哈爾濱市現代房地產開發(fā)有限公司
閆洪濤（黑龍江法重律師事務所）
楊某
陳杰
王茂林（黑龍江殿君律師事務所）
楊某

原告哈爾濱市現代房地產開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市道里區(qū)。
法定代表人張凱，董事長。
委托訴訟代理人閆洪濤，黑龍江法重律師事務所律師。
被告楊某，xxxx年xx月xx日出生，住哈爾濱市道里區(qū)。
委托訴訟代理人陳杰，xxxx年xx月xx日出生，住哈爾濱市道外區(qū)。
委托訴訟代理人王茂林，黑龍江殿君律師事務所律師。
被告楊某，xxxx年xx月xx日出生，住哈爾濱市道里區(qū)。
法定代理人陳杰，xxxx年xx月xx日出生，住哈爾濱市道外區(qū)。
委托訴訟代理人王茂林，黑龍江殿君律師事務所律師。
原告哈爾濱現代房地產開發(fā)有限公司（簡稱現代房地產公司）與被告楊某、楊某房屋買賣合同糾紛一案，本院2016年12月16日立案后，依法適用普通程序，于2017年3月16日公開開庭進行了審理。
原告現代房地產公司的法定代表人張凱及委托訴訟代理人閆洪濤，被告楊某的委托訴訟代理人陳杰、李茂林、被告楊某的法定代表人陳杰及委托訴訟代理人李茂林到庭參加訴訟。
本案現已審理終結。
現代房地產公司向本院提出訴訟請求:確認現代房地產公司與楊某、楊某在2013年9月17日簽訂的商品房買賣合同無效。
事實和理由:現代房地產公司系改制企業(yè)，2002年8月由張凱發(fā)起和組建，張凱持有88.65%的股份，其余11.34%的股份由40余名股東持有。
2006年3月至2013年11月28日期間，張凱因故未能主持公司的日常工作。
現代房地產公司原副經理李東來（因涉嫌犯罪已被公安機關逮捕，現被羈押）利用張凱未能主持工作之際私刻公章，擅自以現代房地產公司的名義與楊某、楊某簽訂了商品房買賣合同，將現代房地產公司開發(fā)建設位于哈爾濱市道里區(qū)西四道街、西五道街的中央經典大廈6層601室房屋以超低價賣給楊某、楊某。
合同主要約定:李東來將中央經典大廈中央大街側（名仕閣）6層601室賣給楊某、楊某；該房屋使用面積383.33平方米，售價239萬元，房產交易價格為使用面積每平方米6235元。
2015年9月，現代房地產公司法定代表人張凱正式接手公司并主持工作之后發(fā)現與楊某、楊某簽訂的合同。
現代房地產公司認為，上述合同所約定的房產性質系樓宇設備間，該設備間系為廣大業(yè)主提供的公共服務場所，應屬全體業(yè)戶共有，其性質屬于不可上市交易的房產。
依據《合同法》第52條5款的規(guī)定，雙方上述商品房的買賣交易行為，違反法律與行政法規(guī)的強制性規(guī)定，依法應屬無效合同。
楊某、楊某辯稱:楊某、楊某在購買中央經典大廈六層樓時，現代房地產公司就在中央經典大廈六層辦公，至今雙方均正常使用該大廈六層。
房屋購買價格是雙方經過協商而確定，其并不存在以超低價格購買此房。
同時，現代房地產公司法定代表人張凱在2012年11月27日釋放回來，其并不是向現代房地產公司所說在2013年9月賣房時不主持公司工作。
在2016年12月，現代房地產公司在哈爾濱市道里區(qū)市場監(jiān)督管理局變更了辦公經營場所，由南崗區(qū)永和街80號變更至道里區(qū)西五道街37號中央經典大廈6層，其并不存在該房產不可買賣交易的范圍。
現代房地產公司起訴中央經典大廈六層中的兩家業(yè)戶，其中一家業(yè)戶案件經過一審和二審審理完畢，現代房地產公司的訴訟請求被駁回，認定房屋買賣行為有效。
楊某、楊某按合同約定向現代房地產公司支付了購房款，現代房地產公司給楊某、楊某出具了收款收據并交付了房產，故請求依法駁回現代房地產公司的訴訟請求。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。
對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。
