周某某
劉俊雄（黑龍江房川律師事務(wù)所）
七臺(tái)河市北亞房屋建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司
黃玉連
閆玉昌（黑龍江宏昌律師事務(wù)所）

原告周某某。
委托代理人劉俊雄，男，系黑龍江房川律師事務(wù)所律師。
被告七臺(tái)河市北亞房屋建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（北亞公司）。
法定代表人張寶鳳。
委托代理人黃玉連。
委托代理人閆玉昌，系黑龍江宏昌律師事務(wù)所律師。
原告周某某訴被告七臺(tái)河市北亞房屋建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院受理后，依法公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告周某某及其委托代理人劉俊雄、被告委托代理人黃玉連、閆玉昌到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告周某某訴稱(chēng)，2012年10月23日，原告購(gòu)買(mǎi)了被告開(kāi)發(fā)的位于東北亞財(cái)富中心的男裝001號(hào)商鋪，建筑面積為17.87平方米，商鋪產(chǎn)權(quán)的總價(jià)款為553970.00元。
原告已經(jīng)按照被告要求于2012年10月23日支付了商鋪預(yù)收款100000.00元，于2012年11月2日支付了商鋪首付款340000.00元，已按照被告要求足額履行付款義務(wù)。
但被告收款后卻遲遲不履行應(yīng)盡的義務(wù)并構(gòu)成嚴(yán)重違約，導(dǎo)致目前的實(shí)際情況是原告購(gòu)買(mǎi)的商鋪被第三人占有和使用。
因被告的嚴(yán)重違約行為實(shí)際導(dǎo)致購(gòu)房人根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，原告于2015年3月20日向被告發(fā)出解除購(gòu)房合同的通知，被告于同月22日簽收，根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定和《合同法司法解釋二》第二十四條的規(guī)定，被告在收到解除通知后三個(gè)月內(nèi)未向人民法院提出解除異議，雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同自解除通知到達(dá)被告時(shí)解除，因此，雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同自解除通知到達(dá)被告時(shí)解除，被告應(yīng)當(dāng)返還原告已付房款44萬(wàn)元及利息。
基于以上事實(shí)和法律規(guī)定，原告訴至法院，要求1、判令被告返還原告購(gòu)房款44萬(wàn)元；2、判令被告支付購(gòu)房款利息71156.16元（以44萬(wàn)元為基數(shù)，自支付之日起按照銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)分段計(jì)算，計(jì)算至實(shí)際給付之日，暫計(jì)算至立案時(shí)即2015年6月30日）；3、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
被告北亞公司辯稱(chēng)，一、原告起訴事實(shí)與真實(shí)情況不符，被告沒(méi)有違約，本案真實(shí)情況是，原告先匯了10萬(wàn)元商鋪款，又匯了34萬(wàn)元，共交付44萬(wàn)元，尚欠113970.00元，原告并沒(méi)有付清全部款項(xiàng)。
被告給原告出具的收據(jù)明確注明了商鋪位置、價(jià)款、不調(diào)不退，余款交清后簽訂正式合同，但是原告至今未交清全部購(gòu)房款，因此被告沒(méi)有違約行為；二、本案原告存在違約行為，第一雙方在2012年10月16日收款收據(jù)注明553970.00元，男裝001號(hào)廳，面積17.87平方米，余款在簽訂正式合同前補(bǔ)齊，此房不調(diào)不退。
顯然雙方的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系和價(jià)款已經(jīng)確定，按照《房屋銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定，應(yīng)視為一種買(mǎi)賣(mài)合同，具備房屋買(mǎi)賣(mài)的條款，在此期間，本案被告多次催促原告交清房款簽訂正式合同，但是原告各種借口不予交齊；該商鋪產(chǎn)權(quán)已經(jīng)屬于原告所有，原告商鋪的左右兩側(cè)都簽訂了正式合同，只有原告沒(méi)有簽；三、原告要求賠償利息不符合法律規(guī)定，因是原告違約，因此被告不存在賠償利息的問(wèn)題。
綜上所述，依據(jù)本案事實(shí)及證據(jù)，本案被告不存在違約，因此請(qǐng)法院依法駁回原告訴訟請(qǐng)求。
