周英華
姜云龍
綠地集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司
王秋菊（黑龍江國(guó)大律師事務(wù)所）
；張睿（黑龍江國(guó)大律師事務(wù)所）

原告:周英華，女，1964年7月出生，漢族，現(xiàn)住址黑龍江省牡丹江市西安區(qū)。
委托訴訟代理人:姜云龍，男，1964年3月出生，漢族，現(xiàn)住址黑龍江省牡丹江市東安區(qū)。
被告:綠地集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)。
法定代表人:樊華，男，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:王秋菊，黑龍江國(guó)大律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人；張睿，黑龍江國(guó)大律師事務(wù)所律師。
原告周英華與被告綠地集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱綠地公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2016年8月24日立案后，于2016年10月13日依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。
原告周英華及其委托訴訟代理人姜云龍、被告綠地公司的委托訴訟代理人王秋菊到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告周英華向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、要求被告綠地公司依據(jù)合同約定向原告支付逾期交房違約金39609元；2、要求被告依據(jù)合同約定向原告支付逾期不能取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金2870元；3、要求被告承擔(dān)本次訴訟形成的所有訴訟費(fèi)用；4、要求盡快將驗(yàn)收合格的商品房交付原告。
被告綠地公司未向本院提交答辯意見。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是:1、被告是否負(fù)有給付原告逾期交房違約金及逾期辦照違約金的民事責(zé)任，如負(fù)有給付責(zé)任，具體數(shù)額的確定；2、在原告沒有接收房屋的情況下，同時(shí)要求逾期交房違約金及逾期辦理產(chǎn)證照違約金是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ旱闹С帧?br/>原告周英華為證明案件事實(shí)，向本院舉證如下:
證據(jù)一，商品房買賣合同一份，意在證明:原、被告存在商品房買賣合同關(guān)系，原告給付被告房屋價(jià)款287024元，被告沒有按合同約定的第九條于2012年9月30日前交付房屋。
被告綠地公司對(duì)該份證據(jù)的形式要件沒有異議，但對(duì)意在證明的問題有異議，稱被告方已組織五方進(jìn)行峻工驗(yàn)收，于2013年1月份已通知原告收房，但原告拒絕接收房屋，由此產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任應(yīng)當(dāng)由原告自行承擔(dān)。
根據(jù)合同中的第七條約定，屬于市政因素被告可以延期交房；同時(shí)根據(jù)合同中的約定，逾期產(chǎn)證違約金要求支付的前提是在收房后，被告逾期辦理產(chǎn)證的前提下才會(huì)產(chǎn)生，而本案原告主張?jiān)撨`約金不符合合同約定。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)系書證，具有客觀真實(shí)性，故本院對(duì)該份證據(jù)予以采信。
被告綠地公司向本院舉證如下:
證據(jù)一，工程峻工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告一期和二期各一份，意在證明:本案訴爭(zhēng)房屋系國(guó)際花都一都、二期工程，已于2012年12月30日驗(yàn)收合格。
原告周英華對(duì)該份證據(jù)需要證明的問題有異議，稱此報(bào)告上沒有顯示19號(hào)樓已通過驗(yàn)收。
我們已經(jīng)到質(zhì)檢站、質(zhì)檢站告訴我們的房屋還沒有驗(yàn)收。
本院認(rèn)為，經(jīng)庭審調(diào)查，原告居住的房屋沒有通過質(zhì)檢部門的驗(yàn)收，故本院對(duì)原告居住的房屋尚沒有通過正式驗(yàn)收的事實(shí)予以確認(rèn)。
證據(jù)二，商品房買賣合同一份，意在證明:《商品房買賣合同》第八條約定:如遇以下特殊原因，除雙方協(xié)商解除或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期，其中包括市政因素等情形。
同時(shí)該合同第十五條第一款約定:出賣人應(yīng)當(dāng)在交付使用后360日內(nèi)，不能取得產(chǎn)權(quán)證照的，才會(huì)產(chǎn)生產(chǎn)證違約金，本案原告至今未收房，主張權(quán)利不符合合同約定。
原告周英華對(duì)該份證據(jù)有異議，稱至于是什么原因和原告沒有關(guān)系，我們主張違約金是按合同約定。
本院認(rèn)為，因被告綠地公司至今未將房屋交付給原告，故本院對(duì)綠地公司違約的事實(shí)予以確認(rèn)。
