原告（反訴被告）周某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市西陵區(qū)。
委托代理人鄭書華，湖北百思特律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)）
委托代理人李海波，湖北百思特律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)）
被告（反訴原告）冉某，女，土家族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市西陵區(qū)。
委托代理人唐勇，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)）
委托代理人李萌，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)）

原告（反訴被告）周某與被告（反訴原告）冉某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年3月9日受理后，依法由審判員左樹青獨(dú)任審判，于2018年4月26日公開開庭進(jìn)行了審理。原告周某及其委托代理人鄭書華、李海波，被告冉某之委托代理人李萌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告（反訴被告）周某訴稱，2014年10月1日，本人將承租的宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司位于宜昌市西陵區(qū)環(huán)城北路××樓的部分房屋轉(zhuǎn)租予冉某，雙方合同約定租賃期自2014年10月1日至2017年12月31日止；租金每季度一交，每季度30日前交納下一季租金，逾期交納的按總租金千分之七支付逾期違約金；合同終止的違約的，除租金外，還應(yīng)按全年租金的50%支付違約金，逾期騰退的，應(yīng)按租金標(biāo)準(zhǔn)的3倍支付房屋占用費(fèi)。合同簽訂后，本人依約將房屋交由冉某用于經(jīng)營之需。在2017年將租金降低至15000元一個(gè)月。截止到2017年12月31日，雙方合同到期后，冉某拖欠2017年度三個(gè)月租金不付，且在合同到期后，也拒不騰退房屋，也沒有續(xù)簽合同的意思表示，故訴至法院，請(qǐng)求判令冉某：1、支付拖欠的租金45000元，并自2017年10月1日起至其實(shí)際清償之日按日千分之七支付逾期付款違約金;2、騰退位于西陵區(qū)環(huán)城北路××樓其承租用于開辦“昔日情懷烤肉”的房屋，并自2018年1月1日起，至其實(shí)際騰退之日按每日1500元向周某支付房屋占用使用費(fèi)，計(jì)46500元;3、向周某支付違約金90000元;4、本案訴訟費(fèi)由冉某承擔(dān)。審理中，周某變更第二項(xiàng)請(qǐng)求為：自2018年1月1日起至其實(shí)際騰退之日按每日1500元，冉某向周某支付房屋占用使用費(fèi)，計(jì)46500元。
被告冉某（反訴原告）辯稱：1、本人與周某簽訂的房屋租賃合同，系未經(jīng)原產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租，無效。宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司與周某簽訂的房屋租賃合同，約定不得將房屋轉(zhuǎn)借或轉(zhuǎn)租他人。故本人與周某簽訂的租賃合同是無效合同。2、因周某對(duì)其出租的房屋采取欺詐的方式擴(kuò)大其房屋面積，導(dǎo)致冉某在先前的租金中已經(jīng)超付租金，因此后續(xù)租金不予支付。3、因合同無效，因此不予承擔(dān)任何違約責(zé)任。并提出反訴請(qǐng)求，請(qǐng)求判令：1、確認(rèn)周某與冉某于2014年10月1日簽訂的《房屋租賃合同》無效。2、周某退還因面積差異的房屋占有使用費(fèi)共計(jì)289294.08元。3、周某退還租賃保證金46800元整。4、周某退還電費(fèi)19585元、水費(fèi)476.70元。
原告（反訴被告）周某辯稱：1、雙方當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)租合同有效，應(yīng)依法受法律保護(hù)。2、合同約定面積是初算，實(shí)際履行期內(nèi)考慮到面積誤差，本人收取租金的標(biāo)準(zhǔn)也不是按合同的約定進(jìn)行收取。3、冉某要求退還占有使用費(fèi)沒有事實(shí)和法律依據(jù)。4、保證金不予退還。5、電費(fèi)以電力部門收取數(shù)額相當(dāng)，不存在退還。水費(fèi)也與宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司收取的相當(dāng)，不存在多收的事實(shí)。
經(jīng)審理查明，2014年11月18日，周某（乙方）與宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司（甲方）簽訂《房屋租賃合同》，約定，甲方將其環(huán)城北路××號(hào)，面積832.68平方米的房屋出租與乙方經(jīng)營餐飲項(xiàng)目；租賃期限從2015年1月1日至2019年12月31日止；房屋月租金標(biāo)準(zhǔn)為人民幣2015年1月1日至2015年12月31日54125元，以后每年遞增8%，以此類推；第七條合同的變更、解除與終止第3款第（1）：轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租房屋以及改變租賃用途的；第十條乙方違約責(zé)任第2款：租賃期間，乙方如有本合同第七條第3款行為之一的，甲方有權(quán)終止合同，收回該房屋，已收取的租金、履約保證金不予退還，乙方還應(yīng)按照本合同年度租金總額的10%向甲方支付違約金……。
