上訴人（原審被告）：松滋市新晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：松滋市新江口鎮(zhèn)樂鄉(xiāng)大道89號。
法定代表人：朱帝武，該公司執(zhí)行董事。
委托代理人：陳為，湖北金捷律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：周某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住荊州市荊州區(qū)。
委托代理人：蔡亞紅，湖北楚韻律師事務(wù)所律師。

上訴人松滋市新晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因與被上訴人周某房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服松滋市人民法院(2016)鄂1087民初1141號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年12月8日立案后,依法組成合議庭開庭進行了審理。上訴人松滋市新晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人陳為，被上訴人周某及委托代理人蔡亞紅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
松滋市新晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴請求:撤銷原判,依法予以改判。其主要的理由是:一、上訴人不是合法的房屋征收部門，不能與被上訴人簽訂拆遷補償協(xié)議，雙方所簽協(xié)議無效，不能受到法律保護。二、上訴人在施工過程中發(fā)生了地質(zhì)滑坡，產(chǎn)生地質(zhì)災(zāi)害，應(yīng)為不可抗力，依法能夠全部或部分免除責任。
周某答辯稱：一審認定事實清楚，適用法律正確。雙方協(xié)議合法有效，本案中也不存在不可抗力的情形。請求二審駁回上訴，維持原判。
原告周某向一審起訴請求：1.判令原被告簽訂的《拆遷安置補償協(xié)議》合法有效，被告繼續(xù)履行《拆遷安置補償協(xié)議》，迅速向原告交付取得《建設(shè)工程綜合驗收合格證》《住宅商品房準許交付使用證》的房屋﹙2套住宅、2間門面、2個車位﹚；2.判令由被告支付延期交房違約金，其中，2015年4月13日至2016年7月18日的違約金308，821元﹙667元/日×463日﹚，2016年7月19日至最終交房時按667元/日支付違約金；3.判令由被告按100元/日的標準支付從2016年4月13日起至辦證完畢時遲延辦證的違約金；4.判令由被告支付其他違約事項的違約金50，000元；5.判令由被告承擔本案訴訟費、保全費。事實和理由：2013年4月12日，原被告雙方簽訂《拆遷安置補償協(xié)議》，并于同日申請公證，4月16日，松滋市公證處以﹙2013﹚鄂松滋證字第351號《公證書》確認《拆遷安置補償協(xié)議》的效力。合同簽訂當日，被告向原告支付補償金310，000元后，原告依約騰空房屋，將房屋鑰匙、房產(chǎn)證、土地證交付給被告。嗣后，被告未按約定按期交付房屋，經(jīng)原告多次催促，2016年7月2日，被告要求原告重新簽訂《交房確認書》，并按《交房確認書》履行后，被告方同意交房。因被告既未提供《建設(shè)工程綜合驗收合格證》《住宅商品房準許交付使用證》，也沒有提供《新建住宅質(zhì)量保證書》《新建住宅使用說明書》，無法證明交付的房屋達到質(zhì)量標準。另外，被告也未提供房屋測繪部門的《面積實測表》，無法計算房屋面積差價。且被告出具的《交房確認書》將住宅差額面積多計算1.04㎡，違反《拆遷安置補償協(xié)議》約定將門面面積補差標準由4500元/㎡提高至10000元/㎡，門面位置也由11、12號改換到7、8號，因此，原告不同意交房?！恫疬w安置補償協(xié)議》第七條約定，被告應(yīng)于2015年4月12日向原告交付房屋，如逾期交房，按667元/日支付違約金；第八條約定，被告應(yīng)自交房之日起一年內(nèi)為原告辦證完畢，延遲一日，按100元/日支付違約金；第十二條約定，一方違約，應(yīng)向守約方支付違約金50000元。綜上，依照《拆遷安置補償協(xié)議》，被告嚴重違約，給原告造成了巨大的經(jīng)濟損失和極大的生活不便，被告應(yīng)對其嚴重違約行為承擔全部責任。望法院判如所請。
