原告（反訴被告）哈爾濱普某某哈南倉儲有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼，住所地哈爾濱市哈南工業(yè)新城核心區(qū)。
法定代表人莫志明，該公司董事長。
委托代理人葉全峰，該公司員工。
委托代理人王秋瑞，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）哈爾濱諸某天下信息技術(shù)有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼，住所地哈爾濱市道里區(qū)。
法定代表人王帥，該公司總經(jīng)理。
委托代理人許立明，該公司員工。
委托代理人譚永世，黑龍江鼎凡律師事務(wù)所律師。
被告諸某天下（北京）信息技術(shù)股份有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼，住所地北京市通州區(qū)。
法定代表人祁慶，該公司董事長。
委托代理人李久霖，黑龍江學(xué)楷律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）哈爾濱普某某哈南倉儲有限公司(以下簡稱普某某公司）與被告（反訴原告）哈爾濱諸某天下信息技術(shù)有限公司(以下簡稱哈爾濱諸某公司)、被告諸某天下（北京）信息技術(shù)股份有限公司（以下簡稱諸某北京公司）房屋租賃合同糾紛一案，原告（反訴被告）普某某公司于2016年8月15日向本院提起訴訟，本院受理后，依法組成合議庭，于2017年2月15日公開開庭審理此案。原告（反訴被告）普某某公司的委托代理人王秋瑞，被告（反訴原告）哈爾濱諸某公司的委托代理人許立明、譚永世，被告諸某北京公司的委托代理人李久霖到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：涉案房屋坐落于哈爾濱市哈南工業(yè)新城核心區(qū)哈南第十二大道1號3棟，建筑面積17,766.50平方米。2016年2月4日，普某某公司取得該房屋所有權(quán)產(chǎn)權(quán)證照，系該涉案房屋房屋所有權(quán)人。
2015年11月19日，普某某公司與哈爾濱諸某公司、諸某北京公司簽訂《房屋預(yù)留預(yù)租租賃合同》（以下簡稱《租賃合同》），合同約定：普某某公司提供其位于哈爾濱市哈南工業(yè)新城哈南十二大道1號的普某某哈南物流園的B5號庫U1號單元、計租面積6,457.56平方米的房屋A，B5號庫U2號單元、計租面積5,328.42平方米的房屋B，B5號庫U3號單元、計租面積5,328.42平方米的房屋C，給哈爾濱諸某公司租賃使用。房屋A、房屋B、房屋C總計計租面積為17,114.40平方米。普某某公司提供給哈爾濱諸某公司使用的房屋A、B、C租賃期限均為3年，合同確定移交日為2016年1月23日，到期日為2019年1月22日。租賃期限自移交日起算至到期日屆滿。
諸某北京公司為其擔(dān)保，保證期間為合同生效之日起至承租人哈爾濱諸某公司支付義務(wù)及其他債務(wù)履行期限屆滿之日起二年內(nèi)，諸某北京公司向出租人普落斯公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
關(guān)于房屋A的租金，《租賃合同》約定：綜合管理服務(wù)費及其他費用計租計算方式:（2016.1.23-6.6）為租金每月0.0000元/㎡，綜合管理服務(wù)費每日單價0.0700元/日，免租期136天;（2016.6.7-2017.1.22）為租金每月0.875元/㎡，綜合管理服務(wù)費每日單價0.0700元/日；（2017.1.23-6.6）為租金每月0.000元/㎡，綜合管理服務(wù)費每日單價0.0750元/日,免租期135天;（2017.6.7-2018.1.22）為租金每月0.9170元/㎡，綜合管理服務(wù)費每日單價0.0750元/日；（2018.1.23-6.10）為租金每月0.0000元/㎡，綜合管理服務(wù)費每日單價0.0800元/日，免租期139天；（2018.6.11-2019.1.22）為租金每月0.9620元/㎡，綜合管理服務(wù)費每日單價0.0800元/日。免租期總計410天。
