哈爾濱樂(lè)松購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司
姜慶文（黑龍江新時(shí)達(dá)律師事務(wù)所）
趙琳娜（黑龍江新時(shí)達(dá)律師事務(wù)所）
姚某軍
石鑫（黑龍江圣通律師事務(wù)所）
孫某某

原告哈爾濱樂(lè)松購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司，住所地哈爾濱市香坊區(qū)和平路2號(hào)。
法定代表人寧德軍，男，職務(wù)經(jīng)理。
委托代理人姜慶文，黑龍江新時(shí)達(dá)律師事務(wù)所律師。
委托代理人趙琳娜，黑龍江新時(shí)達(dá)律師事務(wù)所律師。
被告姚某軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，哈爾濱依呀呀音樂(lè)傳媒有限公司業(yè)主，住哈爾濱道里區(qū)。
委托代理人石鑫，黑龍江圣通律師事務(wù)所律師。
被告孫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托代理人石鑫，黑龍江圣通律師事務(wù)所律師。
原告哈爾濱樂(lè)松購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱樂(lè)松廣場(chǎng)）與被告姚某軍、孫某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告樂(lè)松廣場(chǎng)的委托代理人姜慶文、趙琳娜及被告孫某某、被告孫某某及姚某軍的委托代理人石磊到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告樂(lè)松廣場(chǎng)訴稱:原告系樂(lè)松購(gòu)物廣場(chǎng)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理單位。
被告姚某軍為個(gè)體工商戶哈爾濱市依呀呀音樂(lè)文化傳媒中心（以下簡(jiǎn)稱依呀呀傳媒中心）的經(jīng)營(yíng)者，被告孫某某為其實(shí)際經(jīng)營(yíng)者。
2011年10月，被告租賃樂(lè)松購(gòu)物廣場(chǎng)三樓的1,678平方米場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)依呀呀傳媒中心，并與原告簽訂了《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定合同期自2012年10月20日至2013年9月30日，物業(yè)管理費(fèi)51,039元/月，合同簽訂后被告首次交付六個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)，并需提前一個(gè)月支付下六個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)，每延遲支付一天，被告同意按應(yīng)付租金的百分之一支付違約金。
延期30日不支付租金及違約金，原告有權(quán)遵照違約條款終止合同。
合同期滿后，被告未遷出，繼續(xù)使用租賃場(chǎng)地。
原告于2013年12月20日通知被告解除《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理合同》，并要求被告支付所拖欠的物業(yè)管理費(fèi)，但被告始終未予支付，故原告訴至法院，請(qǐng)求:1、判令被告向原告支付拖欠的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)561,429元（計(jì)算至2014年4月30日）直至被告遷出時(shí)止物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)（按補(bǔ)充協(xié)議約定物業(yè)管理費(fèi)計(jì)算）；2、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告辯稱，被告孫某某不是依呀呀傳媒中心的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者，不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。
此外，被告拖欠原告物業(yè)管理費(fèi)事出有因，原告在合同履行期間因未能保證被告經(jīng)營(yíng)的依呀呀傳媒中心的夏季制冷及冬季采暖，且原告將樂(lè)松步行街一側(cè)的東側(cè)門(mén)門(mén)前廣場(chǎng)出租給案外人開(kāi)設(shè)啤酒廣場(chǎng)，封堵了該側(cè)進(jìn)入被告經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的唯一入口，以及在給空調(diào)設(shè)備打壓試水期間，因原告的經(jīng)營(yíng)管理不當(dāng)給被告造成了巨大經(jīng)濟(jì)損失，故被告自2013年6月至今未向原告支付物業(yè)管理費(fèi)。
原告為證明其主張，提供如下證據(jù):
證據(jù)一、授權(quán)書(shū)，證明:原告為適格的訴訟主體；
證據(jù)二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理合同2份，證明被告租賃樂(lè)松購(gòu)物廣場(chǎng)三層1,678平方米場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)依呀呀傳媒中心，原告為被告提供物業(yè)管理服務(wù)，服務(wù)期限自2008年10月1日至2013年9月30日。
其中自2008年10月1日起至2011年9月30日止的物業(yè)管理費(fèi)為1,067,+994.32元；2011年10月20日至2012年10月19日的物業(yè)管理費(fèi)為771,660元；2012年10月20日至2013年9月30日的物業(yè)管理費(fèi)為51,039元/月。
