哈爾濱市道里區(qū)人民法院判決書
（2013）里民一初字第1263號
原告哈爾濱拖拉機廠，代碼1270601-4，住所地哈爾濱市道里區(qū)工農大街144號。
法定代表人陳建偉，廠長。
委托代理人馬文良，該廠副廠長。
委托代理人付德濱，黑龍江焦點律師事務所律師。
被告哈爾濱伽某營銷策劃有限責任公司，代碼73864298-2，住所地哈爾濱市南崗區(qū)漢祥小區(qū)2棟352。
法定代表人梁禹，總經理。
委托代理人吳偉，該公司職員。
原告哈爾濱拖拉機廠與被告哈爾濱伽某營銷策劃有限責任公司租賃合同糾紛一案，本院于2013年6月28日立案受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。
原告哈爾濱拖拉機廠及委托代理人馬文良、付德濱，被告哈爾濱伽某營銷策劃有限責任公司委托代理人吳偉到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱:2004年12月3日和2005年11月30日，原告下屬單位哈拖工貿總公司（沒有辦理營業(yè)執(zhí)照的分支機構）與被告分別就哈爾濱市道里區(qū)民慶街17號和19-21號房產簽訂了《房屋承租合同》。
合同約定:民慶街17號承租期限為五年，前三年租金為人民幣四萬五千元，后兩年每年按前一年租金額的5.5%速增，每年提前兩個月全部一次性交齊租金，否則原告有權終止合同；民慶街19-21號承租期限為五年，前三年租金為人民幣五萬八千元，后兩年每年按前一年金額的5.5%遞增，每年提前兩個月全部一次性交齊租金，否則原告有權終止合同。
上述兩份合同均約定被告在承租期內，不得將房屋自行轉讓或轉租，否則原告有權終止合同。
截至到2013年6月份，被告累計拖欠原告房屋租金230806元、應當由原告代繳的供熱費143925.08元。
原告多次催要，被告均以各種理由推托，另外被告有將其租賃的房屋轉租給他人的違約行為。
故請求法院判令:一、原、被告解除租賃合同；二、被告支付原告哈爾濱市道里區(qū)民慶街17號和19-21號房屋租金230806元（17號、19-21號自2010年12月至2011年12月欠費33049元、2011年12月至2012年12月欠費134564元，2012年12月至2013年6月份欠費70982元）；三、被告支付原告供熱費143925.08元；四、被告按照銀行存款利率支付所欠租金利息7133.32元。
原告為證明其主張的成立，在舉證期內向本院提供并當庭出示了以下主要證據:
證據一、原、被告簽訂的房屋租賃合同。
證明:一、原、被告之間關于哈爾濱市道里區(qū)民慶街17號、19-21號房屋存在租賃關系事實；二、原、被告雙方關于房屋租賃期限、價款、租金交付期限、遲延履行后果、轉租后果等作出約定的的事實；三、被告應當在供熱期前一個月將供暖費交給原告的事實。
證據二、哈爾濱市勞動服務公司文件、商業(yè)網點產權移交書、門市房情況說明。
證明:一、原告對哈爾濱市道里區(qū)民慶街17號、19-21號房屋擁有管理和使用權；二、原告下屬單位哈拖工貿總公司為管理性公司，其不具備獨立法人資格事實。
證據三、中共哈爾濱拖拉機廠委員會文件。
證明哈爾濱拖拉機廠是哈拖工貿總公司主管單位的事實。
證據四、哈拖工貿總公司收房租明細表。
證明:一、被告歷年繳納房租情況、欠繳房租230806元和房租利息7133.32元的事實；二、被告最后一次繳納房租1萬元為2013年1月18日的事實。
證據五、哈爾濱物業(yè)供熱集團有限責任公司供熱用戶熱費查詢表。
證明被告欠繳應當由原告代繳的供熱費及滯納金143925.08元的事實。
證據六、催收拖欠房租款的“函”。
證明:一、原告曾于2013年5月10日向被告發(fā)出催收拖欠房租款的函，告知其拖欠房租數額及法律后果；二、特福萊汽車裝飾用品商店同意將該函轉達給被告；三、被告將房屋轉租給特福萊汽車裝飾用品商店的事實。
證據七、2009年10月1日白春林與貝光明簽訂的合作經營合同和2003年5月23日王敏與李明哲、白冰簽訂的協(xié)議。
證明兩份協(xié)議名為合作協(xié)議，實為租賃協(xié)議，被告將所租房屋轉租的事實。
證據八、白春林出具的收條。
證明2012年9月2日白春林收到特福萊汽車裝飾用品商店20萬元租金的事實。
被告辯稱:一、不同意解除租賃合同，因為被告一直嚴格履行租賃協(xié)議，沒有對租賃房屋進行轉租，被告的合作經營合同是經過原告同意簽訂，故被告的合作經營行為是合法有效。
