周某某
冀芳芳（湖北遇真律師事務所）
楊某某
周治林
楊生意

原告:周某某，生于1969年9月21日。
委托代理人:冀芳芳，湖北遇真律師事務所律師。
被告:楊某某，生于1970年5月17日。
委托代理人:周治林，原鄖西縣土產公司退休職工。
鄖西縣城關鎮(zhèn)民聯(lián)社區(qū)居民委員會推薦周治林擔任楊某某一審期間的訴訟代理人。
第三人:楊生意，生于1940年4月4日。
系楊某某的父親。
原告周某某訴被告楊某某、第三人楊生意房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年7月6日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。
原告周某某及其委托代理人冀芳芳、被告楊某某及其委托代理人周治林到庭參加了訴訟，第三人楊生意經本院傳票傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已缺席審理終結。
原告周某某向本院提出訴訟請求:1、判令被告楊某某、第三人楊生意協(xié)助原告辦理《土地使用證》和《房屋所有權證》；2、被告楊某某支付違約金12000元；3、由被告楊某某承擔案件訴訟費用。
事實和理由:2010年4月13日，被告楊某某將其位于鄖西縣城關鎮(zhèn)鄖西大道68號第一層住宅房屋一套以60000元價格賣給原告，雙方簽訂了《房屋買賣合同》。
《房屋買賣合同》第五條約定:“甲方（被告）為乙方（原告）辦理房屋產權證書提供方便”；第九條約定“甲方如違約將所收取的房屋預付款全額退還，另承擔房屋總價款20%違約金”。
合同簽訂后，原告于同月15日向被告交付了購房款60000元，原告即在該房屋內居住至今。
2010年5月，原、被告雙方到鄖西縣房地產管理局申請辦理房產過戶登記手續(xù)，并向該局出具了登記申請書和身份證明。
在向該局提交完《申請書》等文件后，被告即外出打工。
之后，在填寫《房屋所有權轉移登記表》時，由于被告楊某某不在家，故由他人代為簽名，該局辦理了房屋過戶登記手續(xù)，并給原告頒發(fā)了鄖西縣房權證城關鎮(zhèn)字第××號《房屋所有權證》。
房屋買賣交易完畢后，被告感覺房屋價格偏低，多次到原告家鬧事。
原告為了息事寧人，又分別于2012年1月21日和29日各向被告支付了5000元，合計10000元，被告給原告出具《保證書》稱:“楊某某保證周某某子孫萬代居住自由，楊某某不得以任何方法找事”。
2014年8月4日，被告以“鄖西縣房地產管理局在未經我知曉和同意的情況下，擅自將我的房屋進行變更登記”為由，提起行政訴訟，請求法院撤銷鄖西縣房權證城關鎮(zhèn)字第××號《房屋所有權證》。
鄖西縣人民法院審理后認為“該《房屋所有權證》由于在辦理過程中，《房屋所有權轉移登記表》中的“楊某某”三字不是楊某某親筆書寫”，故以（2014）鄂鄖西行初字第00011號《行政判決書》將該《房屋所有權證》予以撤銷。
2015年2月27日，被告以《房屋買賣合同》無效為由向鄖西縣人民法院起訴，后該《房屋買賣合同》被鄖西縣人民法院（2015）鄂鄖西民初字第00234號民事判決書認定為有效合同。
同時，該判決書查明，第三人與被告系父子關系，雙方于2006年分家，被告分得鄖西縣城關鎮(zhèn)鄖西大道68號后院混合結構兩層房屋的第一層，并辦理了房屋產權登記手續(xù)，第二層房屋登記為第三人，但雙方未辦理土地分割手續(xù)，現(xiàn)集體土地建設使用證登記使用人仍為第三人楊生意。
被告楊某某在收取售房款后，多次出爾反爾，以鬧事、惡意訴訟等手段，要挾原告，以達其非法目的，其行為違反法律規(guī)定的“公平、等價有償、誠實信用”的原則。
為維護原告的合法權益，訴諸法院，請求依法支持原告的訴訟請求。
被告楊某某辯稱:1、被告不可能為原告辦理房屋產權過戶登記手續(xù)。
原、被告簽訂的房屋買賣合同不是出自被告本人自愿，應屬無效合同。
因被告在2010年4月6日出了交通事故，急于用錢賠償他人，才將價值十萬元的住宅房以低于市場價的六萬元簽字賣給原告。
由于合同簽字在先，付款在后，被告讓原告適當增加購房款被拒，從而導致雙方矛盾加劇，“民、行”官司累訴不止。
即使該合同被判有效，原告也不可能達到房屋產權過戶的目的。
因為不動產的合同效力與物權效力是有本質區(qū)別的。
《合同法》第四十四條規(guī)定:“依法成立的合同，自成立時生效。
