周某某
劉俊雄（黑龍江房川律師事務(wù)所）
七臺河市北亞房屋建設(shè)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司
黃玉連
閆玉昌（黑龍江宏昌律師事務(wù)所）

原告周某某。
委托代理人劉俊雄，男，系黑龍江房川律師事務(wù)所律師。
被告七臺河市北亞房屋建設(shè)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司（北亞公司）。
法定代表人張寶鳳。
委托代理人黃玉連。
委托代理人閆玉昌，系黑龍江宏昌律師事務(wù)所律師。
原告周某某訴被告七臺河市北亞房屋建設(shè)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法公開開庭進行了審理，原告周某某及其委托代理人劉俊雄、被告委托代理人黃玉連、閆玉昌到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告周某某訴稱，2012年10月23日，原告購買了被告開發(fā)的位于東北亞財富中心的男裝001號商鋪，建筑面積為17.87平方米，商鋪產(chǎn)權(quán)的總價款為553970.00元。
原告已經(jīng)按照被告要求于2012年10月23日支付了商鋪預(yù)收款100000.00元，于2012年11月2日支付了商鋪首付款340000.00元，已按照被告要求足額履行付款義務(wù)。
但被告收款后卻遲遲不履行應(yīng)盡的義務(wù)并構(gòu)成嚴重違約，導(dǎo)致目前的實際情況是原告購買的商鋪被第三人占有和使用。
因被告的嚴重違約行為實際導(dǎo)致購房人根本無法實現(xiàn)合同目的，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，原告于2015年3月20日向被告發(fā)出解除購房合同的通知，被告于同月22日簽收，根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定和《合同法司法解釋二》第二十四條的規(guī)定，被告在收到解除通知后三個月內(nèi)未向人民法院提出解除異議，雙方的房屋買賣合同自解除通知到達被告時解除，因此，雙方的房屋買賣合同自解除通知到達被告時解除，被告應(yīng)當返還原告已付房款44萬元及利息。
基于以上事實和法律規(guī)定，原告訴至法院，要求1、判令被告返還原告購房款44萬元；2、判令被告支付購房款利息71156.16元（以44萬元為基數(shù)，自支付之日起按照銀行同期貸款利率標準分段計算，計算至實際給付之日，暫計算至立案時即2015年6月30日）；3、本案訴訟費用由被告承擔(dān)。
被告北亞公司辯稱，一、原告起訴事實與真實情況不符，被告沒有違約，本案真實情況是，原告先匯了10萬元商鋪款，又匯了34萬元，共交付44萬元，尚欠113970.00元，原告并沒有付清全部款項。
被告給原告出具的收據(jù)明確注明了商鋪位置、價款、不調(diào)不退，余款交清后簽訂正式合同，但是原告至今未交清全部購房款，因此被告沒有違約行為；二、本案原告存在違約行為，第一雙方在2012年10月16日收款收據(jù)注明553970.00元，男裝001號廳，面積17.87平方米，余款在簽訂正式合同前補齊，此房不調(diào)不退。
顯然雙方的買賣關(guān)系和價款已經(jīng)確定，按照《房屋銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，應(yīng)視為一種買賣合同，具備房屋買賣的條款，在此期間，本案被告多次催促原告交清房款簽訂正式合同，但是原告各種借口不予交齊；該商鋪產(chǎn)權(quán)已經(jīng)屬于原告所有，原告商鋪的左右兩側(cè)都簽訂了正式合同，只有原告沒有簽；三、原告要求賠償利息不符合法律規(guī)定，因是原告違約，因此被告不存在賠償利息的問題。
綜上所述，依據(jù)本案事實及證據(jù)，本案被告不存在違約，因此請法院依法駁回原告訴訟請求。
原告為證明其主張成立向本院提交的證據(jù)有:
1、原告身份證復(fù)印件一份，證明原告身份；被告經(jīng)質(zhì)證，對真實性無異議，予以確認；
2、收據(jù)復(fù)印件兩張（原件當庭核對后退回），證明原告向被告支付了首付款44萬元，履行了付款義務(wù)；被告2012年10月23日出具的編號為244521的收據(jù)證明，雙方就預(yù)購商鋪的相關(guān)內(nèi)容進行了約定，收據(jù)上明確記載了商鋪為男裝001號，面積17.87平方米，總價為553970.00元，首付款為44萬元，余款簽訂正式合同前補齊。
盡管雙方未簽署書面合同，但被告出具的收據(jù)就商鋪買賣的鋪位號、面積、總價款、首付款，均有了約定，依法構(gòu)成合法的內(nèi)容。
被告經(jīng)質(zhì)證對該合同有效認可，本院予以確認；
3、解除購房合同的通知及發(fā)送、簽收證明（均為復(fù)印件），證明:1、解除購房合同通知函為原告向被告2015年3月16日發(fā)出，通知函的名稱及內(nèi)容明確原告向被告主張合同已經(jīng)解除，并且列明了法律依據(jù)；2、EMS郵政快遞回執(zhí)單明確郵寄的材料為原告發(fā)出的《解除購房合同通知函》；郵局出具的《郵件查單》能夠充分證明被告于2015年3月22日收到了原告發(fā)出的《解除購房合同通知函》。
