哈爾濱市現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
閆洪濤（黑龍江法重律師事務(wù)所）
楊某
陳杰
王茂林（黑龍江殿君律師事務(wù)所）
楊某

原告哈爾濱市現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市道里區(qū)。
法定代表人張凱，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人閆洪濤，黑龍江法重律師事務(wù)所律師。
被告楊某，xxxx年xx月xx日出生，住哈爾濱市道里區(qū)。
委托訴訟代理人陳杰，xxxx年xx月xx日出生，住哈爾濱市道外區(qū)。
委托訴訟代理人王茂林，黑龍江殿君律師事務(wù)所律師。
被告楊某，xxxx年xx月xx日出生，住哈爾濱市道里區(qū)。
法定代理人陳杰，xxxx年xx月xx日出生，住哈爾濱市道外區(qū)。
委托訴訟代理人王茂林，黑龍江殿君律師事務(wù)所律師。
原告哈爾濱現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱現(xiàn)代房地產(chǎn)公司）與被告楊某、楊某房屋買賣合同糾紛一案，本院2016年12月16日立案后，依法適用普通程序，于2017年3月16日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告現(xiàn)代房地產(chǎn)公司的法定代表人張凱及委托訴訟代理人閆洪濤，被告楊某的委托訴訟代理人陳杰、李茂林、被告楊某的法定代表人陳杰及委托訴訟代理人李茂林到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
現(xiàn)代房地產(chǎn)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求:確認(rèn)現(xiàn)代房地產(chǎn)公司與楊某、楊某在2013年9月17日簽訂的商品房買賣合同無(wú)效。
事實(shí)和理由:現(xiàn)代房地產(chǎn)公司系改制企業(yè)，2002年8月由張凱發(fā)起和組建，張凱持有88.65%的股份，其余11.34%的股份由40余名股東持有。
2006年3月至2013年11月28日期間，張凱因故未能主持公司的日常工作。
現(xiàn)代房地產(chǎn)公司原副經(jīng)理李東來(lái)（因涉嫌犯罪已被公安機(jī)關(guān)逮捕，現(xiàn)被羈押）利用張凱未能主持工作之際私刻公章，擅自以現(xiàn)代房地產(chǎn)公司的名義與楊某、楊某簽訂了商品房買賣合同，將現(xiàn)代房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)位于哈爾濱市道里區(qū)西四道街、西五道街的中央經(jīng)典大廈6層601室房屋以超低價(jià)賣給楊某、楊某。
合同主要約定:李東來(lái)將中央經(jīng)典大廈中央大街側(cè)（名仕閣）6層601室賣給楊某、楊某；該房屋使用面積383.33平方米，售價(jià)239萬(wàn)元，房產(chǎn)交易價(jià)格為使用面積每平方米6235元。
2015年9月，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司法定代表人張凱正式接手公司并主持工作之后發(fā)現(xiàn)與楊某、楊某簽訂的合同。
現(xiàn)代房地產(chǎn)公司認(rèn)為，上述合同所約定的房產(chǎn)性質(zhì)系樓宇設(shè)備間，該設(shè)備間系為廣大業(yè)主提供的公共服務(wù)場(chǎng)所，應(yīng)屬全體業(yè)戶共有，其性質(zhì)屬于不可上市交易的房產(chǎn)。
依據(jù)《合同法》第52條5款的規(guī)定，雙方上述商品房的買賣交易行為，違反法律與行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)屬無(wú)效合同。
楊某、楊某辯稱:楊某、楊某在購(gòu)買中央經(jīng)典大廈六層樓時(shí)，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司就在中央經(jīng)典大廈六層辦公，至今雙方均正常使用該大廈六層。
房屋購(gòu)買價(jià)格是雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商而確定，其并不存在以超低價(jià)格購(gòu)買此房。
同時(shí)，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司法定代表人張凱在2012年11月27日釋放回來(lái)，其并不是向現(xiàn)代房地產(chǎn)公司所說(shuō)在2013年9月賣房時(shí)不主持公司工作。
