哈爾濱建安物業(yè)有限公司
李紅
孫文啟
方某某
萬(wàn)儷（黑龍江北斗律師事務(wù)所）

原告哈爾濱建安物業(yè)有限公司，住所地哈爾濱市道外區(qū)太平大街維也納小區(qū)六號(hào)樓10號(hào)商服。
委托代理人李紅，xxxx年xx月xx日出生（公民身份號(hào)碼:×××），住所地哈爾濱市香坊區(qū)。
委托代理人孫文啟，xxxx年xx月xx日出生（公民身份號(hào)碼:×××），住所地哈爾濱市道里區(qū)。
被告方某某，xxxx年xx月xx日出生（公民身份號(hào)碼:×××），戶籍地哈爾濱市南崗區(qū)，住所地哈爾濱市道外區(qū)。
委托代理人萬(wàn)儷，黑龍江北斗律師事務(wù)所律師。
原告哈爾濱建安物業(yè)有限公司（下文簡(jiǎn)稱建安物業(yè)）訴被告方某某合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告建安物業(yè)的委托代理人李紅、孫文啟，被告方某某及其委托代理人萬(wàn)儷到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
庭審中原、被告雙方對(duì)對(duì)方舉示的證據(jù)進(jìn)行了當(dāng)庭質(zhì)證，并發(fā)表了如下質(zhì)證意見:
被告對(duì)原告舉示的證據(jù)一無異議。對(duì)證據(jù)二有異議，認(rèn)為2007年的合同與本案無關(guān)，且王凌全已交納2008、2009年物業(yè)費(fèi)，對(duì)真實(shí)性無異議。對(duì)其他合同真實(shí)性有異議，2010年合同對(duì)原告不產(chǎn)生約束，房地產(chǎn)開某某無權(quán)代表原告與被告簽訂合同，合同中約定的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無約束力，2010年應(yīng)按國(guó)家下發(fā)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算物業(yè)費(fèi)。2012年合同、2013年合同、2014年合同沒有經(jīng)過業(yè)主大會(huì)同意，是業(yè)主委員會(huì)副主任私自與被告簽訂的。制定標(biāo)準(zhǔn)違反物價(jià)局標(biāo)準(zhǔn)，原告提供的物業(yè)服務(wù)未按照合同約定內(nèi)容提供，多項(xiàng)服務(wù)沒有，其他服務(wù)未達(dá)標(biāo)。對(duì)證據(jù)三的真實(shí)性無異議，但該證據(jù)僅能顯示被告拖欠2010至2013年物業(yè)費(fèi)，不能證明原告收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合法。被告未交費(fèi)是因原告收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高。對(duì)證據(jù)四的真實(shí)性有異議，原告所舉示的證據(jù)沒有公示，該證據(jù)原告稱能夠證明原告的服務(wù)項(xiàng)目，原告的服務(wù)項(xiàng)目也未達(dá)到三級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
原告對(duì)被告舉示的證據(jù)一真實(shí)性無異議，該通知是為了核實(shí)業(yè)主及拖欠物業(yè)費(fèi)情況。對(duì)證據(jù)二的真實(shí)性無異議，小區(qū)是棚改小區(qū)，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取不到50%影響服務(wù)質(zhì)量。小區(qū)現(xiàn)在是按四級(jí)（0.6元）以下標(biāo)準(zhǔn)收取的。物業(yè)提供的硬件服務(wù)都已提供。電子門按規(guī)定應(yīng)用維修基金維修，小區(qū)沒有產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主都沒交維修基金。小區(qū)收費(fèi)未到達(dá)24小時(shí)保安的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)維護(hù)綠地后都被業(yè)主拆了。對(duì)證據(jù)三的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為與本案無關(guān)，2014年4月1日哈爾濱市實(shí)施新的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)是由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行商定的，而不是被告?zhèn)€人與原告商定。對(duì)證據(jù)四有異議，證人一直未某某。證人僅是說小區(qū)業(yè)主委員會(huì)未開大會(huì)，物業(yè)費(fèi)未公示，這些責(zé)任是小區(qū)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)之間的問題。需要業(yè)主自己解決。物業(yè)公司不能召開業(yè)主大會(huì)。證人證明物業(yè)公司給業(yè)主提供了基本服務(wù)。對(duì)證據(jù)五有異議，證人所某某與開某某的問題，與本案無關(guān)，與物業(yè)公司無關(guān)。業(yè)主大會(huì)確定與原告簽訂合同，至于怎么簽訂合同，是否經(jīng)過法定程序是業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部事情，與物業(yè)公司無關(guān)。
通過對(duì)上述證據(jù)的質(zhì)證與分析，經(jīng)合議庭評(píng)議，本院認(rèn)證如下:
原告舉示的證據(jù)一，被告無異議，能夠證明被告方某某市道外區(qū)太平大街維也納小區(qū)9號(hào)樓一單元302室的房主。原告舉示的證據(jù)二，系案外人王凌全、哈爾濱鑫奇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、哈爾濱市道外區(qū)維也納小區(qū)業(yè)主委員會(huì)分別與原告簽訂的物業(yè)管理委托合同，結(jié)合原告舉示的證據(jù)四及原告在庭審中的陳述，能夠證明原告一直為被告所在小區(qū)提供物業(yè)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.54元。原告舉示的證據(jù)三，被告對(duì)真實(shí)性無異議，能夠證明被告從2010年至今未交納物業(yè)費(fèi)。
被告舉示的證據(jù)二，系被告所在小區(qū)的照片，結(jié)合原告庭審中陳述，能夠證明原告提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量屬于四級(jí)以下標(biāo)準(zhǔn)。
以上證據(jù)來源合法，內(nèi)容客觀真實(shí)，與本案有關(guān)聯(lián)性，能夠證明原告的主張的事實(shí)成立，故對(duì)上述證據(jù)的證明效力本院予以采信。
被告舉示的證據(jù)一，系原告貼發(fā)的通知，在無其他證據(jù)佐證的情況下，不能直接證明物業(yè)管理合同與每個(gè)業(yè)主單獨(dú)簽訂，故對(duì)該證據(jù)的證明效力本院不予采信。
被告舉示的證據(jù)三，雖來源合法，客觀真實(shí)，但因本案中物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有物業(yè)管理委托合同確定，故對(duì)該證據(jù)的證明效力本院不予采信。
被告舉示的證據(jù)四、證據(jù)五，系被告所在小區(qū)內(nèi)業(yè)主的證言，因證人未某某，與案件的結(jié)果有利害關(guān)系，故對(duì)于證據(jù)五的證明效力本院不予采信。
基于上述事實(shí)，本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。本案中，原告與被告所在小區(qū)建設(shè)單位及業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，原告對(duì)被告方某某有約束力。被告作為業(yè)主并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。被告方某某辯稱業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主同意與原告簽訂物業(yè)合同對(duì)其無約束力，但物業(yè)服務(wù)合同上確有業(yè)主委員會(huì)簽章，被告未提供其他證據(jù)證明簽章為偽造，故對(duì)被告的該抗辯理由本院不予采納。被告抗辯原告收取的各項(xiàng)費(fèi)用沒有依據(jù)、提供的物業(yè)服務(wù)不合格，原告在庭審中已承認(rèn)其物業(yè)服務(wù)未達(dá)到合同標(biāo)準(zhǔn)，原告已降低物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積每月每平方米0.54元，故對(duì)被告的抗辯本院不予采納。對(duì)于原告主張的違約金，因原告提供的物業(yè)服務(wù)未達(dá)到服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，故對(duì)于該訴訟請(qǐng)求本院不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和合同法》第六十條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、待本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)，被告方某某給付原告哈爾濱建安物業(yè)有限公司物業(yè)費(fèi)2436元（0.54＊62.65＊12＊6=2436）；
二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元（原告已預(yù)付），由被告方某某承擔(dān)，待本判決發(fā)生法律效力后，被告連同上述款項(xiàng)一并給付原告。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院。

