哈爾濱可迪制藥有限公司
呂寶光
馮軍勝（黑龍江博采律師事務所）
哈爾濱合力投資控股有限公司
于瑤（黑龍江海天慶城律師事務所）
韓振華（黑龍江海天慶城律師事務所）

（2013）哈民一民終字第695號
上訴人（原審原告、反訴被告）哈爾濱可迪制藥有限公司，住所地哈爾濱市高科技創(chuàng)業(yè)中心26號樓孵化基地718號。
法定代表人呂偉東，職務董事長。
委托代理人呂寶光，男，1956年5月11日出生，漢族，該公司經(jīng)理，住哈爾濱市道里區(qū)通達街292號。
委托代理人馮軍勝，黑龍江博采律師事務所律師。
上訴人（原審被告、反訴原告）哈爾濱合力投資控股有限公司，住所地哈爾濱市南崗區(qū)長江路368號。
法定代表人孫瑛，職務經(jīng)理。
委托代理人于瑤，黑龍江海天慶城律師事務所律師。
委托代理人韓振華，黑龍江海天慶城律師事務所律師。
上訴人哈爾濱可迪制藥有限公司（以下簡稱可迪公司）因與上訴人哈爾濱合力投資控股有限公司（以下簡稱合力公司）租賃合同糾紛一案，原由哈爾濱市南崗區(qū)人民法院于2009年2月28日作出（2009）南民一初字第291號民事判決，合力公司不服，向本院提起上訴。
本院于2009年6月24日作出（2009）哈民一終字第1087號民事裁定，將本案發(fā)回原審法院重審。
原審法院重審后于2013年7月31日作出（2010）南民一初字第148號民事判決，可迪公司、合力公司均不服，向本院提起上訴。
本院于2013年10月29日受理后，依法組成合議庭，于2013年11月13日公開開庭審理此案。
上訴人可迪公司的委托代理人呂寶光、馮軍勝，上訴人合力公司的委托代理人于瑤、韓振華到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
可迪公司在原審的訴訟請求1、要求合力公司履行雙方于2004年7月1日簽訂的《廠房租賃合同》，并對租賃的房產(chǎn)進行維修；2、要求按“以租代買”的約定，購買該房產(chǎn)。
合力公司在原審辯稱可迪公司提出的質量問題并未影響其正常生產(chǎn)，對可迪公司實現(xiàn)合同目的并無妨礙。
質量問題是可迪公司擅自改變房屋結構，增加了一層，使房屋受力不均所致，并且可迪公司又擅自將原來的集中供熱轉為蒸汽供熱。
2008年8月7日，合力公司已經(jīng)正式通知可迪公司解除合同，所以，在2008年8月7日后，合力公司沒有對可迪公司承租的房屋維修的義務。
可迪公司要求確認承租房屋以租代買，與要求繼續(xù)履行合同是矛盾的，不能合并審理。
可迪公司要求以租代買沒有事實根據(jù)，只是可迪公司單方面的要約，根據(jù)雙方合同第七條約定，出租方出賣承租房屋，承租方具有優(yōu)先購買權，因此不同意可迪公司的訴訟請求。
合力公司在原審的反訴請求1、請求判決可迪公司立即遷出被占用房屋；2、請求判決可迪公司支付拖欠的房屋租金（含物業(yè)費）及違約滯納金（其中違約滯納金按合同約定標準計算至拖欠房屋租金支付完畢之日）；3、請求判決可迪公司支付房屋租賃合同終止后，其占用合力公司房屋產(chǎn)生的損失費用。
可迪公司負擔訴訟費。
可迪公司辯稱租金可以算帳，算到合同履行期限屆滿時止，不同意給付違約金，因為雙方協(xié)商是以租代買，不同意遷出。
根據(jù)協(xié)議約定交納的租金可沖抵可迪公司購房款，本案應與購買問題一并解決，應駁回合力公司的訴訟請求。
（2009）南民一初字第291號民事判決認定2004年7月1日，哈爾濱市三雄制藥有限公司（現(xiàn)可迪公司）與合力公司簽訂了一份《廠房租賃合同》。
約定，合力公司將廠房租賃給可迪公司。
可迪公司遷入該廠房后，即投入數(shù)百萬元按照國家藥品行業(yè)的規(guī)定對廠房進行了改造，并于2005年1月通過了國家藥品行業(yè)的GMP認證，投入生產(chǎn)。
但此后不久，可迪公司承租的廠房就出現(xiàn)了外墻漏水，室內墻壁嚴重潮濕、長毛，頂棚、地面開裂等問題。
可迪公司曾為此多次向合力公司及其上級主管部門反映此問題，并依照租賃合同的約定，要求合力公司給予維修。
合力公司起初承認出租的廠房存在質量問題，并制定了修繕計劃，但最終只進行了部分維修，而對可迪公司提出的大部分有關廠房的質量問題未予解決。
