原告：周某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市夷陵區(qū)。原告：譚某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市夷陵區(qū)。共同委托訴訟代理人：黃楊華，湖北誠弘律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。被告：易某夙，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省杭州市西湖區(qū)。委托訴訟代理人：周昌興，宜昌市夷陵區(qū)民安法律服務(wù)所法律工作者，特別授權(quán)。被告：胡定平，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市夷陵區(qū)。

原告周某、譚某某向本院提出訴訟請求：1、判令解除雙方于2018年2月4日簽訂的《房屋買賣合同》；2、判令二被告返還原告支付的購房首付款1萬元；3、判令二被告向原告支付違約金8萬元；4、判令二被告向原告賠償為其主張權(quán)利產(chǎn)生的律師損失8000元。事實和理由：被告易某夙將其所有的位于宜昌市夷陵區(qū)小溪塔平湖居委會的一套房屋委托宜昌市頌輝房產(chǎn)營銷策劃代理有限公司對外出售。通過頌輝公司的居間介紹，2018年2月8日，其與被告易某夙的代理人胡定平、頌輝公司簽訂《房屋買賣合同》。合同簽訂當天被告胡定平代收其向被告易某夙支付的首期購房款1萬元。2018年3月5日，各方商定于3月9日在宜昌市夷陵區(qū)房產(chǎn)局辦理房屋權(quán)屬變更手續(xù)，被告易某夙3月8日卻告知有事不能前來辦理，之后其多次與二被告聯(lián)系，二被告均拒絕回復，遂訴至本院。被告易某夙辯稱：被告胡定平系無權(quán)代理，所產(chǎn)生的民事責任與其無關(guān)。一是雙方訴爭的房屋產(chǎn)權(quán)為其單獨所有，與他人無共有關(guān)系；二是胡定平與其不存在法律上的親屬關(guān)系；三是其未授權(quán)任何人與原告簽訂房屋買賣合同，胡定平的簽約行為與其無法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。另外，其也未委托任何中介機構(gòu)和律師提供服務(wù)，不應(yīng)承擔律師費和其他費用。被告胡定平辯稱：1、簽訂合同之前，其與被告易某夙沒有聯(lián)系，是被中介忽悠后自作主張所簽，該合同無效。2、簽訂合同之后，易某夙拒絕給其補辦委托手續(xù)。3、其至今未收到原告方的任何款項。4、原告所有的損失應(yīng)該向中介機構(gòu)索賠。5、原告要求其承擔違約金的請求明顯過高，且不符合法律規(guī)定。本院經(jīng)審理認定事實如下：2018年2月初，宜昌市頌輝房產(chǎn)營銷策劃代理有限公司（以下簡稱頌輝房產(chǎn)公司）的工作人員屈某在網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)被告易某夙有出售房屋的意向，隨即與之取得聯(lián)系，確認被告易某夙有將自己所有的位于宜昌市××區(qū)小溪××街道平湖居委會的房屋一套（不動產(chǎn)權(quán)證號為00006801，土地使用權(quán)證號為5060200021894）出售的意思表示之后，將該信息告知了欲購二手房的原告，并帶領(lǐng)原告入戶看房。同年2月4日，原告與被告胡定平在頌輝房產(chǎn)公司的辦公室就買賣涉案上述二手房進行商談。被告胡定平通過電話與被告易某夙進行了溝通，商談了房價、付款方式等內(nèi)容后，在頌輝房產(chǎn)公司的居間下，被告胡定平以被告易某夙委托代理人的身份與原告簽訂《房屋買賣合同》一份。甲方（賣方）為被告易某夙，甲方代理人為被告胡定平，乙方（買方）為譚某某、周某，丙方（受托方）為頌輝房產(chǎn)公司。