關(guān)于房屋B的租金，《租賃合同》約定：綜合管理服務(wù)費及其他費用計租計算方式:（2016.1.23-6.6）為租金每月0.0000元/㎡，綜合管理服務(wù)費每日單價0.0700元/日，免租期136天;（2016.6.7-2017.1.22）為租金每月0.875元/㎡，綜合管理服務(wù)費每日單價0.0700元/日；（2017.1.23-6.6）為租金每月0.000元/㎡，綜合管理服務(wù)費每日單價0.0750元/日，免租期135天;（2017.6.7-2018.1.22）為租金每月0.9170元/㎡，綜合管理服務(wù)費每日單價0.0750元/日；（2018.1.23-6.10）為租金每月0.0000元/㎡，綜合管理服務(wù)費每日單價0.0800元/日，免租期139天；（2018.6.11-2019.1.22）為租金每月0.9620元/㎡，綜合管理服務(wù)費每日單價0.0800元/日。免租期總計410天。
關(guān)于房屋C的租金，《租賃合同》約定：綜合管理服務(wù)費及其他費用計租計算方式:（2016.1.23-6.6）為租金每月0.0000元/㎡，綜合管理服務(wù)費每日單價0.0700元/日，免租期136天;（2016.6.7-2017.1.22）為租金每月0.875元/㎡，綜合管理服務(wù)費每日單價0.0700元/日；（2017.1.23-6.6）為租金每月0.000元/㎡，綜合管理服務(wù)費每日單價0.0750元/日，免租期135天;（2017.6.7-2018.1.22）為租金每月0.9170元/㎡，綜合管理服務(wù)費每日單價0.0750元/日;（2018.1.23-6.10）為租金每月0.0000元/㎡，綜合管理服務(wù)費每日單價0.0800元/日，免租期139天；（2018.6.11-2019.1.22）為租金每月0.9620元/㎡，綜合管理服務(wù)費每日單價0.0800元/日。免租期總計410天。
關(guān)于房屋租金的支付方式《租賃合同》5.2款約定：承租人應(yīng)于本合同簽署日后10日內(nèi)支付“租賃期限”內(nèi)第一個月的租金。承租人保證在“移交日”之后的每個月的第一天的當(dāng)日或當(dāng)日之前，向出租人預(yù)先支付該月租金，并不得作任何扣減或抵消（但本合同明確規(guī)定可以或出租人明確同意的扣減或抵消除外）。對于承租人使用房屋不滿一個月的，其租金應(yīng)按比例結(jié)算，即用當(dāng)月使用房屋的實際天數(shù)除以當(dāng)月的日歷天數(shù)在乘以該期間所適用的每月租金計得。其中，第一個月經(jīng)結(jié)算后的租金與預(yù)付月租金的差額應(yīng)在第二個月的租金中予以扣減。
關(guān)于保證金《租賃合同》6.1款約定：承租人應(yīng)在本合同簽署后10日內(nèi)向出租人支付保證金。哈爾濱諸某公司需支付給普某某公司保證金為1.5個月的本合同的租金和綜合管理服務(wù)費之和即人民幣727,789.86元。
該《租賃合同》還約定了違約責(zé)任等相關(guān)事項。
該合同于2015年11月19日簽訂后，哈爾濱諸某公司按照合同約定，在10個工作日內(nèi)，即2015年11月26日，由其員工齊鳳革向普某某公司通過工商銀行網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬人民幣727,789.86元，普某某公司收到該筆保證金后為哈爾濱諸某公司出具收款《收據(jù)》，并在此《收據(jù)》上加蓋普某某公司財務(wù)公章。
合同履行后，自2016年6月7日計租日起，哈爾濱諸某公司并未按約定支付租金。
2016年7月26日，普某某公司委托上海市錦天城律師事務(wù)所下發(fā)《律師函》，要求哈爾濱諸某公司、諸某北京公司于3日內(nèi)，向普某某公司支付截止至2016年7月15日拖欠的租金、綜合管理服務(wù)費、水電費及相應(yīng)的滯納金總計人民幣954,805.32元,否則普某某公司將終止《租賃合同》。
2016年7月31日，普某某公司再次委托上海市錦天城律師事務(wù)所，下發(fā)《律師函》及終止合同書，書面通知哈爾濱諸某公司、諸某北京公司，要求其與哈爾濱諸某公司解除《租賃合同》，同時普某某公司聲明扣留哈爾濱諸某公司在《租賃合同》項下的全部保證金727,789.86元，不予退還。并要求哈爾濱諸某公司于終止日后的3天內(nèi)全部搬離房屋，并將房屋恢復(fù)原狀返還普某某公司。此后雙方未簽訂解除合同協(xié)議。
庭審中，哈爾濱諸某公司表示同意雙方解除《租賃合同》。雙方也均認(rèn)可2016年7月31日為雙方解除合同之日。
