上訴人（原審原告）周某某。
委托代理人（一般代理）陳文狀，湖北施州律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）王國慶。
被上訴人（原審被告）黃某某，系王國慶之妻。
二被上訴人委托代理人（特別授權(quán)）覃輝贊，湖北圖盛律師事務(wù)所律師。
二被上訴人委托代理人（特別授權(quán)）曾凡衍，湖北圖盛律師事務(wù)所實習律師。

上訴人周某某因與被上訴人王國慶、黃某某房屋租賃合同糾紛一案，不服恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第02687號民事判決，向本院提起上訴，本院于2015年3月9日受理后，依法組成合議庭進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
周某某在一審中訴稱，2012年2月19日，周某某與王國慶、黃某某簽訂了《房屋租賃合同》，合同約定，周某某將其所屬的位于恩施市新建街二號房屋（房屋所有權(quán)證號：房權(quán)證恩市私字第××號）租賃給王國慶夫婦使用，租賃期為2012年2月19日至2014年11月18日，租金標準為90000元／年。合同還就水電費計量交納、房屋租賃期間修繕以及違約責任等進行了約定。2014年10月20日，周某某將2014年10月水電費抄表并交納后，書面向王國慶、黃某某催收該款，要求王國慶、黃某某在2014年10月21日16時前付清，但王國慶、黃某某至今未支付該款。王國慶及黃某某除未足額支付水電費外，還有其他如毀損租賃房屋、未盡修繕義務(wù)、改變房屋結(jié)構(gòu)等違約行為，完全無履行合同誠意。按照合同相關(guān)約定，周某某向王國慶、黃某某發(fā)出了《解除房屋租賃合同通知書》，然王國慶及黃某某至今仍拒絕搬出，故請求判令：1、王國慶、黃某某無條件搬出房屋，并結(jié)清水電費3944.03元；2、支付周某某違約金10萬元，周某某并不退還王國慶、黃某某支付的合同保證金及已支付的房租；3、2014年11月3日王國慶、黃某某仍未搬出房屋，按照2469.75元／天向周某某支付房屋占用費至搬出時止；4、本案的訴訟費、代理費、交通費等由王國慶、黃某某承擔。
王國慶、黃某某在一審中辯稱，周某某訴稱不屬實。王國慶、黃某某一直依約履行合同，按時支付房屋租賃費，不存在違約行為；王國慶自今年1月至9月均按時自行交納水電費，周某某在10月份提前交納水電費，在沒有水、電表起止碼的情況下，要求王國慶、黃某某支付水電費，與王國慶、黃某某實際用水、電量存在誤差，王國慶、黃某某有理由拒絕支付；王國慶、黃某某在2014年8月份已向周某某支付了房屋續(xù)租費110000元，不存在占用周某某房屋情形；周某某相關(guān)的費用應(yīng)自行承擔。請求人民法院駁回周某某訴訟請求。另若周某某不愿繼續(xù)出租房屋，需退還被告保證金50000元及房租110000元后方可騰退房屋。
原審查明：2012年2月19日，周某某與王國慶簽訂了《房屋租賃合同》，合同約定，周某某將其所屬的位于恩施市新建街二號房屋所有權(quán)證號為房權(quán)證恩市私字第××號的私房租賃給王國慶使用，租賃期限為2012年2月19日至2014年11月18日，租金標準為90000元／年。合同還就水電費計量交納、房屋租賃期間修繕以及違約責任等進行了約定。合同簽訂后，王國慶依約按時支付了房屋租金，期間，周某某對房屋頂樓漏水問題進行了維修。合同本應(yīng)于2014年11月18日到期，但王國慶在2014年8月3日、8月5日分兩次共計向周某某支付現(xiàn)金110000元。周某某于2014年9月23日向王國慶出具了收條，載明：“周某某收到王國慶壹十壹萬元整”，王國慶就當日場景進行了錄音。周某某后于2014年11月6日向本院起訴，請求判準前述請求。
原審認為，周某某與王國慶簽訂房屋租賃合同后，雙方已如約履行。因合同于訴訟中已到期，原合同終止，故周某某主張合同履行期間相關(guān)違約損失及解除合同理由不能成立，不予支持。合同履行期限屆滿后，王國慶仍占用房屋，雙方產(chǎn)生糾紛的原因在于2014年8月王國慶向周某某支付110000元是否視為雙方達成續(xù)租意向，原審認為，2014年8月，王國慶單方面向周某某打款110000元，周某某于2014年9月23日也出具了收條，但從王國慶提交的錄音資料來看，雙方未就房屋續(xù)租達成一致，截至庭審時周某某仍表示不愿意續(xù)租，按照合同意思自治原則，王國慶單方打款行為不能認定雙方均有繼續(xù)租賃房屋的意思表示，故王國慶在合同履行期限屆滿后繼續(xù)占用房屋，沒有事實和法律依據(jù)，周某某主張王國慶騰退房屋的訴求，應(yīng)予支持。周某某在收到王國慶房屋續(xù)租費后，在無續(xù)租的意思表示情況下，未及時返還該款，且在庭審中辯稱此款系王國慶借款，與原審法院查明的事實不符。