上訴人(一審被告)：哈爾濱市大盛房地產(chǎn)經(jīng)紀咨詢服務(wù)有限公司，住所地哈爾濱市南崗區(qū)東大直街323號。法定代表人：吳彥君，董事長。委托訴訟代理人：馬樂，黑龍江鼎潤律師事務(wù)所律師。被上訴人(一審原告)：申成明，男，1982年6月27日生，漢族，哈爾濱鐵路局三棵樹機務(wù)段總支書記，住哈爾濱市南崗區(qū)。委托訴訟代理人:江海英，女，1987年6月22日生，漢族，哈爾濱排水集團有限責任公司科長，住哈爾濱市南崗區(qū)。委托訴訟代理人：莊靜，黑龍江恒廣律師事務(wù)所律師。被上訴人（一審被告）：魯艷華，女，1970年6月9日生，漢族，無固定職業(yè)，住哈爾濱市南崗區(qū)。

大盛地產(chǎn)公司上訴請求：撤銷一審判決，改判大盛地產(chǎn)公司在代收款項中優(yōu)先扣取居間服務(wù)費15,750元后，返還剩余款項，不足部分由違約方負責補充。事實和理由：一審判決認定事實不清。在2017年9月5日房屋買賣合同中，魯艷華承諾所售房屋沒有權(quán)利爭議，任何第三人不得主張對該房產(chǎn)的任何權(quán)利，保證無產(chǎn)權(quán)、債權(quán)、債務(wù)及其它糾紛，并保證房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意出售該房屋；因一方違約或買賣雙方合意導(dǎo)致買賣合同不能履行或解除，居間費尚未支付的，買賣雙方同意居間費從定金中撥付居間方，居間費用由違約方承擔。上述合同系各方的真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，合同有效。大盛地產(chǎn)公司已經(jīng)提供了訂立合同的服務(wù)，并最終促成合同簽訂，因此，有權(quán)依據(jù)合同約定在代收的20,000元中優(yōu)先扣取居間服務(wù)費。申成明辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)維持一審判決。本案中魯艷華作為出賣人應(yīng)保證所售房屋權(quán)屬無爭議，但是在2013年11月18日，其與案外人侯利軍離婚協(xié)議中明確案涉房屋歸侯利軍所有，魯艷華處分案涉房產(chǎn)未經(jīng)侯利軍追認，致使房屋買賣合同目的無法實現(xiàn)。根據(jù)一審證據(jù)顯示，大盛地產(chǎn)公司對魯艷華無權(quán)處分事項不僅知情，同時還幫助其隱瞞真實情況，惡意欺騙、串通，讓申成明相信魯艷華有所有權(quán)，故其代收的20,000元屬于不當?shù)美瑧?yīng)予以返還。魯艷華辯稱，同一審答辯意見。申成明向一審法院起訴請求：1.確認申成明與魯艷華、大盛地產(chǎn)公司簽訂的房屋買賣合同無效；2.判令魯艷華、大盛地產(chǎn)公司雙倍返還購房定金40,000元。一審法院認定事實：2017年9月5日，申成明與魯艷華、大盛地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同約定：申成明購買魯艷華所有的位于哈爾濱市××××房產(chǎn)，成交價格為1,050,000元；申成明在簽署合同后即向魯艷華支付定金20,000元，申成明、魯艷華同意由申成明委托大盛地產(chǎn)公司代為收取；魯艷華保證所售房屋沒有權(quán)利爭議，任何第三人不得主張對該房產(chǎn)的任何權(quán)利，保證無產(chǎn)權(quán)、債權(quán)、債務(wù)及其他糾紛，并保證房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意出售該房屋；若違約行為致使買賣合同履行中斷或無法履行，守約方可依據(jù)定金罰則及合同約定向違約方追究違約責任。另查明，2013年11月18日，魯艷華與案外人侯利軍協(xié)議離婚，離婚協(xié)議約定，位于哈爾濱市××××房產(chǎn)歸案外人侯利軍所有；現(xiàn)案外人侯利軍不同意魯艷華出賣上述房產(chǎn)。一審法院認為，申成明與魯艷華、大盛地產(chǎn)公司簽訂的房屋買賣合法有效，各方應(yīng)按約定履行。魯艷華作為出賣人應(yīng)保證其所售房屋無權(quán)屬爭議，現(xiàn)其出賣該房產(chǎn)的行為未經(jīng)房屋所有人侯利軍追認，致使房屋買賣合同目的無法實現(xiàn)系屬違約，應(yīng)承擔違約責任?