上訴人（原審被告）：周某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，湖北省利川市人，居民，戶籍地湖北省利川市，現(xiàn)住利川市。委托訴訟代理人：張孝宇，湖北宏濟律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：利川市國泰物業(yè)管理有限責任公司，住所地利川市龍船大道1號。法定代表人:李芙蓉，公司經(jīng)理。委托訴訟代理人:張敏，男,公司職工。委托訴訟代理人:張明俊，男，公司職工。

周某上訴請求：1.撤銷湖北省利川市人民法院（2017）鄂2802民初3813號民事判決并改判；2.由國泰物業(yè)公司承擔訴訟費用。事實和理由：1.一審法院認定事實不清，缺乏定案依據(jù)。雙方之間的物業(yè)服務(wù)合同糾紛經(jīng)由（2017）鄂2802民初2994號民事判決解決，該案已經(jīng)上訴，二審還沒有生效判決最終確定雙方權(quán)利義務(wù)；2.一審法院不應支持滯納金，且支持的數(shù)額過高；3.自來水費不屬于物業(yè)服務(wù)費的范疇，國泰物業(yè)公司也不具備收取水費的法定資格。國泰物業(yè)公司辯稱，一審法院認定事實清楚、證據(jù)充分、適用法律正確，請求二審駁回其上訴，維持原判。國泰物業(yè)公司向一審法院起訴請求：判令周某立即支付拖欠的物業(yè)管理費1441.50元、水費751.64元，滯納金分月計算至10月底為1535.87元，共計3729.01元，并自2016年7月1日起至實際償付之日止按各月欠費額的日利率3‰支付違約金；案件受理費由周某承擔。一審法院認定事實：利川市硒都花園6號樓11層4號房系原房主韓冰于2010年12月27日與利川市國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》購買取得。2012年7月，韓冰將該房轉(zhuǎn)賣給周某，同時將該房的《商品房買賣合同》、《硒都花園小區(qū)物業(yè)管理合同》一并移交給了周某。從此，周某及家人一直在該房內(nèi)居住?！渡唐贩抠I賣合同》第十七條第3項約定：該商品房移交后，乙方（購買人）必須服從小區(qū)的物業(yè)管理，遵守物業(yè)管理公司的各項規(guī)章制度；按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費，愛護公共設(shè)施。《硒都花園小區(qū)物業(yè)管理合同》第四條約定：1、甲方（買房人）交納費用時間：首期入住一次性繳付六個月物業(yè)管理服務(wù)費，以后每月25日前交當月的物業(yè)管理服務(wù)費；2、普通住宅暫按建筑面積每月每平方米0.45元，電梯住宅暫按建筑面積每月每平方米0.8元，商鋪暫按建筑面積每月每平方米1.0元收取物業(yè)管理費，以后可根據(jù)市場行情調(diào)整物業(yè)管理費；3、生活垃圾按指定的位置堆放，由乙方（原告）配合環(huán)衛(wèi)部門運走；4、涉及二次加壓供水的住戶，產(chǎn)生的電費核算后均攤到每噸水單價費用中收取；5、甲方出租房屋的，物業(yè)管理費用由甲方交納；6、甲方轉(zhuǎn)讓房屋時，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理服務(wù)費及涉及到的其他費用。第六條第3項約定：甲方違反本合同不按約定的收費標準和時間交納有關(guān)費用的，乙方有權(quán)要求甲方補交并從逾期之日起按每天千分之三交納違約金。逾期三個月不交納費用的，乙方可申請人民法院強制執(zhí)行。周某入住后，按月按標準交納物業(yè)管理服務(wù)費（0.80元/㎡）、水費（4.37元/噸）至2016年6月30日，后因雙方發(fā)生糾紛，周某拒交物業(yè)管理服務(wù)費、水費至今。2017年9月14日，國泰物業(yè)公司起訴來院，提出前述請求。一審法院另查明，利川市自來水公司向硒都花園小區(qū)供水只有一塊總水表，各業(yè)主從總表以下接分表，利川市自來水公司按月收取水費時，只向國泰物業(yè)公司收取，然后由國泰物業(yè)公司分別向各業(yè)主收取。一階梯水費的基準價為3.05元（凈單價2.10元，污水處理0.95元，不含二次供水加壓的費用）。周某居住在該小區(qū)6號樓1單元1104號，享受了二次加壓供水服務(wù)，2016年7月2日用水量水表止數(shù)為533噸，截止2017年10月30日用水量水表止數(shù)為717噸，實際用水量為184噸。