物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)2,260,349.32元。
證據(jù)三、補(bǔ)充協(xié)議（二）證明:被告租賃樂(lè)松購(gòu)物廣場(chǎng)三層1678平方米場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)依呀呀傳媒中心，原告為被告提供物業(yè)管理服務(wù)，服務(wù)期限自2008年10月1日至2013年9月30日。
其中2008年10月1日至2011年9月30日物業(yè)管理費(fèi)為1,067,994.32元；2011年10月20日至2012年10月19日的物業(yè)管理費(fèi)為771,660元；2012年10月20日至2013年9月30日的物業(yè)管理費(fèi)為51,039元/月。
物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)2,260,349.32元。
證據(jù)四、收據(jù)、銀行收款賃證、銀行進(jìn)賬單72張，證明:截止至2013年5月被告向原告支付租金及物業(yè)管理費(fèi)共5,054,299.72元,其中共交物業(yè)管理費(fèi)2,056,193.32元，2013年5月后，被告再未向原告支付過(guò)物業(yè)管理費(fèi)；
證據(jù)二、三、四能夠共同證明被告孫某某為適格的訴訟主體。
證據(jù)五、律師函及國(guó)內(nèi)掛號(hào)信函收據(jù)，證明:2013年12月20日，原告委托律師通知被告向原告支付其所拖欠的物業(yè)管理費(fèi)及截止至2013年12月20日非法占用原告租賃場(chǎng)地的物業(yè)管理費(fèi)。
被告為證明其主張，提供如下證據(jù):
證據(jù)一、物業(yè)服務(wù)合同一份，證明該合同第三十一條第八款約定，樂(lè)松購(gòu)物廣場(chǎng)需按被告營(yíng)業(yè)時(shí)間及季節(jié)保證夏季制冷及冬季采暖；
證據(jù)二、被告向原告致函7份及原告給被告7份致函其中一份簽收單，證明在物業(yè)服務(wù)合同實(shí)際履行過(guò)程當(dāng)中，由于樂(lè)松購(gòu)物廣場(chǎng)供冷時(shí)間較晚，且樂(lè)松購(gòu)物廣場(chǎng)依照自己的營(yíng)業(yè)時(shí)間于每日21時(shí)后停止供冷，此外在正常供冷期間內(nèi)供冷溫度達(dá)不到被告制冷要求，導(dǎo)致被告遭受損失約1,500,000元；
證據(jù)三、被告給原告致函2份，證明原告將樂(lè)松步行街東側(cè)租給他人開(kāi)設(shè)啤酒廣場(chǎng)，封堵該側(cè)進(jìn)入被告經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的入口，給被告造成經(jīng)濟(jì)損失約450,000元；
證據(jù)四、被告給原告致函2份、照片8張及情況說(shuō)明一份，證明在2013年原告兩次漏水給被告造成損失約280,000元。
上述證據(jù)經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，對(duì)原告所舉證據(jù)，被告對(duì)證據(jù)一無(wú)異議；對(duì)證據(jù)二、三、四真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)證明孫某某為適格訴訟主體有異議，依呀呀KTV成立之初孫某某是業(yè)主，但在2010年10月份之后孫某某將該KTV抵償給被告姚某軍，此后姚某軍為該個(gè)體工商戶的業(yè)主，并且在孫某某經(jīng)營(yíng)期間該個(gè)體工商戶不欠原告任何費(fèi)用，故孫某某不是本案適格的訴訟主體，不應(yīng)作為本案被告；對(duì)證據(jù)五真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，在2013年4月被告向原告提出要求長(zhǎng)期租賃場(chǎng)地的申請(qǐng)時(shí)，原告即告知被告要對(duì)商場(chǎng)業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整將不再與被告續(xù)簽租賃合同。
其告行為是在2013年4月即已向被告作出，而非律師函當(dāng)中所記載的2013年12月向被告告知。
對(duì)被告所舉證據(jù)，原告對(duì)證據(jù)一無(wú)異議；對(duì)證據(jù)二中2-1、2-2、2-3、2-4、2-5、2-6真實(shí)性及證明問(wèn)題均有異議，這幾份文件沒(méi)有被告公章、業(yè)主簽字，也沒(méi)有原告簽收的記載，故對(duì)于該六份函件不予認(rèn)可，對(duì)于證據(jù)二中2-7（2013年5月30日的函件）及2-8（原告員工簽收溫度過(guò)高情況說(shuō)明）真實(shí)性需向原告單位進(jìn)行核實(shí)后作出書(shū)面質(zhì)證意見(jiàn)，在向單位相關(guān)工作人員核實(shí)后，原告認(rèn)為被告提供的該份證據(jù)于原告公司原告李莉虹簽名的簽收單僅能證明原告單位收到了被告的改分函件，并不能證明被告因此受到了損失，也并非是原告對(duì)被告損失的確認(rèn)；對(duì)證據(jù)三真實(shí)性及證明問(wèn)題均有異議，沒(méi)有被告公章及業(yè)主簽字，也沒(méi)有原告簽收的憑證；對(duì)證據(jù)四真實(shí)性及證明問(wèn)題均有異議，質(zhì)證意見(jiàn)同證據(jù)三，照片不能證實(shí)拍攝時(shí)間及拍攝地點(diǎn)和被告所陳述被水浸泡的事實(shí)，情況說(shuō)明和統(tǒng)計(jì)表是被告單方提交的，應(yīng)屬于被告對(duì)案件事實(shí)的陳述，而不是證據(jù)。