原告為證明其主張成立向本院提交的證據(jù)有:
1、原告身份證復(fù)印件一份，證明原告身份；被告經(jīng)質(zhì)證，對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，予以確認(rèn)；
2、收據(jù)復(fù)印件兩張（原件當(dāng)庭核對(duì)后退回），證明原告向被告支付了首付款44萬(wàn)元，履行了付款義務(wù)；被告2012年10月23日出具的編號(hào)為244521的收據(jù)證明，雙方就預(yù)購(gòu)商鋪的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了約定，收據(jù)上明確記載了商鋪為男裝001號(hào)，面積17.87平方米，總價(jià)為553970.00元，首付款為44萬(wàn)元，余款簽訂正式合同前補(bǔ)齊。
盡管雙方未簽署書(shū)面合同，但被告出具的收據(jù)就商鋪買(mǎi)賣(mài)的鋪位號(hào)、面積、總價(jià)款、首付款，均有了約定，依法構(gòu)成合法的內(nèi)容。
被告經(jīng)質(zhì)證對(duì)該合同有效認(rèn)可，本院予以確認(rèn)；
3、解除購(gòu)房合同的通知及發(fā)送、簽收證明（均為復(fù)印件），證明:1、解除購(gòu)房合同通知函為原告向被告2015年3月16日發(fā)出，通知函的名稱(chēng)及內(nèi)容明確原告向被告主張合同已經(jīng)解除，并且列明了法律依據(jù)；2、EMS郵政快遞回執(zhí)單明確郵寄的材料為原告發(fā)出的《解除購(gòu)房合同通知函》；郵局出具的《郵件查單》能夠充分證明被告于2015年3月22日收到了原告發(fā)出的《解除購(gòu)房合同通知函》。
其起訴時(shí)為止，已經(jīng)超過(guò)了三個(gè)月，被告未按《合同法》的規(guī)定表示任何異議，則雙方的購(gòu)房合同在法律上已經(jīng)發(fā)生解除的效力，被告應(yīng)據(jù)此返還原告交付的購(gòu)房款及利息；3、原告發(fā)出解除通知函是基于被告的違約行為導(dǎo)致原告合同目的不能實(shí)現(xiàn)而主張合同解除，被告違約行為包括，一是擅自變更托管主體，由開(kāi)發(fā)商變更為東北亞商業(yè)管理公司，這使得購(gòu)房人的托管權(quán)利無(wú)法得到保障；二是被告所出售的商鋪在發(fā)函時(shí)沒(méi)有獲得政府的商品房銷(xiāo)售許可證，屬于非法銷(xiāo)售；三是被告無(wú)法按照雙方之前的約定交付房屋，至本次開(kāi)庭時(shí)為止，該商鋪仍然沒(méi)有通過(guò)法定的竣工驗(yàn)收并取得竣工驗(yàn)收備案證，也沒(méi)有取得消防審批驗(yàn)收，但該商鋪目前確交由其他人經(jīng)營(yíng)使用，被告用自己的行為在非法使用房屋，也用自己的行為宣告其不再履行其與原告之間的購(gòu)房合同，即被告無(wú)法按照之前約定交付房屋。
基于該三個(gè)違約行為，原告發(fā)出解除通知合法有效，雙方合同在通知到達(dá)時(shí)即發(fā)生解除效力。
經(jīng)被告質(zhì)證有異議，本院不予確認(rèn)；
4、信訪記錄單復(fù)印件兩張，證明原告就雙方合同的履行通過(guò)多種方式找被告進(jìn)行協(xié)商，因被告擅自變更合同履行相關(guān)情況，原告多處維權(quán)，均得不到合理回復(fù)，不得不向省信訪提出上訪請(qǐng)求，并于2015年2月9日、2015年2月26日形成了正式的接訪記錄，接訪記錄上顯示，原告通過(guò)信訪中心，向被告提出被告商場(chǎng)已營(yíng)業(yè)，要求交付房屋、辦理房照、處理面積異議和返利，并簽訂正式合同文本，由此可以證明，原告在積極地與被告協(xié)商簽訂正式合同文本的相關(guān)事宜，但被告由于其建設(shè)的自身缺陷，無(wú)法具備簽訂正式合同的條件，并且被告擅自變更返利的規(guī)則，由以前每年8%不限年限，變更為只返2年，并從店慶之日起開(kāi)始返，原有約定是從開(kāi)業(yè)時(shí)開(kāi)始返。
返利的主體由開(kāi)發(fā)商變更為另一個(gè)商業(yè)主體即東北亞商業(yè)有限公司，并且被告擅自將原告所購(gòu)商鋪的面積進(jìn)行大范圍的分?jǐn)?，這些均導(dǎo)致雙方無(wú)法就簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同形成一致意見(jiàn)，因此雙方未能簽訂合同。
根據(jù)雙方收據(jù)上的約定，因合同未正式簽訂，所以原告也沒(méi)有法定義務(wù)向被告交付剩余11萬(wàn)多的余款。
經(jīng)被告認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)不予質(zhì)證，本院不予確認(rèn)。
