原告（申請(qǐng)執(zhí)行人）：周某某，男，****年**月**日出生，漢族，系中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行雙鴨山分行職工，住黑龍江省雙鴨山市尖山區(qū)。
委托訴訟代理人：趙雙慧，
黑龍江中程佳易律師事務(wù)所律師。
被告（案外人）：秦雪某，男，****年**月**日出生，漢族，系
雙鴨山礦業(yè)集團(tuán)有限公司干部，住黑龍江省雙鴨山市尖山區(qū)。
被告（被執(zhí)行人）：
雙鴨山市華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省雙鴨山市尖山區(qū)西平行路萬集3#。
法定代表人：王孝義，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：王素娟，該公司法律顧問。
原告周某某與被告秦雪某、被告

雙鴨山市華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱華某公司）執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院于2018年4月16日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。周某某及其委托訴訟代理人趙雙慧、秦雪某、華某公司的委托訴訟代理人王素娟到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告周某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.撤銷雙鴨山市尖山區(qū)人民法院（2018）黑0502執(zhí)異63號(hào)執(zhí)行裁定書；2.準(zhǔn)許執(zhí)行雙鴨山市尖山區(qū)格林雅苑小區(qū)1號(hào)樓1單元2302室房屋（面積92.88平方米，價(jià)值18萬元）；3.訴訟費(fèi)用由二被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告周某某與被告華某公司民間借貸糾紛一案，經(jīng)尖山區(qū)人民法院調(diào)解結(jié)案，華某公司承擔(dān)償還借款900萬元的義務(wù)，執(zhí)行過程中，尖山區(qū)人民法院于2017年6月1日按涉案金額查封了華某公司名下未銷售的商品房53套（因華某公司是電子聯(lián)網(wǎng)房屋銷售合同，每銷售一戶商品房只要簽訂合同在房產(chǎn)機(jī)關(guān)就有網(wǎng)上備案的銷售信息）。2018年2月12日，被告秦雪某以案外人身份對(duì)查封房屋提出執(zhí)行異議，理由是其與華某公司在2016年7月20日簽訂了《商品房認(rèn)購書》，并于2016年7月支付全部房款，要求人民法院中止執(zhí)行，解除查封。尖山區(qū)人民法院執(zhí)行局在沒有召開聽證會(huì)、沒有向周某某出示案外人證據(jù)原件、沒有認(rèn)真調(diào)查案外人買賣是否真實(shí)、明知涉案房屋不是案外人唯一住房的情況下，直接作出了執(zhí)行裁定，嚴(yán)重?fù)p害了周某某的利益。周某某認(rèn)為在查封時(shí)訴爭(zhēng)房屋處于未銷售狀態(tài)，秦雪某持有的《商品房認(rèn)購書》是虛假證據(jù)，合同簽訂時(shí)間絕非人民法院查封之前，其與華某房地產(chǎn)公司不存在真實(shí)買賣交易，商品房認(rèn)購書也不具有法律效力，秦雪某對(duì)房屋沒有所有權(quán)，更未占有使用訴爭(zhēng)房屋，訴爭(zhēng)房屋也不是秦雪某唯一一處住房，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定條件，故雙鴨山市尖山區(qū)人民法院（2018）黑0502執(zhí)異63號(hào)執(zhí)行裁定書認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律不當(dāng)，請(qǐng)求法院判決繼續(xù)執(zhí)行訴爭(zhēng)房屋。
被告秦雪某辯稱，我于2016年7月20日購買格林雅苑1號(hào)樓1單元2302室房屋，被告華某公司與我簽訂了商品房認(rèn)購書，并出具了收據(jù)，所以我已經(jīng)享有合法的物權(quán)，我購買此房是用于居住，雖然我在春城小區(qū)也有一幢約56.5平方米的住宅，但因?yàn)檫@套住宅小，孩子大了住著不方便，所以想再買一套大一點(diǎn)的住宅來改變居住環(huán)境，我認(rèn)為與華某公司簽訂的商品房認(rèn)購書有效，并且我已經(jīng)支付全款，所以我提出的異議理由成立，應(yīng)予以支持，并中止對(duì)格林雅苑1號(hào)樓1單元2302室房屋的執(zhí)行。
被告華某公司辯稱，本案所涉商品房買賣合同合法有效，被告秦雪某所購買的我公司開發(fā)的預(yù)售商品房，已簽訂《格林雅苑商品房認(rèn)購書》，并已交付了購房款，商品房認(rèn)購書應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同，我公司于2016年10月21日取得品房預(yù)售許可證，商品房買賣合同合法有效，應(yīng)予保護(hù)；法院執(zhí)行查封行為違法我公司開發(fā)建設(shè)的涉案格林雅苑房地產(chǎn)工程已辦理了商品房預(yù)售許可證，尚未竣工進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，且涉案房屋已經(jīng)出售給秦雪某，故尖山法院于2017年6月1日針對(duì)涉案房屋進(jìn)行的執(zhí)行查封行為明顯違法，應(yīng)予糾正；秦雪某享有的物權(quán)期待權(quán)依法應(yīng)予保護(hù)，秦雪某作為涉案房屋的買受人，對(duì)涉案房屋享有物權(quán)期待權(quán)，具有準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)，原告周某某的一般債權(quán)不能對(duì)抗已經(jīng)交付全部或者大部分商品房?jī)r(jià)款的買受人。綜上，周某某的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求法院依法公正判決，以維護(hù)當(dāng)事各方的合法權(quán)益。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：原告周某某提交的證據(jù)1本院對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)；證據(jù)2因該異議的提起是由他人代簽，無法確認(rèn)其真實(shí)性，本院不予采信；證據(jù)3因無法與原件核對(duì)，無法確認(rèn)其真實(shí)性，本院不予采信。被告秦雪某提交的證據(jù)真實(shí)、合法且與本案有關(guān)聯(lián)，本院予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：被告華某公司系本案所涉雙鴨山市尖山區(qū)格林雅苑小區(qū)房屋的建設(shè)單位，2016年10月21日，華某公司取得格林雅苑（1號(hào)樓）商品房預(yù)售許可證。原告秦雪某（乙方）與華某公司（甲方）于2016年7月20日簽訂格林雅苑商品房認(rèn)購書一份，約定秦雪某同意認(rèn)購華某公司開發(fā)的位于雙鴨山尖山區(qū)××與電大路交匯處××單元××號(hào)房屋一套，建筑面積92.88平方米，總價(jià)款為204336元。2016年8月8日，華某公司為秦雪某出具204336元收據(jù)一份，收款方式載明為“頂于大海抵押”，收款事由載明為收取本案訴爭(zhēng)房屋所涉房款，華某公司及秦雪某認(rèn)可秦雪某并未將房款直接交付華某公司，而是由華某公司將訴爭(zhēng)房屋通過以物抵債的形式抵頂給對(duì)華某公司享有到期債權(quán)的案外人于大海，用于抵消于大海對(duì)華某公司所享有的債權(quán)，沖抵華某公司的債務(wù)，再由秦雪某將購房款直接交付給于大海認(rèn)可的
雙鴨山市躍成建筑工程有限公司，然后華某公司與秦雪某簽訂商品房認(rèn)購書并為其出具收據(jù)，同時(shí)將華某公司與于大海簽訂的認(rèn)購書及為于大海出具的收據(jù)收回。經(jīng)查，秦雪某在本市尖山區(qū)還有一處用于居住的房屋。
另查，在本院受理的一起申請(qǐng)執(zhí)行人為被告周某某、被執(zhí)行人為被告華某公司的金錢債權(quán)執(zhí)行案件中，本院于2017年6月1日作出（2017）黑0502執(zhí)327號(hào)之一執(zhí)行裁定，裁定內(nèi)容為：對(duì)被執(zhí)行人華某公司所有的包括此房屋在內(nèi)的部分房屋予以查封。原告秦雪某以案外人身份于2018年2月12日對(duì)該查封提出書面異議，請(qǐng)求法院解除對(duì)此房屋的查封，本院于2018年2月12日作出（2018）黑0502執(zhí)異63號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定中止對(duì)位于雙鴨山市尖山區(qū)格林雅苑1號(hào)樓1單元2302室房屋的執(zhí)行。周某某不服，提起本案訴訟。