庭審中，雙方確認(rèn)哈爾濱諸某公司欠繳租金計算期間為2016年6月7日起至2016年7月31日，共計55天。欠繳租金金額為823,630.50元{其計算標(biāo)準(zhǔn)是0.875/平方米×55天×17,114.40/平方米（房屋A6,457.56+房屋B5,328.42+房屋C5,328.42）}。欠繳2016年5、6、7月份綜合管理費110,216.74元{其中2016年5月的綜合管理服務(wù)費37,138.25元(0.07元×17,114.4平方米×31天）；2016年6月綜合管理服務(wù)費35,940.24元(0.07元×17,114.4平方米×30天）；2016年7月1日綜合管理服務(wù)費37,138.25元（0.07元×17,114.4平方米×31天）}，上述哈爾濱諸某公司欠繳普某某公司自2016年6月7日起至2016年7月31日止，租金823,630.50元及綜合管理服務(wù)110,216.74元，合計人民幣933,847.24元，雙方無爭議。
另查，哈爾濱諸某公司于2016年8月19日與普某某公司辦理退租后相關(guān)事宜；于2016年9月7日交付全部鑰匙；于2016年9月14日，辦理房屋交接驗收等相關(guān)事宜。
上述事實，有雙方當(dāng)事人陳述及相關(guān)書面證據(jù)予以證實，并經(jīng)本院庭審查證所認(rèn)定。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯主張，本案爭議焦點為：1、《房屋預(yù)留、預(yù)租、租賃合同》的效力認(rèn)定及普某某公司主張確認(rèn)其與哈爾濱諸某公司、諸某北京公司簽訂的《房屋預(yù)留、預(yù)租、租賃合同》于2016年7月31日解除是否成立；2、普某某公司主張哈爾濱諸某公司向其支付租金823,630.50元，綜合管理服務(wù)費110,216.74元，水電費14,065.32元,基數(shù)合計947,810.76元及以947,810.76元為基數(shù)按合同約定每日萬分之五標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金是否合理；3、普某某公司主張哈爾濱諸某公司向其交還房屋，并返還其向哈爾濱諸某公司移交的15把鑰匙是否應(yīng)予支持；4、普某某公司主張哈爾濱諸某天公司按日租金兩倍的標(biāo)準(zhǔn)（32,346.22元/日），從2016年8月1日計起至按合同要求實際交還房屋之日止向其支付延期占有房屋使用費是否應(yīng)予支持；5、普某某公司主張哈爾濱諸某天公司向其支付房屋物品清理、拆除及房屋恢復(fù)原狀的必要費用（暫預(yù)估為人民幣10萬元，以實際發(fā)生金額為準(zhǔn)）是否應(yīng)予支持；6、普某某公司主張哈爾濱諸某公司按501,366.39元/月的標(biāo)準(zhǔn)，自2016年8月1日計起，至房屋再行租賃之日止，向其支付房屋空置期間“租金現(xiàn)值”，并向其支付將房屋再次出租所產(chǎn)生的費用是否應(yīng)予支持；7、普某某公司主張哈爾濱諸某公司向其支付律師費60,000.00元是否應(yīng)予支持；8、哈爾濱諸某公司反訴主張返還保證金727,789,86元及能否折抵普某某公司拖欠租金；9、普某某公司主張諸某北京公司對哈爾濱諸某公司在上述訴請上的支付義務(wù)及債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任是否成立。
一、1.關(guān)于普某某公司與哈爾濱諸某公司、諸某北京公司簽訂《租賃合同》的效力認(rèn)定問題。本院認(rèn)為，普某某公司與哈爾濱諸某公司、諸某北京公司簽訂的《租賃合同》，系各方當(dāng)事人真實意思表示，其內(nèi)容不損害國家、集體和第三人的合法權(quán)益，且已實際履行，應(yīng)認(rèn)定已經(jīng)成立?！逗贤ā返?4條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效”。