5、東北亞商業(yè)管理有限公司工商企業(yè)公示信息單復(fù)印件一張，證明被告違反了雙方有效托管主體的規(guī)定，將托管主體擅自變更為開(kāi)發(fā)商以外的另一家獨(dú)立的公司，該公司從股東情況來(lái)看，與開(kāi)發(fā)商即被告公司之間沒(méi)有任何母公司與子公司的關(guān)系，總公司與分公司的關(guān)系，是完全獨(dú)立的法人主體。
經(jīng)被告質(zhì)證對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。
6、七臺(tái)河市工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的證明一份，證明被告公司竣工備案證未辦理下來(lái)的事實(shí)。
經(jīng)被告質(zhì)證對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。
被告為證明其辯解理由成立向本院提交的證據(jù)有:
1、收據(jù)復(fù)印件兩張（原件當(dāng)庭核對(duì)后退回），證明1、該收據(jù)系有效收據(jù)，說(shuō)明了原告購(gòu)買(mǎi)房屋的位置、價(jià)款等主要內(nèi)容的約定，屬有效合同；2、該收據(jù)中其中有一項(xiàng)條款注明“此房不調(diào)不退”，原告并在下面簽字確認(rèn)，說(shuō)明了該房屋按照當(dāng)時(shí)雙方的約定是不調(diào)不退的。
原告經(jīng)質(zhì)證對(duì)真實(shí)性沒(méi)有異議，予以確認(rèn)；
2、公告復(fù)印件一份（原件當(dāng)庭核對(duì)后退回），證明作為被告方多次通過(guò)電話(huà)等其它方式通知，仍然有一些業(yè)主未交付房款不簽訂合同，被告通過(guò)法定的報(bào)紙公告的方式通知業(yè)主。
經(jīng)原告質(zhì)證對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，予以確認(rèn)；
3、房卡復(fù)印件一份（原件當(dāng)庭核對(duì)后退回），證明1、雙方簽訂合同之后，房屋確定了產(chǎn)權(quán)；2、這戶(hù)商鋪目前仍然存在，產(chǎn)權(quán)仍然是原告的產(chǎn)權(quán)。
原告經(jīng)質(zhì)證對(duì)真實(shí)性、合法性和關(guān)聯(lián)性均有異議，經(jīng)查該房卡在房產(chǎn)局未辦理實(shí)名備案，亦不在原告名下，故不予認(rèn)定。
4、七臺(tái)河市工程質(zhì)量監(jiān)督站及七臺(tái)河市建設(shè)局竣工工程備案出具的證明復(fù)印件一份（原件當(dāng)庭核對(duì)后退回），證明東北亞財(cái)富中心項(xiàng)目商場(chǎng)及地下部分已通過(guò)竣工驗(yàn)收的事實(shí)。
經(jīng)原告質(zhì)證對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。
5、七臺(tái)河市商品房預(yù)售許可證復(fù)印件一份，證明房屋銷(xiāo)售符合法律規(guī)定，銷(xiāo)售行為有效。
按照法律規(guī)定，房屋銷(xiāo)售許可在案件審理過(guò)程中提交到法院，其銷(xiāo)售行為即為有效行為。
經(jīng)原告質(zhì)證對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。
根據(jù)確認(rèn)的證據(jù)及當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述，可認(rèn)定案件事實(shí)如下:原告于2012年10月23日購(gòu)買(mǎi)了由被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的東北亞財(cái)富中心的男裝層001號(hào)商鋪，建筑面積17.87平方米，總價(jià)款553.970.00元，并交付預(yù)付款訂金10萬(wàn)元，未簽訂預(yù)訂房屋協(xié)議，2012年11月2日第二次交付購(gòu)房款34萬(wàn)元，在2012年10月23日的收據(jù)中約定原告所認(rèn)購(gòu)商鋪不調(diào)不退，雙方并口頭約定該商鋪由被告托管，被告向原告每年支付商鋪總價(jià)款的8%作為租金。
嗣后，原告經(jīng)被告在七臺(tái)河日?qǐng)?bào)上公告催告未交齊剩余房款，雙方亦未簽訂正式合同。
現(xiàn)原告以其購(gòu)買(mǎi)的商鋪被第三人實(shí)際占用和使用及其已向被告郵寄解除合同通知書(shū)，雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)解除，被告應(yīng)當(dāng)返還原告購(gòu)房款為由提起訴訟。
上為本案事實(shí)。
本院認(rèn)為，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定:商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