在2016年12月，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司在哈爾濱市道里區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局變更了辦公經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，由南崗區(qū)永和街80號(hào)變更至道里區(qū)西五道街37號(hào)中央經(jīng)典大廈6層，其并不存在該房產(chǎn)不可買賣交易的范圍。
現(xiàn)代房地產(chǎn)公司起訴中央經(jīng)典大廈六層中的兩家業(yè)戶，其中一家業(yè)戶案件經(jīng)過(guò)一審和二審審理完畢，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司的訴訟請(qǐng)求被駁回，認(rèn)定房屋買賣行為有效。
楊某、楊某按合同約定向現(xiàn)代房地產(chǎn)公司支付了購(gòu)房款，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司給楊某、楊某出具了收款收據(jù)并交付了房產(chǎn)，故請(qǐng)求依法駁回現(xiàn)代房地產(chǎn)公司的訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下:1、2013年9月17日簽訂的購(gòu)房合同，不能直接證明購(gòu)房款低于市場(chǎng)交易價(jià)格，該證據(jù)的真實(shí)性本院予以確認(rèn)，其證明的問(wèn)題本院不予采信；2、哈公消驗(yàn)字（2006）第7064號(hào)建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書、房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，哈公消驗(yàn)字（2006）第7064號(hào)建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書能夠證明中央經(jīng)典大廈頂層的使用功能為設(shè)備用房，但不能依此來(lái)否定購(gòu)房合同的效力，其證明的問(wèn)題本院不予采信，房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范不屬于證據(jù)；3、哈里檢偵監(jiān)批捕（2015）第647號(hào)批準(zhǔn)逮捕決定書，不能證明李東來(lái)與楊某、楊某以簽訂購(gòu)房合同的合法形式，來(lái)掩蓋其獲取非法利益的犯罪事實(shí)，該證據(jù)的真實(shí)性本院予以確認(rèn)，其證明的問(wèn)題本院不予采信；4、2013年9月23日黑龍江省單位往來(lái)資金結(jié)算票據(jù)、銀行轉(zhuǎn)款明細(xì)，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司雖否認(rèn)收取楊某、楊某購(gòu)房款，但未向法庭舉示相關(guān)證據(jù)來(lái)否認(rèn)該資金結(jié)算票據(jù)的真實(shí)性，故本院對(duì)該資金結(jié)算票據(jù)予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下:
張凱系現(xiàn)代房地產(chǎn)公司的法定代表人，其因涉嫌犯罪于2006年3月30日被逮捕。
張凱在被羈押期間委托副經(jīng)理李東來(lái)為現(xiàn)代房地產(chǎn)公司的主要負(fù)責(zé)人。
2006年8月，張凱變更委托其妻子鄭春玉管理現(xiàn)代房地產(chǎn)公司，但鄭春玉并非現(xiàn)代房地產(chǎn)公司的工作人員。
2006年9月，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司職工向市主要領(lǐng)導(dǎo)及信訪部門書面反映張凱家屬搶占現(xiàn)代房地產(chǎn)公司，搶走現(xiàn)代房地產(chǎn)公司印章、財(cái)務(wù)印章，導(dǎo)致現(xiàn)代房地產(chǎn)公司職工無(wú)法正常上班、各項(xiàng)工作停止、各項(xiàng)費(fèi)用不能正常支付的情況。
在此情況下，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司另行刻制了公司印章并對(duì)外簽訂商品房買賣合同。
2013年9月17日，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司與楊某、楊某簽訂購(gòu)房合同書一份，合同主要約定:甲方（現(xiàn)代房地產(chǎn)公司）將其開發(fā)建設(shè)位于哈爾濱市道里區(qū)西五道街中央經(jīng)典商住樓中央大街側(cè)（名仕閣）6層601室（設(shè)備間）房屋（使用面積383.33平方米），以239萬(wàn)元的價(jià)格出售給乙方（楊某，楊某）；乙方（楊某、楊某）于2013年9月18日前一次性交清房款（其中以汽車?yán)卓怂_斯IS460L一輛沖抵房款68萬(wàn)元）、車輛過(guò)戶手續(xù)及費(fèi)用由甲方（現(xiàn)代房地產(chǎn)公司）負(fù)責(zé)；甲方（現(xiàn)代房地產(chǎn)公司）在總使用面積中為乙方（楊某、楊某）扣出使用面積15平方米做為維修通道，以保證相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修；乙方（楊某、楊某）所購(gòu)房屋為使用權(quán)，甲方（現(xiàn)代房地產(chǎn)公司）不為乙方（楊某、楊某）辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，使用年限為終身。