本院認(rèn)為：本案系執(zhí)行異議之訴糾紛，我國(guó)法律規(guī)定，案外人提起執(zhí)行異議之訴的，應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。本案中，被告秦雪某與被告華某公司于2016年7月20日簽訂格林雅苑商品房認(rèn)購書，雖然在簽訂該認(rèn)購書時(shí)，華某公司尚未取得商品房預(yù)售許可證明，但是在起訴前該公司已取得商品房預(yù)售許可，可以認(rèn)定該認(rèn)購書有效，該商品房認(rèn)購書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且華某公司已通過以物抵債的形式取得房屋對(duì)價(jià)，本院認(rèn)定該認(rèn)購書為商品房買賣合同。原告周某某提出秦雪某與華某公司并非在人民法院查封之前簽訂《商品房認(rèn)購書》的主張，但其并未提交證據(jù)佐證該意見，本院對(duì)該主張不予確認(rèn)。雖然人民法院查封之前秦雪某與華某公司已簽訂合法有效的書面買賣合同，但因該房屋尚在建設(shè)中，秦雪某并未合法占有該不動(dòng)產(chǎn)，且秦雪某名下有其他用于居住的房屋，現(xiàn)秦雪某提交的證據(jù)不足以證明其權(quán)利能夠排除執(zhí)行。
綜上所述，原告周某某的訴訟請(qǐng)求于法有據(jù)，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百一十一條、第三百一十三條第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

準(zhǔn)許執(zhí)行本院（2017）黑0502執(zhí)327號(hào)之一執(zhí)行裁定中查封的雙鴨山市尖山區(qū)格林雅苑1號(hào)樓1單元2302室房屋，本院（2018）黑0502執(zhí)異63號(hào)執(zhí)行異議裁定于本判決生效時(shí)自動(dòng)失效。
案件受理費(fèi)3900元，由被告秦雪某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省雙鴨山市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 周潔
人民陪審員 裴鳳
人民陪審員 陳桂芳

書記員： 李哲