上訴人（一審被告）：哈爾濱好民居建設投資發(fā)展有限公司，住所地哈爾濱市道里區(qū)建國街30號。法定代表人：李立剛，董事長。委托訴訟代理人：王芝泉，黑龍江久通律師事務所律師。被上訴人（一審原告）：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，哈爾濱敖麓谷雅酒店值班經(jīng)理，住哈爾濱市。

好民居公司上訴請求：撤銷一審判決第一項，改判駁回李某的該項訴訟請求。事實和理由：一、一審判決認定事實錯誤，沒有保護好民居公司的合法權益。1.關于政府確定竣工、進戶日期問題。政府確定“封閉陽臺按一半面積交納購房款”及“竣工、進戶日期”這是事實。一審判決認定前一事實是政府確定的政策，卻沒有認定后一事實也是政府確定的，進而確認好民居公司承擔逾期進戶的違約責任。這是選擇性認定，存在傾向性，損害了好民居公司的利益。2.關于購房人未按合同約定向好民居公司交納購房款應承擔違約責任問題。李某第三筆購房款逾期302天交納，應按合同約定承擔違約責任。其主張等待機關事務管理局通知，不能成為違約行為的抗辯理由。一審法院認定了好民居公司逾期交房的違約責任，卻沒有支持好民居公司的前述主張，屬同一合同事實，作出不同的法律認定，有失公允。3.關于本案訴訟時效問題。無論從違約之日起，還是進戶之日起，至起訴之日，李某的起訴已經(jīng)超過兩年的訴訟時效。2013年9月24日會議是對部分購房人提出項目進戶時間、延期進戶補償?shù)葐栴}，要求各單位做好解釋、宣傳工作，是在項目進戶前。沒有證據(jù)證明李某在進戶后向有關部門主張權利，更沒有購房人向好民居公司主張權利，因此不存在訴訟時效中斷、延長的事實。一審沒有支持好民居公司的主張錯誤。二、一審判決沒有考慮以下事實，請二審法院予以關注并充分考慮。1.關于本案房屋買賣的特殊性。一是市委、市政府組織實施的集中住房解困項目；二是兩條線管理；三是采取團購形式；四是市政府成立項目指揮部。2.關于違約交房的客觀原因。一是征地拆遷滯后，項目一期15個標段延遲開工3-6個月；二是基礎設施配套不到位；三是政府建設資金撥付不到位。3.關于封閉陽臺按一半面積交納后，最終低于政府確定的建設成本價問題。按政府要求項目是“零利潤”，沒有補償空間，如好民居公司承擔逾期進戶違約金，李某就應按基準價補齊購房款。李某辯稱：本案未超過訴訟時效。我買房子都是正常手續(xù)，應該受法律保護，很多業(yè)主都已經(jīng)得到賠付了，我也應該得到賠付。同意一審判決。李某向一審法院起訴請求：判令好民居公司給付逾期交付房屋違約金13801元。一審法院認定事實：2011年5月9日，機關事務管理局與好民居公司簽訂團購意向書，團購群力家園小區(qū)商品房。李某參加了團購。2012年8月27日，李某、好民居公司簽訂商品房買賣合同，約定李某購買位于群力家園小區(qū)B13棟2單元802室房屋，按套計算商品房總價為452849元。對購房款的交納時間約定為2011年8月31日現(xiàn)金交款22萬元，2012年7月20日現(xiàn)金交付13萬元，2012年11月30日交款現(xiàn)金102849元。此外，合同第八條約定，出賣人應在2012年12月31日之前將驗收合格的商品房交付給李某。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內告知買受人的；2、人力不可抗拒的自然災害；3、人力不可抗拒的自然災害包括但不限于大雪、冰凍及七級以上大風等惡劣天氣、38度以上高溫等或其他事故、無法預見的意外事件造成工程延誤的；4、為配合國家政策、法律、法規(guī)以及政府規(guī)劃、環(huán)保、文物等部門采取的行政措施的實施而導致延期交付的，出賣人自發(fā)生之日起30日內告知買受人，出賣人不承擔由此產(chǎn)生的延期責任。