此后，又發(fā)生了電纜損壞而合力公司沒有及時維修、可迪公司拖欠合力公司租金、合力公司聘用的物業(yè)公司給可迪公司停水停電等事件。
對此，可迪公司曾多次以書面形式向合力公司及其上級主管部門反映，并要求予以解決。
合力公司的上級主管部門則幾次召集可迪公司、合力公司及相關部門的負責人開會進行協(xié)調，但始終沒有從根本上解決問題。
目前，可迪公司承租的廠房已被徹底停水、停電，可迪公司作為生產(chǎn)藥品的企業(yè)，已經(jīng)停產(chǎn)。
該判決認為，由于合力公司拒絕通過司法鑒定確認可迪公司裝修改造廠房以及采用蒸汽供熱的采暖方式的行為與目前可迪公司承租的廠房出現(xiàn)的破損狀況具有必然的因果關系，因此，不能確認合力公司可以根據(jù)可迪公司的上述行為即具有了可以免除《廠房租賃合同》中確定的合力公司對出租的廠房承擔物業(yè)管理的責任，也不能據(jù)此確認可迪公司的行為屬于違約。
因此，合力公司應當及時對其出租給可迪公司的廠房進行維修，以使其出租物能夠達到正常的使用標準。
由于合力公司舉示的證據(jù)不能證明其行使合同解除權的主張確實通知到了可迪公司，雙方所簽訂的租賃合同便不能被確認為由于合力公司的主張已經(jīng)解除。
因此原審對合力公司基于合同已經(jīng)被解除的前提提出讓可迪公司遷出的請求不予支持。
由于可迪公司已經(jīng)另案對合力公司提起了包括租金損失在內的賠償訴訟，而該案件至今尚未審結。
合力公司給可迪公司停水、停電的行為是否給可迪公司造成了損失？其中房租的損失有多大？這些問題的確認都有待于賠償糾紛案件的審理結果。
因此，本案不適宜對租金問題的審理。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?，《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第九十六條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決一、被告哈爾濱開發(fā)區(qū)合力基礎設施發(fā)展有限公司于本判決生效后十五日內對其出租給原告哈爾濱可迪制藥有限公司的廠房進行維修，以使其達到原有建筑標準或出租物的正常使用標準；二、駁回被告的反訴。
案件受理費100元、反訴費7350元，由被告負擔。
（2010）南民一初字第148號重審民事判決認定2004年7月1日可迪公司（原哈爾濱三雄制藥有限責任公司）與合力公司簽訂一份廠房租賃合同，合同約定，合力公司將平房綜合工業(yè)區(qū)哈平路標準廠房B2棟一層使用面積2352.06平方米出租給可迪公司，租期為6年，至2010年7月1日收回。
房屋租賃費為每平米使用面積190元／年，其中含物業(yè)管理費20元／年。
合同還約定，承租戶如因工藝需求進行內部間隔，必須報承租方同意。
出租方對房屋主體及復層共用設施及共用設備，應定期進行認真檢查、修繕，以保障承租方居住安全和正常使用。
承租方定期繳納水、電、供熱、供暖等固定費用。
同時合同約定雙方優(yōu)惠條款即承租方在租賃合同有效期內或到期之前提出購買所租賃的廠房，在不影響整體布局條件下，雙方另行簽訂購房買賣合同，出租方承諾可將承租方已繳納的房屋租金扣減折舊、相關稅費及利息后的剩余部分沖抵購房款。
合同簽訂后，可迪公司對該樓房進行裝修改造后搬入使用，因其他因素合力公司同意減免頭半年的房屋租金，從2004年7月1日起至2008年8月20日，可迪公司陸續(xù)繳納房屋租金（含物業(yè)費）919，700.40元，房屋質保金40，000元。
其中2005年12月9日繳納50，000元、2005年12月30日繳納173，445.70元、2006年6月30日繳納100，000元、2006年12月30日繳納40，000元、2007年1月18日繳納300，000元、2007年4月18日繳納100，000元、2007年4月23日繳納36，254.70元、2007年10月19日繳納80，000元、2008年8月20日繳納40，000元。
截止合同屆滿之日可迪公司共欠房租金（含物業(yè)費）1，538，202.30元。
可迪公司稱合力公司房屋有質量問題不予維修，因此拒付房租，合力公司則因可迪公司不付房租而對可迪公司進行停水、停電。
雙方因侵權賠償糾紛在原審法院另案訴訟。
