原告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鄂州市人，住鄂州市，委托訴訟代理人：張家泳，湖北思普潤律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限：一般代理）。被告：鄂州市大宅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：鄂州市鄂城區(qū)南塔路。法定代表人：何國祥，該公司經(jīng)理。第三人：朱國兵，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鄂州市人，住鄂州市鄂城區(qū)，

原告周某某與被告鄂州市大宅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱大宅房地產(chǎn)公司）、第三人朱國兵房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院受理后，于2016年10月17日作出（2016）鄂0704民初1509號(hào)民事判決，因被告大宅房地產(chǎn)公司不服上訴至鄂州市中級(jí)人民法院，該院裁定發(fā)回重審，本院重新組成合議庭，根據(jù)原告周某某的申請(qǐng)，追加朱國兵為第三人，公開開庭進(jìn)行了審理。原告周某某的委托訴訟代理人張家泳，第三人朱國兵到庭參加了訴訟。被告大宅房地產(chǎn)公司經(jīng)本院傳票傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告周某某向法院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)原告對(duì)鄂州市文星大道荔灣西側(cè)大宅院11樓B戶1101號(hào)享有優(yōu)先取得權(quán)；2、確認(rèn)被告大宅房地產(chǎn)公司與第三人簽訂的《商品房買賣合同》無效；3、判令被告向房屋登記管理部門撤銷上述房屋的網(wǎng)簽登記手續(xù)，并為原告辦理該拆遷安置房的備案登記手續(xù)；4、判令被告按照《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》的約定向原告交付上述被拆遷安置房，并支付逾期過渡費(fèi)6萬元；5、由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2011年10月1日，原、被告簽訂《危房改造拆遷合同》一份，約定被告大宅房地產(chǎn)公司拆除原告所有的位于鄂州市××星大道××號(hào)舊綜合樓中間單元3層302號(hào)房屋進(jìn)行改造，并安置被告開發(fā)的11樓1101號(hào)B戶型房屋給原告。過渡費(fèi)按每戶每平方米4.5元／月的標(biāo)準(zhǔn)支付。合同還約定了雙方其他權(quán)利義務(wù)。合同簽訂后，原告按合同約定履行了退房義務(wù)，被告也拆除了原告房屋。截止目前，被告未能向原告安置還建房屋，且被告將應(yīng)安置給原告的房屋在房產(chǎn)部門備案至他人名下。故原告訴至法院。被告大宅房地產(chǎn)公司在答辯期限內(nèi)未提交答辯意見。第三人朱國兵陳述，第三人是買房子的，買的時(shí)候不知道房子是還建房，第三人買了幾套房子，只有這一套是還建房。原告周某某為證實(shí)其主張，向法院提供如下證據(jù)：證據(jù)一，原、被告與第三人的身份信息。擬證明原、被告和第三人主體資格。證據(jù)二，危房改造拆遷合同。擬證明原、被告間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。證據(jù)三，大宅院項(xiàng)目拆遷戶拆遷還建情況統(tǒng)計(jì)表。擬證明原告還建房屋為11樓B戶1101號(hào)房，該房被第三人網(wǎng)簽。證據(jù)四，房屋產(chǎn)權(quán)登記證書。擬證明原告房產(chǎn)信息以及原告是合法拆遷主體。被告大宅房地產(chǎn)公司在舉證期限內(nèi)未提交證據(jù)。第三人朱國兵為支持其述稱理由，向法院提交收據(jù)、借條。擬證明第三人當(dāng)時(shí)是買房的。