原告(反訴被告）：周清，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜都市。
委托訴訟代理人：商衛(wèi)華，湖北百思特律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。
被告（反訴原告）：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住宜昌市西陵區(qū)。
委托訴訟代理人：劉威，湖北西陵律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。
第三人：桂實(shí)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省宜昌市。
委托訴訟代理人：劉飛，湖北前鋒律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)代理）。

原告（反訴被告）周清訴被告（反訴原告）劉某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法由審判員劉青春適用簡易程序，于2015年11月5日公開開庭進(jìn)行了審理，審理過程中，第三人桂實(shí)以劉某某、周清為被告，于2015年10月21日提起訴訟，本院于2015年11月4日向周清、劉某某送達(dá)《第三人參加訴訟通知書》。本院于2015年11月19日再次公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）周清及其委托訴訟代理人商衛(wèi)華、被告（反訴原告）劉某某及其委托訴訟代理人劉威、第三人桂實(shí)及其委托訴訟代理人劉飛到庭參加訴訟。原被告及第三人申請庭外和解六個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告周清向本院提出訴訟請求：1、判令解除原、被告于2014年8月24日簽訂的房屋租賃合同；2、判令被告向原告返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)3.8萬元、押金2000元，并賠償房屋裝修損失3.5萬元，合計(jì)7.5萬元；3、訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：2014年8月26日，原告和被告簽訂了《半山緣私房菜租賃協(xié)議》，雙方約定，被告將位于宜昌市東山開發(fā)區(qū)城東大道38號即畔山林語21棟－151號面積約161.37平方米餐館租賃給原告經(jīng)營。原告交納了轉(zhuǎn)讓費(fèi)3.8萬元、交付押金2000元，另產(chǎn)生裝修費(fèi)用3.5萬元。原告在經(jīng)營過程中，房東桂實(shí)通知原告騰退房屋，致使原告無法繼續(xù)使用租賃房屋。原告認(rèn)為，被告違約，應(yīng)當(dāng)返還原告交納的轉(zhuǎn)讓費(fèi)、押金，還應(yīng)當(dāng)賠償原告產(chǎn)生的房屋裝修損失。
原告向本院提交了下列證據(jù)：
證據(jù)一、房屋租賃協(xié)議，證明房屋租賃關(guān)系的存在，同時(shí)證明租賃協(xié)議中有一條，寫明“是周清與劉某某合伙”，后來又簽訂了一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，說明不是合伙。
證據(jù)二、房東桂實(shí)與劉某某簽訂的房屋租賃合同，證明合同約定未經(jīng)出租人同意，承租人劉某某不得轉(zhuǎn)租。
證據(jù)三，房東桂實(shí)提供的房屋權(quán)屬證書。證明被告擅自將房屋轉(zhuǎn)租給原告是違約的。
證據(jù)四，房東向原告下達(dá)的騰退房屋通知書，證明房東明確下達(dá)書面通知，證實(shí)被告違約。
證據(jù)五，1、三份轉(zhuǎn)賬憑證，第一筆是肖傳敏受原告委托向劉某某賬戶轉(zhuǎn)賬29900元，第二筆是肖傳敏受原告委托向劉某某繳納現(xiàn)金14000元，第三筆交了押金2000元，由劉某某出具的收據(jù)；2、劉某某打收條，收到現(xiàn)金2萬元。
證據(jù)六，原告裝修的證明材料，證明原告的裝修損失為35000元。
證據(jù)七：視頻及通話記錄，證明38000元是轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