本院認為，關于雙方簽訂的合同性質是租賃合同還是以租代買合同的問題。
2004年7月1日，可迪公司與合力公司簽訂的是廠房租賃合同。
在廠房租賃合同中對租賃期限、租金給付、違約責任等均有明確約定。
在廠房租賃合同第八條（優(yōu)惠條款）第1項約定，“承租方在租賃合同有效期內或到期之前提出購買所租賃的廠房，在不影響整體布局條件下，雙方另行簽訂購房買賣合同，出租方承諾可將承租方已繳納的房屋租金扣減折舊、相關稅費及利息后的剩余部分沖抵購房款。
”第2款約定，“比照級差地價的優(yōu)惠政策，承租方在租賃期內每百平方米使用面積當年上繳的區(qū)級財政收入超過4.5萬元以上部分，可用以沖減下年度租金，最高額度減至租金為零。
”從上述約定看，可迪公司在租賃合同有效期內或到期日之前提出購買租賃的廠房，雙方應另行簽訂買賣合同。
以租代買只是開發(fā)區(qū)管委會的招商政策，只有在雙方當事人對租賃的廠房達成合意并簽訂買賣合同后，以租代買的條件才能成就，所以雙方當事人簽訂的合同性質是廠房租賃合同。
關于可迪公司上訴主張合同性質是以租代買，請求二審給予認定的問題。
《中華人民共和國合同法》第四條 ?規(guī)定，當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。
第八條規(guī)定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。
當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護。
是否簽訂買賣合同，屬于雙方當事人之間的真實意思表示，只有在雙方當事人的真實意思表示達成合意并簽訂合同后，買賣合同才能成立。
法院無權也不能將一方當事人的意愿強加給另一方，故可迪公司該上訴主張本院不予支持。
關于可迪公司要求合力公司履行雙方于2004年7月1日簽訂的《廠房租賃合同》，并對租賃的房產(chǎn)進行維修的問題。
2008年11月5日，可迪公司提起訴訟時，雙方簽訂的《廠房租賃合同》尚在履行期限內。
2013年7月31日原審法院作出判決時，《廠房租賃合同》履行期限（2010年7月1日止）已經(jīng)屆滿。
故原審以可迪公司再要求合力公司維修房屋已無實際意義為由，未支持可迪公司的該項請求并無不當。
關于合力公司上訴主張的2010年7月1日租賃合同期滿后的租賃費是否應予保護及可迪公司是否應給付違約金的問題。
2008年11月10日，合力公司在原審提出反訴時訴訟請求“可迪公司支付房屋租賃合同終止后，其占用合力公司房屋產(chǎn)生的損失費用（占用房屋產(chǎn)生的損失費用參照房屋租賃標準計算至可迪公司實際遷出占用房屋之日）。
”在本案發(fā)回原審重審后，2010年12月7日，合力公司增加訴訟請求，請求可迪公司支付拖欠租金（含物業(yè)費）及違約金至2010年12月9日止為1，712，339.20元。
雙方當事人履行合同屆滿時間是2010年7月1日，合力公司雖然在原審時主張了可迪公司給付租金至實際遷出占用房屋之日止，但在2010年12月7日變更截止時間2010年12月9日為1，712，339.20元，應視為合力公司變更了訴訟請求，故原審判決可迪公司給付至合同履行期滿的2010年7月1日租賃費并無不當。
本院2010年哈民開終字第5號民事判決生效后，可迪公司就該判決后期的賠償提起訴訟。
因雙方當事人的侵權、違約賠償糾紛在南崗區(qū)法院尚在審理中，侵權、違約的責任尚未認定，而本案是廠房租賃合同糾紛，合力公司請求給付廠房租賃費至可迪公司遷出時止，待另案判決確定責任后，可另行解決。
合力公司該上訴請求，本院不予支持。
關于可迪公司主張的原審判決脫離了合力公司反訴請求的理由進行審理錯誤的問題。
原審時，因可迪公司拖欠租賃費，合力公司以可迪公司構成根本違約提出反訴要求可迪公司遷出。
因原審判決時租賃合同履行期間已經(jīng)屆滿（2010年7月1日），原審據(jù)此判令可迪公司遷出并無不當。
可迪公司該上訴主張理由不成立，本院不予支持。
關于可迪公司上訴主張的要求合力公司履行雙方于2004年7月1日簽訂的《廠房租賃合同》，并要求按“以租代買”的方式購買房產(chǎn)的問題。
開發(fā)區(qū)管委會的招商優(yōu)惠政策第7條“為投資項目預制標準廠房，個性化廠房定制代建，以租代買，產(chǎn)權辦理。