對有爭議的證據，本院認定如下:1、2013年9月17日簽訂的購房合同，不能直接證明購房款低于市場交易價格，該證據的真實性本院予以確認，其證明的問題本院不予采信；2、哈公消驗字（2006）第7064號建筑工程消防驗收意見書、房產測量規(guī)范，哈公消驗字（2006）第7064號建筑工程消防驗收意見書能夠證明中央經典大廈頂層的使用功能為設備用房，但不能依此來否定購房合同的效力，其證明的問題本院不予采信，房產測量規(guī)范不屬于證據；3、哈里檢偵監(jiān)批捕（2015）第647號批準逮捕決定書，不能證明李東來與楊某、楊某以簽訂購房合同的合法形式，來掩蓋其獲取非法利益的犯罪事實，該證據的真實性本院予以確認，其證明的問題本院不予采信；4、2013年9月23日黑龍江省單位往來資金結算票據、銀行轉款明細，現代房地產公司雖否認收取楊某、楊某購房款，但未向法庭舉示相關證據來否認該資金結算票據的真實性，故本院對該資金結算票據予以采信。
根據當事人的陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下:
張凱系現代房地產公司的法定代表人，其因涉嫌犯罪于2006年3月30日被逮捕。
張凱在被羈押期間委托副經理李東來為現代房地產公司的主要負責人。
2006年8月，張凱變更委托其妻子鄭春玉管理現代房地產公司，但鄭春玉并非現代房地產公司的工作人員。
2006年9月，現代房地產公司職工向市主要領導及信訪部門書面反映張凱家屬搶占現代房地產公司，搶走現代房地產公司印章、財務印章，導致現代房地產公司職工無法正常上班、各項工作停止、各項費用不能正常支付的情況。
在此情況下，現代房地產公司另行刻制了公司印章并對外簽訂商品房買賣合同。
2013年9月17日，現代房地產公司與楊某、楊某簽訂購房合同書一份，合同主要約定:甲方（現代房地產公司）將其開發(fā)建設位于哈爾濱市道里區(qū)西五道街中央經典商住樓中央大街側（名仕閣）6層601室（設備間）房屋（使用面積383.33平方米），以239萬元的價格出售給乙方（楊某，楊某）；乙方（楊某、楊某）于2013年9月18日前一次性交清房款（其中以汽車雷克薩斯IS460L一輛沖抵房款68萬元）、車輛過戶手續(xù)及費用由甲方（現代房地產公司）負責；甲方（現代房地產公司）在總使用面積中為乙方（楊某、楊某）扣出使用面積15平方米做為維修通道，以保證相關設施設備的維修；乙方（楊某、楊某）所購房屋為使用權，甲方（現代房地產公司）不為乙方（楊某、楊某）辦理產權手續(xù)，使用年限為終身。
該購房合同甲方處為現代房地產公司公章和李東來簽字，乙方處為楊某、楊某簽字。
2013年9月23日，現代房地產公司為楊某、楊某出具黑龍江省單位往來資金結算票據一張。
該結算票據內容為:交款人為楊某、楊某、收款項目為單位與單位間往來款項-名仕閣601（其中現金171萬元、以車充抵68萬元）；交款金額為239萬元。
此后，現代房地產公司將哈爾濱市道里區(qū)西五道街中央經典商住樓中央大街側（名仕閣）6層601室房屋交付給楊某、楊某使用。
本案的爭議焦點主要為:1、李東來與楊某、楊某簽訂的購房合同是否屬于惡意串通以低于市場價格出售該房屋；2、李東來與楊某、楊某簽訂的購房合同601室房屋是否屬于樓宇設備間系為全體業(yè)主提供的服務場所屬不可買賣的房產。
本院認為:惡意串通的構成要件，需當事人之間應當具有主觀上損害國家、集體或者第三人利益的故意，而追求價低質優(yōu)是市場交易過程中市場主體需方利益最大化的具體體現，而降價銷售則是市場主體供方進行價格競爭的主要方法，故不能單純的依據買受人購買的房屋價格低廉來判定合同雙方具有惡意串通的行為，應當通過綜合分析雙方訂立合同時的具體情況進行判定。