在履行租賃合同過程中，真正違約方是原告，根據法律規(guī)定出租方對房屋有修繕義務，可原告一直未履行該義務，是原告代其修繕哈爾濱市道里區(qū)民慶街17號、19-21號房屋并墊付維修費用，雙方關于維修費用一直未結算，如果雙方清算后，被告應不欠原告的租金和供熱費，而原告應該欠被告款。
二、被告為更好履行租賃合同，經原告同意，對房屋進行擴建并進行多次裝修，被告從簽訂合同至今共投入裝修款3200940元。
由于被告投入資金較大，雙方于2006年簽訂了租賃合同的補充協(xié)議，協(xié)議約定若原告停止給被告承租，原告賠償被告實際經濟損失的5倍額度值。
如存在違約行為，也是原告違約在先，而被告在履行合同過程中未發(fā)生違約行為。
三、原告計算租金方法錯誤。
根據房屋承租合同補充協(xié)議第二條的約定，續(xù)租房屋合同按合同條款執(zhí)行。
本案訴爭的租金，系發(fā)生在續(xù)租期間。
因此應按照原合同的第二條計算租金。
道里區(qū)民慶街17號的租金計算方法為:“2009年12月16日至2012年12月15日每年租金45000元，按照合同約定后兩年租金按前一年租金額的5.5%遞增，2012年12月16日至2013年12月15日的租金為47475元，2013年12月16日至2014年12月15日的租金為50086元”。
道里區(qū)民慶街19-21號的租金的計算為:“2010年12月1日至2013年11月30日每年租金58000元，按照合同約定后兩年租金按前一年租金額的5.5%遞增，2013年12月1日至2014年11月30日租金為61190元，2014年12月1日至2015年11月30日租金為834626元”。
按此方法計算，被告自2004年至2013年六月份應向原告交租金834626元，現(xiàn)被告已交租金644600元，扣除租賃房屋維修費4600元，現(xiàn)被告實欠租金185426元。
四、因原告未履行房屋的修繕義務，被告為其墊付了巨額的維修費用，在被告承租的期間中，被告支付租賃房屋屋頂防水維修費264570元，支付下水疏通維修費268450元，這些費用已經超過被告欠原告的租金。
綜上，原告提起的訴訟請求證據不足事實不清，請求人民法院駁回原告起訴，從而維護被告合法權益。
被告為證明其抗辯理由的成立，在舉證期內向本院提交并當庭出示了以下主要證據:
證據一、房屋租賃合同。
證明:一、前兩份租賃合同明確約定了租賃房屋的維修、通下水應由原告承擔；二、被告沒有繳納熱費的義務；三、租賃合同補充協(xié)議約定，如原告提前解除合同，應當賠償被告承租期內所造成的經濟損失，包括裝修、停止營業(yè)費用并向被告支付損失五倍的違約金。
證據二、供暖費票據。
證明被告將費用交給原告，原告一直沒有返還給被告繳納費用的票據，由于原告是租賃房產的所有人，被告是租賃房屋的實際使用人，所以2009年以后一直由被告繳納的供暖費，但原告一直沒有返還被告繳納的供熱費。
證據三、裝修費收據。
證明原告曾于2005年、2006年、2012年對哈爾濱市道里區(qū)民慶街17號、19-21號房屋進行裝修，投入費用3200940元。
證據四、防水、通下水費用票據。
證明被告維修哈爾濱市道里區(qū)民慶街17號、19-21號房屋的費用。
被告對原告出示的證據質證意見:對證據二、證據三無異議；對證據一的真實性無異議，對證明內容有異議，根據2004年原、被告簽訂的租賃合同的第五條規(guī)定，熱費承擔義務不在被告，該合同載明了熱費由原告協(xié)助辦理手續(xù)返還被告；證據四恰恰說明被告一直繳租金，發(fā)生爭議不是欠租金，而是由于雙方互欠債務，一直沒有結算清楚，還證明原告對租賃房屋有維修義務，2010年原告給被告返還4000元維修費，說明原告具有維修義務；證據五證明不了被告欠熱費，熱費應由實際產權人來承擔，不應由被告承擔；對證據六有異議，該份證據被告公司未收到；對證據七有異議，原告未提交原件，被告不予質證；對證據八有異議，此證據是被告公司內部財務周轉的收據，2013年裝修時此票據與供暖費票據遺失了，該證據不能證明被告有轉租行為。