哈爾濱諸某公司、諸某北京公司抗辯普某某公司違反法律強制性規(guī)定，所租賃的房屋在使用、營業(yè)前未經(jīng)消防安全檢查，消防設(shè)施、消防批文均未達(dá)到法定條件，不符合《消防法》第十五條規(guī)定、《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定以及《最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)》(民一他字[2003]第11號)中的精神，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《租賃合同》無效之主張，因普某某公司已舉證證明涉案房屋建設(shè)工程經(jīng)過哈爾濱市公安消防支隊綜合評定該工程竣工驗收消防備案復(fù)查合格，雖然租賃房屋時未經(jīng)過消防驗收，但《城市房屋租賃管理辦法》第六條的規(guī)定，應(yīng)理解為對未經(jīng)消防驗收或驗收不合格的房屋進(jìn)行出租違反了房屋使用條件的相關(guān)強制性規(guī)定是解除合同的法定條件，而不是租賃合同無效的法定情形；關(guān)于《最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)》(民一他字[2003]第11號)文件，已于2013年被明文廢除，故不應(yīng)適用；另根據(jù)《合同法》司法解釋（二）的精神，關(guān)于《消防法》第十五條的規(guī)定應(yīng)屬于管理性強制性規(guī)定，而不屬于效力性強制規(guī)定，即管理性強制性規(guī)定是解除合同的法定要件，而不應(yīng)屬于導(dǎo)致合同無效的法定理由。故哈爾濱諸某公司、諸某北京公司抗辯主張《租賃合同》無效的理由不能成立，本院不予支持。另哈爾濱諸某公司主張其并非涉案倉儲的真正履行主體，僅為名義承租方的代簽人，此倉儲真正使用人為諸某北京公司及其新設(shè)成立的哈爾濱諸某云倉儲服務(wù)有限公司，因證據(jù)不足，本院不予支持。
2.關(guān)于普某某公司主張確認(rèn)其與哈爾濱諸某公司、諸某北京公司簽訂的《租賃合同》于2016年7月31日解除是否成立的問題。本院認(rèn)為，普某某公司于2016年7月31日書面向哈爾濱諸某公司發(fā)出律師函，告知雙方所簽《租賃合同》于2016年7月31日正式終止，其已履行了解除合同的通知義務(wù)，哈爾濱諸某公司收到律師函后，沒有提出異議，應(yīng)視為對普某某公司單方行使解除權(quán)的默認(rèn)，但因哈爾濱諸某公司并未書面回復(fù)普某某公司同意解除合同，故普某某公司訴訟主張解除合同，根據(jù)《合同法》第九十三條規(guī)定，可以認(rèn)定雙方所簽租賃合同已于2016年7月31日協(xié)商一致解除，對普某某公司主張雙方已于2016年7月31日解除合同的效力進(jìn)行確認(rèn)，符合法律規(guī)定，本院予以支持。
二、關(guān)于普某某公司主張哈爾濱諸某公司向其支付租金823,630.50元，綜合管理服務(wù)費110,216.74元，水電費14,065.32元,基數(shù)合計947,810.76元及以947,810.76元為基數(shù)按合同約定每日萬分之五標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金是否合理的問題。本院認(rèn)為，1.《合同法》第八條規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。本案《租賃合同》簽訂后，普某某公司按照合同約定履行了向哈爾濱諸某公司交付出租房屋的義務(wù)，而哈爾濱諸某公司未按照合同約定履行給付租金、綜合管理服務(wù)費、水電費等合同義務(wù)，其行為屬于違約。哈爾濱諸某公司理應(yīng)承擔(dān)對上述欠款合理部分的給付義務(wù)及違約責(zé)任。庭審中，哈爾濱諸某公司承認(rèn)欠繳普某某公司租金起算時間是2016年6月7日起至2016年7月31日，共計55天，欠繳租金金額為823,630.50元，欠繳綜合管理服務(wù)費110,216,74元,合計933,847.24元，普某某公司對此無異議，故本院予以認(rèn)定。