其起訴時為止，已經(jīng)超過了三個月，被告未按《合同法》的規(guī)定表示任何異議，則雙方的購房合同在法律上已經(jīng)發(fā)生解除的效力，被告應(yīng)據(jù)此返還原告交付的購房款及利息；3、原告發(fā)出解除通知函是基于被告的違約行為導(dǎo)致原告合同目的不能實現(xiàn)而主張合同解除，被告違約行為包括，一是擅自變更托管主體，由開發(fā)商變更為東北亞商業(yè)管理公司，這使得購房人的托管權(quán)利無法得到保障；二是被告所出售的商鋪在發(fā)函時沒有獲得政府的商品房銷售許可證，屬于非法銷售；三是被告無法按照雙方之前的約定交付房屋，至本次開庭時為止，該商鋪仍然沒有通過法定的竣工驗收并取得竣工驗收備案證，也沒有取得消防審批驗收，但該商鋪目前確交由其他人經(jīng)營使用，被告用自己的行為在非法使用房屋，也用自己的行為宣告其不再履行其與原告之間的購房合同，即被告無法按照之前約定交付房屋。
基于該三個違約行為，原告發(fā)出解除通知合法有效，雙方合同在通知到達時即發(fā)生解除效力。
經(jīng)被告質(zhì)證有異議，本院不予確認；
4、信訪記錄單復(fù)印件兩張，證明原告就雙方合同的履行通過多種方式找被告進行協(xié)商，因被告擅自變更合同履行相關(guān)情況，原告多處維權(quán)，均得不到合理回復(fù)，不得不向省信訪提出上訪請求，并于2015年2月9日、2015年2月26日形成了正式的接訪記錄，接訪記錄上顯示，原告通過信訪中心，向被告提出被告商場已營業(yè)，要求交付房屋、辦理房照、處理面積異議和返利，并簽訂正式合同文本，由此可以證明，原告在積極地與被告協(xié)商簽訂正式合同文本的相關(guān)事宜，但被告由于其建設(shè)的自身缺陷，無法具備簽訂正式合同的條件，并且被告擅自變更返利的規(guī)則，由以前每年8%不限年限，變更為只返2年，并從店慶之日起開始返，原有約定是從開業(yè)時開始返。
返利的主體由開發(fā)商變更為另一個商業(yè)主體即東北亞商業(yè)有限公司，并且被告擅自將原告所購商鋪的面積進行大范圍的分攤，這些均導(dǎo)致雙方無法就簽訂正式商品房買賣合同形成一致意見，因此雙方未能簽訂合同。
根據(jù)雙方收據(jù)上的約定，因合同未正式簽訂，所以原告也沒有法定義務(wù)向被告交付剩余11萬多的余款。
經(jīng)被告認為與本案無關(guān)不予質(zhì)證，本院不予確認。
5、東北亞商業(yè)管理有限公司工商企業(yè)公示信息單復(fù)印件一張，證明被告違反了雙方有效托管主體的規(guī)定，將托管主體擅自變更為開發(fā)商以外的另一家獨立的公司，該公司從股東情況來看，與開發(fā)商即被告公司之間沒有任何母公司與子公司的關(guān)系，總公司與分公司的關(guān)系，是完全獨立的法人主體。
經(jīng)被告質(zhì)證對真實性無異議，本院予以確認。
6、七臺河市工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的證明一份，證明被告公司竣工備案證未辦理下來的事實。
經(jīng)被告質(zhì)證對真實性無異議，本院予以確認。
被告為證明其辯解理由成立向本院提交的證據(jù)有:
1、收據(jù)復(fù)印件兩張（原件當庭核對后退回），證明1、該收據(jù)系有效收據(jù)，說明了原告購買房屋的位置、價款等主要內(nèi)容的約定，屬有效合同；2、該收據(jù)中其中有一項條款注明“此房不調(diào)不退”，原告并在下面簽字確認，說明了該房屋按照當時雙方的約定是不調(diào)不退的。
原告經(jīng)質(zhì)證對真實性沒有異議，予以確認；
2、公告復(fù)印件一份（原件當庭核對后退回），證明作為被告方多次通過電話等其它方式通知，仍然有一些業(yè)主未交付房款不簽訂合同，被告通過法定的報紙公告的方式通知業(yè)主。
經(jīng)原告質(zhì)證對真實性無異議，予以確認；
3、房卡復(fù)印件一份（原件當庭核對后退回），證明1、雙方簽訂合同之后，房屋確定了產(chǎn)權(quán)；2、這戶商鋪目前仍然存在，產(chǎn)權(quán)仍然是原告的產(chǎn)權(quán)。
原告經(jīng)質(zhì)證對真實性、合法性和關(guān)聯(lián)性均有異議，經(jīng)查該房卡在房產(chǎn)局未辦理實名備案，亦不在原告名下，故不予認定。
4、七臺河市工程質(zhì)量監(jiān)督站及七臺河市建設(shè)局竣工工程備案出具的證明復(fù)印件一份（原件當庭核對后退回），證明東北亞財富中心項目商場及地下部分已通過竣工驗收的事實。
經(jīng)原告質(zhì)證對真實性無異議，本院予以確認。
5、七臺河市商品房預(yù)售許可證復(fù)印件一份，證明房屋銷售符合法律規(guī)定，銷售行為有效。
按照法律規(guī)定，房屋銷售許可在案件審理過程中提交到法院，其銷售行為即為有效行為。
經(jīng)原告質(zhì)證對真實性無異議，本院予以確認。