法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。
”《物權法》第十五條規(guī)定:“當事人之間訂立的有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另行規(guī)定或者合同另有約定除外，自合同成立時有效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
”由此表明，合同是一個債權行為，只要債權行為符合法定生成要件，合同的該部分內容即可有效。
而物權效力的前提行為是登記，只有經過登記，才能達到物權種類歸己的最終目的。
合同債權行為講究雙方自愿，而物權歸屬行為也不例外，否則就不會有《房屋登記辦法》第十二條 ?“應當由有關當事人雙方共同申請辦理”的規(guī)定。
被告不愿將自己僅有的一套房屋以低于市場價過戶出售給原告，這是法律賦予被告擁有房屋所有權的正當權益，任何單位或個人都無權干涉。
2、被告在該案中不存在違約，無需向原告支付違約金。
原、被告雙方買賣合同不能最終落實，僅從表面現(xiàn)象酷似被告違約，但事實并非如此。
因為簽訂合同后在付款時，被告覺得房價太低確實顯失公平，讓原告適當加錢，遭到原告拒絕，再加上2010年原告趁被告外出打工不知曉的情況下，單方騙辦了該房屋的產權過戶手續(xù)，這種嚴重違規(guī)違約行為更加堅定了被告不能賣房的決心。
2014年8月被告向鄖西法院提起行政訴訟，鄖西法院的（2014）鄂鄖西行初字第00011號行政判決書撤銷了原告鎮(zhèn)字第20××40號房產證，而且鄖西縣房地產管理局于2015年4月30日為原告重新頒發(fā)了鎮(zhèn)字第20××71號房產證。
可見，造成合同不能履行的主要責任是原告而不是被告，被告無需向原告支付違約金。
綜上所述，前案行政判決撤銷原告騙辦的房產證，房管局又重新為被告頒發(fā)新房產證，足以證明被告不存在違約，無需向原告支付違約金；被告享有該房屋所有權，賣與不賣有絕對的決定權，不辦理過戶無可非議。
請求法院駁回原告的無理訴求。
第三人楊生意未作答辯。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。
經庭審質證，被告對原告提供的原告身份證復印件、被告出具的收到原告60000元房款的收條無異議；原告對被告提供的被告身份證復印件、鄖西縣房管局于2015年4月13日為原告重新頒發(fā)了鄖西縣房權證城關鎮(zhèn)字第××號房產證無異議。
對上述原、被告無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。
對有爭議的證據和事實，本院認定如下:
1、對原告提交的《房屋買賣合同》原件與被告提交的《房屋買賣合同》復印件，經核查，兩份《房屋買賣合同》的內容除原告提交的合同上房屋建筑面積有“98.8”平方米，被告提交的合同上房屋建筑面積無“98.8”外，其他內容是一致的。
對于兩份《房屋買賣合同》內容一致部分，本院予以認可。
2、對于原告提交被告楊某某于2012年1月21日和1月29日分別收到原告周某某5000元的收條及保證書1份，被告不予認可，認為兩張收條和保證書不是其寫的，是假證。
本院認為原告已依照《房屋買賣合同》于2010年4月15日將房款60000元交付給被告，該兩張5000元收條并未約定所付款項系購房款，且原告未提供其他證據佐證，本院不予采信。
對于保證書，原告未提供其他證據佐證，本院不予采信。
3、對于原告提交的鄖西縣人民法院（2015）鄂鄖西民初字第00234號民事判決書、十堰市中級人民法院（2015）鄂十堰中民四終字第00431號民事裁定書，被告對證據的真實性無異議，對證明的目的有異議，認為判決書沒有被告要給原告辦理房產證和土地使用證。
本院認為上述兩份法律文書，均已生效，生效的民事判決書認定的事實，本院依法予以確認。
4、對于被告提交的鄖西縣公安局交通警察大隊交通事故認定書，本院認為該證據僅能證明被告發(fā)生了交通事故，不能證明被告當時急于用錢賠償他人，低價簽訂了房屋買賣合同。
5、對于被告提交的鄖西法院的（2014）鄂鄖西行初字第00011號行政判決書，生效的法律文書認定的事實可以做為證據使用，本院依法予以確認。
根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下:
2010年4月6日，被告楊某某因交通故事撞傷他人、需賠償他人醫(yī)療費，便與租住其位于鄖西縣城關鎮(zhèn)鄖西大道68號后院一樓房屋的原告周某某協(xié)商出售該房屋。
2010年4月13日，雙方簽訂了《房屋買賣合同》，約定被告楊某某將其位于鄖西縣城關鎮(zhèn)鄖西大道68號后院的兩層住宅第一層住宅房屋一套以60000元價格賣給原告周某某。
《房屋買賣合同》第五條約定:“甲方（被告）為乙方（原告）辦理房屋產權證書提供方便，乙方承擔房屋契稅及土地使用證工本費”；第九條約定“違約責任:甲方如違約將所收取的房屋預付款全額退還，另承擔房屋總價款20%違約金。
乙方如違約，所交付的房屋預付款不得收回，且承擔房屋總價款的20%違約金”。
同年4月15日，原告周某某向被告楊某某支付了購房款60000元，被告楊某某將房產證和土地使用證交給了原告周某某，原告周某某接收該房屋并在該房屋內居住至今。
經鄖西縣城關鎮(zhèn)鄖西大道68號所在的鄖西縣城關鎮(zhèn)民聯(lián)村委會同意，原告周某某于同年5月4日將戶口從鄖西縣城關鎮(zhèn)石梯子村2組遷入鄖西縣城關鎮(zhèn)民聯(lián)村7組。
2010年5月，鄖西縣房地產管理局在被告楊某某未到場的情況下，給原告周某某辦理了房屋過戶手續(xù)，并頒發(fā)了鄖西縣房權證城關鎮(zhèn)字第××號房產證，同時撤銷了被告楊某某的鄖西縣房權證城關鎮(zhèn)字第××號房產證。
2014年8月4日，本院受理楊某某訴鄖西縣房地產管理局、周某某房屋登記管理糾紛一案，經審理后判決鄖西縣房地產管理局為周某某辦理的房屋登記手續(xù)違法，撤銷了鄖西縣房地產管理局為周某某辦理的鄖西縣房權證城關鎮(zhèn)字第××號房產證。
周某某向十堰市中級人民法院提出上訴，二審開庭前，周某某申請撤回上訴。
鄖西縣房地產管理局于2015年4月13日為被告楊某某重新頒發(fā)了鄖西縣房權證城關鎮(zhèn)字第××號房產證。
2015年2月27日，被告楊某某以與原告周某某簽訂的房屋買賣合同違反法律強制性規(guī)定、顯失公平為由，訴請周某某返還房屋。
本院于2015年7月30日作出（2015）鄂鄖西民初字第00234號民事判決書，認定原、被告間的房屋買賣合同有效，駁回楊某某的訴訟請求。
楊某某向十堰市中級人民法院提出上訴，因楊某某提出上訴后，未按規(guī)定繳納上訴案件受理費，十堰市中級人民法院于2015年12月28日作出（2015）鄂十堰中民四終字第00431號民事裁定書，對上訴人楊某某的上訴按自動撤回上訴處理。
原告于2016年7月6日向本院提起民事訴訟，要求依法判令被告楊某某、第三人楊生意協(xié)助原告辦理《房屋所有權證》、《土地使用證》；被告楊某某支付違約金12000元。
另查明，第三人楊生意與被告楊某某系父子關系，雙方于2006年分家，被告楊某某分得鄖西縣城關鎮(zhèn)鄖西大道68號后院混合結構兩層房屋的第一層，并辦理了房屋產權登記手續(xù)，第二層房產登記為第三人楊生意，但雙方未辦理土地分割手續(xù)，現(xiàn)集體土地建設使用證登記使用人仍為第三人楊生意。
本院認為，本院生效的（2015）鄂鄖西民初字第00234號民事判決書確認原告與被告簽訂的《房屋買賣合同》合法有效。
《合同法》規(guī)定:依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。
當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護。
原、被告簽訂的《房屋買賣合同》生效后，原告已經履行向被告支付房款60000元的義務，被告也向原告交付了房屋，并將房產證和土地使用證交給了原告。
被告至今未協(xié)助原告辦理《房屋所有權證》、《土地使用證》過戶手續(xù)，其行為已違反了《房屋買賣合同》第五條規(guī)定，屬于違約行為，依法應承擔違約的民事責任。
原告要求被告楊某某協(xié)助其辦理《房屋所有權證》、《土地使用證》過戶登記手續(xù)并支付房屋總價款20%違約金即12000元，符合《房屋買賣合同》和法律相關規(guī)定，依法予以支持。
由于被告楊某某與第三人楊生意分家后，雙方未辦理土地分割手續(xù)，現(xiàn)集體土地建設使用證登記使用人仍為第三人楊生意，第三人楊生意有義務協(xié)助原告辦理《土地使用證》過戶登記手續(xù)。
