六廠廠區(qū)內(nèi)新建的廠房及附屬設(shè)施按合同約定再行主張權(quán)利。正業(yè)公司反訴化工六廠給付墊付的維修費(fèi)、集資款，未經(jīng)審計(jì)確定具體數(shù)額，故對(duì)正業(yè)公司的反訴主張?jiān)诒景钢胁挥杼幚?，正業(yè)公司可在審計(jì)確定數(shù)額后另行主張。據(jù)此判決：一、解除化工六廠與正業(yè)公司簽訂的《租賃合同》及《租賃補(bǔ)充協(xié)議》；二、待本判決發(fā)生法律效力后，正業(yè)公司立即給付化工六廠租金998.60萬元；三、待本判決發(fā)生法律效力后，正業(yè)公司立即從化工六廠廠房、場(chǎng)地內(nèi)遷出（遷出范圍參照1990年哈爾濱石油設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的哈爾濱化工六廠總平面圖所確定的化工六廠原始廠房及正業(yè)公司在原始廠房上所發(fā)生的翻建、擴(kuò)建的建筑）；四、駁回正業(yè)公司的其他反訴請(qǐng)求。如果未按照本判決指定的期限履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)83297元，化工六廠已預(yù)付，由化工六廠負(fù)擔(dān)1595元，由正業(yè)公司負(fù)擔(dān)81702元，此款于本判決生效后立即給付化工六廠。反訴費(fèi)1790元，正業(yè)公司已預(yù)付，由化工六廠負(fù)擔(dān)，此款于本判決生效后立即給付正業(yè)公司。

本院認(rèn)為：正業(yè)公司與化工六廠雖分別于1997年12月28日、2005年5月30日簽訂了《租賃合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》，但化工六廠在2007年基于企業(yè)改制被佳晟昱公司整體承債式兼并。據(jù)此，化工六廠產(chǎn)權(quán)及其債務(wù)、權(quán)利義務(wù)等，包括本案租賃合同均概括性地轉(zhuǎn)讓給了佳晟昱公司。且有證據(jù)證明就租賃合同概括性轉(zhuǎn)讓事宜通知了化工六廠，故債權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)依法成立。根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致原則，化工六廠的民事權(quán)利義務(wù)已經(jīng)移交由佳晟昱公司承接，化工六廠不具有基于原民事權(quán)利義務(wù)對(duì)應(yīng)的訴訟主體資格。雖然化工六廠未被注銷營業(yè)執(zhí)照，但其保留執(zhí)照僅僅是為了“辦理企業(yè)職工保險(xiǎn)和工資事宜”，化工六廠以此為由主張其具備訴訟主體資格沒有事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。同理，化工六廠亦不具備正業(yè)公司反訴被告的主體資格，正業(yè)公司的反訴主張同樣不能成立。
綜上所述，原審認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，裁定如下：

一、撤銷哈爾濱市道外區(qū)人民法院（2008）外民一初字第665號(hào)民事判決；
二、駁回哈爾濱化工六廠起訴；
三、駁回哈爾濱正業(yè)農(nóng)藥有限公司反訴。
一、二審案件受理費(fèi)166594元，由被上訴人哈爾濱化工六廠負(fù)擔(dān)135020元。由上訴人哈爾濱正業(yè)農(nóng)藥有限公司負(fù)擔(dān)31574。
本裁定為終審裁定。

審　判　長　　趙曉波 代理審判員　　劉　軍 代理審判員　　楊　波

書記員：李晶 安娜