原、被告雙方所簽訂的兩份收據(jù)系雙方真實(shí)意思表示，不存在欺詐、脅迫等手段，自簽訂時(shí)便是依法成立的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自已的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同，原告稱(chēng)其已郵寄通知被告單方解除合同，本案不符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條 ?規(guī)定法定解除合同條件。
原告訴稱(chēng)其購(gòu)買(mǎi)的商鋪被第三人實(shí)際占有和使用，被告屬于違約，鑒于原、被告認(rèn)可雙方有口頭約定原告所購(gòu)買(mǎi)的商鋪?lái)毥挥杀桓嫱泄?，被告向原告每年支付商鋪價(jià)款的8%作為租金，爭(zhēng)議商鋪由被告租賃他人經(jīng)營(yíng)屬于履行托管義務(wù)，不屬違約，故對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)支持。
原告稱(chēng)雙方簽訂合同時(shí)，被告未取得商品房預(yù)售許可，被告系于2014年12月17日時(shí)取得的商品房預(yù)售許可，故其買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)為無(wú)效，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條 ?規(guī)定，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效，故本院對(duì)原告請(qǐng)求理由不予支持。
關(guān)于原告稱(chēng)被告未辦理竣工備案證，本院認(rèn)為，被告所出售房屋已實(shí)際竣工并交付使用，其是否辦理竣工備案證并不影響合同效力。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第四十四條 ?、《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告周某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)8912.00元由原告自行承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省七臺(tái)河市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定:商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
原、被告雙方所簽訂的兩份收據(jù)系雙方真實(shí)意思表示，不存在欺詐、脅迫等手段，自簽訂時(shí)便是依法成立的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自已的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同，原告稱(chēng)其已郵寄通知被告單方解除合同，本案不符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條 ?規(guī)定法定解除合同條件。
原告訴稱(chēng)其購(gòu)買(mǎi)的商鋪被第三人實(shí)際占有和使用，被告屬于違約，鑒于原、被告認(rèn)可雙方有口頭約定原告所購(gòu)買(mǎi)的商鋪?lái)毥挥杀桓嫱泄?，被告向原告每年支付商鋪價(jià)款的8%作為租金，爭(zhēng)議商鋪由被告租賃他人經(jīng)營(yíng)屬于履行托管義務(wù)，不屬違約，故對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)支持。
原告稱(chēng)雙方簽訂合同時(shí)，被告未取得商品房預(yù)售許可，被告系于2014年12月17日時(shí)取得的商品房預(yù)售許可，故其買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)為無(wú)效，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條 ?規(guī)定，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效，故本院對(duì)原告請(qǐng)求理由不予支持。
關(guān)于原告稱(chēng)被告未辦理竣工備案證，本院認(rèn)為，被告所出售房屋已實(shí)際竣工并交付使用，其是否辦理竣工備案證并不影響合同效力。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第四十四條 ?、《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告周某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)8912.00元由原告自行承擔(dān)。

審判長(zhǎng)：閆丹丹

書(shū)記員：田海洋