2.關(guān)于普某某公司主張哈爾濱諸某公司欠繳水電費14,065.32元的問題。本院認(rèn)為，根據(jù)《租賃合同》8.1條款約定，承租期間涉案房屋實際使用水電費應(yīng)由哈爾濱諸某公司負(fù)擔(dān)，由普某某公司代繳。因普某某公司已舉示了其與哈爾濱諸某公司水表、電表交接記錄表，其記載了哈爾濱諸某公司實際使用水、電實際用量的電表數(shù)、水表數(shù)，故普某某公司主張的截止至2016年7月31日解除合同前發(fā)生的水電費，本院應(yīng)予支持。2016年8月1日之后發(fā)生的水電費，因雙方合同已經(jīng)解除，哈爾濱諸某公司抗辯已實際撤離租賃房屋，且普某某公司未舉示實際代哈爾濱諸某公司繳納水、電費的正式票據(jù)，其也未能提供證據(jù)佐證2016年8月1日之后的水電費確實由哈爾濱諸某公司實際使用，普某某公司已實際代繳，故其主的2016年8月1日以后發(fā)生的水、電費由哈爾濱諸某公司承擔(dān)，證據(jù)不充分，本院不予支持。據(jù)此，普某某公司主張哈爾濱諸某公司負(fù)擔(dān)水、電費的合理部分10,092.01元{經(jīng)計算為2016年7月31日前實際發(fā)生的水電費：2016年5月水電費4,789.70元（水實際用量21噸、電實際用量4,336千瓦）、2016年6月水電費3,099.34元（水實際用量23噸、電實際用量2,880千瓦）、2016年7月水電費2,202.97元（水實際用量7噸、電實際用量2,400千瓦），合計10,092.01元}，本院予以支持。
3.關(guān)于普某某公司主張哈爾濱諸某公司向其支付自2016年6月7日租人應(yīng)在出租人要求時立即向出租人支付滯納金，但本合同另有規(guī)定除外。該滯納金應(yīng)根據(jù)承租人欠交的款額按每日萬分之五計算，從應(yīng)付款應(yīng)交日（包括應(yīng)交日）起計算，直至承租人還清所有拖欠款項當(dāng)日為止。根據(jù)上述合同約定，哈爾濱諸某公司未支付任何租金，構(gòu)成根本違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！逗贤ā返谝话倭闫邨l規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?，F(xiàn)普某某公司要求哈爾濱諸某公司按合同約定支付滯納金應(yīng)屬于違約金的性質(zhì)，關(guān)于逾期付款違約金的計算問題，雖然《租賃合同》中，雙方約定了遲延支付租金日萬分之五的滯納金，但因哈爾濱諸某公司主張合同約定的違約金過高并請求調(diào)低，普某某公司也未舉證證明其存在實際損失等相關(guān)證據(jù)，根據(jù)哈爾濱諸某公司主張《租賃合同》約定的支付租金日萬分之五的違約金高于實際損失這一主張，并根據(jù)《合同法》解釋二第二十九條之規(guī)定，當(dāng)事人主張違約金過高請求減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)。；當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。據(jù)此，本院將哈爾濱諸某公司延期支付租金違約金調(diào)整為按中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率的1.3倍計算，符合法律規(guī)定。其中943939.25元（823630.50元+110216,74元+10092.01元），可自2016年6月7日（即免租日后起算租金計租日開始的第一天）起至實際給付之日止計算。對普某某公司要求哈爾濱諸某公司給付逾期付款違約金的訴訟請求合理部分，本院予以支持。三、關(guān)于普某某公司主2016年6月7日（即免租日后起算租金計租日開始的第一天）起至實際給付之日止計算。對普某某公司要求哈爾濱諸某公司給付逾期付款違約金的訴訟請求合理部分，本院予以支持。
三、關(guān)于普某某公司主張返還租賃房屋及涉案房屋15把鑰匙是否成立的問題。本院認(rèn)為，《合同法》第二百五十三條約定，租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。本案中雙方已于2016年7月31日解除租賃合同，哈爾濱諸某公司理應(yīng)返還租賃房屋。但普某某公司并未舉示證據(jù)證明該房屋仍被哈爾濱諸某公司占有、使用，且哈爾濱諸某公司舉證提交了退租工作清單、房屋交接驗收書、普某某哈南倉儲物流園鑰匙交接記錄、收條等證據(jù)可以證實，哈爾濱諸某公司已經(jīng)撤離涉案租賃的房屋，并將房屋所屬全部鑰匙予以交付給普某某公司。故普某某公司主張哈爾濱諸某公司返還涉案房屋及15把鑰匙的主張，無證據(jù)佐證，本院不予支持。
