委托訴訟代理人：火衛(wèi)明，上海市萬方律師事務(wù)所律師。

被告：徐某。

委托訴訟代理人：陳知度，上海捷銘律師事務(wù)所律師。

第三人：海寧皮革城擔(dān)保有限公司。

法定代表人：蔡文慶。

原告周某與被告徐某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年6月22日立案受理，依法適用簡易程序。經(jīng)原告申請，本院追加海寧皮革城擔(dān)保有限公司為本案無獨(dú)立請求權(quán)的第三人。本院于2018年11月7日公開開庭進(jìn)行了審理。原告周某及其委托訴訟代理人火衛(wèi)明，被告徐某的委托訴訟代理人陳知度到庭參加訴訟，第三人海寧皮革城擔(dān)保有限公司經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，本案做缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告周某向本院提出訴訟請求：1.判令被告將其所有的位于上海市閔行區(qū)房屋過戶至原告名下；2.判令被告支付違約金200,000元（人民幣，下同）。事實(shí)和理由：原、被告通過案外人某甲公司居間服務(wù)，于2015年9月5日簽訂了房地產(chǎn)買賣合同和居間協(xié)議，該房地產(chǎn)買賣合同約定甲方（被告）將其位于上海市閔行區(qū)房屋出賣給原告，建筑面積103.85平方米，房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款為1,700,000元，購房款分三次支付，于2015年10月31日前付1,000,000元，于2015年11月30日前付500,000元，余款200,000元于產(chǎn)權(quán)過戶當(dāng)天支付；甲方（被告）收到乙方（原告）1,500,000元，將涉案房屋交付給乙方，簽訂合同后，原告支付被告定金50,000元。由于涉案房屋系被告動(dòng)遷安置房，雙方約定，待涉案房屋限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間到，立即辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。合同簽訂后，被告將涉案房屋的上海市房地產(chǎn)權(quán)證、上海新建住宅質(zhì)量保證書等交給了原告。2015年10月15日，原告支付被告房款1,451,000元，被告向原告出具收條并作出相關(guān)承諾，兩套房總(價(jià))2,780,000元，手續(xù)費(fèi)有周（原告）負(fù)責(zé)，錢首付1,500,000元(包括定金再內(nèi)),2015年11月30日支付780，000元，手續(xù)（辦理產(chǎn)權(quán)過戶）結(jié)束后一次性支付500,000元，如有一方違約支付另一方200,000元。2015年11月30日，被告將涉案房屋交付給了原告，原告依據(jù)上述房地產(chǎn)買賣合同居住至今，涉案房屋相關(guān)的物業(yè)費(fèi)、水、電、煤、通信費(fèi)用也是由原告交付至今。2018年5月就涉案房屋產(chǎn)權(quán)過房手續(xù)事宜，被告向原告表明拒絕辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過房手續(xù)。故原告提起訴訟。

被告徐某辯稱，2015年9月初，原告與其父親周某某看中被告的兩套房產(chǎn)，2015年9月5日原告向被告購買了兩套房產(chǎn)，其中本案所涉的房屋購房款為1,700,000元，原告讓其父親周某某按照房屋買賣合同支付房產(chǎn)購房款1,500,000元，剩余200,000元購房款未付，2015年10月15日 ，被告將兩套房產(chǎn)的鑰匙、裝修發(fā)票、保修卡等交付給原告父女。2018年3月，因被告急需資金向案外人借款2,800,000元，故將系爭的房屋抵押給了案外人，故房屋無法過戶給原告，要求駁回原告要求過戶的訴訟請求，因被告違約，只能承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因房屋辦理了抵押，故無法過戶，被告于2018年7月6日將房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)告知了原告，請求法院判令雙方合同已于2018年7月6日解除。

第三人海寧皮革城擔(dān)保有限公司未到庭陳述，亦未提供書面證據(jù)。

本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：被告徐某系上海市閔行區(qū)房屋的產(chǎn)權(quán)人，該房屋為動(dòng)遷安置房屋，小產(chǎn)證于2015年8月20日核準(zhǔn)登記。

