原告：周美娟，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　原告：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　兩被告共同的委托訴訟代理人：朱紫林，上海浦銀律師事務所律師。
　　被告：吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　被告：劉某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　兩被告共同的委托訴訟代理人：史寒笑，上海友義律師事務所律師。
　　原告周美娟、陳某某與被告吳某某、劉某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年5月31日立案后，依法適用簡易程序，于2018年7月18日第一次公開開庭進行了審理。嗣后，因案情復雜，本案轉(zhuǎn)為適用普通程序，并于2018年9月19日第二次公開開庭進行了審理。兩原告及其共同的委托訴訟代理人朱紫林，兩被告及其共同的委托訴訟代理人史寒笑兩次均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告周美娟、陳某某向本院提出訴訟請求：1、確認原、被告間于2015年9月25日簽訂的《協(xié)議書》有效；2、判令被告繼續(xù)履行前述協(xié)議書，協(xié)助原告辦理坐落于上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)德悅路XXX弄XX、XX號17層XXXX室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)的過戶手續(xù)。事實與理由：原告周美娟與被告劉某系同事關(guān)系。2013年因被告劉某向原告周美娟借款無法償還，原、被告于2013年12月20日簽訂《協(xié)議書》，約定兩被告動遷安置的系爭房屋以市場價500,000元賣給兩原告，之前借款轉(zhuǎn)為購房款。2015年7月，被告向原告交付系爭房屋。2015年9月29日，因被告要求增加支付購房進度款，原、被告在原協(xié)議的基礎(chǔ)上進一步簽訂《協(xié)議書》，載明原告方已付款為330,000元，其余款項等兩被告產(chǎn)證辦好交給原告方保管時付清至80%。剩余20%購房款到房產(chǎn)證轉(zhuǎn)到原告方名下再結(jié)清?，F(xiàn)原告方已依約支付了400,000元的購房款，并對系爭房屋裝修和居住至今，然兩被告因房價上漲，不愿繼續(xù)履行協(xié)議，遂涉訴。
　　被告劉某、吳某某辯稱，不同意原告的全部訴訟請求。首先，原、被告間并非房屋買賣關(guān)系，而是民間借貸關(guān)系，故協(xié)議書中載明的買賣事項并非雙方真實意思表示。簽訂協(xié)議書之初是因為雙方有借款往來，原告擔心被告還不出錢，所以要求被告簽訂了協(xié)議，以擔保借款的歸還，且原告在其2016年7月21日轉(zhuǎn)賬憑證中，也載明了用途是借款，故雙方間協(xié)議應屬無效，原告方亦無權(quán)要求被告方協(xié)助其辦理過戶手續(xù)。其次，系爭房屋權(quán)利人為兩被告，然上述協(xié)議中被告吳某某的簽名均系被告劉某代簽，被告吳某某并未授權(quán)被告劉某處分系爭房屋，故該協(xié)議不具備法律效力，而協(xié)議約定的房價本身也遠低于市場價，原告方亦不屬于善意第三人。再次，兩被告向袁某某、王彬出售系爭房屋時，兩原告配合看房，其也當場與購房人討論過房價，兩原告并未提出異議，足見其并非認為原、被告間是房屋買賣關(guān)系。最后，其將系爭房屋交付兩原告使用，僅僅是因為無力歸還借款和利息，否則，其如真意是出售系爭房屋，就不會在交付原告方之前還進行裝修。
　　經(jīng)審理查明，系爭房屋為動遷安置房，建筑面積48.27平方米，建筑類型為公寓，兩被告于2016年6月XX日核準登記為系爭房屋權(quán)利人。
　　2013年6月19日，原告周美娟向被告劉某轉(zhuǎn)賬70,000元。
　　2013年8月16日，原告周美娟向被告劉某轉(zhuǎn)賬50,000元。
　　2013年11月4日，原告周美娟向被告劉某轉(zhuǎn)賬50,000元。