被告劉某某對原告的證據(jù)的質(zhì)證意見為：對證據(jù)一的真實(shí)性不持異議，對原被告之間的關(guān)系是租賃而不是合伙，也不持異議。對證據(jù)二的真實(shí)性不持異議，對合同上的內(nèi)容也不持異議。對原告的證明目的有異議。這份合同只能證明房東桂實(shí)與劉某某簽訂的合同上有違約條款，但不能證明劉某某有違約行為。對證據(jù)三、證據(jù)四的真實(shí)性有異議，鄧玲不是合同當(dāng)事人。劉某某和桂實(shí)是在中介的介紹下簽訂的合同。對證據(jù)五的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為在支付這筆款項(xiàng)之前，肖傳敏沒有說是受到周清的委托，對肖傳敏支付的費(fèi)用，我們予以認(rèn)可，但不能證明是周清支付的。是肖傳敏在經(jīng)營過程中支付給劉某某的物品使用費(fèi)，但不是房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)。押金2000元和租金24000元，我們是收到了，對此沒有異議，整個(gè)過程中我們沒有收過3.8萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，我們僅收取了實(shí)際經(jīng)營人肖傳敏的款項(xiàng)，用于支付物品、食材、酒水等其他物品的使用費(fèi)。
經(jīng)審理查明，第三人桂實(shí)（合同甲方）于2013年9月27日與被告劉某某（合同乙方）簽訂一份租賃合同，約定桂實(shí)將位于宜昌市城東大道××號房屋租賃給劉某某做餐飲。租賃期限為36個(gè)月，即從2013年9月28日起至2016年10月27日止。第一年租金為20000元，第二、三年的租金為22000元。雙方同時(shí)約定，合同生效之日乙方向甲方支付保證金3000元，合同期滿，若乙方無違約行為，甲方應(yīng)當(dāng)在合同到期當(dāng)日將保證金無息退還給乙方，未經(jīng)甲方同意，乙方擅自轉(zhuǎn)租房屋的甲方有權(quán)單方面解除合同并要求乙方在7天內(nèi)退還房屋，同時(shí)沒收保證金。保證金不足以彌補(bǔ)甲方損失的，甲方有權(quán)要求乙方賠償。合同期滿，乙方將裝修遺留給甲方，甲方與乙方協(xié)商一致恢復(fù)房屋格局事宜，若甲方要求恢復(fù)，乙方有義務(wù)恢復(fù)（原文如此）。甲方給乙方一個(gè)月裝修期，時(shí)間為2013年9月28日-2013年10月28日，交房時(shí)間順延一個(gè)月為2016年10月27日。雙方同時(shí)對房屋現(xiàn)狀及室內(nèi)物品進(jìn)行了交接，并有交接清單。2014年9月4日，桂實(shí)向劉某某出具收據(jù)，載明“今收到2014-2015年畔山林語租金￥22000”（即2014年10月27日至2015年10月28日）。劉某某接收房屋后，即對房屋進(jìn)行了裝修，取名“半山緣私房菜”，進(jìn)行餐飲經(jīng)營。
2014年8月26日，劉某某與周清簽訂一份租賃合同，約定將劉某某所租的宜昌市城東大道××號“半山緣私房菜”轉(zhuǎn)租給周清，租賃期限為2014年8月26日至2017年8月25日，租金及交付方式為：第一年48000元，第二年50400元，第三年52800元，每年采取先交后使用的原則。關(guān)于租賃房屋的裝修裝飾，雙方約定，乙方根據(jù)其經(jīng)營需要，需對所承租的房屋進(jìn)行裝飾、裝修的，需將裝修方案報(bào)甲方備案，經(jīng)甲方同意方可實(shí)施，但不能破壞房屋的主體結(jié)構(gòu)，合同到期，乙方需將其所承租的房屋地板、墻面、墻紙、電線、水管、等、水池、便池、抽油煙機(jī)交還甲方，甲方任何情況下，均不對乙方的裝飾、裝修予以補(bǔ)償（原文如此）。合同到期后，乙方如未能將所有承租房屋按規(guī)定返還而導(dǎo)致甲方自行恢復(fù)而產(chǎn)生的費(fèi)用及租金損失，甲方有權(quán)向乙方追償。甲乙雙方在合同上簽字，其中周清所持有的合同上有手寫的“附加：如甲方收取乙方房租未交由原房東則一切法律責(zé)任和損失由甲方承擔(dān)。劉某某、2014.8.26”。合同最后有打印的“合伙經(jīng)營，對半分成，合伙人劉某某，周清”。