基于上述事實(shí)，本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。本案中，原告與被告所在小區(qū)建設(shè)單位及業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，原告對(duì)被告方某某有約束力。被告作為業(yè)主并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。被告方某某辯稱業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主同意與原告簽訂物業(yè)合同對(duì)其無約束力，但物業(yè)服務(wù)合同上確有業(yè)主委員會(huì)簽章，被告未提供其他證據(jù)證明簽章為偽造，故對(duì)被告的該抗辯理由本院不予采納。被告抗辯原告收取的各項(xiàng)費(fèi)用沒有依據(jù)、提供的物業(yè)服務(wù)不合格，原告在庭審中已承認(rèn)其物業(yè)服務(wù)未達(dá)到合同標(biāo)準(zhǔn)，原告已降低物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積每月每平方米0.54元，故對(duì)被告的抗辯本院不予采納。對(duì)于原告主張的違約金，因原告提供的物業(yè)服務(wù)未達(dá)到服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，故對(duì)于該訴訟請(qǐng)求本院不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和合同法》第六十條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、待本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)，被告方某某給付原告哈爾濱建安物業(yè)有限公司物業(yè)費(fèi)2436元（0.54＊62.65＊12＊6=2436）；
二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元（原告已預(yù)付），由被告方某某承擔(dān)，待本判決發(fā)生法律效力后，被告連同上述款項(xiàng)一并給付原告。

審判長(zhǎng)：劉來軍
審判員：孟祥秋
審判員：王立明

書記員：付百萬(wàn)