在合同終止且未提供證據(jù)證明王國慶在租用涉案房屋期間存在違約行為的情況下，周某某應(yīng)一次性返還被告保證金50000元及房屋續(xù)租費110000元。周某某墊付2014年10月份租賃房屋水電費，王國慶應(yīng)按合同約定予以支付。根據(jù)合同相對性原理，黃某某未與周某某簽訂房屋租賃合同，不是本案適格被告，據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十一條、第九十二條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：一、王國慶于本判決生效后三日內(nèi)騰退房屋。二、王國慶于本判決生效后三日內(nèi)向周某某支付水電費3944.03元。三、周某某于本判決生效后三日內(nèi)返還王國慶合同保證金50000元及房屋續(xù)租費110000元。四、駁回周某某其它訴訟請求。案件受理費2500元，減半交納1250元，由周某某負擔1000元，王國慶負擔250元。
經(jīng)審理查明，原審查明的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，本案二審的爭議焦點有：一、王國慶2014年8月向周某某賬戶匯款的行為是否成立續(xù)租；二、王國慶是否違約。本院對上述爭議焦點問題分析評判如下：
一、關(guān)于續(xù)租是否成立的問題，王國慶于2014年8月向周某某賬戶匯款110000元，周某某于2014年9月23日出具了收條。但雙方并未對續(xù)租事宜達成一致意見，周某某亦不認可匯款行為是續(xù)租，根據(jù)合同意思自治原則，王國慶單方打款的行為不能認定雙方達成續(xù)租的意思表示。
二、關(guān)于王國慶、黃某某是否違約的問題。第一，在前期使用房屋的過程中，水電費由王國慶和其他租戶自行交納，且2014年10月份水電費是周某某預(yù)估的數(shù)額，王國慶要求按照實際用電用水量交納水電費不應(yīng)認定為違約；第二，周某某主張王國慶沒有維修房屋及承擔維修費用的問題，因周某某提交的維修事項及費用的相關(guān)證據(jù)真實性無法核實，故周某某主張王國慶因未維修房屋而違約證據(jù)不足；第三，雖然王國慶在2013年8月3日支付租金超過了約定的支付時間兩天，但是周某某2013年收取租金后并未提出異議，也沒有要求王國慶承擔相應(yīng)的違約金，因此其現(xiàn)主張王國慶逾期2天交納房租的行為違約，要求其承擔10萬元的違約金的依據(jù)不充分；第四、關(guān)于王國慶合同終止后仍占用房屋的問題，雙方的合同于訴訟中到期，在等待最終裁判結(jié)果的過程中，王國慶占用周某某的房屋不應(yīng)視為惡意占用，不構(gòu)成違約。綜上，周某某主張王國慶在合同履行期間違約的證據(jù)不充分，其理由不能成立，本院不予支持。
原判決在認定了王國慶與周某某的合同已經(jīng)到期，且未形成續(xù)租的情況下，對王國慶占用周某某房屋的相關(guān)費用未予支持，應(yīng)屬漏判，本院予以糾正，周某某主張王國慶支付占用其房屋期間的房屋使用費及水電費的請求應(yīng)當予以支持，但因王國慶并非惡意占用，該房屋占用費應(yīng)當參照雙方合同約定的租金進行計算。關(guān)于水電費，因相關(guān)租賃房屋仍由王國慶實際占用，占用期間實際發(fā)生的水電費應(yīng)當由王國慶自行承擔。雖然王國慶就保證金及已經(jīng)交付給周某某11萬元續(xù)租費的退還未提出反訴，但是周某某在訴訟中明確主張“不退還王國慶、黃某某支付的合同保證金及已支付的房租”，一審法院對是否退還作出審理并進行判決有依據(jù)，也符合合同解除后應(yīng)就解除后的相關(guān)問題進行處理的規(guī)定，因此一審判令周某某返還王國慶合同保證金及房屋續(xù)租費用并無不當。
綜上，原判決實體處理不當，應(yīng)當予以糾正。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》一百七十條第一款第（一）項、第（二）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

一、維持恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第02687號民事判決書；
二、王國慶于本判決生效后三日內(nèi)支付周某某2014年11月19日起至房屋騰退時止的房屋使用費（按合同約定的租金90000元／年計算）。
一審案件受理費按一審判決執(zhí)行，二審案件受理費2500元，由上訴人周某某負擔1250元，被上訴人王國慶負擔1250元。
本判決為終審判決。

審判長　　朱華忠 審判員　　李　麗 審判員　　楊　芳

書記員：何奕娥