證據(jù)三，牡丹江市國(guó)土資源局與被告簽訂的國(guó)際花都《國(guó)有建設(shè)用地使用出讓合同》和被告繳納土地出讓金后，國(guó)土資源局出具的土地出讓專用票據(jù)五張及牡丹江市開發(fā)區(qū)管委會(huì)出具的證明一份，意在證明:國(guó)際花都項(xiàng)目土地局沒有按照雙方簽訂的土地出讓合同交付土地，其逾期交付近三年，是市政因素直接影響到項(xiàng)目的進(jìn)度，延誤了峻工備案等手續(xù)的完成。
根據(jù)雙方合同第八條，屬于市政因素，應(yīng)予以免責(zé)。
開發(fā)區(qū)管委會(huì)也出具了證明，證實(shí)了該事實(shí)。
原告周英華對(duì)該份證據(jù)的形式要件沒有異議，對(duì)需要證明的問題有異議，稱土地局是否向被告提供土地，與原告無關(guān)，被告不能以此以此對(duì)抗違約的事實(shí)。
本院認(rèn)為，因被告至今未將房屋交付經(jīng)原告，故本院對(duì)被告違約的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下:
2010年9月23日，原告周英華與被告綠地公司就購(gòu)買綠地公司開發(fā)的位于牡丹江市東安區(qū)烏蘇里路西、興隆街南國(guó)際花都×期×號(hào)樓×單元×號(hào)、建筑面積81.31平方米的商品房簽訂了商品房買賣合同，合同約定:“……第三條:買受人所購(gòu)買商品房的基本情況。
買受人購(gòu)買的商品房為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的:第×幢×單元×號(hào)房……該商品房建筑面積共81.31平方米。
……第四條:計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。
1、按建筑面積計(jì)算，商品房單價(jià)為每平方米3530元，總金額287024元整……第八條:交付期限。
出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年9月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用；1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格……第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任。
除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理:（1）逾期不超過180日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過180日后，買受人有權(quán)解除合同。
買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1%向買受人支付違約金。
買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付日止，出賣人按日向買受人支付已交付房屋價(jià)款萬分之一（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。
……第十五條:產(chǎn)于產(chǎn)權(quán)登記的約定；出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第3項(xiàng)處理；……3、買受人不退房，出賣人按日向買方支付已交付房款的萬分之0.5的違約金，合同繼續(xù)履行，買受人同意出賣人支付違約金以已交付房款的百分之一為最高限額。
……”周英華分兩次將購(gòu)房款287024元交付給綠地公司，綠地公司至今未將本案訴爭(zhēng)房屋交付給周英華使用，也未為周英華辦理產(chǎn)權(quán)證照。
本院認(rèn)為，原告周英華在與被告綠地公司履行商品房合同中發(fā)生爭(zhēng)議，故本案的案由應(yīng)為商品房銷售合同糾紛。
《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?第一款 ?規(guī)定:“依法成立的合同，自成立時(shí)生效……”本案中，原、被告雙方簽訂的買賣合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，該合同合法有效。
關(guān)于原告周英華要求被告綠地公司給付2012年10月1日至2016年7月30日期間逾期交房違約金39609元的訴訟請(qǐng)求，本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
”本案中，原告周英華履行了全部合同義務(wù)，向被告綠地公司交納了購(gòu)房款，被告綠地公司具有按照約定期限將驗(yàn)收合格的房屋交付給周英華的義務(wù)；綠地公司未按合同約定向周英華交付房屋系違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
按照雙方簽訂的《商品房買賣合同》第九條第二款的約定，綠地公司應(yīng)向周英華賠償違約金39609元（46個(gè)月×30天×287024×1÷10000=39069元），該數(shù)額未超出法律規(guī)定，本院予以支持。
庭審中，綠地公司辯稱其不能如期交付房屋系土地局未及時(shí)向其交付土地導(dǎo)致，并稱該原因系合同中的市政因素；因該因素并非不可抗力，本院對(duì)該抗辯意見不予支持；綠地公司賠償后應(yīng)向過錯(cuò)方主張權(quán)利。