第九條約定，除合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過180日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款日萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過180日后，買受人有權解除合同。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金。2011年8月14日，李某向機關事務管理局交付購房款22萬元。2012年6月8日，交付購房款13萬元。2013年3月30日，李某交購房款102849元?？傆嫿豢?53997元。好民居公司通知李某應辦理進戶手續(xù)時間為2013年10月4日。李某辦理進戶時間為2013年11月1日。上述事實有李某提供的商品房買賣合同、哈爾濱銀行現(xiàn)金繳款單、進戶繳費憑證，好民居公司提供的團購意向書等為證。一審法院認為，好民居公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目可能存在的風險應當有預見性。按照合同約定，除不可抗力外，好民居公司應當按期交房。好民居公司答辯中所提出的抗辯理由，均系其作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中應當預見且承擔的風險，不屬不可抗力，故好民居公司的答辯理由不能成立，其未能按合同約定期限將房屋交付李某，應承擔違約責任。本案合同未對逾期交付超過180日以外的違約金計算標準作出約定，在此情況下，對逾期交房超過180日至實際交付房屋之日期間的違約金，應參照合同中約定的日萬分之一違約金計算標準賠付。因購房款分多筆交付，合同約定按已付房款計算違約金，故計算違約金的逾期天數(shù)應分為兩部分，即：（一）合同約定交房日的次日至好民居公司通知李某應進戶日期間的逾期天數(shù)；（二）合同約定交房日之后交納購房款日的次日至好民居公司通知李某應進戶日期間的逾期天數(shù)。據(jù)此，逾期交房違約金為11583.74元。關于李某是否存在未按合同約定的時間交納購房款、是否應承擔逾期交款違約責任的問題。因涉案房屋為團購房屋，雖然李某、好民居公司簽訂了房屋買賣合同，但李某的購房款并非直接交付給好民居公司，而是由好民居公司委托的機關事務管理局統(tǒng)一收取后交付給好民居公司，李某已經(jīng)在機關事務管理局要求的時間內將款項交付給機關事務管理局，不存在違約行為，故好民居公司主張李某承擔逾期付款的違約責任缺乏事實依據(jù)，不予支持。關于陽臺按半面積交款，好民居公司應向買受人主張權利的辯解，因機關事務管理局于2016年6月13日“關于群力家園項目延期進戶和陽臺半面積收款有關情況的說明”中，確認了群力家園小區(qū)房屋封閉陽臺，按照半面積計算購房款的政策，故好民居公司向購房人主張上述權利的辯解，不予采納。關于是否超過訴訟時效期間的問題。好民居公司未在合同約定期限交付房屋，引起部分購房人信訪。為此，2013年9月24日，解困領導小組召開會議就進戶時間、延期進戶補償問題要求各單位做好解釋、宣傳工作。該情況表明李某等房屋購買人因未如期進戶，始終向本單位、收取其購房款的機關事務管理局主張權利，符合訴訟時效中斷的情形。好民居公司以李某超過訴訟時效為由，請求法院駁回其訴請的理由不成立，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第一百四十一條，《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第一百零七條、第一百一十三條的規(guī)定，判決如下：一、本判決發(fā)生法律效力后十日內，好民居公司給付李某逾期交付房屋違約金11583.74元；二、駁回李某其他的訴訟請求。