合同約定：1、被告易某夙將位于宜昌市××區(qū)小溪××街道平湖居委會的房屋一套（不動產(chǎn)權(quán)證號為00006801，土地使用權(quán)證號為5060200021894）以42萬元的價格出售給原告，合同成立當天原告支付被告該房屋首付款1萬元，二次房款9萬元在2018年3月16日之前（如在約定付款時間內(nèi)審批未完成和新圖紙測圖未完成，則二次付款以銀行貸款審批通過和新圖紙測圖完畢，二者共同完成時間為準）由原告支付給被告，余款32萬元在原告申請銀行按揭并于銀行放款當日支付給被告；2、被告在收到原告首付款當日將交房保證金及水電保證金1萬元交付給丙方即頌輝房產(chǎn)公司，被告如約交房及水電過戶完畢后的當天在頌輝房產(chǎn)領(lǐng)取。3、原、被告雙方應(yīng)于2018年2月12日之前將所有證件資料及相關(guān)過戶費用準備齊全，經(jīng)頌輝房產(chǎn)公司確認后共同向房地產(chǎn)交易部門及金融機構(gòu)申請辦理該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶及貸款手續(xù)。4、本合同一經(jīng)簽字生效，若一方違約，由違約方向守約方支付違約金8萬元。當天，原告支付購房款1萬元，并由被告胡定平代易某夙向原告出具收據(jù)一份載明：今收到譚某某購買本人易某夙位于宜昌市××區(qū)小溪××街道平湖居委會房屋的購房款人民幣壹萬元整（小寫：10000元）。被告胡定平向頌輝房產(chǎn)公司交納交房保證金1萬元，由頌輝房產(chǎn)公司出具收據(jù)一份，載明收到易某夙交房保證金1萬元。原告與被告胡定平還對該房內(nèi)的家具、家電進行了清點，制作了清單。原告、胡定平及頌輝房產(chǎn)公司均在清單上簽字。為了促使原、被告雙方按約履行涉案《房屋買賣合同》，頌輝房產(chǎn)公司的工作人員屈某與被告易某夙通過微信進行了溝通。主要內(nèi)容：1、雙方互相介紹身份，被告易某夙確認其是正在出售的涉案房屋所有權(quán)人。2018年2月11日下午，其與其母親將涉案房屋的房產(chǎn)證、土地證原件交給了頌輝房產(chǎn)公司屈某的同事董先生。2、被告易某夙戶口系在杭州學校的集體戶口，2018年3月5日回學校后將戶口薄原件拍照后通過微信發(fā)給屈某，后續(xù)相關(guān)手續(xù)委托其家人代辦簽字。3、2018年2月18日，其回到杭州，2月26日按屈某的要求將戶口薄復印件傳給屈某，并得到屈某關(guān)于復印件可以辦理過戶的確認。4、房屋測繪、原告銀行貸款審批手續(xù)均已完成，辦理農(nóng)行銀行卡（用于向被告易某夙支付購房款用）、過戶簽字必須其本人到場。5、被告易某夙要求屈某提前通知，便于預定杭州到宜昌的車票，其初步定于2018年3月6日早上到宜昌，結(jié)合車票的時間具體確定，6、7、8號都有時間。屈某回復原告均在上班，先溝通后回復。6、屈某分別與原、被告溝通后，三方確定同年3月9日辦理過戶手續(xù)。被告易某夙告知3月9日回宜昌的車票已買好，早上7點50分到宜昌東站，并購買了當天晚上6點20分回杭州的返程票。雙方約定在頌輝房產(chǎn)公司見面。7、3月8日上午，被告易某夙告知屈某因其導師要求其一同出差為由取消明天的安排，請屈某通知原告。何時辦理過戶再定。之后，被告易某夙將屈某從通信錄刪除，屈某無法通過微信與之再聯(lián)系。同年3月13日、14日、19日，頌輝房產(chǎn)公司業(yè)務(wù)員李某、劉某分別與被告胡定平電話取得了聯(lián)系，告知其合同約定最后期限即將屆滿，要求被告依約履行義務(wù)，否則可能承擔違約責任。被告胡定平表示，其簽合同時雖然是與被告易某夙通過電話確定的，但是由于被告易某夙沒有時間回宜昌，過戶手續(xù)其無法代為辦理，要求原告和頌輝房產(chǎn)公司找他的伙計（即被告易某夙母親），不要再找他。2018年4月23日，原告委托律師向被告易某夙發(fā)出律師函，告知其已構(gòu)成違約，要求其收到該函后十五日履行合同，并承擔違約金8萬元。