同年10月1日，周某（甲方）與冉某（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定，甲方將其承租的上述宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司房屋的258平方米出租與乙方；租賃期限為三年，自2014年10月1日起至2017年12月31日止；乙方承租租金第一年按65元每平方米每月計(jì)算，第一年租金合計(jì)201240元；租賃保證金的約定：本合同簽定時(shí)，乙方應(yīng)向甲方支付租賃保證金為人民幣46800元整（不少于三個(gè)月房屋租金）。租賃期間，該履約保證金不計(jì)利息，不充抵房屋租金和其他費(fèi)用。租賃期滿，乙方未對(duì)房屋造成損害的，不存在尚未了結(jié)債務(wù)和違約金等，甲方返還乙方保證金；相關(guān)費(fèi)用約定：租賃期內(nèi)，乙方因經(jīng)營而發(fā)生的水費(fèi)、電費(fèi)、消防……按照其獨(dú)立安裝的水表、電表度數(shù)和政府核定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，每月按時(shí)由乙方直接向甲方交納……；違約責(zé)任：1、乙方如拖欠支付租金，除已經(jīng)支付拖欠的租金外，每逾期一日則按照總租金的千分之七向甲方支付違約金，保證金不予退還；2、合同終止后，乙方未在規(guī)定期間返還租賃房屋，除應(yīng)支付延遲支付期間的房屋租金外，還應(yīng)按全年租金總額的50%向甲方支付違約金；5、合同期滿，乙方逾期不歸還房屋的，視同雙方為不定期租賃關(guān)系。月租金按本租賃期月租金的3倍計(jì)算，至房屋歸還為止等。
合同簽訂當(dāng)日，冉某向周某交納房屋租賃保證金46800元，以及2015年1月1日至2015年2月28日的房屋租金33540元。周某在2015年2月2日收取冉某2015年2月1日至2015年4月30日租金54210元，在2015年5月5日收取冉某2015年5月1日至2015年7月31日租金52210元，在2015年8月5日和12月6日分別收取冉某2015年8月1日至2016年1月31日兩個(gè)季度的租金5萬元。周某于2016年3月10日收取冉某2016年2月1日至2016年4月30日租金46000元。從2016年5月1日開始至合同終止，雙方約定租金按每月15000元收取。冉某向周某交納租金至2017年9月30日。因冉某對(duì)租賃面積和周某收取水電費(fèi)加價(jià)有異議，再未向周某交納租金。
周某于2017年12月13日向宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司提交《退房申請(qǐng)》，要求退出環(huán)城北路××號(hào)房屋。2018年1月31日，宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司向周某出具《解除合同通知》，解除周某與宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司就環(huán)城北路××號(hào)《房屋租賃》合同關(guān)系。
冉某向宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司交納2018年1月租金，并于2018年2月28日與宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司簽訂《房屋租賃合同》。
庭審中，周某與冉某確認(rèn)：雙方簽訂《房屋租賃合同》中，冉某租賃房屋的面積為238.32平方米。
審理中，冉某對(duì)周某以每度1.1元收取其電費(fèi)，高于國家定價(jià)的每度0.87元有異議。周某稱以每度1.1元收取電費(fèi)是考慮到從大表到小表有損耗。經(jīng)核算，周某自2016年12月至2017年11月向電力部門實(shí)際交納電費(fèi)18379.87元，收取冉某電費(fèi)19525元。
從2014年10月至2017年10月，周某向宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司交納6229.44元水費(fèi)，收取周某水費(fèi)6254.30元。
同時(shí)查明，周某與宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司在2015年底另簽訂《房屋租賃合同》，約定周某租賃宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司環(huán)城北路××號(hào)房屋，建筑面積238.32平方米；月租金標(biāo)準(zhǔn)按每平方米32元計(jì)算；租賃期限從2016年1月1日至2018年12月31日止等。
上述事實(shí)，有《房屋租賃合同》四份、《解除合同通知》、《房租催繳通知書》、關(guān)于《房租催繳通知書》《房屋租賃合同到期通知書》的回函、房屋租金、電費(fèi)、水費(fèi)交納清單、《關(guān)于周某承租環(huán)城北路××號(hào)商鋪的情況說明》、當(dāng)事人陳述及相關(guān)證據(jù)在卷佐證。