本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人二審爭議的事實，本院認定如下：好民居公司提交證據(jù)一、黑龍江省高級人民法院（2017）黑民再307號民事判決書；證據(jù)二、2017年12月14日哈爾濱市人民政府專題會議紀要（2017年第186號）。上述證據(jù)擬證明：案涉群力家園項目系以好民居公司名義取得土地使用權，由群力家園指揮部負責代建的。延期交付案涉房屋非好民居公司原因所致，好民居公司不應承擔違約責任。李某質證意見：對上述證據(jù)的真實性無異議。對證明的問題有異議，無論好民居公司與政府是什么關系，其在房屋買賣合同上加蓋印章，就應承擔相應責任。本院認證意見：證據(jù)一為生效的法律文書，對該證據(jù)的真實性予以采信，但其屬無需當事人舉證據(jù)證明的事實范疇，對其證明的問題，及對本案的影響，將結合本案的實際情況予以確認。證據(jù)二系確定目前情況下，案涉建設項目的營業(yè)稅及附加稅費如何繳納。雖然該證據(jù)中亦說明案涉建設項目系以好民居公司名義摘牌取得土地使用權，群力家園項目建設指揮部負責代建，但并未明確好民居公司不應承擔本案的相應法律責任，故對該證據(jù)的真實性予以采信，對好民居公司擬證明問題的意見不予采納。根據(jù)本案的庭審及當事人在本案及另案的舉證情況，二審除對一審法院查明事實予以確認外，另認定：2011年5月9日，好民居公司（甲方）與機關事務管理局（乙方）簽訂團購意向書約定：雙方就團購群力家園小區(qū)商品房有關事宜達成如下意向。團購住宅建筑面積157萬平方米，14124套，小戶型11957套、中戶型1487套、大戶型616套。2011年5月下旬開工，2012年10月末竣工。房屋單價暫定4300元-4400元每平方米，自三層開始每層加價40元。簽訂團購意向書后，乙方支付甲方啟動資金14億元。根據(jù)相關規(guī)定，甲乙雙方適時簽訂正式團購合同。甲方應保證開竣工和房屋進戶時間，乙方負責所購房屋房款的收繳工作，并按工程進度支付給甲方等。2012年5月30日，市直機關解困住房團購領導小組辦公室做出關于市直機關職工解困住房第二次交款有關事宜的說明，主要內容為：一、交款方式。第二次交款分為現(xiàn)金收款、公積金貸款和銀行商業(yè)貸款三種方式。由于公積金貸款和商業(yè)銀行住房貸款辦理手續(xù)復雜，需要先期打印合同和第一次收款的收據(jù)，因此，先啟動現(xiàn)金交款，在啟動現(xiàn)金交款后即啟動公積金貸款、商業(yè)銀行住房貸款。每一種交款方式中按照第一次抽取房源順序排序。二、交款標準為小戶型13萬元，中戶型17萬元，大戶型19萬元。所交納的購房款，均不計利息。根據(jù)國家公積金貸款和商業(yè)住房貸款的有關規(guī)定，購房人僅有一次貸款機會。購房人持解困辦下發(fā)的《市直機關職工解困住房第二次交款通知單》、哈爾濱銀行的《現(xiàn)金繳款單》和本人身份證原件及復印件到哈爾濱銀行所有網(wǎng)點交納現(xiàn)金。哈爾濱銀行按照解困辦提供的購房人姓名、身份證號等信息進行審核，收取第二次購房款和《市直機關職工解困住房第二次交款通知單》原件。交款時間為6月2日至6月11日，上午8：00至下午16:00，節(jié)假日不休息。各部門和單位具體交款時間參見解困辦下發(fā)的《市直機關職工解困住房第二次現(xiàn)金交款日程安排表》。哈爾濱銀行可以受理現(xiàn)金或哈爾濱銀行的銀行卡。為了便于銀行貸款，增加收款效率，同時從安全角度考慮，建議購房人自行到哈爾濱銀行各網(wǎng)點辦理1張銀行卡，將本人應交預付款存在銀行卡中。公積金貸款辦理時間6月上旬，具體辦理時間另行通知。2013年9月24日，市解困領導小組召開市直機關職工解困住房工作會議。