關(guān)于普某某公司向哈爾濱諸某公司主張自2016年8月1日起，按照兩倍日租金標(biāo)準(zhǔn)（32,346.22元/日）支付延期占有使用費是否應(yīng)予支持的問題。本院認(rèn)為，根據(jù)《租賃合同》23.1條款約定，如果承租人在租賃期限屆滿或本合同提前終止之后對房屋延期占有，出租人可以隨時終止該等占有，并且承租人仍應(yīng)履行該延期占有期間本合同中規(guī)定的承租人義務(wù)和責(zé)任；同時承租人應(yīng)按出租人要求的時間向出租人支付到期日或提前終止日適用的租金標(biāo)準(zhǔn)的兩倍作為延期占有期間的租金。普某某公司基于三方簽訂的《租賃合同》中23條款向哈爾濱諸某公司主張按照兩倍日租金標(biāo)準(zhǔn)支付延期占有使用費，應(yīng)該舉證證明哈爾濱諸某公司存在延期占有的客觀事實。但本案庭審中，普某某公司僅舉示了照片證據(jù)，該照片顯示的圖像，即不能體現(xiàn)屋內(nèi)物品的所有人是誰，也不能明確照片拍攝的時間，該照片顯示的房屋沒有參照物，該照片證據(jù)不足以證明哈爾濱諸某公司在雙方解除合同后仍延期占有、使用房屋的事實成立。故普某某公司向二被告主張按照按照兩倍日租金標(biāo)準(zhǔn)支付延期占有使用費，因證據(jù)不足，理由不能成立，本院不予支持。
關(guān)于普某某公司向哈爾濱諸某公司主張租賃房屋物品清理、拆除及房屋恢復(fù)原狀的必要費用（暫預(yù)估為人民幣10萬元，以實際發(fā)生金額為準(zhǔn)）是否應(yīng)予支持的問題。本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案中，普某某公司并未舉示證據(jù)證明由于哈爾濱諸某公司租賃房屋解除合同后，導(dǎo)致普某某公司實際發(fā)生了物品清理、拆除、恢復(fù)原狀等相關(guān)費用及損失10萬余元，僅以哈爾濱諸某公司為普某某公司出具的《恢復(fù)原樣承諾書》主張權(quán)利，而該《恢復(fù)原樣承諾書》只是哈爾濱諸某公司書面承諾服從普某某公司要求，自行承擔(dān)拆除、恢復(fù)原狀等費用的書面保證書，并不當(dāng)然證明普某某公司主張的費用實際發(fā)生，故普某某公司主張哈爾濱諸某公司承擔(dān)10萬元的租賃房屋物品清理、拆除、恢復(fù)原狀等費用，證據(jù)不足，理由不能成立，本院不予支持。
關(guān)于普某某公司按501,366.39元/月的標(biāo)準(zhǔn)向哈爾濱諸某公司主張，自2016年8月1日起至房屋再行租賃之日止，向其支付房屋空置期間的“租金現(xiàn)值”及將房屋再次出租所產(chǎn)生的費用是否應(yīng)予支持的問題。本院認(rèn)為，雖然《租賃合同》第25.2條的約定：“承租人同意，一旦本合同或者房屋的任何一部分根據(jù)第25條被出租人終止，出租人可要求承租人在出租人要求日向出租人支付：按屆時租金水平自該等終止日起至本合同規(guī)定的到期日止的房屋空置期間對應(yīng)的租金現(xiàn)值，每十二個月預(yù)付一次；如十二個月期滿后房屋仍空置，承租人應(yīng)按每期對應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn)預(yù)付下一個十二個月的相應(yīng)租金現(xiàn)值，以及將房屋的整體或者部分再次出租所產(chǎn)生的費用（包括但不限于出租人支付的中介費或租賃傭金）。本款所述現(xiàn)值應(yīng)當(dāng)以相當(dāng)于中國人民銀行在終止日頒布的90天期人民幣存款利率作為折現(xiàn)率來計算。”但其條款的設(shè)立實質(zhì)上是明顯對一方不利。出租人普某某公司，要求承租人哈爾濱諸某公司，自涉案房屋一旦解除租賃關(guān)系，出現(xiàn)房屋空置期間，及再次出租他人所產(chǎn)生的費用，都由承租人承擔(dān)。此種約定，雙方的權(quán)利義務(wù)并不平衡，會出現(xiàn)承租人不能控制的風(fēng)險，即如果雙方《租賃合同》解除，即使哈爾濱諸某公司不再使用該房屋，也要支付“空置期間”租金和再次出租所產(chǎn)生費用總和，如果該房屋永遠(yuǎn)不能再行出租，哈爾濱諸某公司就永遠(yuǎn)要支付空置期間租金，這顯然有違《合同法》公平原則，故對普某某公司按501,366.39元/月的標(biāo)準(zhǔn)向哈爾濱諸某公司主張，自2016年8月1日起至房屋再行租賃之日止，向其支付房屋空置期間的“租金現(xiàn)值”及將房屋再次出租所產(chǎn)生的費用，因不符合《合同法》第五條關(guān)于公平原則之規(guī)定，本院不予支持。