　　2013年12月20日，兩原告與兩被告簽署《協(xié)議書》一份，其上寫有“本人有套松江洞涇鎮(zhèn)德悅路XXX弄XX、XX號1701室面積50㎡左右?，F(xiàn)有同事周美娟購買50萬人民幣，經(jīng)雙方同意愿意接受，今后費用由周美娟承擔，預付定金25萬元人民幣，余款分二次付清，第一次四聯(lián)單到再付10萬；第二次產(chǎn)證辦好付清15萬人民幣。如有一方違約，付定金50%違約金(產(chǎn)證轉(zhuǎn)到周美娟賬結(jié)清)。2015年6月交房”。被告劉某稱，上述協(xié)議書系其起草，但其上吳某某簽名系其代簽。被告吳某某稱，其對上述協(xié)議書并不知情，簽名亦非其所簽。
　　同日，原告周美娟向被告吳某某尾號為0778的工商銀行卡轉(zhuǎn)賬50,000元。
　　2015年7月14日，原告周美娟向被告吳某某尾號為0778的工商銀行卡轉(zhuǎn)賬80,000元。
　　2015年9月29日，兩原告(乙方)與兩被告(甲方)簽署《協(xié)議書》一份，載明“甲方(劉某、吳某某)有一套松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)德悅路XXX弄《塘和家園德悅苑》XX號17層XXXX室，建筑面積48.19平方米，經(jīng)雙方同意現(xiàn)以人民幣50萬元買給乙方(周美娟、陳某某)，乙方現(xiàn)已支付人民幣33萬，其余款等甲方產(chǎn)證辦好交給乙方保管需付清房款的80%，還有20%房款到房產(chǎn)證轉(zhuǎn)到乙方名下再結(jié)清。該協(xié)議如有一方違約需支付房價50%違約金。協(xié)議書甲乙雙方各一份”。原告周美娟稱，上述協(xié)議書系其起草。被告吳某某稱，其對上述協(xié)議書并不知情，簽名亦非其所簽。
　　同日，原告周美娟向被告吳某某尾號為0778的工商銀行卡轉(zhuǎn)賬30,000元。
　　2016年7月21日，原告周美娟向被告吳某某尾號為3844的工商銀行卡轉(zhuǎn)賬70,000元，附言為“借款”。
　　另查明，2013年11月1日，兩被告及案外人吳漁海等九人(乙方)與案外人上海市靜安區(qū)住房保障和房屋管理局(甲方)簽訂《上海市國有土地上房屋征收補償協(xié)議》一份，載明因乙方上海市靜安區(qū)石門二路XXX弄XXX號房屋拆遷，甲方提供給乙方產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋計5套，其中系爭房屋預測面積48.19平方米，單價9,650元，總價447,629元，優(yōu)惠總價364,134元，預計交房時間為2015年6月30日。協(xié)議另對其他相關(guān)事項進行了約定。
　　2015年6月2日，兩被告與案外人上海松江新城投資建設(shè)有限公司就系爭房屋簽訂《上海市商品房預售合同》一份，約定兩被告向該公司購買系爭房屋，總價款暫定447,267.85元。合同另對其他相關(guān)事項進行了約定。
　　2015年9月11日，案外人上海松江新城投資建設(shè)有限公司取得系爭房屋大產(chǎn)證。
　　2016年6月8日，兩被告與案外人上海松江新城投資建設(shè)有限公司就系爭房屋簽訂《房屋交接書》一份。兩被告稱，開發(fā)商實際交付系爭房屋時間為2015年6月，上述交接書是為了辦理小產(chǎn)證需要。
　　再查明，2018年6月19日，袁某某、王彬就劉某、吳某某向本院提起(2018)滬0117民初10084號房屋買賣合同糾紛，稱其經(jīng)中介居間，于2017年11月11日與劉某、吳某某簽訂《房地產(chǎn)定金及買賣協(xié)議》，約定向劉某、吳某某購買系爭房屋，并于2017年12月6日網(wǎng)簽，雙方交易總價款為1,100,000元，現(xiàn)其已付款為980,000元，然劉某、吳某某卻未按約交房，故訴至本院，請求判令：“1、判令劉某、吳某某繼續(xù)履行《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(合同編號：XXXXXXX)和《房屋買賣補充合同》；2、判令劉某、吳某某交付系爭房屋；3、判令劉某、吳某某協(xié)助辦理系爭房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，過戶至袁某某、王彬名下；4、判令劉某、吳某某自2018年1月1日起以980,000元為基數(shù)按每日0.5%即4,900元計算至劉某、吳某某實際交付系爭房屋之日止的逾期交房違約金，律師費35,000元”。后因該案須以本案的審理結(jié)果為依據(jù)，而本案案件尚未審結(jié)，故本院于2018年8月7日裁定中止上述案件審理。