服務企業(yè)快速投產(chǎn)。
”2003年12月25日，哈爾濱經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會招商局、哈爾濱高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會招商局給合力公司出具租用標準廠房項目確認通知“經(jīng)洽談，現(xiàn)同意哈爾濱三雄制藥有限責任公司（現(xiàn)可迪公司）租用開發(fā)區(qū)哈平路集中區(qū)B2棟標準廠房之西側一半（兩層，近2400平方米，以實際測量或圖紙為準）。
租金為190元／平方米.年（含物業(yè)管理費）。
并以租代買，購價及其他詳細事宜另定。
”據(jù)此可迪公司與合力公司簽訂了本案的廠房租賃合同。
在上述的優(yōu)惠政策及“確認通知”中，雖然提出了以租代買，但同時亦確定了“購價及其他詳細事宜另定”。
2010年6月25日，可迪公司向開發(fā)區(qū)管委會提出申請，請求按照政策及合同約定，以每平方米1650元的價格，購買其租用的廠房，開發(fā)區(qū)管委會與可迪公司就購買價格未能達成一致意見。
開發(fā)區(qū)管委會與合力公司屬于行政隸屬關系，但對租賃的廠房是否能夠實現(xiàn)以租代買，不屬于法院調整的范疇，是當事人之間的民事行為，對遷出后的法律后果，亦應由當事人協(xié)商解決。
可迪公司與合力公司就廠房的買賣問題未能達成一致意見，可迪公司主張只是開發(fā)區(qū)管委會的招商政策，只有在雙方當事人對租賃的廠房達成合意并簽訂買賣合同后，以租代買的條件才能成就。
故可迪公司該上訴主張理由不成立，本院不予支持。
綜上，原審判決認定的事實清楚，適用法律正確，審判程序合法。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2，423元（可迪公司預交100元，合力公司預交2，323元），由哈爾濱可迪制藥有限公司負擔100元，哈爾濱合力投資控股有限公司負擔2，323元。
本判決為終審判決。

本院認為，關于雙方簽訂的合同性質是租賃合同還是以租代買合同的問題。
2004年7月1日，可迪公司與合力公司簽訂的是廠房租賃合同。
在廠房租賃合同中對租賃期限、租金給付、違約責任等均有明確約定。
在廠房租賃合同第八條（優(yōu)惠條款）第1項約定，“承租方在租賃合同有效期內或到期之前提出購買所租賃的廠房，在不影響整體布局條件下，雙方另行簽訂購房買賣合同，出租方承諾可將承租方已繳納的房屋租金扣減折舊、相關稅費及利息后的剩余部分沖抵購房款。
”第2款約定，“比照級差地價的優(yōu)惠政策，承租方在租賃期內每百平方米使用面積當年上繳的區(qū)級財政收入超過4.5萬元以上部分，可用以沖減下年度租金，最高額度減至租金為零。
”從上述約定看，可迪公司在租賃合同有效期內或到期日之前提出購買租賃的廠房，雙方應另行簽訂買賣合同。
以租代買只是開發(fā)區(qū)管委會的招商政策，只有在雙方當事人對租賃的廠房達成合意并簽訂買賣合同后，以租代買的條件才能成就，所以雙方當事人簽訂的合同性質是廠房租賃合同。
關于可迪公司上訴主張合同性質是以租代買，請求二審給予認定的問題。
《中華人民共和國合同法》第四條 ?規(guī)定，當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。
第八條規(guī)定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。
當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護。
是否簽訂買賣合同，屬于雙方當事人之間的真實意思表示，只有在雙方當事人的真實意思表示達成合意并簽訂合同后，買賣合同才能成立。
法院無權也不能將一方當事人的意愿強加給另一方，故可迪公司該上訴主張本院不予支持。
關于可迪公司要求合力公司履行雙方于2004年7月1日簽訂的《廠房租賃合同》，并對租賃的房產(chǎn)進行維修的問題。
2008年11月5日，可迪公司提起訴訟時，雙方簽訂的《廠房租賃合同》尚在履行期限內。
2013年7月31日原審法院作出判決時，《廠房租賃合同》履行期限（2010年7月1日止）已經(jīng)屆滿。