經(jīng)庭審調(diào)查，本院對(duì)以下事實(shí)予以確認(rèn):依呀呀傳媒中心系個(gè)體工商戶，被告姚某軍為該工商戶工商登記的經(jīng)營(yíng)人，在被告姚某軍成為該商戶經(jīng)營(yíng)人前，被告孫某某為該商戶經(jīng)營(yíng)人。
2011年10月，被告租賃樂(lè)松購(gòu)物廣場(chǎng)三樓的1,678平方米場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)依呀呀傳媒中心，并與原告簽訂了《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理合同》及補(bǔ)充協(xié)議，在雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議（二）》中，雙方約定合同期自2012年10月20日至2013年9月30日，物業(yè)管理費(fèi)51,039元/月，協(xié)議第三條約定“本協(xié)議履行期間，如遇甲方對(duì)商場(chǎng)區(qū)域格局改造、品牌品類(lèi)調(diào)整、房屋所有權(quán)發(fā)生變化（含正在變更或已經(jīng)變更的情形）及因不可抗力，甲方有權(quán)終止本協(xié)議的履行，且不承擔(dān)違約責(zé)任，不賠償或者補(bǔ)償乙方（依呀呀傳媒中心，下同）經(jīng)濟(jì)損失。
”，且該協(xié)議為主合同（即雙方于2011年10月20日簽訂的《哈爾濱樂(lè)松購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理合同》）不可分割的一部分。
此后被告于2013年6月起即停止向原告支付物業(yè)管理費(fèi)，合同期滿后，被告未遷出，繼續(xù)使用租賃場(chǎng)地。
原告于2013年12月20日通知被告解除《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理合同》，并要求被告支付所拖欠的物業(yè)管理費(fèi)，但被告始終未予支付。
至2013年9月30日雙方合同期限屆滿時(shí)止，被告尚欠原告物業(yè)管理費(fèi)204,156元未支付。
本院認(rèn)為，原被告雙方簽訂的兩份《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理合同》以及《補(bǔ)充協(xié)議（二）》均屬合法有效的合同，雙方均應(yīng)依約行使相應(yīng)合同權(quán)利及履行相應(yīng)合同義務(wù)。
在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理合同中，物業(yè)管理單位應(yīng)負(fù)有向業(yè)主提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的義務(wù)，而業(yè)主負(fù)有按約定向物業(yè)管理單位支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。
現(xiàn)合同履行期限業(yè)已屆滿，被告向原告支付了部分物業(yè)管理費(fèi)，尚欠部分物業(yè)管理費(fèi)未予交納，且在合同履行期限屆滿后仍然享受物業(yè)管理單位所提供的物業(yè)管理服務(wù)。
因原告已提供了相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，故被告有義務(wù)支付相應(yīng)物業(yè)管理費(fèi)用，因被告對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)的支付情況及欠繳情況均予以認(rèn)可，故可依照原告訴請(qǐng)確認(rèn)被告2013年6月至《補(bǔ)充協(xié)議（二）》履行期限屆滿期間拖欠物業(yè)管理費(fèi)的數(shù)額，而2013年10月1日之后發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)數(shù)額，可參照雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議（二）》中所約定的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
關(guān)于上述物業(yè)管理費(fèi)的支付主體應(yīng)如何確定的問(wèn)題，依呀呀傳媒中心雖已于2011年3月2起將經(jīng)營(yíng)者由被告孫某某變更為被告姚某軍，根據(jù)原告向法庭所提交的證據(jù)顯示，在雙方物業(yè)管理合同關(guān)系存續(xù)期間（含依呀呀傳媒中心經(jīng)營(yíng)者變更后）一直是由被告孫某某向原告支付房屋租金及物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，故可以認(rèn)為被告孫某某是依呀呀傳媒中心的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)由二被告共同承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。
關(guān)于被告提出的其因原告提供物業(yè)服務(wù)不合格造成被告經(jīng)營(yíng)損失的抗辯理由，僅提供了被告單方面致原告的8份函件，且其中七份均無(wú)原告簽收記載，唯一一份簽收材料也沒(méi)有體現(xiàn)原告對(duì)被告的損失予以認(rèn)可或承諾賠償，故其該抗辯理由證據(jù)不足，本院對(duì)該抗辯理由不予采納。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第一百零七條 ?、第一百零九條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第四十六條 ?及《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告姚某軍、孫某某于判決生效之日15日內(nèi)向原告哈爾濱樂(lè)松購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司支付拖欠物業(yè)管理費(fèi)204,156元；