被告辯稱不可能為原告辦理房屋產權過戶登記手續(xù)、不存在違約、無需向原告支付違約金的理由不成立，本院不予采信。
經合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、《中華人民共和國物權法》第十五條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法法》第一百四十四條 ?的規(guī)定，缺席判決如下:
一、被告楊某某、第三人楊生意協(xié)助原告周某某辦理鄖西縣城關鎮(zhèn)鄖西大道68號后院混合結構兩層房屋的第一層房屋《房屋所有權證》、《土地使用證》過戶登記手續(xù)；
二、被告楊某某向原告周某某支付違約金12000元。
上述執(zhí)行事項限于本判決生效后二十日內履行完畢。
案件受理費180元，由被告楊某某負擔。
如不按本判決指定的期間履行金錢給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。
上訴人應在遞交上訴狀時，根據不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，預交上訴案件受理費。
十堰市中級人民法院訴訟費專戶名稱:湖北省十堰市中級人民法院；開戶銀行:農業(yè)銀行十堰北京路支行；帳號:17×××01。
通過郵局匯款的，款匯湖北省十堰市中級人民法院，郵編:442000；地址:十堰市郵電街12號。
上訴人應將注明一審案號的交費憑證復印件同時交本院。
上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內未預交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理（本院不再另行送達預交上訴案件受理費通知）。
本判決發(fā)生法律效力后，當事人必須履行。
一方拒絕履行的，對方當事人可以向人民法院申請執(zhí)行。
申請執(zhí)行的期間為二年，該期間從法律文書指定履行期間的最后一日起計算。

本院認為原告已依照《房屋買賣合同》于2010年4月15日將房款60000元交付給被告，該兩張5000元收條并未約定所付款項系購房款，且原告未提供其他證據佐證，本院不予采信。
對于保證書，原告未提供其他證據佐證，本院不予采信。
3、對于原告提交的鄖西縣人民法院（2015）鄂鄖西民初字第00234號民事判決書、十堰市中級人民法院（2015）鄂十堰中民四終字第00431號民事裁定書，被告對證據的真實性無異議，對證明的目的有異議，認為判決書沒有被告要給原告辦理房產證和土地使用證。
本院認為上述兩份法律文書，均已生效，生效的民事判決書認定的事實，本院依法予以確認。
4、對于被告提交的鄖西縣公安局交通警察大隊交通事故認定書，本院認為該證據僅能證明被告發(fā)生了交通事故，不能證明被告當時急于用錢賠償他人，低價簽訂了房屋買賣合同。
5、對于被告提交的鄖西法院的（2014）鄂鄖西行初字第00011號行政判決書，生效的法律文書認定的事實可以做為證據使用，本院依法予以確認。
根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下:
2010年4月6日，被告楊某某因交通故事撞傷他人、需賠償他人醫(yī)療費，便與租住其位于鄖西縣城關鎮(zhèn)鄖西大道68號后院一樓房屋的原告周某某協(xié)商出售該房屋。
2010年4月13日，雙方簽訂了《房屋買賣合同》，約定被告楊某某將其位于鄖西縣城關鎮(zhèn)鄖西大道68號后院的兩層住宅第一層住宅房屋一套以60000元價格賣給原告周某某。
《房屋買賣合同》第五條約定:“甲方（被告）為乙方（原告）辦理房屋產權證書提供方便，乙方承擔房屋契稅及土地使用證工本費”；第九條約定“違約責任:甲方如違約將所收取的房屋預付款全額退還，另承擔房屋總價款20%違約金。
乙方如違約，所交付的房屋預付款不得收回，且承擔房屋總價款的20%違約金”。
同年4月15日，原告周某某向被告楊某某支付了購房款60000元，被告楊某某將房產證和土地使用證交給了原告周某某，原告周某某接收該房屋并在該房屋內居住至今。
經鄖西縣城關鎮(zhèn)鄖西大道68號所在的鄖西縣城關鎮(zhèn)民聯(lián)村委會同意，原告周某某于同年5月4日將戶口從鄖西縣城關鎮(zhèn)石梯子村2組遷入鄖西縣城關鎮(zhèn)民聯(lián)村7組。