該購(gòu)房合同甲方處為現(xiàn)代房地產(chǎn)公司公章和李東來(lái)簽字，乙方處為楊某、楊某簽字。
2013年9月23日，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司為楊某、楊某出具黑龍江省單位往來(lái)資金結(jié)算票據(jù)一張。
該結(jié)算票據(jù)內(nèi)容為:交款人為楊某、楊某、收款項(xiàng)目為單位與單位間往來(lái)款項(xiàng)-名仕閣601（其中現(xiàn)金171萬(wàn)元、以車充抵68萬(wàn)元）；交款金額為239萬(wàn)元。
此后，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司將哈爾濱市道里區(qū)西五道街中央經(jīng)典商住樓中央大街側(cè)（名仕閣）6層601室房屋交付給楊某、楊某使用。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要為:1、李東來(lái)與楊某、楊某簽訂的購(gòu)房合同是否屬于惡意串通以低于市場(chǎng)價(jià)格出售該房屋；2、李東來(lái)與楊某、楊某簽訂的購(gòu)房合同601室房屋是否屬于樓宇設(shè)備間系為全體業(yè)主提供的服務(wù)場(chǎng)所屬不可買賣的房產(chǎn)。
本院認(rèn)為:惡意串通的構(gòu)成要件，需當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)具有主觀上損害國(guó)家、集體或者第三人利益的故意，而追求價(jià)低質(zhì)優(yōu)是市場(chǎng)交易過(guò)程中市場(chǎng)主體需方利益最大化的具體體現(xiàn)，而降價(jià)銷售則是市場(chǎng)主體供方進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的主要方法，故不能單純的依據(jù)買受人購(gòu)買的房屋價(jià)格低廉來(lái)判定合同雙方具有惡意串通的行為，應(yīng)當(dāng)通過(guò)綜合分析雙方訂立合同時(shí)的具體情況進(jìn)行判定。
在本案中，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司與楊某、楊某所訂立購(gòu)房合同時(shí)，因現(xiàn)代房地產(chǎn)公司法定代表人張凱被限制人身自由，且張凱在被羈押期間已委托副經(jīng)理李東來(lái)為現(xiàn)代房地產(chǎn)公司的主要負(fù)責(zé)人，故李東來(lái)代表現(xiàn)代房地產(chǎn)公司與楊某、楊某簽訂購(gòu)房合同并未違反相關(guān)的法律與法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司主張李東來(lái)與楊某、楊某存在惡意串通低價(jià)售房的行為，缺乏相關(guān)證據(jù)予以證實(shí)，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司的該項(xiàng)主張，本院不予支持。
現(xiàn)代房地產(chǎn)公司關(guān)于中央經(jīng)典商住樓中央大街側(cè)（名仕閣）6層601室（設(shè)備間）屬全體業(yè)戶服務(wù)場(chǎng)所屬不可買賣房屋的問(wèn)題。
哈爾濱市公安局消防處出具的“建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書”記載六層為管道設(shè)備層，而管道設(shè)備層并非設(shè)備用房，其并不影響其作為房屋出售。
同時(shí)，中央經(jīng)典商住樓中央大街側(cè)（名仕閣）6層樓、至今仍由現(xiàn)代房地產(chǎn)公司與楊某、楊某共同使用，其并未交付給全體業(yè)戶作服務(wù)場(chǎng)所使用。
另外，楊某、楊某與現(xiàn)代房產(chǎn)公司于2013年9月17日簽訂購(gòu)房合同中明確記載楊某、楊某所購(gòu)中央經(jīng)典商住樓中央大街側(cè)（名仕閣）6層601室房屋為使用權(quán)，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司不為楊某、楊某辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，而且楊某、楊某與現(xiàn)代房產(chǎn)公司簽訂了購(gòu)房合同之后，已于2013年9月23日交付了全部購(gòu)房款并已實(shí)際占有使用。