就部分購房者提出項目進戶時間、延期進戶補償?shù)葐栴}，會議按照領導小組研究的意見，向全體團購單位負責同志闡明兩個事項。一是群力家園項目主要由于拆遷不及時以及城市基礎設施配套工程滯后等原因，影響了項目按約進戶。按照工程實際完成情況，項目一期延期至2013年9月后開始進戶。二是房屋銷售是按項目建設成本價銷售，如果要補償，只能再漲價，通過提價解決補償資金問題。會議要求參會負責同志向本單位團購職工傳達會議精神，做好宣傳工作，一是宣傳市委市政府對職工的關心，二是宣傳房屋性質，三是宣傳沒有如期進戶原因，并做到三個到位，宣傳到位、工作到位、責任到位，要求主要領導重視，分管領導負責，落實到具體科室。2016年6月13日，機關事務管理局向一審法院出具《關于群力家園項目延期進戶和陽臺半面積收款有關情況的說明》，主要內容為：一、關于項目一期延期進戶不予補償?shù)那闆r說明。群力家園項目是市委、市政府從市直機關職工解困角度出發(fā)，以團購方式建設銷售運作的“零利潤”開發(fā)項目。實質上就是按照商品房項目運作，大家出錢辦自己的事情。為做好這項工作，好事辦好，市委、市政府成立市直機關職工解困住房團購領導小組，下設辦公室（以下簡稱解困辦）負責相關團購工作。商定項目開發(fā)建設方以當時市住宅局所屬“好民居公司”名義摘牌，由住宅局組建項目建設指揮部負責開發(fā)項目現(xiàn)場管理。團購時，因解困辦屬臨時機構，為此以我局名義，作為團購甲方與項目開發(fā)建設銷售方（好民居）簽訂團購協(xié)議，解困辦具體實施，團購協(xié)議中約定了進戶時間。一、關于好民居公司與機關事務管理局的法律關系問題。本院認為，雙方簽訂的團購意向書中，對團購商品房的地點、面積、單價及交款方式等合同主要條款做出了約定，雖然在購買方式和面向群體上具有特殊性，但不能因此改變本案當事人雙方所簽合同為商品房買賣合同的性質；雖然合同中約定了由機關事務管理局負責所購房屋房款的收繳工作，但這僅僅是對購房款收取的委托約定，而非對房屋建設行為的代理，故不能因此認定雙方為代理法律關系；雖然合同為團購意向書，但好民居公司并未提供證據(jù)證明雙方在此后另行簽訂了新的合同，改變了該意向書的約定，且該項目現(xiàn)已完成，故應認定雙方實際履行了該團購意向書。綜上，結合好民居公司分別與購房人簽訂了商品房買賣合同的事實，好民居公司主張其與機關事務管理局系代理法律關系不符合合同約定和法律規(guī)定，好民居公司的該項主張不能成立。好民居公司與機關事務管理局間系團購商品房買賣合同關系，與購房人間為商品房買賣合同關系。二、關于好民居公司延期交付案涉房屋是否存在合同約定或法定免責事由問題。本院認為，案涉的團購意向書、商品房買賣合同中均約定了工程的竣工時間和房屋的交付時間，好民居公司均未按合同約定的時間履行，故好民居公司延期交付案涉房屋的事實存在。好民居公司主張因征地拆遷滯后、基礎設施配套不到位等原因造成工程延期3-6個月。因這些情況均屬于作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所應預見到的合同風險，不屬于不能預見、不能避免且不能克服的不可抗力范疇。特別是在簽訂案涉商品房買賣合同時，好民居公司在對上述情況已經(jīng)明知的情況下，仍將房屋交付的合同時間確定為2012年底，故其未按該期限交付房屋屬違反合同約定行為，應承擔違約責任。好民居公司主張案涉工程為“零利潤”開發(fā)項目，因其舉示的證據(jù)為其團購合同相對方機關事務管理局的情況說明，未能提供雙方結算、審計等證據(jù)進一步證明，故其“零利潤”的主張依據(jù)不足。同時“零利潤”亦不是法定和合同約定的免責事由。好民居公司主張簽訂商品房買賣合同僅僅是為了辦理貸款和辦理產(chǎn)權證。