　　本案審理中，經(jīng)被告方申請，本院于2018年10月10日前往上海市不動產(chǎn)登記局就原告方在本市的不動產(chǎn)登記情況進行查詢，查詢結(jié)果為兩原告無不動產(chǎn)登記信息。
　　庭審中，原告周美娟與被告劉某一致確認，至遲至2015年年底起，系爭房屋已由兩原告居住使用至今。兩原告稱其系夫妻關(guān)系，兩被告稱其亦系夫妻關(guān)系。
　　兩原告稱，根據(jù)雙方約定，系爭房屋本次交易產(chǎn)生的全部稅費由其負擔，另就系爭房屋尚有100,000元尾款未支付，要求在本案中一并處理，其二人在本市無任何房產(chǎn)，符合購房政策。
　　原告周美娟稱，其與被告劉某2013年3月相識并成為朋友，后來其曾談及兒子無房，找不到女朋友，2013年5、6月份的時候，被告劉某稱兒子結(jié)婚，向其借錢，并稱其要動遷了，可以出售一套動遷安置房給原告，其才湊了17萬給被告劉某，2013年7月，安置房的位置可以確定了，其挑選了系爭房屋，所以雙方是在系爭房屋坐落位置明確后才簽訂了書面協(xié)議，當時其家庭月收入不足6,000元，與被告劉某也相識不久，不可能借這么多錢給被告。
　　被告劉某稱，其與原告周美娟于2013年3月底成為同事后，關(guān)系要好，因有欠債和信用卡需償還，遂問原告借錢，從未向原告方出具過借條，但表示動遷款下來后就會歸還，原告沒有問過借款用途，也未約定利息，其曾保證2014年5月動遷款下來后一次性還清，總共收到過400,000元借款。
　　被告吳某某稱，其在收到訴狀后，才知道被告劉某曾就系爭房屋與兩原告簽訂過上述協(xié)議，其與劉某雖是夫妻，經(jīng)濟上一般是在一起的，但系爭房屋的事情確實不清楚，其名下就一張工商銀行的卡，一直自行保管，是2016年還是2017年辦理的，兩原告打款給其的工商銀行卡，與其現(xiàn)在持有和使用的工商銀行卡不同，是其辦理后給被告劉某使用的，其此前從未去過系爭房屋，2017年想賣房，便拿了產(chǎn)證去掛牌了。
　　兩被告稱，其于2017年出售系爭房屋時，只帶袁某某一位有意購房者看過系爭房屋。
　　兩原告另提供維修基金收據(jù)一份，以證明其支付了辦理系爭房屋房地產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)費用。兩被告對上述證據(jù)真實性無法確認，并提供維修基金收款憑證一份，稱上述費用是其所交。對此，兩原告又稱，其所繳納的是維修基金預付款，故印證了該項費用是其所交。
　　兩原告再提供裝修家電、家具訂購單一組，證明其對系爭房屋進行了裝修。兩被告稱上述證據(jù)真實性無法確認，且其在2015年6月對系爭房屋進行了裝修，如其要出售系爭房屋，就不可能再進行裝修，并就此提供整改通知書、被告劉某與案外人吳某某的短信記錄、10086通話記錄一組。對此，兩原告稱，上述證據(jù)真實性不予認可，其中屬于證人證言的，應出庭作證，且系爭房屋裝修是其完成的。
　　兩原告又提供系爭房屋產(chǎn)證復印件一份，稱被告于2016年7月21日曾將系爭房屋產(chǎn)證原件交給其，其便于當日轉(zhuǎn)賬70,000元，但其后被告劉某稱需要產(chǎn)證原件辦理被告吳某某去名手續(xù)，為了方便過戶，便于2017年5月將產(chǎn)證原件和維修基金的單子一并給了被告。被告吳某某稱，系爭房屋產(chǎn)證原件一直由其保管，從未給過原告，但原告如何取得復印件其并不知情。被告劉某則稱，產(chǎn)證復印件是其給原告的，對方問其要原件，其是不可能給的，所以就給了復印件，給了復印件后，原告就打錢給其了。
　　兩被告另提供上海市靜安區(qū)人民法院民事判決書兩份以及執(zhí)行通知書，以證明上述兩案的被告吳璽峰是其兒子，因兒子對外負債，后被強制執(zhí)行，執(zhí)行局劃走了動遷組的補償款，導致被告無法償還原告的債務，故多次向原告借款。兩原告對上述證據(jù)真實性無異議，但認為與本案無關(guān)。