據(jù)此，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司請(qǐng)求確認(rèn)與楊某、楊某簽訂的中央經(jīng)典商住樓中央大街側(cè)（名仕閣）6層601室房屋買賣合同無(wú)效的理由，證據(jù)不足，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋第九十條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回原告哈爾濱現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100元，由哈爾濱現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為:惡意串通的構(gòu)成要件，需當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)具有主觀上損害國(guó)家、集體或者第三人利益的故意，而追求價(jià)低質(zhì)優(yōu)是市場(chǎng)交易過(guò)程中市場(chǎng)主體需方利益最大化的具體體現(xiàn)，而降價(jià)銷售則是市場(chǎng)主體供方進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的主要方法，故不能單純的依據(jù)買受人購(gòu)買的房屋價(jià)格低廉來(lái)判定合同雙方具有惡意串通的行為，應(yīng)當(dāng)通過(guò)綜合分析雙方訂立合同時(shí)的具體情況進(jìn)行判定。
在本案中，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司與楊某、楊某所訂立購(gòu)房合同時(shí)，因現(xiàn)代房地產(chǎn)公司法定代表人張凱被限制人身自由，且張凱在被羈押期間已委托副經(jīng)理李東來(lái)為現(xiàn)代房地產(chǎn)公司的主要負(fù)責(zé)人，故李東來(lái)代表現(xiàn)代房地產(chǎn)公司與楊某、楊某簽訂購(gòu)房合同并未違反相關(guān)的法律與法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司主張李東來(lái)與楊某、楊某存在惡意串通低價(jià)售房的行為，缺乏相關(guān)證據(jù)予以證實(shí)，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司的該項(xiàng)主張，本院不予支持。
現(xiàn)代房地產(chǎn)公司關(guān)于中央經(jīng)典商住樓中央大街側(cè)（名仕閣）6層601室（設(shè)備間）屬全體業(yè)戶服務(wù)場(chǎng)所屬不可買賣房屋的問(wèn)題。
哈爾濱市公安局消防處出具的“建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書”記載六層為管道設(shè)備層，而管道設(shè)備層并非設(shè)備用房，其并不影響其作為房屋出售。
同時(shí)，中央經(jīng)典商住樓中央大街側(cè)（名仕閣）6層樓、至今仍由現(xiàn)代房地產(chǎn)公司與楊某、楊某共同使用，其并未交付給全體業(yè)戶作服務(wù)場(chǎng)所使用。
另外，楊某、楊某與現(xiàn)代房產(chǎn)公司于2013年9月17日簽訂購(gòu)房合同中明確記載楊某、楊某所購(gòu)中央經(jīng)典商住樓中央大街側(cè)（名仕閣）6層601室房屋為使用權(quán)，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司不為楊某、楊某辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，而且楊某、楊某與現(xiàn)代房產(chǎn)公司簽訂了購(gòu)房合同之后，已于2013年9月23日交付了全部購(gòu)房款并已實(shí)際占有使用。
據(jù)此，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司請(qǐng)求確認(rèn)與楊某、楊某簽訂的中央經(jīng)典商住樓中央大街側(cè)（名仕閣）6層601室房屋買賣合同無(wú)效的理由，證據(jù)不足，本院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋第九十條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回原告哈爾濱現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100元，由哈爾濱現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：趙德成

書記員：高晶