原告對被告出示的證據的質證意見:對證據一真實性無異議，但對證明內容有異議:一、根據該合同第三條約定，維修義務在于被告，二、按照合同第五條的約定，被告有繳納熱費的義務，被告在取暖期前一個月交給原告，由原告協(xié)助辦理，手續(xù)返還給被告，并非熱費返還給乙方，三、關于補充協(xié)議同時適用民慶街17號、19-21號，被告有合同約定的解除合同的條件行為，原告有權解除合同；對證據二有異議，原告要求被告繳納的是2009年度、2010年度、2012年度、2013年度熱費，不包括2009年之前的，且該份證據恰恰證明熱費的繳納義務在于被告；對證據三真實性、關聯(lián)性有異議，該收據屬于法律意義上的白條，按照合同約定，裝修房屋的費用應當由被告承擔，房屋裝修應當有明細；對證據四的真實性、關聯(lián)性、證明內容有異議，沒有正規(guī)發(fā)票，房頂防水和通下水均不符合常理，房頂防水頻率及費用過高，故對真實性存在異議。
根據原、被告當庭陳述和辯解及對雙方提供證據的分析認定，本院確認如下事實:
2004年12月3日，原告下屬單位哈拖工貿總公司與被告就哈爾濱市道里區(qū)民慶街17號房屋簽定租賃合同一份，合同約定的主要條款:“一、承租期限為五年，自2004年12月15日始至2009年12月15日止；二、前三年租金45000元，后兩年每年按前一年租金的5.5%遞增，每年提前兩個月內全部一次性交齊租金，乙方（被告）可使用，否則甲方（原告）有權終止合同（第四年租金為47475元，第五年租金為50086元）；三、因乙方（被告）承租房屋時，根據需要對房屋進行暖氣、保暖、水管防水維修、請電、裝修等所需資金為乙方（被告）承擔，待合同解除時無償交給甲方，以保持房屋的完好性；四、乙方（被告）在承租期內，不得將房屋自行轉讓或轉租，否則甲方（原告）有權終止合同；五、乙方（被告）承租期內，所發(fā)生的水、電、衛(wèi)生、治安、市容、市政、國家政策性費用及一切對外費用全部由乙方（被告）負責。
取暖費乙方（被告）在取暖期前一個月交甲方（原告），由甲方（原告）協(xié)助辦理手續(xù)返還乙方（被告）”。
2005年11月30日，原告下屬單位哈拖工貿總公司與被告就哈爾濱市道里區(qū)民慶街19-21號房屋簽定租賃合同一份，合同約定的主要條款:“一、承租期限為五年，自2005年12月1日始至2010年11月30日止；二、前三年租金58000元，后兩年每年按前一年租金的5.5%遞增，每年提前兩個月內全部一次性交齊租金，乙方（被告）可使用，否則甲方（原告）有權終止合同（第四年租金為47475元，第五年租金為50086元）；三、因乙方（被告）承租房屋時，根據需要對房屋進行暖氣、保暖、水管防水維修、請電、裝修等所需資金為乙方（被告）承擔，待合同解除時無償交給甲方，以保持房屋的完好性；四、乙方（被告）在承租期內，不得將房屋自行轉讓或轉租，否則甲方（原告）有權終止合同；五、乙方（被告）承租期內，所發(fā)生的水、電、衛(wèi)生、治安、市容、市政、國家政策性費用及一切對外費用全部由乙方（被告）負責。
取暖費乙方（被告）在取暖期前一個月交甲方（原告），由甲方（原告）協(xié)助辦理手續(xù)返還乙方（被告）”。
2006年9月29日，原告下屬單位哈拖工貿總公司與被告就哈爾濱市道里區(qū)民慶街17號、19-21號房屋簽定房屋租賃合同補充協(xié)議一份，協(xié)議主要條款為:“一、因乙方（被告）投資較大，租房合同期滿，乙方提出繼續(xù)承租房屋。
甲方必須將此房屋承租給乙方（被告），否則甲方賠償乙方（被告）經濟損失，其賠償費用額度為乙方（被告）損失的十倍額度值；二、續(xù)租房屋合同按原合同條款執(zhí)行；三、續(xù)租期限不少于五年；六、此協(xié)議為承租民慶街17號房屋及民慶街19-21號兩處房屋承租合同的補充協(xié)議”。
2009年10月1日，被告股東之一白春林與貝光明就道里區(qū)民慶街17號、19-21號房屋簽訂合作經營合同一份，合同約定的主要條款:“經甲乙雙方友好協(xié)商，甲方（被告）自愿將道里區(qū)民慶街17號及19-21號房屋交由乙方（貝光明）經營，乙方（貝光明）接受合同中的所有條款，并同意同甲方（被告）合作；二、合作期限為2009年10月1日至2014年9月30日”。
2010年7月14日，原告向哈爾濱市工商行政管理道里分局建國工商所出具證明一份，證明內容:“道里區(qū)民慶街17號是我單位房產，現(xiàn)租給汽車美容中心。
<注:特福萊汽車用品商店。
經營人:貝光明>”。
截止至2013年6月被告已向原告交納道里區(qū)民慶街17號、19-21號房屋租金共計644600元。
截止至2013年6月19日，道里區(qū)民慶街17號房屋欠熱費本金40332.89元，滯納金23093.81元，合計63426.07元；道里區(qū)19-21號房屋欠熱費本金51189.64元，滯納金29309.37元，合計80499.01元。