劉某某持有的合同上有手寫的“冰柜（一個(gè)）、條桌（一個(gè)）、魚缸、花盆、店牌、門牌、電腦一套，不用后退還甲方。周清。2014.8.26”。合同最后打印的“合伙經(jīng)營，對半分成，合伙人劉某某，周清”被劃去。雙方于同日簽訂一份“協(xié)議”，甲方為劉某某，乙方為周清，協(xié)議約定：“甲乙雙方就半山緣私房菜達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，就合同上寫的，合伙經(jīng)營，對半分成，合伙人劉某某、周清，只作合同形式，不形成實(shí)際合同，也不具有合同約束力”。合同簽訂當(dāng)日，劉某某向周清出具“收據(jù)”,載明“今收到現(xiàn)金弍萬元整”，同時(shí)出具“收據(jù)”，載明“劉某某今收到肖傳敏房租壹萬肆仟元整”。2014年8月28日，案外人肖傳敏向劉某某的賬戶轉(zhuǎn)款10000元，8月29日轉(zhuǎn)款10000元，8月30日轉(zhuǎn)款9900元。2014年9月4日，肖傳敏向劉某某出具“欠條”，載明“欠弍萬肆仟元，12月1號支付。肖傳敏”。2014年9月29日，劉某某再次出具“收據(jù)”，載明“劉某某今收到半山緣肖傳敏房屋押金2000元。憑此收據(jù)退還押金”。周清共支付劉某某各項(xiàng)款項(xiàng)合計(jì)65900元。周清接手后開始對該房屋進(jìn)行了部分裝修，并經(jīng)營。
2015年2月26日，桂實(shí)之妻鄧玲向周清發(fā)出《關(guān)于騰退房屋的通知》，載明：“周清，你現(xiàn)租賃的宜昌市東山開發(fā)區(qū)畔山林語半山緣私房菜館房屋，我系該房屋的權(quán)利人。我于2013年9月27日與劉某某簽訂有房屋租賃合同，在該合同中明確約定，該房屋未經(jīng)我同意，不得轉(zhuǎn)租?，F(xiàn)發(fā)現(xiàn)，劉某某將該房屋私自轉(zhuǎn)租給你使用，現(xiàn)通知你騰退房屋，我將收回使用，逾期將承擔(dān)賠償責(zé)任，你與劉某某因此產(chǎn)生的糾紛與我無關(guān)。特此通知！房東鄧玲桂實(shí)（鄧玲代）”。
2015年4月14日前，桂實(shí)、劉某某、周清三方因房屋再次轉(zhuǎn)租問題沒有達(dá)成一致，鄧玲（桂實(shí)之妻，房屋共有人）向劉某某發(fā)出短信“劉某某、彭龍平：鑒于你將畔山林語38-21-151房未經(jīng)房主桂實(shí)同意轉(zhuǎn)租周清之事實(shí)，違反合同第七條第一款?，F(xiàn)通知你與桂實(shí)簽訂的房屋租賃合同于2015年4月14日解除。限你7日內(nèi)退換房屋，同時(shí)沒收保證金。桂實(shí)保留對你追償違約損失的權(quán)利”（原文如此）。
訴訟過程中，本院于2016年3月7日組織桂實(shí)、劉某某、周清三方對涉案房屋進(jìn)行交接，經(jīng)清點(diǎn)，桂實(shí)認(rèn)為“交接清單上的東西都在”，劉某某認(rèn)為“差船木根雕茶具”。周清認(rèn)為“未拿根雕”，但雙方的交接清單上并無“船木根雕茶具”。周清于2016年3月14日房屋交付劉某某。劉某某于2016年7月12日將房屋交付桂實(shí)。桂實(shí)之妻鄧玲出具收據(jù)，載明“今已收到畔山林語38-21-151房屋鑰匙。房內(nèi)物品齊全，不多不差”。
上述事實(shí)，有各方當(dāng)事人陳述、《租賃合同》、收據(jù)等證據(jù)證實(shí)。

本院認(rèn)為：第三人桂實(shí)作為房屋出租人、被告劉某某作為房屋承租人、原告周清作為房屋次承租人，應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定及合同約定行使各自權(quán)利、履行相應(yīng)的義務(wù)。
關(guān)于桂實(shí)解除合同的問題。
1、桂實(shí)有權(quán)解除其與劉某某之間的租賃合同。劉某某將承租房屋轉(zhuǎn)租周清使用，其未能提供證據(jù)證實(shí)轉(zhuǎn)租得到桂實(shí)的認(rèn)可，應(yīng)認(rèn)定為擅自轉(zhuǎn)租行為。依據(jù)雙方合同的約定，劉某某未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租房屋的桂實(shí)有權(quán)解除合同。
