上訴人（原審被告）：鄒某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省東寧市。
委托訴訟代理人：宋傳東，黑龍江宋傳東律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：周淑民，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省綏芬河市。
委托訴訟代理人：王齊平，黑龍江遠東律師集團事務所律師。
原審被告：石井軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省東寧市。

上訴人鄒某某因與被上訴人周淑民及原審被告石井軍申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，不服黑龍江省綏芬河市人民法院（2018）黑1081民初580號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年9月7日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人鄒某某及其委托訴訟代理人宋傳東、被上訴人周淑民及其委托訴訟代理人王齊平、被上訴人石井軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
根據(jù)當事人的訴請主張、法庭陳述及其舉證、質證情況，結合本院及一審法院對事實與證據(jù)的分析認定，本院認定事實與原審一致。
另查明，案涉訴爭房屋一直未被查封、凍結、公告，也未向鄒某某送達過相關法律文書。

本院認為，周淑民與石井軍之間的法律關系名為買賣，實為借貸，該借款關系已經(jīng)由綏芬河市人民法院（2014）綏商初字第118號民事調解書予以確認。依照《中華人民共和國物權法》第二十條規(guī)定，“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機關申請預告登記?！北景钢校苁缑耠m將訴爭房屋辦理了預告登記，但并不因此導致該不動產(chǎn)物權的設立或變動。且該預告登記是為了借款擔保抵押，并不是真正意義的房屋買賣。再結合（2014）綏執(zhí)字第287-1號民事裁定書裁定第二項“申請執(zhí)行人周淑民可持本裁定書到有關機構辦理相關產(chǎn)權過戶登記手續(xù)”，亦不導致爭議房屋物權即變動至周淑民名下。本案是申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，周淑民在執(zhí)行案件中申請執(zhí)行的是金錢債權，根據(jù)《最高人民法院〈關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題規(guī)定理解與適用〉》第二十八條規(guī)定，“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。房屋買受人鄒某某在法院執(zhí)行房屋之前已經(jīng)與被執(zhí)行人石井軍簽訂合法有效的書面買賣合同且支付全部價款，并一直實際占有訴爭房屋，故鄒某某作為房屋權利人，其權利能夠排除執(zhí)行。再根據(jù)《最高人民法院〈關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定〉》第十七條的規(guī)定，“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”鄒某某作為爭議房屋的權利人，綏芬河法院做出（2014）綏執(zhí)字第287-1號民事裁定書后，沒有對訴爭房屋進行查封、扣押、凍結、公告，亦未向房產(chǎn)部門及鄒某某送達。根據(jù)庭審中周淑民的自認“房屋尚未竣工驗收”可知，訴爭房屋至今仍不具備辦理產(chǎn)權過戶登記的條件，故鄒某某對未辦理過戶手續(xù)沒有過錯。原審判決適用法律錯誤，本院予以糾正。關于（2014）綏執(zhí)字第287-1號民事裁定書，可以通過執(zhí)行監(jiān)督程序另行糾正。
綜上所述，上訴人鄒某某的上訴請求成立，予以支持。故依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

審判長 姚波
審判員 畢旭
審判員 錢大龍

書記員： 劉璇