其代理人、雇員、承包商、分租人、轉(zhuǎn)承租人或被邀請者違反本第27條的要求、權(quán)利主張、要求、仲裁、訴訟，損害賠償金、支出，和費用（包括但不限于實際的律師費用、顧問費用或?qū)＜屹M用，）。承租人在本第27條項下的義務(wù)在本合同終止后仍存續(xù)。據(jù)此合同約定，律師費用應(yīng)由違約方承擔(dān)。普某某公司因本案發(fā)生了律師費用，且提供了支付律師費六萬元的增值稅發(fā)票，根據(jù)《合同法》第八條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，履行自己的義務(wù)，故普某某公司主張律師費6萬元，事實成立，符合法律規(guī)定，本院予以支持。關(guān)于哈爾濱諸某公司反訴主張返還保證金727789,86元及能否折抵普某某公司拖欠的租金問題。本院認(rèn)為，根據(jù)《租賃合同》第一部分基本商業(yè)條款關(guān)于保證金事項約定：承租人支付給出租人的數(shù)額應(yīng)為1.5
關(guān)于哈爾濱諸某公司反訴主張返還保證金727,789,86元及能否折抵普某某公司拖欠的租金問題。本院認(rèn)為，根據(jù)《租賃合同》第一部分基本商業(yè)條款關(guān)于保證金事項約定：承租人支付給出租人的數(shù)額應(yīng)為1.50個月的本合同項下的租金和綜合管理服務(wù)費之和，即人民幣727,789,86元。根據(jù)《租賃合同》6.2條款約定：保證金不是預(yù)付的租金押金，亦不是承租人違約時對出租人的損害賠償?shù)暮饬俊Ｒ坏┏凶馊宋绰男衅湓诒竞贤蚍梢?guī)定的任何其它義務(wù)或責(zé)任，出租人可使用全部或承租人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任及其給出租人造成的任何損害、人身傷害、支出或債務(wù)。前述對保證金的規(guī)定不影響本合同或由法律規(guī)定的出租人的任何其它權(quán)利和救濟(jì)。6.3款約定：在出租人按上述第6,2款對保證金作扣付后，承租人應(yīng)立即向出租人支付相應(yīng)差額，以使保證金回復(fù)至原有金額。在出租人持有保證金期間，該保證金不應(yīng)計任何利息。在承租人履行完畢其在本合同項下的全部義務(wù)和責(zé)任后，出租人應(yīng)將保證金全額或按本合同的規(guī)定扣付后的余額支付給承租人。根據(jù)上述合同約定，哈爾濱諸某公司已舉證證明其于2015年11月24日，向普某某公司轉(zhuǎn)賬支付了該保證金人民幣727,789,86元。雖然普某某公司否認(rèn)該款項不是由哈爾濱諸某公司所屬單位賬戶轉(zhuǎn)來，但該轉(zhuǎn)款憑據(jù)是由哈爾濱諸某公司授權(quán)代表齊文革以個人名義網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬，且普某某公司于2015年11月26日，為哈爾濱諸某公司出具了收款收據(jù)，且該保證金款項，無論是金額，還是轉(zhuǎn)款時間以及普某某公司出具的律師函中所提及的保證金款項，均與《租賃合同》約定吻合。故普某某公司反駁主張未收到哈爾濱諸某公司該筆保證金，沒有任何反駁證據(jù)，其抗辯理由不能成立。普某某公司應(yīng)按合同6.2款約定，在哈爾濱諸某公司逾期支付租金，存在違約行為的前提下，其應(yīng)以該保證金727,789,86元先行進(jìn)行扣付，折抵拖欠租金。因哈爾濱諸某公司拖欠普某某公司租金823,630.50元，其保證金少于拖欠租金，故哈爾濱諸某公司反訴請求返還保證金727,789,86元之請求，本院不予支持。對哈爾濱諸某公司已交付的保證金727,789,86元，應(yīng)先行抵扣所拖欠普某某公司租金，本院予以支持。