2、桂實(shí)解除合同的時(shí)間。2015年10月21日，桂實(shí)以劉某某、周清為共同被告，作為第三人參與本案訴訟請求確認(rèn)其與劉某某之間的租賃合同于2015年4月14日解除。本院于2015年11月4日向劉某某送達(dá)了第三人參加訴訟申請書。桂實(shí)為證實(shí)其于2015年4月14日將解除合同的意思表示通知到劉某某提供了鄧玲短信記錄，但未提供證據(jù)證實(shí)劉某某確已收到該短信，且鄧玲雖是桂實(shí)之妻但不是合同當(dāng)事人，并非當(dāng)然能代表桂實(shí)作出解除合同的意思表示。故，桂實(shí)應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條第一款的規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除?！?，本院確認(rèn)2015年11月4日（即劉某某收到本院送達(dá)的第三人參加訴訟申請書之日）雙方之間的租賃合同解除。
二、關(guān)于劉某某與周清之間租賃合同效力及解除問題。
1、合同的效力。劉某某與周清于2014年8月26日簽訂的租賃合同是雙方的真實(shí)意思表示，但因轉(zhuǎn)租合同的租期長于租賃合同期限，對于超過的期間（2016年10月28日-2017年8月25日）本院認(rèn)定為無效，其他內(nèi)容并沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。
2、合同的解除。周清以桂實(shí)向其主張權(quán)利，導(dǎo)致無法繼續(xù)使用租賃房屋為由訴至本院要求解除該合同，劉某某于2015年10月10日收到起訴狀副本，并當(dāng)庭（2015年11月5日）提出反訴請求以周清拖欠租金為由要求解除該合同。雖雙方解除合同的理由各異，但終止合同的意思表示一致。故劉某某與周清之間租賃合同應(yīng)于2015年11月5日解除，但因該時(shí)間晚于桂實(shí)與劉某某之間租賃合同的解除時(shí)間，故本院認(rèn)定劉某某與周清之間租賃合同亦于2015年11月4日解除。
三、關(guān)于劉某某承擔(dān)法律責(zé)任的問題。
1、劉某某應(yīng)向桂實(shí)支付房屋租金及占有使用費(fèi)。雙方的合同于2015年11月4日解除，劉某某此前租金到期日為2015年10月27日，其應(yīng)向桂實(shí)支付2015年10月28日至2015年11月4日租金為482元（（22000元/年÷365天/年*8天））。因劉某某的違約行為導(dǎo)致合同解除，依約其繳納的保證金3000元不予退還，且應(yīng)承擔(dān)合同解除后的房屋占用使用費(fèi)，桂實(shí)請求劉某某及周清參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，本院予以支持。合同解除后周清騰退房前的占有使用費(fèi)應(yīng)由周清支付，此后至劉某某將房屋交付當(dāng)日的占有使用費(fèi)應(yīng)由劉某某支付，其應(yīng)向桂實(shí)支付2016年3月15日至2016年7月12日房屋占用使用費(fèi)為7233元（（22000元/年÷365天/年*120天））。故，劉某某應(yīng)向桂實(shí)支付房屋租金及占有使用費(fèi)共計(jì)7715元。
2、劉某某應(yīng)賠償周清的損失。劉某某將其不享有轉(zhuǎn)租權(quán)的房屋出租給周清使用，導(dǎo)致桂實(shí)向周清主張權(quán)利，致使周清訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)而解除合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條之規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！保芮逵袡?quán)要求劉某某賠償其損失。周清主張劉某某賠償裝修費(fèi)35000元的請求，因雙方約定任何情況下劉某某均不對周清裝飾裝修進(jìn)行補(bǔ)償，本院不予支持。根據(jù)庭審查明的事實(shí)，劉某某共計(jì)收取周清款項(xiàng)65900元，其中，房屋租金24000元、押金2000元，剩余39900元其不能說明名目。結(jié)合交易習(xí)慣及行業(yè)慣例，周清主張向劉某某支付38000元轉(zhuǎn)讓費(fèi)，本院依法予以采信。
