原告(反訴被告)：周璟,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地上海市黃浦區(qū)，現(xiàn)住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張南堂，上海市中原律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：鄭春暉，上海市中原律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
　　被告(反訴原告)：鄭巍,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市閔行區(qū)。
　　被告(反訴原告)：鐘某某,女,xxxx年xx月xx日出生,畬族,住上海市閔行區(qū)。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：王振波，安徽和協(xié)律師事務(wù)所律師。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：孫垚，浙江金麟律師事務(wù)所律師。
　　原告周璟與被告鄭巍、鐘某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年1月8日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?。訴訟中，鄭巍、鐘某某向本院提出反訴，本院受理后依法與本訴合并審理，并于2019年2月18日、4月17日公開開庭進(jìn)行了審理。周璟的委托訴訟代理人張南堂、鄭春輝，鐘某某及兩被告的共同委托訴訟代理人王振波、孫垚到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　周璟向本院提出本訴訴訟請(qǐng)求：1、判令原、被告于2018年3月25日就上海市閔行區(qū)蓮花路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(合同編號(hào)：XXXXXXX)于2018年9月4日解除；2、判令鄭巍、鐘某某共同返還周璟購(gòu)房款90萬(wàn)元。
　　本訴的事實(shí)與理由：周璟為方便父母,欲將其名下的上海市閔行區(qū)蓮花路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱502室房屋)置換一套低樓層房屋。2018年3月18日，周璟與案外人上海我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱我愛(ài)我家公司)簽訂了由其獨(dú)家代理出售502室房屋的《房地產(chǎn)限時(shí)速遞出售合同》、《授權(quán)掛牌出售委托書》,掛牌價(jià)格為610萬(wàn)元,委托期限自即日起至2019年3月17日止。因限購(gòu)政策因素，以及支付能力的原因，周璟購(gòu)買系爭(zhēng)房屋需以出售502室房屋為前提。周璟將上述情況都如實(shí)地告知了我愛(ài)我家公司以及被告，我愛(ài)我家公司承諾其肯定能將502室房產(chǎn)出售，不會(huì)影響周璟購(gòu)買系爭(zhēng)房屋。2018年3月20日，周璟與我愛(ài)我家公司就系爭(zhēng)房屋簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間合同》,該合同約定系爭(zhēng)房屋成交價(jià)為692萬(wàn)元,周璟需于居間合同簽署之日向兩被告支付20萬(wàn)元意向金，簽署房地產(chǎn)買賣合同或類似合同后30日內(nèi)支付首付款90萬(wàn)元(含20萬(wàn)元意向金在內(nèi))。居間合同簽訂后,周璟于2018年3月20日、4月22日分別向鄭巍、鐘某某支付了20萬(wàn)元和70萬(wàn)元。2018年3月25日,在我愛(ài)我家公司向原、被告當(dāng)面提出將付款及過(guò)戶后延半年,并承諾其在半年內(nèi)將502室房屋出售、不會(huì)影響系爭(zhēng)房屋交易的情況下，鄭巍、鐘某某按我愛(ài)我家公司的要求與周璟簽訂了一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,合同約定系爭(zhēng)房屋交易價(jià)為550萬(wàn)元。同日，雙方還簽訂了稅費(fèi)、傭金負(fù)擔(dān)及裝修款的《協(xié)議》。嗣后，我愛(ài)我家公司未能如期出售502室房屋。2018年9月4日，周璟以短信方式通知被告,要求解除雙方之間的房地產(chǎn)買賣合同,并要求鄭巍、鐘某某返還90萬(wàn)元的購(gòu)房款。周璟認(rèn)為,其于簽約前已將其履行合同義務(wù)的前置條件明確告知鄭巍、鐘某某及我愛(ài)我家公司,現(xiàn)周璟繼續(xù)履行的前置條件未能成就，且非因周璟原因,為防止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大,周璟解約的行為完全合理。遂涉訟。
　　鄭巍、鐘某某針對(duì)本訴辯稱，原、被告之間的房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同合法有效，雙方均不得擅自變更或解除合同；簽約時(shí)，鄭巍、鐘某某并不知曉周璟屬于限購(gòu)對(duì)象；鄭巍、鐘某某不存在違約行為，現(xiàn)鄭巍、鐘某某亦要求解除雙方的房屋買賣合同關(guān)系，但導(dǎo)致合同解除的責(zé)任在周璟，周璟應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