2010年5月，鄖西縣房地產管理局在被告楊某某未到場的情況下，給原告周某某辦理了房屋過戶手續(xù)，并頒發(fā)了鄖西縣房權證城關鎮(zhèn)字第××號房產證，同時撤銷了被告楊某某的鄖西縣房權證城關鎮(zhèn)字第××號房產證。
2014年8月4日，本院受理楊某某訴鄖西縣房地產管理局、周某某房屋登記管理糾紛一案，經審理后判決鄖西縣房地產管理局為周某某辦理的房屋登記手續(xù)違法，撤銷了鄖西縣房地產管理局為周某某辦理的鄖西縣房權證城關鎮(zhèn)字第××號房產證。
周某某向十堰市中級人民法院提出上訴，二審開庭前，周某某申請撤回上訴。
鄖西縣房地產管理局于2015年4月13日為被告楊某某重新頒發(fā)了鄖西縣房權證城關鎮(zhèn)字第××號房產證。
2015年2月27日，被告楊某某以與原告周某某簽訂的房屋買賣合同違反法律強制性規(guī)定、顯失公平為由，訴請周某某返還房屋。
本院于2015年7月30日作出（2015）鄂鄖西民初字第00234號民事判決書，認定原、被告間的房屋買賣合同有效，駁回楊某某的訴訟請求。
楊某某向十堰市中級人民法院提出上訴，因楊某某提出上訴后，未按規(guī)定繳納上訴案件受理費，十堰市中級人民法院于2015年12月28日作出（2015）鄂十堰中民四終字第00431號民事裁定書，對上訴人楊某某的上訴按自動撤回上訴處理。
原告于2016年7月6日向本院提起民事訴訟，要求依法判令被告楊某某、第三人楊生意協(xié)助原告辦理《房屋所有權證》、《土地使用證》；被告楊某某支付違約金12000元。
另查明，第三人楊生意與被告楊某某系父子關系，雙方于2006年分家，被告楊某某分得鄖西縣城關鎮(zhèn)鄖西大道68號后院混合結構兩層房屋的第一層，并辦理了房屋產權登記手續(xù)，第二層房產登記為第三人楊生意，但雙方未辦理土地分割手續(xù)，現(xiàn)集體土地建設使用證登記使用人仍為第三人楊生意。
本院認為，本院生效的（2015）鄂鄖西民初字第00234號民事判決書確認原告與被告簽訂的《房屋買賣合同》合法有效。
《合同法》規(guī)定:依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。
當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護。
原、被告簽訂的《房屋買賣合同》生效后，原告已經履行向被告支付房款60000元的義務，被告也向原告交付了房屋，并將房產證和土地使用證交給了原告。
被告至今未協(xié)助原告辦理《房屋所有權證》、《土地使用證》過戶手續(xù)，其行為已違反了《房屋買賣合同》第五條規(guī)定，屬于違約行為，依法應承擔違約的民事責任。
原告要求被告楊某某協(xié)助其辦理《房屋所有權證》、《土地使用證》過戶登記手續(xù)并支付房屋總價款20%違約金即12000元，符合《房屋買賣合同》和法律相關規(guī)定，依法予以支持。
由于被告楊某某與第三人楊生意分家后，雙方未辦理土地分割手續(xù)，現(xiàn)集體土地建設使用證登記使用人仍為第三人楊生意，第三人楊生意有義務協(xié)助原告辦理《土地使用證》過戶登記手續(xù)。
被告辯稱不可能為原告辦理房屋產權過戶登記手續(xù)、不存在違約、無需向原告支付違約金的理由不成立，本院不予采信。

經合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、《中華人民共和國物權法》第十五條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法法》第一百四十四條 ?的規(guī)定，缺席判決如下:
一、被告楊某某、第三人楊生意協(xié)助原告周某某辦理鄖西縣城關鎮(zhèn)鄖西大道68號后院混合結構兩層房屋的第一層房屋《房屋所有權證》、《土地使用證》過戶登記手續(xù)；
二、被告楊某某向原告周某某支付違約金12000元。
上述執(zhí)行事項限于本判決生效后二十日內履行完畢。
案件受理費180元，由被告楊某某負擔。
如不按本判決指定的期間履行金錢給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

審判長：鄧少波
審判員：汪文玲
審判員：王永祥

書記員：袁小溪