庭審質(zhì)證時(shí)，第三人朱國兵認(rèn)為原告周某某的證據(jù)，與其無關(guān)，不予質(zhì)證。原告周某某對(duì)第三人提供的證據(jù)，認(rèn)為借條反映了第三人與被告之間的民間借貸關(guān)系，發(fā)生時(shí)間均在原、被告簽訂危房改造合同之后。本案訴訟過程中，本院調(diào)取證據(jù)：2014年12月18日的債權(quán)抵押協(xié)議。原告周某某對(duì)該份證據(jù)無異議，證明第三人朱國兵與大宅房地產(chǎn)公司真實(shí)的法律關(guān)系是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不存在商品房買賣法律關(guān)系，該協(xié)議是為實(shí)現(xiàn)債權(quán)所作的擔(dān)保。被告大宅房地產(chǎn)公司、第三人朱國兵經(jīng)本院合法傳喚未到庭對(duì)該份證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證，自行承擔(dān)相應(yīng)的不利法律后果。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告周某某提供的證據(jù)一至四，相互印證，能反映客觀存在的事實(shí)，依法予以采信。第三人朱國兵提供的證據(jù)，僅為借條，無匯款憑證，無法證實(shí)是否發(fā)生真實(shí)的借貸關(guān)系，依法不予采信。本院調(diào)取的證據(jù)，因系公安機(jī)關(guān)從大宅房地產(chǎn)公司調(diào)取，與第三人朱國兵當(dāng)庭陳述相印證，依法予以采信。本院根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證意見和當(dāng)事人陳述，確定如下案件事實(shí)：2011年10月1日，原告周某某與被告大宅房地產(chǎn)公司（原鄂州市大宅房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）簽訂《危房改造拆遷合同》一份，約定被告大宅房地產(chǎn)公司拆除原告周某某所有的位于鄂州市××星大道××號(hào)舊綜合樓東單元三層?xùn)|戶建筑面積為95.93平方米的房屋，并安置在被告開發(fā)的鄂州市××星路××號(hào)荔灣西側(cè)地塊住宅樓的11B房屋，原告于合同簽訂后10日內(nèi)搬出房屋，被告大宅房地產(chǎn)公司在原告搬出房屋后12個(gè)月內(nèi)完成安置還建；被告大宅房地產(chǎn)公司按每戶每平方米4.5元／月的標(biāo)準(zhǔn)支付原告在外租房費(fèi)用，所補(bǔ)租房費(fèi)用可預(yù)先領(lǐng)取三個(gè)月，其余在回遷時(shí)一起結(jié)算；合同還就還建面積、還建標(biāo)準(zhǔn)及違約責(zé)任等進(jìn)行了約定。合同簽訂后，原告按合同約定履行了退房義務(wù)，被告也拆除了原告房屋。2015年10月16日，原告周某某與被告大宅房地產(chǎn)公司大宅院項(xiàng)目負(fù)責(zé)人何細(xì)橋就安置還建的房屋重新進(jìn)行了約定，約定被告大宅房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的11層B戶型房屋安置還建給原告。因被告一直未將涉案房屋交付原告引起糾紛。另查明，2014年11月17日，大宅房地產(chǎn)公司與朱國兵就荔灣西側(cè)地塊住宅樓1101號(hào)房屋簽訂《商品房買賣合同》，合同約定上述房屋以單價(jià)5060.00元/平方米、總價(jià)588,427.00元出售給朱國兵。該合同在房產(chǎn)部門進(jìn)行了網(wǎng)簽。同年12月18日，朱國兵與大宅房地產(chǎn)公司簽訂《債權(quán)抵押協(xié)議》，載明，朱國兵用債權(quán)訂下“荔灣西側(cè)大宅院”項(xiàng)目1101、1201、1301、1401肆套商品房；大宅房地產(chǎn)公司它日償還所欠款項(xiàng)，朱國兵必須歸還之前所訂肆套商品房，協(xié)議以叁個(gè)月為期，之前就此肆套商品房于2014年11月17日簽訂的《債權(quán)抵押協(xié)議》作廢，本協(xié)議及時(shí)生效。