被告易某夙拒收。另查明，1、2018年2月4日三方簽訂的《房屋買賣合同》上甲方易某夙簽名及收據(jù)上收款人易某夙簽名均為胡定平代簽。2、被告胡定平與被告易某夙母親在一起生活，但未辦理結(jié)婚證。3、眾所周知，2017年底大宜昌市范圍特別是夷陵區(qū)房價相比以前有明顯大幅上漲。上述事實，有原告提供的《房屋買賣合同》及家具清單、收據(jù)、房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證、宜昌三維測繪公司出具的測繪發(fā)票以及測繪圖、頌輝房產(chǎn)公司的情況說明、易某夙與頌輝房產(chǎn)公司工作人員屈某微信聊天記錄、頌輝房產(chǎn)公司工作人員與被告胡定平通話錄音、證人證言、《訴訟案件委托代理合同》、律師服務(wù)費發(fā)票；被告提供的頌輝房產(chǎn)專用收據(jù)，經(jīng)庭審質(zhì)證，在卷佐證，足以認定。本院認為，本案爭議的主要焦點是被告胡定平簽訂涉案房屋買賣合同中是否經(jīng)被告易某夙授權(quán)，涉案房屋買賣合同的簽訂是否是易某夙的真實意思表示，分別予以評述。民事行為成立的核心要素是確認民事行為當事人是否有作出相關(guān)的意思表示。行為人可以明示或默示作出意思表示。明示包含兩種方式，一是以對話方式，二是以非對話方式。本案中，被告胡定平雖然沒有被告易某夙的書面委托合同而以被告易某夙委托代理人的身份與原告簽訂涉案《房屋買賣合同》，但從以下幾方面可以確認其簽訂合同的行為是經(jīng)被告易某夙委托授權(quán)：一是被告胡定平以委托代理人身份簽訂合同之前，與被告易某夙通過電話進行了交流，商談了涉案房屋交易的價格、房款支付方式等主要內(nèi)容后，在頌輝房產(chǎn)公司簽訂涉案合同。二是涉案合同簽訂后，作為涉案合同的居間人頌輝房產(chǎn)公司工作人員與被告易某夙微信交流過程中，被告易某夙不僅沒有對涉案合同提出異議，且明確表示有關(guān)手續(xù)委托其家人代為辦理。以上事實，可以確認被告易某夙通過對話方式，授權(quán)被告胡定平以委托代理人身份簽訂了涉案合同。三是涉案合同簽訂后，被告易某夙履行了部分合同義務(wù)，即交納交房保證金1萬元、親自將涉案房屋權(quán)利證書原件交到頌輝房產(chǎn)公司、復印其本人戶口薄等有關(guān)身份的文件并傳給頌輝房產(chǎn)公司、商定必須其本人親自到場辦理領(lǐng)取房款手續(xù)、物權(quán)變更登記手續(xù)的時間，其以行為確認被告胡平定代為簽訂了涉案合同。根據(jù)庭審查明的事實，本院確認被告易某夙出售其所有的涉案房屋，并委托被告胡定平代為簽訂涉案合同是其真實意思表示。理由：其一，被告易某夙將涉案房屋通過互聯(lián)網(wǎng)某網(wǎng)站出售，系擬出售涉案房屋的要約邀請。不僅有被告胡定平陳述，還有2018年2月1日其與頌輝房產(chǎn)工作人員屈某微信交流（微信號“YILIUSU164”），明確表明其身份及同意出售房屋的意思。其二，該微信交流記錄發(fā)生于涉案合同簽訂后，主要內(nèi)容是關(guān)于涉案合同如何履行，內(nèi)容完整、具體，可以充分證明被告易某夙知曉涉案合同的權(quán)利義務(wù)。其三，涉案合同簽訂當天，被告胡定平代為交納交房保證金1萬元；被告易某夙在離開宜昌之前，于2018年2月11日親自將涉案房屋的房產(chǎn)證土地證原件交給頌輝房產(chǎn)公司；到杭州之后復印其本人戶口薄等有關(guān)身份的文件傳給頌輝房產(chǎn)公司；與頌輝房產(chǎn)公司商定必須其本人親自回宜昌辦理領(lǐng)取房款手續(xù)、物權(quán)變更登記手續(xù)的時間等行為；同年3月5日被告易某夙主動告知頌輝房產(chǎn)公司屈某已經(jīng)購買3月9日火車票回宜昌辦理過戶事宜、要求約定見面地點，并提出辦理過戶手續(xù)的時間要求，以方便當天返回杭州，可以充分證實被告易某夙已經(jīng)部分履行了涉案合同作為賣方的義務(wù)。被告易某夙辯稱對買房事宜不知情，本院不予采信。