關(guān)于原告周英華向本院主張逾期取得房屋權(quán)屬證書違約金2870元的訴訟請(qǐng)求，本院認(rèn)為，周英華與被告綠地公司簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定:“……出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第3項(xiàng)處理；……3、買受人不退房，出賣人按日向買方支付已交付房款的萬分之0.5的違約金，合同繼續(xù)履行，買受人同意出賣人支付違約金以已交付房款的百分之一為最高限額。
……”據(jù)此，周英華向本院主張逾期取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金的前提是房屋已交付，本案中，綠地公司至今未將房屋交付給周英華，故周英華向本院主張逾期取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金不符合合同約定，本院不予支持。
綜上，，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告綠地集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告周英華逾期交房違約金39069元（自2012年10月1日起至2016年7月30日止）；
二、駁回原告周英華的其它訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣862元，減半收取431元，由被告綠地集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)388.50元，由原告周英華負(fù)擔(dān)42.5元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，該份證據(jù)系書證，具有客觀真實(shí)性，故本院對(duì)該份證據(jù)予以采信。
被告綠地公司向本院舉證如下:
證據(jù)一，工程峻工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告一期和二期各一份，意在證明:本案訴爭(zhēng)房屋系國(guó)際花都一都、二期工程，已于2012年12月30日驗(yàn)收合格。
原告周英華對(duì)該份證據(jù)需要證明的問題有異議，稱此報(bào)告上沒有顯示19號(hào)樓已通過驗(yàn)收。
我們已經(jīng)到質(zhì)檢站、質(zhì)檢站告訴我們的房屋還沒有驗(yàn)收。
本院認(rèn)為，經(jīng)庭審調(diào)查，原告居住的房屋沒有通過質(zhì)檢部門的驗(yàn)收，故本院對(duì)原告居住的房屋尚沒有通過正式驗(yàn)收的事實(shí)予以確認(rèn)。
證據(jù)二，商品房買賣合同一份，意在證明:《商品房買賣合同》第八條約定:如遇以下特殊原因，除雙方協(xié)商解除或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期，其中包括市政因素等情形。
同時(shí)該合同第十五條第一款約定:出賣人應(yīng)當(dāng)在交付使用后360日內(nèi)，不能取得產(chǎn)權(quán)證照的，才會(huì)產(chǎn)生產(chǎn)證違約金，本案原告至今未收房，主張權(quán)利不符合合同約定。
原告周英華對(duì)該份證據(jù)有異議，稱至于是什么原因和原告沒有關(guān)系，我們主張違約金是按合同約定。
本院認(rèn)為，因被告綠地公司至今未將房屋交付給原告，故本院對(duì)綠地公司違約的事實(shí)予以確認(rèn)。
證據(jù)三，牡丹江市國(guó)土資源局與被告簽訂的國(guó)際花都《國(guó)有建設(shè)用地使用出讓合同》和被告繳納土地出讓金后，國(guó)土資源局出具的土地出讓專用票據(jù)五張及牡丹江市開發(fā)區(qū)管委會(huì)出具的證明一份，意在證明:國(guó)際花都項(xiàng)目土地局沒有按照雙方簽訂的土地出讓合同交付土地，其逾期交付近三年，是市政因素直接影響到項(xiàng)目的進(jìn)度，延誤了峻工備案等手續(xù)的完成。
根據(jù)雙方合同第八條，屬于市政因素，應(yīng)予以免責(zé)。
開發(fā)區(qū)管委會(huì)也出具了證明，證實(shí)了該事實(shí)。
原告周英華對(duì)該份證據(jù)的形式要件沒有異議，對(duì)需要證明的問題有異議，稱土地局是否向被告提供土地，與原告無關(guān)，被告不能以此以此對(duì)抗違約的事實(shí)。
本院認(rèn)為，因被告至今未將房屋交付經(jīng)原告，故本院對(duì)被告違約的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下:
2010年9月23日，原告周英華與被告綠地公司就購(gòu)買綠地公司開發(fā)的位于牡丹江市東安區(qū)烏蘇里路西、興隆街南國(guó)際花都×期×號(hào)樓×單元×號(hào)、建筑面積81.31平方米的商品房簽訂了商品房買賣合同，合同約定:“……第三條:買受人所購(gòu)買商品房的基本情況。
買受人購(gòu)買的商品房為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的:第×幢×單元×號(hào)房……該商品房建筑面積共81.31平方米。
……第四條:計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。