2015年9月5日，經(jīng)案外人某甲公司居間介紹，原告（買受方、乙方）與被告（出售方、甲方）簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，約定：乙方購買甲方位于上海市閔行區(qū)房屋，房屋總價(jià)款為1,700,000元；付款方式為：付款分三次，第一次在2015年10月30日之前付1,000,000元，第二次在2015年11月30日之前付500,000元，最后過戶當(dāng)天付200,000元。甲方收到乙方1,500,000元后將房屋鑰匙交給乙方。

合同簽訂后，原告向被告支付房款，截止至2015年10月15日，原告向被告支付房款合計(jì)1,500,000元。2015年10月15日，徐某在收條上簽字確認(rèn)，該收條內(nèi)容記載為：經(jīng)雙方協(xié)商兩套房屋總價(jià)2,780,000元，手續(xù)費(fèi)由周負(fù)責(zé)，錢首付1,500,000元（包括定金再內(nèi)），2015年11月30日前支付780,000元，留額手續(xù)結(jié)束后一次付清500,000元，如有一方違約支付另一方200,000元。當(dāng)日，徐某確認(rèn)收取了房款1,500,000元。2015年12月1日，徐某向原告發(fā)短信稱“總數(shù)780,000元全部收到”。

2015年5月12日，原告向被告發(fā)送知信“什么時(shí)候做過戶手續(xù)，以便我安排時(shí)間和最后房款籌備支付。請告知謝謝。”

2018年7月6日，被告向原告發(fā)送短信“周某：你好！你本人購買我徐某名下位于上海市閔行區(qū)兩套房產(chǎn)，本人因急需資金向案外人借款2,800,000元，本我無奈只能將上述房產(chǎn)抵押給案外人，導(dǎo)致無法將上述房產(chǎn)過戶給你，故你只能解除合同，特此告知您?！?/span>

另查明，2018年3月5日，被告與第三人海寧皮革城擔(dān)保有限公司簽署借款保證合同、擔(dān)保協(xié)議書及最高額抵押反擔(dān)保合同，并就上海市閔行區(qū)房屋辦理了抵押登記手續(xù)，最高債權(quán)數(shù)額為3,300,000元。

以上事實(shí)，由原告提供的房地產(chǎn)買賣合同、居間協(xié)議、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、上海市房地產(chǎn)登記簿、結(jié)算業(yè)務(wù)申請書、交易明細(xì)、收條、短信、上海市不動(dòng)產(chǎn)登記申請書、借款保證合同、擔(dān)保協(xié)議書、最高額抵押反擔(dān)保合同，被告提供的上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿等證據(jù)以及雙方當(dāng)事人陳述所證實(shí)。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的房地產(chǎn)買賣合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)信守并依約履行。因涉案房屋系動(dòng)遷安置房，故在3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)小產(chǎn)證的登記時(shí)間來看，該房屋于2018年8月21日起可辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。然被告在2018年3月在該房屋上設(shè)立了抵押登記，且在房屋滿足過戶時(shí)間的情況下不滌除該抵押登記，系被告違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，原告根據(jù)雙方約定向被告主張200,000元違約金的訴訟請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。至于被告提出的合同已經(jīng)解除的抗辯，因被告沒有單方解除權(quán)，在未經(jīng)原告同意的情況下雙方合同并不解除。因房屋上現(xiàn)設(shè)有抵押登記，原告要求被告配合過戶的要求尚存在障礙，被告滌除相關(guān)抵押登記后再行配合原告過戶，相應(yīng)的稅費(fèi)由原告負(fù)擔(dān)。第三人海寧皮革城擔(dān)保有限公司經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭應(yīng)訴，系其放棄相應(yīng)的訴訟權(quán)利，因此產(chǎn)生的法律后果由其自行承擔(dān)。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、第三人海寧皮革城擔(dān)保有限公司于被告徐某還清借款的三日內(nèi)辦理上海市閔行區(qū)房屋上的抵押登記注銷手續(xù)；

二、被告徐某于上海市閔行區(qū)房屋上的抵押登記滌除后三日內(nèi)配合原告周某將該房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記至原告周某名下，因過戶產(chǎn)生的稅、費(fèi)由原告周某負(fù)擔(dān)；

三、被告徐某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告周某違約金200,000元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)10,950元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5,000元，合計(jì)15,950元，由被告徐某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

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