該主張與其和機關事務管理局簽訂的團購意向書的意思表示不符，同時，并不是全部購房人均辦理了貸款；房屋交付時間在合同中如何約定亦不影響貸款行為；現(xiàn)案涉小區(qū)房屋仍不能辦理權屬登記，故好民居公司以此主張其不受合同約束及不承擔違約責任依據(jù)不足，其應承擔延期交付房屋的合同違約責任。三、關于李某等購房人是否存在遲延交納購房款的情形，是否應承擔相應的違約責任問題。本院認為，案涉合同款項均分三筆交納，購房人雖按合同約定的時間交納了部分購房款，但確實存在超過合同約定期限遲延交付問題。根據(jù)好民居公司一審訴訟中提交的第二次交款有關事宜的說明中“購房人交款需持《市直機關職工解困住房第二次交款通知單》、哈爾濱銀行的《現(xiàn)金繳款單》”等單據(jù)，同時限定了交款的數(shù)額、時間和地點的內容可以證明購房人在交納案涉購房款時，均系按好民居公司指定的收款人機關事務管理局確定的時間交納，機關事務管理局什么時間代為收取，是好民居公司、機關事務管理局的意思表示，李某等購房人按機關事務管理局要求的時間交納購房款的時間雖然遲于合同約定時間，但不存在主觀故意和過錯，不構成違約。好民居公司要求李某承擔違約責任的上訴請求，不符合本案商品房買賣合同的實際履行情況，不能成立。四、關于李某的起訴是否超過法定的訴訟時效期間問題。本院認為，雖然按進戶時間起算，李某向一審法院提起訴訟的時間超過了兩年，但李某等購房人主張在進戶前已通過所在單位向機關事務管理局主張進戶并給付逾期進戶的違約金。機關事務管理局于2016年6月13日向道里區(qū)法院出具的情況說明中記載了2013年9月24日市解困領導小組召開市直機關職工解困住房工作會議，就項目進戶時間、延期進戶補償?shù)葐栴}進行闡明并提出要求的事實。該事實證明了李某等購房人主張的事實存在。因本案房屋買賣的特殊性，團購的組織單位機關事務管理局為政府的職能部門，各購房人均為政府公務員，依據(jù)最高人民法院《關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第十四條“權利人向人民調解委員會以及其他依法有權解決相關民事糾紛的國家機關、事業(yè)單位、社會團體等社會組織提出保護相應民事權利的請求，訴訟時效從提出請求之日起中斷”的規(guī)定，李某等購房人的主張權利行為符合上述訴訟時效中斷的條件，引起本案訴訟時效的中斷。根據(jù)2013年9月24日工作會議“參會負責同志向本單位團購職工傳達會議精神，做好宣傳工作，一是宣傳市委市政府對職工的關心，二是宣傳房屋性質，三是宣傳沒有如期進戶原因，并做到三個到位，宣傳到位、工作到位、責任到位，要求主要領導重視，分管領導負責，落實到具體科室”的要求，各單位落實該會議要求的工作是一種持續(xù)狀態(tài)，該工作的過程不應計入訴訟時效期間之內，因此種情況的存在，李某在知道或應當知道權利被侵害至其提起本次訴訟，不能簡單按進戶時間起算已超過兩年訴訟時效期間予以考量，一審法院確認李某的起訴未超過法定訴訟時效期間得當。
上訴人哈爾濱好民居建設投資發(fā)展有限公司（以下簡稱好民居公司）因與被上訴人李某房屋買賣合同糾紛一案，不服哈爾濱市道里區(qū)人民法院（2015）里民一民初字第4137號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年6月11日立案后，依法組成合議庭，以閱卷、調查和詢問當事人的方式審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結。

綜上所述，好民居公司的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費89元，由上訴人哈爾濱好民居建設投資發(fā)展有限公司負擔。本判決為終審判決。

審判長　馬　韌
審判員　王笑宇
審判員　梁紅玉

書記員：周小倩