一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案雙方所簽訂的《商品房買賣合同》、《硒都花園小區(qū)物業(yè)管理合同》，符合相關(guān)法律規(guī)定，合法有效，對雙方當事人均具有約束力?，F(xiàn)國泰物業(yè)公司作為物業(yè)公司已履行了合同約定的義務(wù)，為小區(qū)提供了日常的物業(yè)管理服務(wù)，理應享有收取物業(yè)管理費的權(quán)利，周某從韓冰處受讓該房，實際取得該房的居住權(quán)，作為小區(qū)的業(yè)主，實際享受了國泰物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)，理應履行交納物業(yè)管理費的義務(wù)，故國泰物業(yè)公司要求周某支付2016年7月1日至2017年9月30日的物業(yè)管理費的訴訟請求，事實清楚、證據(jù)充分，應予支持。國泰物業(yè)公司請求周某支付未按時交納物業(yè)管理費的滯納金的問題，雙方在《硒都花園小區(qū)物業(yè)管理合同》中有明確約定，從其約定。關(guān)于周某欠交水費的問題，周某居住的硒都花園小區(qū)只有一塊總水表，沒有分表，利川市自來水公司只向國泰物業(yè)公司收取，國泰物業(yè)公司墊交后，再按各業(yè)主的分表數(shù)收取各業(yè)主的水費。該行為表明國泰物業(yè)公司既不是取水單位，也不是供水單位，也沒有從事飲水經(jīng)營，只是向利川市自來水公司墊交清硒都花園小區(qū)應交水費后，隨之而取得的追償權(quán)，對此，國泰物業(yè)公司不需要具有相關(guān)資質(zhì)證、許可證。現(xiàn)國泰物業(yè)公司已將小區(qū)水費交至2017年10月30日，故，國泰物業(yè)公司要求周某交納2016年7月1日至2017年10月30日之間墊交的水費，符合法律規(guī)定，予以支持。雙方在《商品房買賣合同》、《硒都花園小區(qū)物業(yè)管理合同》中均未約定業(yè)主交納水費的具體時間，以及未按時交納應否承擔違約責任、如何計算滯納金的問題，現(xiàn)國泰物業(yè)公司要求周某承擔未按時交納水費的滯納金，無事實依據(jù)，依法不予支持。國泰物業(yè)公司請求水費按單價4.37元/噸收取，但未能提交二次供水加壓所需費用的證據(jù)，不能有效證明二次供水加壓每噸水需要的費用為（4.37-3.05）1.32元，對此，國泰物業(yè)公司應承擔舉證不能的法律后果，故，該請求不予支持，酌定按照自來水公司一階梯計價3.05元/噸計算。國泰物業(yè)公司請求的物業(yè)管理費應為1441.50元，滯納金為1054.90元（見計算表）；水費為3.05×184=561.20元。周某辯稱本案應以（2017）鄂2802民初2994號物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案（已上訴）的終審判決為依據(jù)，要看終審判決是否解除國泰物業(yè)公司與硒都花園業(yè)委會之間的服務(wù)合同后，本案才能繼續(xù)審理。一審認為，本案與（2017）鄂2802民初2994號物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，系兩個不同的法律關(guān)系，不管國泰物業(yè)公司與硒都花園業(yè)委會之間的服務(wù)合同是否解除，對國泰物業(yè)公司已經(jīng)提供的服務(wù)和已經(jīng)墊付的水費，周某已享受服務(wù)和實際用水，周某均應支付，故，該項辯稱理由不成立，不予采納。周某辯稱國泰物業(yè)公司服務(wù)不到位、未盡到管理職責，不應給付物業(yè)管理費，但未向法院提交相關(guān)證據(jù)予以證明，依法不予采納。判決：一、周某于判決生效之日起十日內(nèi)向利川市國泰物業(yè)管理有限責任公司支付2016年7月1日至2017年9月30日的物業(yè)管理費1441.50元，滯納金1054.90元，共計2496.40元。二、周某于判決生效之日起十日內(nèi)向利川市國泰物業(yè)管理有限責任公司支付為其墊交的2016年7月1日至2017年10月30日期間的水費561.20元；三、駁回利川市國泰物業(yè)管理有限責任公司的其他訴訟請求。案件受理費50元，依法減半收取25元，由周某承擔。二審中，當事人未提交新的證據(jù)。本院經(jīng)審理查明，韓冰與國泰物業(yè)公司簽訂的《硒都花園小區(qū)物業(yè)管理合同》中并無滯納金的約定。本院經(jīng)審理查明的其他事實與一審判決認定的事實一致。