根據(jù)確認的證據(jù)及當事人的當庭陳述，可認定案件事實如下:原告于2012年10月23日購買了由被告開發(fā)建設(shè)的東北亞財富中心的男裝層001號商鋪，建筑面積17.87平方米，總價款553.970.00元，并交付預(yù)付款訂金10萬元，未簽訂預(yù)訂房屋協(xié)議，2012年11月2日第二次交付購房款34萬元，在2012年10月23日的收據(jù)中約定原告所認購商鋪不調(diào)不退，雙方并口頭約定該商鋪由被告托管，被告向原告每年支付商鋪總價款的8%作為租金。
嗣后，原告經(jīng)被告在七臺河日報上公告催告未交齊剩余房款，雙方亦未簽訂正式合同。
現(xiàn)原告以其購買的商鋪被第三人實際占用和使用及其已向被告郵寄解除合同通知書，雙方房屋買賣合同已經(jīng)解除，被告應(yīng)當返還原告購房款為由提起訴訟。
上為本案事實。
本院認為，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定:商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。
原、被告雙方所簽訂的兩份收據(jù)系雙方真實意思表示，不存在欺詐、脅迫等手段，自簽訂時便是依法成立的合同，對雙方當事人均具有法律約束力，當事人應(yīng)當按照約定履行自已的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同，原告稱其已郵寄通知被告單方解除合同，本案不符合《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?規(guī)定法定解除合同條件。
原告訴稱其購買的商鋪被第三人實際占有和使用，被告屬于違約，鑒于原、被告認可雙方有口頭約定原告所購買的商鋪須交由被告托管，被告向原告每年支付商鋪價款的8%作為租金，爭議商鋪由被告租賃他人經(jīng)營屬于履行托管義務(wù)，不屬違約，故對原告的訴訟請求不應(yīng)支持。
原告稱雙方簽訂合同時，被告未取得商品房預(yù)售許可，被告系于2014年12月17日時取得的商品房預(yù)售許可，故其買賣行為應(yīng)為無效，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效，故本院對原告請求理由不予支持。
關(guān)于原告稱被告未辦理竣工備案證，本院認為，被告所出售房屋已實際竣工并交付使用，其是否辦理竣工備案證并不影響合同效力。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第四十四條 ?、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條，《商品房銷售管理辦法》第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告周某某的訴訟請求。
案件受理費8912.00元由原告自行承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省七臺河市中級人民法院。

本院認為，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定:商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。
原、被告雙方所簽訂的兩份收據(jù)系雙方真實意思表示，不存在欺詐、脅迫等手段，自簽訂時便是依法成立的合同，對雙方當事人均具有法律約束力，當事人應(yīng)當按照約定履行自已的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同，原告稱其已郵寄通知被告單方解除合同，本案不符合《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?規(guī)定法定解除合同條件。
原告訴稱其購買的商鋪被第三人實際占有和使用，被告屬于違約，鑒于原、被告認可雙方有口頭約定原告所購買的商鋪須交由被告托管，被告向原告每年支付商鋪價款的8%作為租金，爭議商鋪由被告租賃他人經(jīng)營屬于履行托管義務(wù)，不屬違約，故對原告的訴訟請求不應(yīng)支持。
原告稱雙方簽訂合同時，被告未取得商品房預(yù)售許可，被告系于2014年12月17日時取得的商品房預(yù)售許可，故其買賣行為應(yīng)為無效，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效，故本院對原告請求理由不予支持。
關(guān)于原告稱被告未辦理竣工備案證，本院認為，被告所出售房屋已實際竣工并交付使用，其是否辦理竣工備案證并不影響合同效力。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第四十四條 ?、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條，《商品房銷售管理辦法》第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告周某某的訴訟請求。
案件受理費8912.00元由原告自行承擔(dān)。

審判長：閆丹丹

書記員：田海洋