　　兩被告又提供了2017年11月13日袁某某與其母親的微信記錄，以證明2017年被告想出售系爭房屋，找了中介和買家去看房，袁某某看房時還拍攝了照片，原告周美娟也在場，并未提出異議，也一起陪同看房，并未提出異議，故兩原告并非是購買系爭房屋。兩原告對上述微信記錄中涉及系爭房屋的照片真實性無異議，原告周美娟稱，被告劉某為了帶人看房，曾編造過諸多借口，后來找到原告稱其親戚在隔壁有套房子要賣，但親戚人在外地，房型與系爭房屋一樣，想過來看看裝修，最初原告陳某某不同意，后來過了一個月，被告劉某又以上述理由要來看房，其便答應了，原告陳某某不同意，所以回避了，袁某某看房之后，其與原告陳某某還是覺得不對勁，所以不再配合被告，總共只有袁某某看過這一次，如果知道是兩被告要賣房，其早就起訴了。
　　兩被告還申請了證人岑某、袁某某出庭作證。證人岑某表示，其是中介員工，2017年夏天被告出售系爭房屋時，其曾與被告帶袁某某去看房，當時原告也在場，袁某某對系爭房屋比較滿意，還拍了照片，被告稱原告是其小姐妹，臨時居住的，并稱袁某某購房后差不多就能拿到房子，具體談了什么記不清了，談過價格是否能便宜，袁某某也表達了房屋采光好，想購買，其就本次交易已全額收取了袁某某傭金21,000元左右。證人袁某某稱，其2017年8月認識了中介岑某，2017年11月中介向其推薦了系爭房屋并前往看房。當時說屋內(nèi)居住的是被告劉某的小姐妹，看房時被告劉某與原告周美娟還打了招呼，系爭房屋位置和采光都不錯，其也對被告劉某表示比較滿意，希望可以優(yōu)惠，被告劉某也稱，只要看中房子，價格可以去中介處談，原告周美娟也說了小夫妻沒多少錢，買這個房子挺不錯，至于看房時原告周美娟與被告劉某具體說了什么其也沒有留意，但其拍攝了系爭房屋照片。2017年12月其與王彬和兩被告網(wǎng)簽。當時其提出要直接與原告簽訂租賃合同，被告劉某稱雙方是好姐妹，中介也說不用簽合同，并押了100,000元房款在中介處，后來催促交房時，被告劉某又稱原告陳某某生病了，要延期交房。2018年4月底5月初時，被告才告知其與原告是借款關(guān)系，系爭房屋是抵押給了原告，原告自己的房屋動遷，沒地方住，就住在系爭房屋內(nèi)，但原告卻說系爭房屋是其購買的。兩原告認為上述證人與本案有利害關(guān)系，對其證明內(nèi)容不予認可。兩被告對證人證言無異議，并稱如原、被告確為房屋買賣關(guān)系，其不可能再次出售系爭房屋，兩原告也不可能配合看房且看房過程中未提出異議。
　　以上事實，上海市不動產(chǎn)登記薄、上海市國有土地上房屋征收補償協(xié)議、上海市商品房預售合同、2013年12月20日協(xié)議書、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、2015年9月29日協(xié)議書、房屋交接書、(2018)滬0117民初10084號案件起訴狀及民事裁定書、照片、證人證言以及當事人陳述等證據(jù)予以證實，本院予以確認。
　　本院認為，本案主要爭議焦點在于：1、原、被告間為民間借貸關(guān)系還是房屋買賣合同關(guān)系？2、如系房屋買賣合同關(guān)系，則涉案協(xié)議書是否合法有效，以及對被告吳某某是否具有拘束力？3、原告方要求繼續(xù)履行涉案協(xié)議書并由被告方協(xié)助其辦理系爭房屋過戶手續(xù)有無履行障礙？
　　針對第一個爭議焦點，本院作如下評判：首先，被告方稱其與原告方系借貸關(guān)系，涉案兩份協(xié)議書均是為了借款關(guān)系做擔保，因雙方關(guān)系較好，互相信任所致，故從未出具過書面借條，且具體借款金額、借期、利息等亦未作約定。然根據(jù)原、被告自述，原告周美娟與被告劉某于2013年3月底方才相識，均為普通職工，在2013年12月20日簽署《協(xié)議書》之前，原告周美娟已向被告劉某轉(zhuǎn)賬170,000元,如雙方確為借貸關(guān)系，卻不出具書面借條，顯然有悖常理。其次，被告方堅稱兩份協(xié)議書均為借貸關(guān)系的擔保，然真如其所述，雙方未就被告所稱的主合同關(guān)系(借貸關(guān)系)書面締約，卻就所謂擔保簽訂了書面協(xié)議，更何況2013年的協(xié)議書為被告劉某起草，如確系為借款提供擔保，卻不體現(xiàn)借款事宜，反而將系爭房屋實際交付給原告方，亦有悖常理。再次，兩份協(xié)議書均對系爭房屋坐落位置、總價款、付款方式等進行了約定，具備房屋買賣合同的基本條款，此后原告方的付款節(jié)點等，較能與兩份協(xié)議書的約定吻合。最后，雖原告周美娟2016年7月21日向被告吳某某匯款70,000元時，附言為“借款”，然雙方真實合意需根據(jù)整個交易流程推斷，而非根據(jù)孤立判斷，故被告方以此為由試圖推翻雙方房屋買賣基礎(chǔ)關(guān)系的抗辯意見，本院亦不予采信。綜上，本院依法認定，原、被告間系房屋買賣合同關(guān)系，而非民間借貸關(guān)系。