二、被告姚某軍、孫某某于判決生效之日起15日內(nèi)向原告哈爾濱樂(lè)松購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司支付自2013年10月1日起至本判決生效時(shí)止的物業(yè)管理費(fèi)，該費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按51,039元/月計(jì)算。
案件受理費(fèi)6,659元（原告已預(yù)交），由被告姚某軍、孫某某負(fù)擔(dān)，與上款一并給付原告哈爾濱樂(lè)松購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原被告雙方簽訂的兩份《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理合同》以及《補(bǔ)充協(xié)議（二）》均屬合法有效的合同，雙方均應(yīng)依約行使相應(yīng)合同權(quán)利及履行相應(yīng)合同義務(wù)。
在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理合同中，物業(yè)管理單位應(yīng)負(fù)有向業(yè)主提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的義務(wù)，而業(yè)主負(fù)有按約定向物業(yè)管理單位支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。
現(xiàn)合同履行期限業(yè)已屆滿，被告向原告支付了部分物業(yè)管理費(fèi)，尚欠部分物業(yè)管理費(fèi)未予交納，且在合同履行期限屆滿后仍然享受物業(yè)管理單位所提供的物業(yè)管理服務(wù)。
因原告已提供了相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，故被告有義務(wù)支付相應(yīng)物業(yè)管理費(fèi)用，因被告對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)的支付情況及欠繳情況均予以認(rèn)可，故可依照原告訴請(qǐng)確認(rèn)被告2013年6月至《補(bǔ)充協(xié)議（二）》履行期限屆滿期間拖欠物業(yè)管理費(fèi)的數(shù)額，而2013年10月1日之后發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)數(shù)額，可參照雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議（二）》中所約定的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
關(guān)于上述物業(yè)管理費(fèi)的支付主體應(yīng)如何確定的問(wèn)題，依呀呀傳媒中心雖已于2011年3月2起將經(jīng)營(yíng)者由被告孫某某變更為被告姚某軍，根據(jù)原告向法庭所提交的證據(jù)顯示，在雙方物業(yè)管理合同關(guān)系存續(xù)期間（含依呀呀傳媒中心經(jīng)營(yíng)者變更后）一直是由被告孫某某向原告支付房屋租金及物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，故可以認(rèn)為被告孫某某是依呀呀傳媒中心的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)由二被告共同承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。
關(guān)于被告提出的其因原告提供物業(yè)服務(wù)不合格造成被告經(jīng)營(yíng)損失的抗辯理由，僅提供了被告單方面致原告的8份函件，且其中七份均無(wú)原告簽收記載，唯一一份簽收材料也沒(méi)有體現(xiàn)原告對(duì)被告的損失予以認(rèn)可或承諾賠償，故其該抗辯理由證據(jù)不足，本院對(duì)該抗辯理由不予采納。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第一百零七條 ?、第一百零九條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第四十六條 ?及《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告姚某軍、孫某某于判決生效之日15日內(nèi)向原告哈爾濱樂(lè)松購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司支付拖欠物業(yè)管理費(fèi)204,156元；
二、被告姚某軍、孫某某于判決生效之日起15日內(nèi)向原告哈爾濱樂(lè)松購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司支付自2013年10月1日起至本判決生效時(shí)止的物業(yè)管理費(fèi)，該費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按51,039元/月計(jì)算。
案件受理費(fèi)6,659元（原告已預(yù)交），由被告姚某軍、孫某某負(fù)擔(dān)，與上款一并給付原告哈爾濱樂(lè)松購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長(zhǎng)：姚冰
審判員：張生濱
審判員：李秀云

書(shū)記員：王雪