關(guān)于周清要求返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)38000元及押金2000元的訴訟請求，本院認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)合同履行情況及雙方的過錯(cuò)程度予以綜合認(rèn)定。首先，周清作為具有完全民事行為能力的主體，其對劉某某有可能不具備轉(zhuǎn)租權(quán)未盡到合理的審慎義務(wù)，存在一定過錯(cuò)。其次，租賃合同約定的租賃期限為3年，合同訂立后至桂實(shí)主張權(quán)利已履行6個(gè)月。故，本院酌定劉某某應(yīng)向周清返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)30000元及押金2000元。
關(guān)于周清承擔(dān)法律責(zé)任問題。
1、周清應(yīng)向劉某某支付房屋租金及合同解除后的房屋占有使用費(fèi)。雙方合同于2015年11月4日解除，在此之前的租金應(yīng)按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。其中，2015年2月26日至2015年8月25日租金為24000元、2015年8月26日至2015年11月4日租金為9942元（50400元/年÷365天/年*72天），租金合計(jì)為33942元。
2、周清應(yīng)向桂實(shí)支付房屋占有使用費(fèi)。劉某某與桂實(shí)合同解除后至周清騰退房屋之日止，周清作為房屋實(shí)際占有人應(yīng)向桂實(shí)承擔(dān)給付房屋占用使用費(fèi)的責(zé)任，此期間即2015年11月5日至2016年3月14日房屋占有使用費(fèi)為7896元（22000元/年÷365天/年*131天）。
五、關(guān)于騰退房屋的問題。
周清于2016年3月14日將房屋騰退后交付給劉某某，故劉某某關(guān)于請求周清騰退房屋的訴求已實(shí)現(xiàn)。劉某某于2016年7月12日將房屋騰退后交付桂實(shí)，且桂實(shí)對附屬物品及房屋現(xiàn)狀并未提出異議，故桂實(shí)關(guān)于請求劉某某騰退房屋及附屬物品，并恢復(fù)原狀的訴求已實(shí)現(xiàn)。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》四十四條、六十條、第九十三條、第九十四條第（四）項(xiàng)、第九十六條第一款、第九十七條、第二百二十四條第二款，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告周清解除合同的行為有效，其與被告劉某某于2014年8月24日簽訂的租賃合同已于2015年10月13日解除；
二、確認(rèn)第三人桂實(shí)解除合同的行為有效，其與被告劉某某于2013年9月27日簽訂的租賃合同已于2015年11月5日解除；
三、被告劉某某于本判決生效之日后十日內(nèi)退還原告周清款項(xiàng)人民幣共計(jì)32000元（其中，轉(zhuǎn)讓費(fèi)30000元、押金2000元）；
四、反訴被告周清于本判決生效之日后十日內(nèi)支付反訴原告劉某某房屋租金人民幣共計(jì)33942元；
五、被告劉某某于本判決生效之日后十日內(nèi)向第三人桂實(shí)支付房屋租金及占有使用費(fèi)共計(jì)人民幣7715元；
六、原告周清于本判決生效之日后十日內(nèi)向第三人桂實(shí)支付房屋占有使用費(fèi)人民幣7896元。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。未按本判決指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
七、駁回原告周清的其他訴訟請求；
八、駁回反訴原告劉某某的其他訴訟請求；
九、駁回第三人桂實(shí)的其他訴訟請求。
本案案件受理費(fèi)888元（已減半，周清預(yù)交838元、桂實(shí)預(yù)交50元），反訴費(fèi)305元（已減半，劉某某已預(yù)交），由周清負(fù)擔(dān)838元、劉某某負(fù)擔(dān)355元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員　　劉青春

書記員：陶文淦