在本案中，現代房地產公司與楊某、楊某所訂立購房合同時，因現代房地產公司法定代表人張凱被限制人身自由，且張凱在被羈押期間已委托副經理李東來為現代房地產公司的主要負責人，故李東來代表現代房地產公司與楊某、楊某簽訂購房合同并未違反相關的法律與法規(guī)的強制性規(guī)定，現代房地產公司主張李東來與楊某、楊某存在惡意串通低價售房的行為，缺乏相關證據予以證實，現代房地產公司的該項主張，本院不予支持。
現代房地產公司關于中央經典商住樓中央大街側（名仕閣）6層601室（設備間）屬全體業(yè)戶服務場所屬不可買賣房屋的問題。
哈爾濱市公安局消防處出具的“建筑工程消防驗收意見書”記載六層為管道設備層，而管道設備層并非設備用房，其并不影響其作為房屋出售。
同時，中央經典商住樓中央大街側（名仕閣）6層樓、至今仍由現代房地產公司與楊某、楊某共同使用，其并未交付給全體業(yè)戶作服務場所使用。
另外，楊某、楊某與現代房產公司于2013年9月17日簽訂購房合同中明確記載楊某、楊某所購中央經典商住樓中央大街側（名仕閣）6層601室房屋為使用權，現代房地產公司不為楊某、楊某辦理房屋產權手續(xù)，而且楊某、楊某與現代房產公司簽訂了購房合同之后，已于2013年9月23日交付了全部購房款并已實際占有使用。
據此，現代房地產公司請求確認與楊某、楊某簽訂的中央經典商住樓中央大街側（名仕閣）6層601室房屋買賣合同無效的理由，證據不足，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第九十條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回原告哈爾濱現代房地產開發(fā)有限公司的訴訟請求。
案件受理費100元，由哈爾濱現代房地產開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。

本院認為:惡意串通的構成要件，需當事人之間應當具有主觀上損害國家、集體或者第三人利益的故意，而追求價低質優(yōu)是市場交易過程中市場主體需方利益最大化的具體體現，而降價銷售則是市場主體供方進行價格競爭的主要方法，故不能單純的依據買受人購買的房屋價格低廉來判定合同雙方具有惡意串通的行為，應當通過綜合分析雙方訂立合同時的具體情況進行判定。
在本案中，現代房地產公司與楊某、楊某所訂立購房合同時，因現代房地產公司法定代表人張凱被限制人身自由，且張凱在被羈押期間已委托副經理李東來為現代房地產公司的主要負責人，故李東來代表現代房地產公司與楊某、楊某簽訂購房合同并未違反相關的法律與法規(guī)的強制性規(guī)定，現代房地產公司主張李東來與楊某、楊某存在惡意串通低價售房的行為，缺乏相關證據予以證實，現代房地產公司的該項主張，本院不予支持。
現代房地產公司關于中央經典商住樓中央大街側（名仕閣）6層601室（設備間）屬全體業(yè)戶服務場所屬不可買賣房屋的問題。
哈爾濱市公安局消防處出具的“建筑工程消防驗收意見書”記載六層為管道設備層，而管道設備層并非設備用房，其并不影響其作為房屋出售。
同時，中央經典商住樓中央大街側（名仕閣）6層樓、至今仍由現代房地產公司與楊某、楊某共同使用，其并未交付給全體業(yè)戶作服務場所使用。
另外，楊某、楊某與現代房產公司于2013年9月17日簽訂購房合同中明確記載楊某、楊某所購中央經典商住樓中央大街側（名仕閣）6層601室房屋為使用權，現代房地產公司不為楊某、楊某辦理房屋產權手續(xù)，而且楊某、楊某與現代房產公司簽訂了購房合同之后，已于2013年9月23日交付了全部購房款并已實際占有使用。
據此，現代房地產公司請求確認與楊某、楊某簽訂的中央經典商住樓中央大街側（名仕閣）6層601室房屋買賣合同無效的理由，證據不足，本院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第九十條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回原告哈爾濱現代房地產開發(fā)有限公司的訴訟請求。
案件受理費100元，由哈爾濱現代房地產開發(fā)有限公司負擔。

審判長：趙德成

書記員：高晶