上訴人周某因與被上訴人利川市國泰物業(yè)管理有限責任公司（以下簡稱國泰物業(yè)公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服湖北省利川市人民法院（2017）鄂2802民初3813號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年3月13日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，案涉《硒都花園小區(qū)物業(yè)管理合同》系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，周某從韓冰處受讓案涉房屋，作為小區(qū)業(yè)主與國泰物業(yè)公司成立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，雙方均應依約全面履行合同義務(wù)。周某上訴稱本案應以（2017）鄂2802民初2994號物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案的終審判決為依據(jù)，是否解除國泰物業(yè)公司與利川市國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司之間的服務(wù)合同后才能確定雙方的權(quán)利義務(wù)。本院認為，不管國泰物業(yè)公司與利川市國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司之間的服務(wù)合同是否解除，并不影響國泰物業(yè)公司根據(jù)已經(jīng)提供的服務(wù)向周某主張相應費用的權(quán)利，一審判決周某應依約履行交納物業(yè)管理費義務(wù)并不不當。在合同糾紛案件審理中，一方當事人主張對方當事人按照合同約定的違約金條款支付違約金，對方當事人以合同約定的違約金過高為由請求人民法院予以調(diào)減時，人民法院應當按照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款的規(guī)定，以守約方的實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量。本案中，周某未按期繳納物業(yè)管理費構(gòu)成違約，應按照合同約定按日向國泰物業(yè)公司支付3‰的違約金，周某以違約金過高為由申請調(diào)減。對此，本院認為，參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第一款“借貸雙方對逾期利率有約定的，從其約定，但以不超過年利率24%為限”之規(guī)定，認定國泰物業(yè)公司主張的違約金是否過高，更為公平合理。案涉《硒都花園小區(qū)物業(yè)管理合同》中約定按日千分之三交納違約金計算標準遠遠超過年利率24%，周某請求調(diào)減違約金的理由成立，本院參照年利率24%的標準計算周某應當承擔的違約金責任，即96.10元×3047天×（24%÷365天）﹦192.54元。案涉《硒都花園小區(qū)物業(yè)管理合同》中并無滯納金的約定，一審判決周某承擔滯納金義務(wù)缺乏依據(jù)，且一審判決未對違約金予以調(diào)減不當，本院予以糾正。關(guān)于水費的問題，利川市自來水公司向國泰物業(yè)公司收取，國泰物業(yè)公司墊付后再按各業(yè)主的分表數(shù)收取各業(yè)主的水費，水費雖然不屬于物業(yè)費范疇，但國泰物業(yè)公司墊付后有權(quán)向欠交水費的業(yè)主周某追償。綜上所述，周某的上訴理由部分成立，本院依照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第一款、《中華人民共和國合同法》第五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省利川市人民法院（2017）鄂2802民初3813號民事判決第二項；二、撤銷湖北省利川市人民法院（2017）鄂2802民初3813號民事判決第一項、第三項；三、周某于本判決生效之日起十日內(nèi)向利川市國泰物業(yè)管理有限責任公司支付2016年7月1日至2017年9月30日的物業(yè)管理費1441.50元，違約金192.54元，共計1634.04元；四、駁回利川市國泰物業(yè)管理有限責任公司的其他訴訟請求。一、二審案件受理費105元，由上訴人周某負擔100元，被上訴人利川市國泰物業(yè)管理有限責任公司負擔5元。本判決為終審判決。