一審法院認定事實：2013年初，新晟房地產(chǎn)公司取得位于本市××××大道××號宗地使用權(quán)，著手開發(fā)建設(shè)“鴻泰家園”項目，周某的一幢房屋及附屬土地位于該宗地內(nèi)。4月12日，原被告就房屋及附屬土地、地上附著物的補償達成協(xié)議，并簽訂《拆遷安置補償協(xié)議》一份。協(xié)議主要內(nèi)容如下：1.由新晟房地產(chǎn)公司一次性補償原告現(xiàn)金310，000元，還建住宅2套﹙A棟7、8樓各一套，總面積236-240㎡之間，單套面積118-120㎡之間，實際面積與約定面積的差額按3500元/㎡結(jié)算﹚、門面房2間﹙沿高成大道自東向西第11、12號門面，總面積84㎡，單套面積42㎡，實際面積與約定面積的差額按4500元/㎡結(jié)算﹚、車位2個﹙位于地下車庫中間地段，由原告自由選擇﹚；2.《拆遷安置補償協(xié)議》簽訂后，由新晟房地產(chǎn)公司一次性支付原告現(xiàn)金310，000元，原告在協(xié)議生效后5天內(nèi)騰空房屋，將房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證交付被告；3.新晟房地產(chǎn)公司向原告交付的住宅、門面、車位應(yīng)有相關(guān)行政主管部門出具的驗收合格證明；4.違約責任：新晟房地產(chǎn)公司應(yīng)于協(xié)議簽訂之日起2年內(nèi)即2015年4月12日前向原告交付住宅、門面房、車位，遲延交付則按667元/日向原告支付違約金；新晟房地產(chǎn)公司應(yīng)于交房之日起1年內(nèi)為原告辦理還建房屋的土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證，稅費由原告負擔，遲延辦證則按100元/日向原告支付違約金；雙方應(yīng)誠實守約，如一方違約則應(yīng)向守約方支付違約金50，000元。協(xié)議簽訂同日，原被告雙方向松滋市公證處申請公證，2013年4月16日，松滋市公證處以﹙2013﹚鄂松滋證字第351號《公證書》確認《拆遷安置補償協(xié)議》的效力。協(xié)議簽訂當日，新晟房地產(chǎn)公司向周某支付了補償款310，000元；4月16日，周某將房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證交付新晟房地產(chǎn)公司。建設(shè)過程中，因該地塊存在地質(zhì)災(zāi)害隱患，松滋市國土資源局發(fā)文要求新晟房地產(chǎn)公司做好項目區(qū)的地質(zhì)災(zāi)害防治工作。期間，新晟房地產(chǎn)公司于2013年9月27日取得相鄰的201352號宗地使用權(quán)，并報請松滋市人民政府將2宗地連片開發(fā)“鑫南華府”項目。2014年3月17日，松滋市城鄉(xiāng)規(guī)劃局批準了新晟房地產(chǎn)公司上報的“鑫南華府”規(guī)劃方案。2016年1月29日，新晟房地產(chǎn)公司工作人員短信通知“周瑜”﹙周某﹚“現(xiàn)在房子門面已建設(shè)完工，拆遷還建戶于2016年1月21號—2月5號期間和鑫南華府售樓部辦理相關(guān)手續(xù)，過期本公司不負責任何費用。”2016年7月2日，新晟房地產(chǎn)公司出具《交房確認書》，向周某交付房屋2套﹙3#樓901室126.47㎡、903室118.96㎡﹚、門面房2間﹙5#樓1樓7、8號84㎡﹚、車位2個，要求周某簽字確認。周某以新晟房地產(chǎn)公司未提供房屋驗收合格證明、《面積實測表》以及房屋補差計算方式違反約定拒絕簽署《交房確認書》。
一審法院認為，原被告簽訂的《拆遷安置補償協(xié)議》系雙方真實意思表示，約定的內(nèi)容不違反國家法律規(guī)定，該協(xié)議自簽訂之日起依法成立并生效。協(xié)議簽訂后，原告周某依約履行了全部義務(wù)，被告新晟房地產(chǎn)公司延期交房系違約行為，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。原告的訴訟請求于法有據(jù)，應(yīng)予支持，但約定的違約金過分高于造成的損失，應(yīng)適當予以減少。