，F(xiàn)申成明要求魯艷華雙倍返還定金合法，予以支持。關(guān)于大盛地產(chǎn)公司抗辯因房屋一方違約導(dǎo)致買賣合同無法履行須先從定金中支付居間費的問題，一審法院認為，本案訴爭的房屋買賣合同涉及兩個法律關(guān)系，即申成明與魯艷華之間的房屋買賣關(guān)系及申成明、魯艷華、大盛地產(chǎn)公司的居間合同關(guān)系，大盛地產(chǎn)公司的抗辯主張系大盛地產(chǎn)公司與申成明、魯艷華的居間合同關(guān)系，而申成明要求雙倍返還定金的訴請系基于房屋買賣關(guān)系，大盛地產(chǎn)公司的抗辯主張與申成明的訴請非同一法律關(guān)系，故對其抗辯主張不予支持。申成明向魯艷華支付的定金20,000元由大盛地產(chǎn)公司代收，大盛地產(chǎn)公司作為定金代收方應(yīng)將代收的定金返還申成明。關(guān)于申成明要求確認房屋買賣合同無效的問題，一審法院認為，簽訂合同時各方均具備行為能力，意思表示真實，且合同內(nèi)容不違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該房屋買賣合同有效，故對該項訴請不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第四百二十四條；《中華人民共和國擔保法》第八十九條、第九十條；《最高人民法院法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百二十條第一款；《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款之規(guī)定，判決如下：一、魯艷華于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償申成明20,000元；二、大盛地產(chǎn)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還申成明申成明定金20,000元；三、駁回申成明的其他訴訟請求。本院二審期間，各方當事人沒有提交新證據(jù)。
上訴人哈爾濱市大盛房地產(chǎn)經(jīng)紀咨詢服務(wù)有限公司（以下簡稱大盛地產(chǎn)公司）因與被上訴人申成明、魯艷華房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)人民法院（2017）黑0103民初9625號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年2月27日立案后，依法組成合議庭進行了審理。上訴人大盛地產(chǎn)公司委托訴訟代理人馬樂，被上訴人申成明及委托訴訟代理人江海英、莊靜，被上訴人魯艷華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，一審法院對本案房屋買賣合同性質(zhì)和效力的認定正確。關(guān)于大盛地產(chǎn)公司是否應(yīng)在代收款中扣取居間服務(wù)費問題。根據(jù)三方簽訂的商品房買賣合同約定，及依據(jù)該合同至今未收取居間服務(wù)費的實際情況，案涉居間服務(wù)合同的目的系大盛地產(chǎn)公司促成魯艷華、申成明簽訂房屋買賣合同，且交易完成后，大盛地產(chǎn)公司收取居間服務(wù)費。現(xiàn)房屋買賣合同雖然簽訂，但買賣雙方的交易并未完成，且已經(jīng)不能實際完成，故大盛地產(chǎn)公司主張收取居間服務(wù)費不符合合同約定。雖然案涉房屋買賣合同中約定“因一方違約或買賣雙方合意導(dǎo)致買賣合同不能履行或解除，居間費尚未支付的，買賣雙方同意居間費從定金中撥付居間方”，但該合同同時約定“丙方協(xié)助甲、乙方查證相關(guān)手續(xù)”，現(xiàn)大盛地產(chǎn)公司對案涉房屋已經(jīng)離婚協(xié)議處分，魯艷華未經(jīng)侯利軍授權(quán)出賣案涉房屋的情況未予查證，其在履行合同過程中存在過程，故該情況不符合合同約定從定金中撥付居間費的情形，大盛地產(chǎn)公司的該項請求依據(jù)不足。綜上所述，大盛地產(chǎn)公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費194元，由上訴人哈爾濱市大盛房地產(chǎn)經(jīng)紀咨詢服務(wù)有限公司負擔。本判決為終審判決。