　　另，鄭巍、鐘某某向本院提出反訴請(qǐng)求：1、判令原、被告于2018年3月25日就系爭(zhēng)房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(合同編號(hào)：XXXXXXX)于2019年4月17日解除；2、判令周璟向鄭巍、鐘某某支付違約金1,420,120元(該違約金分為兩部分：一部分為：以遲延支付的房款602萬(wàn)元為基數(shù)，以日萬(wàn)分之四為標(biāo)準(zhǔn)，自2018年10月10日起計(jì)算15日，即36,120元；另一部分為：總房款692萬(wàn)元的20%，即1,384,000元，合計(jì)1,420,120元)；3、判令周璟已支付的房款90萬(wàn)元用于抵扣其應(yīng)承擔(dān)的違約金相應(yīng)金額；4、保全費(fèi)由周璟負(fù)擔(dān)。
　　反訴的事實(shí)及理由：原、被告就系爭(zhēng)房屋簽署了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，系爭(zhēng)房屋交易價(jià)為692萬(wàn)元；周璟應(yīng)于2018年3月20日支付定金20萬(wàn)元、2018年4月25日前支付房款70萬(wàn)元、2018年10月10日前支付房款455萬(wàn)元。簽約后，周璟僅支付了20萬(wàn)元定金及70萬(wàn)元房款，后未再按約向鄭巍、鐘某某支付房款。周璟的行為已構(gòu)成違約，鄭巍、鐘某某遂提出上述反訴訴訟請(qǐng)求。
　　周璟針對(duì)反訴辯稱，同意解除雙方的合同，合同解除的具體時(shí)間由法院依法判決；不同意其他反訴訴請(qǐng)，鄭巍、鐘某某主張的違約金應(yīng)根據(jù)其實(shí)際損失來(lái)確定，而近一年房屋價(jià)格并沒(méi)有太大波動(dòng)，故鄭巍、鐘某某并沒(méi)有實(shí)際損失；即便要計(jì)算違約金，也只能按照合同約定的日萬(wàn)分之四標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，因?yàn)橹墉Z對(duì)合同解除并不存在過(guò)錯(cuò)，在整個(gè)交易過(guò)程中，鄭巍、鐘某某知曉周璟存在連環(huán)賣房買房情況的，合同不能繼續(xù)進(jìn)行責(zé)任并不能完全歸咎于周璟。法院如果認(rèn)為周璟應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，周璟同意在其已付款款中直接抵扣，多余的房款應(yīng)返還周璟。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定如下事實(shí)：鄭巍、鐘某某為系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人。2018年3月20日，周璟與鄭巍、鐘某某及我愛(ài)我家公司簽訂《房地產(chǎn)買賣居間合同》，合同約定：周璟由我愛(ài)我家公司居間介紹購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，成交價(jià)為692萬(wàn)元。同日，周璟向鐘某某支付定金20萬(wàn)元。
　　2018年3月25日，鄭巍、鐘某某(賣售人、甲方)與周璟(買受人、乙方)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(合同編號(hào)：XXXXXXX)，合同約定：第二條系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)為550萬(wàn)元；第六條甲乙雙方確認(rèn)，在2018年11月15日前，向房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)；第九條第(三)項(xiàng)乙方未按本合同付款協(xié)議約定期限付款的,應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金,違約金應(yīng)按照乙方逾期未付款日萬(wàn)分之四計(jì)算,違約金自本合同應(yīng)付款期限之第二日起算至實(shí)際付款之日止。逾期超過(guò)十五日后乙方仍未付款的,除乙方應(yīng)向甲方支付十五日的違約金外,甲方可單方面解除本合同。甲方單方面解除合同的,應(yīng)當(dāng)書面通知乙方,乙方承擔(dān)違約責(zé)任,違約金為該房屋總價(jià)款的20%。甲方可以從乙方已付款中扣除違約金,余款返還乙方,已付款不足抵扣違約金的,乙方應(yīng)在接到書面通知之日起十日內(nèi)向甲方支付；補(bǔ)充條款(二)因未如實(shí)提供家庭情況及家庭成員名下?lián)碛械淖》壳闆r等屬于乙方責(zé)任，造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)賠償相應(yīng)的損失；附件三，乙方于2018年3月20日支付甲方定金20萬(wàn)元,該定金在簽訂本合同當(dāng)日自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款的一部分；乙方于2018年4月25日前支付甲方房款70萬(wàn)元；乙方于2018年10月10日前向甲方支付房款455萬(wàn)元，該筆款項(xiàng)專項(xiàng)用于歸還現(xiàn)有甲方尚欠貸款銀行的抵押貸款,并于取得注銷資料后3日內(nèi)辦理抵押登記注銷手續(xù)。同日，鄭巍、鐘某某(賣售人、甲方)與周璟(買受人、乙方)簽訂《協(xié)議》一份，協(xié)議約定：周璟另行補(bǔ)償鄭巍、鐘某某裝修補(bǔ)償費(fèi)142萬(wàn)元，于系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前支付。原、被告雙方對(duì)系爭(zhēng)房屋交易總價(jià)為692萬(wàn)元無(wú)異議。