審理中，原告認為訴爭房屋租金應累計計算，扣除2010年原告應返還給被告的訴爭房屋維修費4600元后，被告拖欠訴爭房屋租金230806元，而被告認為訴爭房屋租金應循環(huán)反復計算，扣除2010年原告應返還給被告的訴爭房屋維修費4600元后，尚欠租金185426元。
原告認為訴爭房屋熱費按照原、被告簽定的房屋租賃合同第五條的約定，應由被告承擔，而被告認為訴爭房屋熱費應以原告曾經的主要負責人趙洪發(fā)承諾為準，即訴爭房屋熱費先由被告墊付，等原告內部辦理完報銷手續(xù)后返還給被告。
被告主張的訴爭房屋維修費，原告認可4600元。
本院認為，依據《中華人民共和國合同法》第二百二十四條 ?、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十六條的規(guī)定，承租人經出租人同意，可以將租賃房屋轉租給第三人，承租人轉租的，承租人與租賃人之間的租賃合同繼續(xù)有效。
出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
在本案中，被告股東之一白春林與貝光明于2009年10月1日關于道里區(qū)民慶街17號、19-21號房屋簽定合作經營合同后，原告作為出租人未提出異議并于2010年7月14日向哈爾濱市工商行政管理道里分局建國工商所出具證明，證明將爭議房屋租賃給貝光明經營汽車美容中心，故原告現(xiàn)以被告存在轉租行為為由要求與被告解除租賃合同，本院不予支持。
依據《中華人民共和國合同法》第六十六條 ?、二百二十條、二百二十一條的規(guī)定，當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。
先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。
出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。
承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。
出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。
本案原、被告依據租賃合同互負權利義務，被告作為承租人應當按合同約定交納租金，原、被告在租賃合同中特別約定租賃房屋暖氣、保暖、水管防水維修、請電、裝修等費用由被告承擔，但是租賃合同對租賃房屋屋頂防水維修費和下水疏通維修費沒有明確約定，且原告在計算被告拖欠租賃房屋租金時承認返還被告2010年租賃房屋維修費4600元的事實，故被告以原告尚未全部返還被告墊付的租賃房屋維修費用作為拒絕全額支付租金的抗辯理由，本院予以認可，但被告未向法庭提供充分有效的證據證明其支付租賃房屋維修費533020元事實的存在，故本院對被告要求原告返還租賃房屋維修費533020元的抗辯主張予以部分采納，支持4600元維修費的抗辯主張。
關于訴爭房屋租金的計算方法，依據本案原、被告簽定的房屋租賃合同補充協(xié)議，本院支持原告的訴訟主張，截止2013年6月被告應向原告交納租金880006元，被告實際向原告交納租金644600元，扣除原告應返還給被告的房屋維修費4600元，被告欠原告租金230806元。
原告主張被告因拖欠房屋租金而產生的利息，因原、被告雙方在房屋租賃合同及補充合同中沒有拖欠房屋租金利息的明確約定，且被告給付租金的方式為累計滾動給付，故本院支持從原告主張立案之日至判決之日期間的利息，且按照銀行同期存款年利率計算。
依據《中華人民共和國合同法》第六十一條 ?的規(guī)定，合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。
本案原、被告關于租賃房屋熱費承擔主體不能達成協(xié)議，且租賃合同約定的熱費交納流程與客觀事實不符，故根據公平原則和交易習慣原則原告要求被告給付拖欠的熱費訴訟請求，本院不予支持。
綜上所述，判決如下:
一、被告哈爾濱伽某營銷策劃有限責任公司于本判決生效后十日內給付原告哈爾濱拖拉機廠租金230806元；租金利息3173.58元；