原告周某、譚某某訴被告易某夙、胡定平房屋買賣合同糾紛一案，2018年6月22日本院立案后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告周某、譚某某及委托訴訟代理人黃楊華、被告胡定平、被告易某夙特別授權(quán)的委托訴訟代理人周昌興到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

綜上，本院認為，原、被告雙方之間的房屋買賣合同依法成立，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，屬有效合同。該合同對雙方均具有法律約束力，合同當事人應(yīng)當按約定全面履行合同義務(wù)。凡事有例外，法律并不禁止民事主體變更或解除合同，但必須有正當理由。被告易某夙以沒有委托被告胡定平簽訂涉案合同、對涉案合同不知情為辯解，屬不誠信的行為，無正當理由拒絕履行合同屬違約行為。無正當理由，不遵循誠信原則，隨意不遵守合同義務(wù)的行為，增加了合同當事人的交易風險和對預期的不確定性，這種不確定性也增加了社會管理成本，故必然會受到法律的訶責。經(jīng)庭審釋明，被告易某夙同意在法院確認合同成立、有效前提下，涉案合同不再繼續(xù)履行。故原、被告對解除涉案《房屋買賣合同》已沒有分歧，本院予以尊重。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。原告要求退還已經(jīng)支付首付款1萬元，雙方?jīng)]有異議，本院予以支持。被告易某夙在涉案合同履行過程中違約行為明顯，且構(gòu)成根本違約，應(yīng)當承擔違約責任。原告要求其承擔約定的違約金8萬元，本院同意被告易某夙抗辯違約約定過高，要求調(diào)低的請求，結(jié)合本案實際情況及本區(qū)房價上漲的事實，酌情支持4萬元；原告要求被告易某夙承擔因主張權(quán)利產(chǎn)生的律師費8000元，雙方合同中有明確約定，且原告提供有《訴訟案件委托代理合同》、律師服務(wù)費發(fā)票證實該項損失客觀存在，本院予以支持。根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百六十二條的規(guī)定，代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發(fā)生效力。因此，被告胡定平代理行為產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由被告易某夙承擔。原告要求被告胡定平在本案中承擔民事責任，于法無據(jù)，本院不予支持。經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方未能達成協(xié)議，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百零八條、第一百一十三條、第一百十四條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》第二十九條第一款和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告周某、譚某某與被告易某夙于2018年2月4日簽訂的《房屋買賣合同》于本判決生效之日解除。二、被告易某夙于本判決發(fā)生效力之日立即返還原告周某、譚某某購房款1萬元，并支付違約金4萬元及律師費8000元，合計58000元。三、駁回原告周某、譚某某要求被告胡定平承擔責任的訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費2250元，減半收取1125元，由被告易某夙負擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員　　張紅星

書記員：龔曉莉