本院認(rèn)為：1、冉某將租賃宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司的房屋轉(zhuǎn)租與冉某的事實(shí)，雙方均不持異議，現(xiàn)對(duì)該轉(zhuǎn)租的行為是否有效以及該如何處理是雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。冉某認(rèn)為周某對(duì)其租賃宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司房屋在未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意的情況下擅自轉(zhuǎn)租，系“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)”的行為應(yīng)為無效。周某認(rèn)為其與冉某簽訂的《房屋租賃合同》未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第二百二十四條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。該條規(guī)定賦予出租人（產(chǎn)權(quán)人）解除權(quán)，即在出租人解除與原承租人租賃合同關(guān)系前，原承租人與次承租人之間的租賃合同關(guān)系不受影響，如果解除則原承租人與次承租人之間的租賃合同關(guān)系必然無效。雖然周某未經(jīng)宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司的同意將承租的房屋轉(zhuǎn)租與冉某，但沒有觸犯《合同法》第五十二條規(guī)定的無效條款，故其與冉某之間的《房屋租賃合同》有效，雙方應(yīng)依約遵守。冉某應(yīng)按合同約定向周某支付2017年10月至12月的租金45000元（15000元×3個(gè)月）。2、冉某未按時(shí)向周某交納2017年10月至12月的租金是因?yàn)閷?duì)租賃的面積發(fā)生爭(zhēng)議，且在2018年1月31日，周某與宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司的租賃合同關(guān)系解除，冉某向宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司交納了2018年1月的房屋租金并與宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司建立了租賃合同關(guān)系，故周某主張以與冉某簽訂的《房屋租賃合同》中的違約責(zé)任條款主張權(quán)利的請(qǐng)求，因在合同的履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議，本院不予支持。3、關(guān)于冉某向周某租賃房屋的面積，經(jīng)本院庭審確定為238.32平方米，雙方在《房屋租賃合同》中約定的面積是258平方米，按65元每平方米收取租金，從2016年5月1日起雙方約定租金按每月15000元收取，是按套收取，沒有按面積計(jì)算租金，故冉某主張退還因面積差異的房屋占用使用費(fèi)僅能計(jì)算2015年1月至2016年4月30日（16個(gè)月）的費(fèi)用，其要求此后的費(fèi)用，沒有依據(jù)，本院不予支持。經(jīng)核算，冉某交納2015年1月至2016年4月租金，共計(jì)285960元，按實(shí)際面積計(jì)算應(yīng)交納247852.80元（238.32平方米×16個(gè)月×65元），多交納38107.20元（285960元-247852.80元），應(yīng)由周某退還冉某。冉某要求周某按與宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司簽訂《房屋租賃合同》約定的租金返還差額的請(qǐng)求，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。周某與冉某之間的租賃合同關(guān)系已經(jīng)終止，冉某要求周某退還租賃保證金，符合雙方約定，本院予以支持。4、周某代電力部門和水費(fèi)管理部門向冉某收取水、電費(fèi)，冉某對(duì)周某代收標(biāo)準(zhǔn)有異議，不是本案審理的范圍，但周某多收取的電費(fèi)1145.13元（19525元-18379.87元）和水費(fèi)24.86元（6254.30元-6229.44元）應(yīng)退還冉某。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十一條、第七十七條、第一百零七條、第二百二十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）冉某向原告（反訴被告）周某支付租金45000元。
二、駁回原告（反訴被告）周某其他訴訟請(qǐng)求。
三、原告（反訴被告）周某退還被告（反訴原告）冉某面積差異租金38107.20元。
四、原告（反訴被告）周某退還被告（反訴原告）冉某租賃保證金46800元
五、原告（反訴被告）周某退還被告（反訴原告）冉某退還電費(fèi)1145.13元和水費(fèi)24.86元。
六、駁回被告（反訴原告）冉某其他反訴請(qǐng)求。
上列應(yīng)付款項(xiàng)，于判決生效之日起十日內(nèi)履行。如果未按本判決指定的期間給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3930元（原告已預(yù)交），減半收取1965元及反訴費(fèi)3321元（被告已預(yù)交），由原告（反訴被告）周某負(fù)擔(dān)2276.60元，被告（反訴原告）冉某負(fù)擔(dān)3009.40元。周某負(fù)擔(dān)的費(fèi)用在履行上述判決時(shí)一并轉(zhuǎn)付給冉某。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員 左樹青

書記員： 趙楠樺