　　針對第二個爭議焦點，現(xiàn)被告方據(jù)以主張涉案協(xié)議書無效的理由有二，一是原、被告間系借貸關(guān)系，房屋買賣并非雙方真實意思表示，對此上文已作判定，不再贅述。二是系爭房屋為兩被告共同共有，被告吳某某未在協(xié)議書上簽字，事后亦未追認，且被告劉某與原告方約定的成交價低于市場價，故兩原告非善意第三人。對于后一理由，本院認為，首先，被告吳某某以其未在協(xié)議書上簽字為由，主張無效，缺乏法律依據(jù)。其次，被告方稱兩份協(xié)議書中被告吳某某的簽名均系被告劉某代簽，但就本案而言，兩被告系夫妻關(guān)系，被告吳某某亦自認經(jīng)濟上一般混同，在長達三年的時間里，原告方曾分四筆向被告吳某某名下不同尾號的工商銀行卡轉(zhuǎn)賬共計XX0,000元，現(xiàn)被告吳某某以其并非實際持卡人為由否認收到過上述款項，并稱其對系爭房屋買賣不清楚、不知情，令本院對此難以采信，故本院推定被告吳某某對系爭房屋本次交易知情并默許，即便涉案協(xié)議書確系代簽，被告吳某某亦以行為進行了追認。再次，原、被告在2013年的協(xié)議書中已約定了本次交易的總價款，2015年的協(xié)議書系對該價款再次確認，故判斷價格是否低于市場價格的基準時間應以2013年協(xié)議書簽訂時為準，顯然在該時間節(jié)點系爭房屋總價款500,000元并不存在被告方所稱的遠低于市場價的情況。故此，原告方與被告方簽訂的涉案協(xié)議書并無法律規(guī)定之無效情形，應屬合法有效，且對被告吳某某具有拘束力，故原告方要求確認原、被告間于2015年9月25日簽訂的《協(xié)議書》有效的訴請，本院予以支持。
　　針對第三個爭議焦點，雖系爭房屋已“一房二賣”，且原告周美娟曾于2017年11月讓被告劉某帶領(lǐng)證人袁某某看房，但對于看房事由，被告方稱是其告知原告方要出售系爭房屋后，原告方同意并進行了配合，原告方則稱系被告方稱其親戚有同樣戶型房屋出售，但人在外地，故帶客戶來看看裝修?，F(xiàn)被告方對于其已如實告知原告方要將系爭房屋另售他人并已征得原告方同意的意見，并無證據(jù)證明，在結(jié)合整個“一房二賣”過程中，原告方也僅僅是配合過一次帶看，故原告方關(guān)于的帶看原因的說明顯然更具可信度。現(xiàn)原告方已支付了80%購房款，且實際居住使用系爭房屋已多年，亦不存在限購情形，系爭房屋本身已符合交易條件，故原告方要求被告方將系爭房屋產(chǎn)權(quán)過戶至其名下的訴請，本院予以支持。
　　另原告方表示，就系爭房屋其尚有100,000元尾款未支付，要求在本案中一并處理,于法不悖，本院予以準許。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：　　
　　一、確認原告周美娟、陳某某與被告吳某某、劉某于2015年9月29日簽訂的《協(xié)議書》有效；
　　二、被告吳某某、劉某于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告周美娟、陳某某辦理坐落于上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)德悅路XXX弄XX、XX號XXXX室房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將上述房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至原告周美娟、陳某某名下(本次交易的全部稅費由原告周美娟、陳某某負擔)；　　
　　三、原告周美娟、陳某某于上述房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至其名下當日向被告吳某某、劉某支付剩余房款100,000元。
　　如果負有金錢給付義務的當事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費8,800元，財產(chǎn)保全費3,020元，合計訴訟費用11,820元，由被告吳某某、劉某負擔(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：沙??莎

書記員：康曉莉