原告：周某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省團(tuán)風(fēng)縣人，住湖北省團(tuán)風(fēng)縣?，F(xiàn)住黃岡市黃州區(qū)。
被告：汪電和，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省黃岡市黃州區(qū)人，住湖北省黃岡市黃州區(qū)。現(xiàn)住黃岡市黃州區(qū)。
第三人：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司黃岡黃州支行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)農(nóng)行黃州支行）。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91421100730870841D。
住所地：黃岡市黃州區(qū)黃州大道72號(hào)。
負(fù)責(zé)人：汪順來(lái)，系該行行長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：豐光玉，系該行員工。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托訴訟代理人：陳俊，湖北文赤壁律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般代理。

原告周某訴被告汪電和及第三人農(nóng)行黃州支行合同糾紛一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理。原告周某、被告汪電和及第三人農(nóng)行黃州支行的委托訴訟代理人陳俊均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告周某向本院提出訴訟請(qǐng)求：請(qǐng)求依法確認(rèn)原、被告雙方于2011年11月25日簽訂的《房屋租賃協(xié)議書(shū)》合法有效，且要求被告繼續(xù)履行該合同。
事實(shí)與理由：被告汪電和因資金周轉(zhuǎn)困難，曾與原告多次協(xié)商，并于2011年11月25日簽訂了一份《房屋租賃協(xié)議書(shū)》。原、被告就黃州大道天和大廈房屋租賃等相關(guān)事宜進(jìn)行了約定，原告依照合同約定向被告支付了租金。此后，因被告汪電和債務(wù)問(wèn)題引發(fā)了多次有人上門(mén)干擾原告正常經(jīng)營(yíng)。原告為維護(hù)其合法權(quán)益，特起訴至法院。
被告汪電和辨稱(chēng)，我與原告確實(shí)簽訂了這份《房屋租賃協(xié)議書(shū)》。我認(rèn)為該合同有效，對(duì)原告所陳述的事實(shí)無(wú)異議。
第三人農(nóng)行黃州支行述稱(chēng)，一、我方認(rèn)為原、被告之間不存在爭(zhēng)議，被告承認(rèn)訴求，不符合《民訴法》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)予以駁回原告的起訴。二、訴爭(zhēng)的房子已經(jīng)抵押給我行，且該房屋已經(jīng)黃岡市中級(jí)人民法院判決，我行享有優(yōu)先受償權(quán)。此案已由黃州區(qū)人民法院開(kāi)始執(zhí)行。若本案確認(rèn)該合同有效，勢(shì)必影響我行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，也不利于人民法院的判決執(zhí)行。
本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證：
一、原告提供的證據(jù)：
1、原告的身份證復(fù)印件。擬證明原告訴訟主體資格適格。
2、被告的身份證復(fù)印件。擬證明被告訴訟主體資格適格。
3、《房屋租賃協(xié)議書(shū)》一份。擬證明原、被告已簽訂了房屋租賃合同的事實(shí)。
4、天河大廈二樓房產(chǎn)證（復(fù)印件）。擬證明本案租賃房屋的位置及該房屋系汪電和與其妻子王桂林共同所有。
5、收條3張。擬證明原告已向汪電和支付過(guò)房屋租金。
二、第三人農(nóng)行黃州支行提供的證據(jù)：
1、黃岡市中級(jí)人民法院作出的（2014）鄂黃岡中民二初字第00007號(hào)民事判決書(shū)一份。擬證明該訟爭(zhēng)房屋已抵押給第三人農(nóng)行黃州支行，法院判令農(nóng)行享有優(yōu)先受償權(quán)。
2、《最高額擔(dān)保個(gè)人借款合同》一份。擬證明被告汪電和向農(nóng)行借款，以該房屋作抵押。
3、房屋登記信息。擬證明抵押房屋已經(jīng)辦理了抵押登記。
經(jīng)質(zhì)證：一、被告對(duì)原告提交的證據(jù)1、2、3、4、5的真實(shí)性及證明目的均無(wú)異議；第三人對(duì)原告提交的證據(jù)1、2、3、4真實(shí)性及證明目的均無(wú)異議。對(duì)證據(jù)5有異議，認(rèn)為收條應(yīng)有相關(guān)的付款憑證證明。二、原、被告對(duì)第三人提交的證據(jù)1、2、3均無(wú)異議。