　　2018年4月22日，周璟向鐘某某支付房款70萬(wàn)元。之后，周璟未再向鄭巍、鐘某某支付過(guò)房款。
　　另查明，周璟為購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，將其自有的502室房屋由我愛(ài)我家公司掛牌出售，未果。
　　以上事實(shí)，由周璟提交的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、《協(xié)議》、銀行支付憑證、收條、《授權(quán)掛牌出售委托書》，鄭巍、鐘某某提交的鐘某某與我愛(ài)我家公司員工微信聊天記錄以及原、被告的當(dāng)庭陳述予以佐證。周璟提交的傭金收據(jù)與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。周璟提交的微信聊天截屏、通話錄音、照片、網(wǎng)頁(yè)信息，因鄭巍、鐘某某不予認(rèn)可，本院亦無(wú)法核實(shí)，故對(duì)上述證據(jù)，本院不予采信。鄭巍、鐘某某提交的網(wǎng)頁(yè)截圖，因周璟不予認(rèn)可，本院亦無(wú)法核實(shí)，故對(duì)該證據(jù)，本院不予采信。
　　本院認(rèn)為，原、被告之間簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。根據(jù)合同約定，周璟應(yīng)于2018年10月10日前向鄭巍、鐘某某支付房款455萬(wàn)元，但周璟未按約支付房款，顯屬違約。鄭巍、鐘某某有權(quán)按約行使合同解除權(quán)，現(xiàn)鄭巍、鐘某某以2019年4月17日，即解除合同的意思表示送達(dá)周璟之日作為合同解除日，并無(wú)不妥。因周璟的違約行為導(dǎo)致合同解除，周璟應(yīng)按約承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但根據(jù)本案的案情及鄭巍、鐘某某的實(shí)際損失情況，本院酌情將違約金調(diào)整為70萬(wàn)元。對(duì)于周璟已支付的90萬(wàn)元房款，原、被告雙方均同意如周璟應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，該90萬(wàn)元可用于抵扣違約金相應(yīng)的金額，故本院亦予以照準(zhǔn)。超出違約金部分的房款20萬(wàn)元，鄭巍、鐘某某應(yīng)返還周璟。周璟辯稱，雙方合同解除的原因系我愛(ài)我家公司未能按期出售其502室房屋，導(dǎo)致周璟購(gòu)買系爭(zhēng)房屋時(shí)屬于限購(gòu)對(duì)象，周璟本身不存在過(guò)錯(cuò)。本院認(rèn)為，周璟作為完全民事行為能力人，在自身存在限購(gòu)及支付能力風(fēng)險(xiǎn)的情況下，應(yīng)預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)、謹(jǐn)慎簽約?，F(xiàn)因周璟自身的過(guò)失，并不能免除其違約責(zé)任。故對(duì)周璟的上述辯稱，本院不予采信。因鄭巍、鐘某某不存在違約行為，故周璟提出的解除合同并返還房款90萬(wàn)元之訴訟請(qǐng)求，均無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)周璟與被告(反訴原告)鄭巍、鐘某某于2018年3月25日就上海市閔行區(qū)蓮花路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(合同編號(hào)：XXXXXXX)于2019年4月17日解除；
　　二、原告(反訴被告)周璟于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)鄭巍、鐘某某違約金人民幣70萬(wàn)元，該款從原告(反訴被告)周璟已付房款90萬(wàn)元中直接抵扣；
　　三、被告(反訴原告)鄭巍、鐘某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)周璟房款人民幣20萬(wàn)元；
　　四、駁回原告(反訴被告)周璟的其余訴訟請(qǐng)求；
　　五、駁回被告(反訴原告)鄭巍、鐘某某的其余反訴訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)人民幣6,400元，由原告(反訴被告)周璟負(fù)擔(dān)。反訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)人民幣27,906元，由原告(反訴被告)周璟負(fù)擔(dān)20,000元，被告(反訴原告)鄭巍、鐘某某負(fù)擔(dān)7,906元。保全費(fèi)人民幣5,000元，由原告(反訴被告)周璟負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　
　　

審判員：沈旺迪

書記員：段文瀾