按照《拆遷安置補償協(xié)議》約定的面積、價格，還建房屋、車位的價值約為1，300，000元左右，參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的解釋》民間借貸利率不超過年24%的規(guī)定，被告延期交房的損失可確定為355元/日。按照約定的違約金不超過造成損失的30%計算，被告延期交房的違約金最高確定為460元/日。雙方約定的誠實守約違約金屬重復(fù)約定，不予支持。雙方關(guān)于延遲辦證違約金條款中的“交房之日”應(yīng)以實際交房時間為準。被告新晟房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)建設(shè)過程中遇到的地質(zhì)災(zāi)害并非不能克服，不屬于不可抗力，不是延期交房的免責事由。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋﹙二﹚》第二十七條、第二十九條之規(guī)定，判決：一、由被告松滋市新晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)履行《拆遷安置補償協(xié)議》，向原告周某交付由相關(guān)行政管理機關(guān)出具驗收合格證明的住宅2套﹙總面積236-240㎡之間，單套面積118-120㎡之間，實際面積與約定面積的差額按3500元/㎡結(jié)算﹚、門面房2間﹙總面積84㎡，單套面積42㎡，實際面積與約定面積的差額按4500元/㎡結(jié)算﹚、車位2個；二、由被告松滋市新晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從2015年4月12日起按460元/日向原告周某支付延期交房違約金至房屋實際交付時止；三、由被告松滋市新晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從實際交房之日起1年內(nèi)為原告周某辦理住宅、門面房的不動產(chǎn)登記證，辦證所需稅、費由原告周某承擔。如逾期辦證，則由被告松滋市新晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按100元/日向原告周某支付遲延辦證違約金至辦理完畢之日止；四、駁回原告周某的其他訴訟請求。上述一、二項判決于本判決生效后十日內(nèi)履行。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費19078元，減半收取9539元，財產(chǎn)保全費5000元，合計14539元，由被告松滋市新晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
二審中雙方當事人對一審認定的事實不表示異議，本院予以確認。

本院認為，上訴人與被上訴人簽訂的《拆遷安置補償協(xié)議》系雙方真實意思表示，約定的內(nèi)容不違反國家法律規(guī)定，該協(xié)議自簽訂之日起依法成立并生效。本案中，涉案被拆遷的房屋，不屬于公益性搬遷，也不存在政府介入，只是平等主體之間的民事法律行為，上訴人是否具有房屋拆遷人的資格，并不影響其與被上訴人所簽合同的效力。且上訴人在與土地管理部門簽訂土地出讓合同中明確約定：上訴人須在宗地范圍內(nèi)為拆遷戶無償還建12套住宅房、9間門面房、7間車庫…。并對還遷房的面積、樓層、交付標準、辦證稅費都作出了約定?？梢姡显V人在取得宗地時，就負有對拆遷戶進行安置補償?shù)牧x務(wù)。關(guān)于上訴人在施工過程中發(fā)生地質(zhì)滑坡，產(chǎn)生地質(zhì)災(zāi)害，是否構(gòu)成不可抗力的問題。上訴人作為一家專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，具備專業(yè)人員和專業(yè)技術(shù)，施工之前應(yīng)當進行勘察、評估、預(yù)測分析。對于施工過程中發(fā)生地質(zhì)滑坡，產(chǎn)生地質(zhì)災(zāi)害的情況，應(yīng)當是可以預(yù)見，可以克服的，對此，本案中并不存在不可抗力的情形，上訴人的民事責任依法不能免除。
綜上，上訴人松滋市新晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費19078元，由上訴人松滋市新晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　陳時中 審判員　　韓秀士 審判員　　謝成勇

書記員：唐君玲