故原審以可迪公司再要求合力公司維修房屋已無實際意義為由，未支持可迪公司的該項請求并無不當。
關于合力公司上訴主張的2010年7月1日租賃合同期滿后的租賃費是否應予保護及可迪公司是否應給付違約金的問題。
2008年11月10日，合力公司在原審提出反訴時訴訟請求“可迪公司支付房屋租賃合同終止后，其占用合力公司房屋產(chǎn)生的損失費用（占用房屋產(chǎn)生的損失費用參照房屋租賃標準計算至可迪公司實際遷出占用房屋之日）。
”在本案發(fā)回原審重審后，2010年12月7日，合力公司增加訴訟請求，請求可迪公司支付拖欠租金（含物業(yè)費）及違約金至2010年12月9日止為1，712，339.20元。
雙方當事人履行合同屆滿時間是2010年7月1日，合力公司雖然在原審時主張了可迪公司給付租金至實際遷出占用房屋之日止，但在2010年12月7日變更截止時間2010年12月9日為1，712，339.20元，應視為合力公司變更了訴訟請求，故原審判決可迪公司給付至合同履行期滿的2010年7月1日租賃費并無不當。
本院2010年哈民開終字第5號民事判決生效后，可迪公司就該判決后期的賠償提起訴訟。
因雙方當事人的侵權、違約賠償糾紛在南崗區(qū)法院尚在審理中，侵權、違約的責任尚未認定，而本案是廠房租賃合同糾紛，合力公司請求給付廠房租賃費至可迪公司遷出時止，待另案判決確定責任后，可另行解決。
合力公司該上訴請求，本院不予支持。
關于可迪公司主張的原審判決脫離了合力公司反訴請求的理由進行審理錯誤的問題。
原審時，因可迪公司拖欠租賃費，合力公司以可迪公司構成根本違約提出反訴要求可迪公司遷出。
因原審判決時租賃合同履行期間已經(jīng)屆滿（2010年7月1日），原審據(jù)此判令可迪公司遷出并無不當。
可迪公司該上訴主張理由不成立，本院不予支持。
關于可迪公司上訴主張的要求合力公司履行雙方于2004年7月1日簽訂的《廠房租賃合同》，并要求按“以租代買”的方式購買房產(chǎn)的問題。
開發(fā)區(qū)管委會的招商優(yōu)惠政策第7條“為投資項目預制標準廠房，個性化廠房定制代建，以租代買，產(chǎn)權辦理。
服務企業(yè)快速投產(chǎn)。
”2003年12月25日，哈爾濱經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會招商局、哈爾濱高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會招商局給合力公司出具租用標準廠房項目確認通知“經(jīng)洽談，現(xiàn)同意哈爾濱三雄制藥有限責任公司（現(xiàn)可迪公司）租用開發(fā)區(qū)哈平路集中區(qū)B2棟標準廠房之西側一半（兩層，近2400平方米，以實際測量或圖紙為準）。
租金為190元／平方米.年（含物業(yè)管理費）。
并以租代買，購價及其他詳細事宜另定。
”據(jù)此可迪公司與合力公司簽訂了本案的廠房租賃合同。
在上述的優(yōu)惠政策及“確認通知”中，雖然提出了以租代買，但同時亦確定了“購價及其他詳細事宜另定”。
2010年6月25日，可迪公司向開發(fā)區(qū)管委會提出申請，請求按照政策及合同約定，以每平方米1650元的價格，購買其租用的廠房，開發(fā)區(qū)管委會與可迪公司就購買價格未能達成一致意見。
開發(fā)區(qū)管委會與合力公司屬于行政隸屬關系，但對租賃的廠房是否能夠實現(xiàn)以租代買，不屬于法院調整的范疇，是當事人之間的民事行為，對遷出后的法律后果，亦應由當事人協(xié)商解決。
可迪公司與合力公司就廠房的買賣問題未能達成一致意見，可迪公司主張只是開發(fā)區(qū)管委會的招商政策，只有在雙方當事人對租賃的廠房達成合意并簽訂買賣合同后，以租代買的條件才能成就。
故可迪公司該上訴主張理由不成立，本院不予支持。
綜上，原審判決認定的事實清楚，適用法律正確，審判程序合法。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2，423元（可迪公司預交100元，合力公司預交2，323元），由哈爾濱可迪制藥有限公司負擔100元，哈爾濱合力投資控股有限公司負擔2，323元。

審判長：焦崇升
審判員：曲云鵬
審判員：唐玉貴

書記員：鮑載金