關(guān)于普某某公司主張諸某北京公司對哈爾濱諸某公司在上述訴請的支付義務(wù)及債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任是否成立的問題。本院認(rèn)為，《租賃合同》明確約定：出租人普某某公司。承租人哈爾濱諸某公司。擔(dān)保人諸某北京公司。且諸某北京公司在合同中簽署：本公司愿意為承租人在本合同項下的支付義務(wù)及其他債務(wù)向出租人提供連帶責(zé)任保證。保證期間為本合同生效之日起至承租人的支付義務(wù)及其他債務(wù)履行期間屆滿之日起兩年止。根據(jù)《擔(dān)保法》第十八條規(guī)定：當(dāng)事人在保證合同中約定保證人與債務(wù)人對債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，為連帶保證責(zé)任。連帶責(zé)任保證的債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期屆滿沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。故本案中，普某某公司主張保證人諸某北京公司對哈爾濱諸某公司在上述訴請的支付義務(wù)及債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，符合上述法律規(guī)定及合同規(guī)定，本院應(yīng)予支持。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第四十四條、第六十條、第九十三條、第一百一十四條，《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第六條、第十八條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告（反訴被告）哈爾濱普某某哈南倉儲有限公司與被告（反訴原告）哈爾濱諸某天下信息技術(shù)有限公司、被告諸某天下（北京）信息技術(shù)股份有限公司于2015年11月19日所簽《房屋預(yù)留、預(yù)租、租賃合同》于2016年7月31日解除。
二、被告（反訴原告）哈爾濱諸某天下信息技術(shù)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告（反訴被告）哈爾濱普某某哈南倉儲有限公司租金95，840.64元（823,630.50元-727,789,86元）；
三、被告（反訴原告）哈爾濱諸某天下信息技術(shù)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告（反訴被告）哈爾濱普某某哈南倉儲有限公司綜合管理服務(wù)費110,216.74元；
四、被告（反訴原告）哈爾濱諸某天下信息技術(shù)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告（反訴被告）哈爾濱普某某哈南倉儲有限公司水電費10,092.01元；
五、被告（反訴原告）哈爾濱諸某天下信息技術(shù)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告（反訴被告）哈爾濱普某某哈南倉儲有限公司律師費60,000.00元；
六、被告（反訴原告）哈爾濱諸某天下信息技術(shù)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告（反訴被告）哈爾濱普某某哈南倉儲有限公司自2016年6月7日起至實際給付之日止，以216,149.39元（95，840.64元+110,216,74元+10,092.01元）為本金，按中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率的1.3倍支付逾期給付租金及其他費用的違約金；
七、被告諸某天下（北京）信息技術(shù)股份有限公司諸某天下（北京）信息技術(shù)股份有限公司對前述一、二、三、四、五項承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
八、駁回原告（反訴被告）哈爾濱普某某哈南倉儲有限公司的其他訴訟請求。
九、駁回被告（反訴原告）哈爾濱諸某天下信息技術(shù)有限公司的反訴請求
如未按照本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費14,863.00元，普某某公司預(yù)交，由哈爾濱諸某公司負(fù)擔(dān)5,442.24元，并與判決主文一并執(zhí)行給付普某某公司;反訴費5,539.00元，哈爾濱諸某公司預(yù)交，由其自行負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在收到判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上述于哈爾濱市中級人民法院。

審判長　　劉恩君 審判員　　張　鑫 審判員　　冀宇慧

書記員：李丹