還查明，根據(jù)鄂州市房地產(chǎn)交易所提供的《大宅院項(xiàng)目拆遷戶拆遷還建情況統(tǒng)計(jì)表》，涉案大宅院項(xiàng)目房屋的編號(hào)×1號(hào)對(duì)應(yīng)為B戶型、×2號(hào)對(duì)應(yīng)為A戶型、×3號(hào)對(duì)應(yīng)為D戶型、×4號(hào)對(duì)應(yīng)為D2戶型、×5號(hào)對(duì)應(yīng)為E戶型，×6號(hào)對(duì)應(yīng)為C戶型，比如12樓A即為1202，10樓C即為1006。至庭審終結(jié)，涉案房屋仍未驗(yàn)收合格，不具備交付條件。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是如何認(rèn)定大宅房地產(chǎn)公司與第三人朱國兵間的房屋買賣合同效力的問題。首先，大宅房地產(chǎn)公司與朱國兵存在借貸關(guān)系，大宅房地產(chǎn)公司出具的借條以及簽訂《債權(quán)抵押協(xié)議》可以證實(shí)；其次，在大宅房地產(chǎn)公司與朱國兵就涉案房屋簽訂《商品房買賣合同》后一個(gè)月即2014年12月18日大宅房地產(chǎn)公司與朱國兵再次簽訂《債權(quán)抵押協(xié)議》，由此明確可知涉案房屋系為朱國兵的債權(quán)提供擔(dān)保。在此之后，大宅房地產(chǎn)公司與朱國兵未終止借貸關(guān)系，亦未明確以房抵債。綜上所述，大宅房地產(chǎn)公司與朱國兵簽訂《商品房買賣合同》的真實(shí)意思表示就是為朱國兵的債權(quán)提供擔(dān)保，而意思表示真實(shí)是民事法律行為有效的必備條件之一，故大宅房地產(chǎn)公司與朱國兵以虛假的意思表示實(shí)施的“名為商品房買賣實(shí)為借貸擔(dān)?！钡拿袷路尚袨闊o效，即雙方簽訂的《商品房買賣合同》無效，因朱國兵不是涉案房屋的購房人，房屋的網(wǎng)簽登記賴以成立的基礎(chǔ)法律關(guān)系（商品房買賣合同關(guān)系）已喪失，故原告要求確認(rèn)大宅房地產(chǎn)公司與朱國兵簽訂的《商品房買賣合同》無效以及協(xié)助辦理注銷網(wǎng)簽登記手續(xù)的請(qǐng)求，依法予以支持。原告周某某與被告大宅房地產(chǎn)公司于2011年10月1日簽訂的《危房改造拆遷合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，原告周某某依約騰退房屋，被告大宅房地產(chǎn)公司則應(yīng)按合同約定履行還建義務(wù)，根據(jù)房產(chǎn)部門對(duì)建成房屋的編號(hào)，2011年涉案的拆遷合同中的還建房屋11B與2015年10月原、被告雙方重新對(duì)拆遷還建房屋的約定1101號(hào)房屋實(shí)際為同一房屋，故無論是從原告系拆遷戶的身份來看，還是如上述分析的來看，原告周某某對(duì)涉案房屋均有優(yōu)先取得權(quán)，原告此項(xiàng)訴請(qǐng)，依法予以支持；其要求被告為其辦理房屋備案手續(xù)的訴請(qǐng)，依法亦予以支持。待涉案房屋符合交付條件后，被告應(yīng)履行交付義務(wù)，故原告的該項(xiàng)請(qǐng)求，依法予以支持。至于逾期過渡費(fèi)，因被告未依約定交付原告涉案還建房屋，原、被告僅約定過渡費(fèi)4.5元/平方米/月，而未對(duì)逾期過渡費(fèi)進(jìn)行約定，故逾期過渡費(fèi)仍按雙方約定的過渡費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，原告訴狀時(shí)間為2016年4月28日，故過渡費(fèi)應(yīng)為18,130.77元（自2012年10月12日至2016年4月28日按每平方米4.5元／月的標(biāo)準(zhǔn)支付，面積95.93平方米），原告超出部分的訴訟請(qǐng)求，依法不予支持。經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，缺席判決如下：