二、駁回原告哈爾濱拖拉機廠其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費6922元，原告哈爾濱拖拉機廠負擔2681元，被告哈爾濱伽某營銷策劃有限責任公司負擔4241元（此款原告哈爾濱拖拉機廠已預交，被告哈爾濱伽某營銷策劃有限責任公司于本判決生效后十日內給付原告哈爾濱拖拉機廠）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀及副本三份，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。

本院認為，依據《中華人民共和國合同法》第二百二十四條 ?、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十六條的規(guī)定，承租人經出租人同意，可以將租賃房屋轉租給第三人，承租人轉租的，承租人與租賃人之間的租賃合同繼續(xù)有效。
出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
在本案中，被告股東之一白春林與貝光明于2009年10月1日關于道里區(qū)民慶街17號、19-21號房屋簽定合作經營合同后，原告作為出租人未提出異議并于2010年7月14日向哈爾濱市工商行政管理道里分局建國工商所出具證明，證明將爭議房屋租賃給貝光明經營汽車美容中心，故原告現(xiàn)以被告存在轉租行為為由要求與被告解除租賃合同，本院不予支持。
依據《中華人民共和國合同法》第六十六條 ?、二百二十條、二百二十一條的規(guī)定，當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。
先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。
出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。
承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。
出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。
本案原、被告依據租賃合同互負權利義務，被告作為承租人應當按合同約定交納租金，原、被告在租賃合同中特別約定租賃房屋暖氣、保暖、水管防水維修、請電、裝修等費用由被告承擔，但是租賃合同對租賃房屋屋頂防水維修費和下水疏通維修費沒有明確約定，且原告在計算被告拖欠租賃房屋租金時承認返還被告2010年租賃房屋維修費4600元的事實，故被告以原告尚未全部返還被告墊付的租賃房屋維修費用作為拒絕全額支付租金的抗辯理由，本院予以認可，但被告未向法庭提供充分有效的證據證明其支付租賃房屋維修費533020元事實的存在，故本院對被告要求原告返還租賃房屋維修費533020元的抗辯主張予以部分采納，支持4600元維修費的抗辯主張。
關于訴爭房屋租金的計算方法，依據本案原、被告簽定的房屋租賃合同補充協(xié)議，本院支持原告的訴訟主張，截止2013年6月被告應向原告交納租金880006元，被告實際向原告交納租金644600元，扣除原告應返還給被告的房屋維修費4600元，被告欠原告租金230806元。
原告主張被告因拖欠房屋租金而產生的利息，因原、被告雙方在房屋租賃合同及補充合同中沒有拖欠房屋租金利息的明確約定，且被告給付租金的方式為累計滾動給付，故本院支持從原告主張立案之日至判決之日期間的利息，且按照銀行同期存款年利率計算。
依據《中華人民共和國合同法》第六十一條 ?的規(guī)定，合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。
本案原、被告關于租賃房屋熱費承擔主體不能達成協(xié)議，且租賃合同約定的熱費交納流程與客觀事實不符，故根據公平原則和交易習慣原則原告要求被告給付拖欠的熱費訴訟請求，本院不予支持。

綜上所述，判決如下:
一、被告哈爾濱伽某營銷策劃有限責任公司于本判決生效后十日內給付原告哈爾濱拖拉機廠租金230806元；租金利息3173.58元；
二、駁回原告哈爾濱拖拉機廠其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費6922元，原告哈爾濱拖拉機廠負擔2681元，被告哈爾濱伽某營銷策劃有限責任公司負擔4241元（此款原告哈爾濱拖拉機廠已預交，被告哈爾濱伽某營銷策劃有限責任公司于本判決生效后十日內給付原告哈爾濱拖拉機廠）。

審判長：呂琳
審判員：金鵬
審判員：戴月

書記員：姜鑫