1、按建筑面積計(jì)算，商品房單價(jià)為每平方米3530元，總金額287024元整……第八條:交付期限。
出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年9月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用；1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格……第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任。
除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理:（1）逾期不超過180日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過180日后，買受人有權(quán)解除合同。
買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1%向買受人支付違約金。
買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付日止，出賣人按日向買受人支付已交付房屋價(jià)款萬分之一（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。
……第十五條:產(chǎn)于產(chǎn)權(quán)登記的約定；出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第3項(xiàng)處理；……3、買受人不退房，出賣人按日向買方支付已交付房款的萬分之0.5的違約金，合同繼續(xù)履行，買受人同意出賣人支付違約金以已交付房款的百分之一為最高限額。
……”周英華分兩次將購(gòu)房款287024元交付給綠地公司，綠地公司至今未將本案訴爭(zhēng)房屋交付給周英華使用，也未為周英華辦理產(chǎn)權(quán)證照。
本院認(rèn)為，原告周英華在與被告綠地公司履行商品房合同中發(fā)生爭(zhēng)議，故本案的案由應(yīng)為商品房銷售合同糾紛。
《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?第一款 ?規(guī)定:“依法成立的合同，自成立時(shí)生效……”本案中，原、被告雙方簽訂的買賣合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，該合同合法有效。
關(guān)于原告周英華要求被告綠地公司給付2012年10月1日至2016年7月30日期間逾期交房違約金39609元的訴訟請(qǐng)求，本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
”本案中，原告周英華履行了全部合同義務(wù)，向被告綠地公司交納了購(gòu)房款，被告綠地公司具有按照約定期限將驗(yàn)收合格的房屋交付給周英華的義務(wù)；綠地公司未按合同約定向周英華交付房屋系違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
按照雙方簽訂的《商品房買賣合同》第九條第二款的約定，綠地公司應(yīng)向周英華賠償違約金39609元（46個(gè)月×30天×287024×1÷10000=39069元），該數(shù)額未超出法律規(guī)定，本院予以支持。
庭審中，綠地公司辯稱其不能如期交付房屋系土地局未及時(shí)向其交付土地導(dǎo)致，并稱該原因系合同中的市政因素；因該因素并非不可抗力，本院對(duì)該抗辯意見不予支持；綠地公司賠償后應(yīng)向過錯(cuò)方主張權(quán)利。
關(guān)于原告周英華向本院主張逾期取得房屋權(quán)屬證書違約金2870元的訴訟請(qǐng)求，本院認(rèn)為，周英華與被告綠地公司簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定:“……出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第3項(xiàng)處理；……3、買受人不退房，出賣人按日向買方支付已交付房款的萬分之0.5的違約金，合同繼續(xù)履行，買受人同意出賣人支付違約金以已交付房款的百分之一為最高限額。
……”據(jù)此，周英華向本院主張逾期取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金的前提是房屋已交付，本案中，綠地公司至今未將房屋交付給周英華，故周英華向本院主張逾期取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金不符合合同約定，本院不予支持。

綜上，，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告綠地集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告周英華逾期交房違約金39069元（自2012年10月1日起至2016年7月30日止）；
二、駁回原告周英華的其它訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣862元，減半收取431元，由被告綠地集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)388.50元，由原告周英華負(fù)擔(dān)42.5元。

審判長(zhǎng)：郭彥軍

書記員：王晶