經(jīng)審核，本院認(rèn)為：一、對(duì)原告提交的證據(jù)1、2、3、4因被告及第三人均無(wú)異議，故該證據(jù)，本院依法予以采信。對(duì)原告提交的證據(jù)5，被告已向原告出具了收條，且表示收到租金80萬(wàn)元，并當(dāng)庭說(shuō)明收條上所列明的款項(xiàng)實(shí)際上是汪電和用借款抵付租金，故對(duì)該證據(jù)的證明目的，本院依法予以采信。二、對(duì)第三人提交的證據(jù)1、2、3因原、被告均無(wú)異議，本院依法予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2011年11月25日，被告汪電和（甲方、出租方）與原告周某（乙方、承租方）簽訂了一份《房屋租賃協(xié)議書(shū)》。該協(xié)議約定：“為了經(jīng)營(yíng)，乙方租用甲方位于黃州大道天和大廈1幢1單元-2層-201號(hào)（房權(quán)證號(hào)為045505-××號(hào)、045505-××號(hào)），黃州大道天和大廈1幢1單元-1層2號(hào)（房權(quán)證號(hào)為045505-××號(hào)、045506-××號(hào)）的部位用于經(jīng)營(yíng)。甲方原則上同意。同時(shí)甲、乙雙方通過(guò)友好協(xié)商協(xié)議如下：一、甲、乙雙方同意，所租用的門(mén)面乙方用于經(jīng)營(yíng)。二、甲、乙雙方同意，租用時(shí)間為20年，即2011年11月25日開(kāi)始至2031年11月24日止。三、甲、乙雙方同意，所租門(mén)面年租金和付款方式：年租金為人民幣4萬(wàn)元整，總租金80萬(wàn)元整。租金由乙方在三個(gè)月之內(nèi)以現(xiàn)金方式支付給甲方，同時(shí)甲方放棄逐年遞增10%的租金來(lái)收取乙方租金權(quán)利……”該合同簽訂后，被告汪電和分別于2011年12月8日、2012年元月22日、2012年元月29日向原告周某出具了收條三份，分別收到原告房屋租金為26萬(wàn)元、30萬(wàn)元、24萬(wàn)元。
另查明，2012年2月27日，汪電和作為借款人及抵押人、王桂林作為抵押人與第三人簽訂了一份《最高額擔(dān)保個(gè)人借款合同》。同日，汪電和、王桂林向第三人以位于黃岡巿黃州區(qū)黃州大道天和大廈1幢1單元-1層2號(hào)和-2層-201號(hào)房產(chǎn)【房產(chǎn)證號(hào)：黃岡巿房權(quán)證黃州字第045505-××2、-2/2，045506-1/2、-2/2房產(chǎn)等及對(duì)應(yīng)的土地為該借款合同提供擔(dān)保。并于2012年2月29日在房地產(chǎn)管理局辦理了抵押登記。后第三人實(shí)際向汪電和發(fā)放了貸款共計(jì)500萬(wàn)元。由于汪電和未按約定還款，第三人以汪電和、王桂林為被告向黃岡市中級(jí)人民法院起訴。2014年6月26日，黃岡市中級(jí)人民法院作出了（2014）鄂黃岡中民二初字第00007號(hào)民事判決。該判決第三項(xiàng)即“被告汪電和、王桂林對(duì)上述借款本息承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，原告農(nóng)行黃州支行在上述500萬(wàn)元借款本息范圍內(nèi)對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)（抵押物詳見(jiàn)2012年2月29日黃岡市房他證黃州字第××號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)證）”。本案在訴訟中，第三人農(nóng)行黃州支行以得知汪電和將該抵押的房屋出租給周某，認(rèn)為該行為已影響到抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，給其造成重大損失為由，遂向本院提交了《參加訴訟申請(qǐng)書(shū)》，即要求以無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加本案訴訟。

本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條的規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”。本案原、被告之間簽訂的《房屋租賃協(xié)議書(shū)》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、法規(guī)規(guī)定，該協(xié)議合法有效。該房屋出租在前，抵押給第三人在后。因此，原、被告之間的租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響，原告有權(quán)繼續(xù)租賃該房屋。故原告的訴訟請(qǐng)求，本院依法予以支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條及《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)擔(dān)保法＞若干問(wèn)題的解釋》第六十五條之規(guī)定，判決如下：

確認(rèn)原告周某與被告汪電和于2011年11月25日簽訂的《房屋租賃協(xié)議書(shū)》合法有效，并責(zé)令被告汪電和繼續(xù)履行該合同。
案件受理費(fèi)80元，由被告汪電和負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　何國(guó)琴 代理審判員　　張秋月 人民陪審員　　張亮文

書(shū)記員：阮寧馨