原告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住衡水市，。委托代理人劉洪彬，河北志安邦律師事務(wù)律師。被告：河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司。地址：河北省衡水濱湖新區(qū)彭杜鄉(xiāng)趙杜村。負(fù)責(zé)人：董鵬進(jìn)，系該公司總經(jīng)理。委托代理人：李立偉，河北冀華律師事務(wù)所律師。

原告周某某訴被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司商品房預(yù)約合同糾紛一案，本院于2017年9月20日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。本案當(dāng)事人原告周某某的委托代理人劉洪彬，被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司（以下簡稱丹陽衡水分公司）委托代理人李立偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告周某某向本院提出訴訟請求：1、判令被告向原告支付應(yīng)付而未付的市場培育金20745元及相應(yīng)的逾期付款違約金2921元（按日萬分之三計算自2016年5月1日至2017年11月13日，以后另計）；2、判令被告在市場培育期滿前（即2018年4月30日前），為原告辦理房產(chǎn)證；3、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：2011年5月28日，原告與被告就購買濱湖國際商業(yè)廣場A2488號商鋪簽訂了《衡水市濱湖國際商業(yè)廣場認(rèn)購協(xié)議》和《衡水市濱湖國際商業(yè)廣場市場培育協(xié)議書》。雙方簽訂的《衡水市濱湖國際商業(yè)廣場市場培育協(xié)議書》第一條載明：總房款為188525元，第八條載明：第四年、第五年的市場培育金，按每年不低于本協(xié)議第一條總房款的9%的回報率分年度返還，返還時間為第四年、第五年的前兩個月內(nèi)。據(jù)此，被告第四年、第五年應(yīng)付市場培育金均為16967.25元。而第四年的市場培育金被告于2016年9月13日實(shí)際支付6595元，剩余的10372.25元至今未付；第五年的市場培育金于2017年9月29日被告實(shí)際支付6595元，剩余的10372.25元至今未付。以上至今未付的市場培育金共計20745元。因被告逾期未按照協(xié)議約定的時間及數(shù)額支付市場培育金，故要求被告向原告支付應(yīng)付而未付的市場培育金20745元及相應(yīng)的逾期付款違約金。依據(jù)《商鋪認(rèn)購協(xié)議書》第八條的規(guī)定，由于被告原因不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的，由被告承擔(dān)全部責(zé)任，故要求被告在2018年4月30日前辦理房產(chǎn)證。為了維護(hù)原告的合法權(quán)益，故訴至法院，請求支持原告的訴訟請求。被告丹陽衡水分公司辯稱：一、《市場培育協(xié)議》因不具備履行條件，雙方未實(shí)際履行，故原告無權(quán)要求支付培育金及違約金?！妒袌雠嘤齾f(xié)議》的履行條件是：原告將所購買并已取得所有權(quán)的商鋪出租給被告，被告向其支付市場培育金。而到目前為止，雙方尚未簽訂商品房買賣合同，也未辦理交付及產(chǎn)權(quán)變更登記，因此原告還未取得商鋪所有權(quán)，商鋪所有權(quán)仍歸被告所有。因此《市場培育協(xié)議》因不具備履行條件，雙方未實(shí)際履行，故原告無權(quán)要求支付培育金及違約金。二、辦理房產(chǎn)證是雙方達(dá)成商品房買賣合同后，在商品房買賣合同中約定的內(nèi)容。因現(xiàn)在雙方尚未達(dá)成商品房買賣合同，將來能否達(dá)成商品房買賣合同也不確定，因此被告沒有辦理房產(chǎn)證的義務(wù)，原告無權(quán)要求辦理房產(chǎn)證。綜上，原告的訴訟請求無事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)依法駁回原告訴訟請求。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2011年5月28日，原告周某某與被告丹陽衡水分公司簽訂了一份《濱湖國際商業(yè)廣場商鋪認(rèn)購協(xié)議》，約定原告周某某購買被告丹陽衡水分公司開發(fā)的濱湖國際商業(yè)廣場A2488號商鋪，商鋪的建筑面積約為21.6平方米，總房款為143279元。約定以銀行按揭方式付款，原告周某某于簽訂該協(xié)議書之日向被告公司交納購房首付款73279元。該協(xié)議同時約定了原告應(yīng)在接到被告丹陽衡水分公司通知換簽《商品房買賣合同》10日內(nèi)與被告公司簽訂《商品房買賣合同》，協(xié)議自行終止。協(xié)議簽訂后，原告周某某依約支付了購房首付款。2011年5月28日，原告周某某與被告丹陽衡水分公司簽訂了購買商鋪所涉的《濱湖國際商業(yè)廣場市場培育協(xié)議書》，協(xié)議第一條約定了商鋪的號碼、建筑面積、單價，總房款為188525元。第二條約定自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共五年，為市場培育期。前三年原告享受培育期一次性優(yōu)惠45246元，優(yōu)惠后實(shí)際支付總房款為143279元。另約定在市場培育期內(nèi)，被告丹陽衡水分公司享有該商鋪使用權(quán)，可用于自營、聯(lián)營或轉(zhuǎn)租等；市場培育期結(jié)束被告丹陽衡水分公司將商鋪的使用權(quán)交付給原告等。另，約定了第四年、第五年的市場培育金，按每年不低于總房款的9%的回報率分年度返還，返還時間為第四年、第五年的前兩個月。被告丹陽衡水分公司于2016年9月13日返還原告第四年的部分市場培育金6595元。被告丹陽衡水分公司于2017年9月29日返還原告第五年的部分市場培育金6595元。另查明，截止開庭之日，被告丹陽衡水分公司并未取得本案所涉商鋪商品房預(yù)售許可證。上述事實(shí)有當(dāng)事人陳述，原告提供的證據(jù)及庭審筆錄在卷為據(jù)。

本院認(rèn)為，對于《認(rèn)購協(xié)議》、《培育協(xié)議》系雙方真實(shí)的意思表示，屬有效合同。市場培育協(xié)議約定第四年、第五年的市場培育金，按每年不低于市場培育協(xié)議總房款的9%的回報率分年度返還，返還時間為第四年、第五年的前兩個月，結(jié)合本案案情，按市場培育協(xié)議第一條總房款188525元的9%計算市場培育金為16967.25元。原告在享受優(yōu)惠后實(shí)際應(yīng)支付購房款143279元，在原告交納143279元購房款全款的情況下，原告實(shí)際的市場培育金收益率為16967.25元÷143279元＝11.84%。因原告至今只交納了購房首付款73279元，剩余70000元房款未付，依據(jù)公平原則，本院認(rèn)為交納全款與交納購房首付款的市場培育金收益率應(yīng)對等。故對于第四年、第五年的市場培育金應(yīng)以原告已經(jīng)實(shí)際支付的房款73279元的11.84%計算，即8676.23元。因被告丹陽衡水分公司已經(jīng)支付原告第四年市場培育金6595元，已經(jīng)支付原告第五年市場培育金6595元，故被告丹陽衡水分公司應(yīng)支付原告第四年未付市場培育金2081.23元（8676.23-6595元），第五年未付市場培育金2081.23元（8676.23-6595元）。剩余未付房款所產(chǎn)生的市場培育金，待原告付清剩余房款后，原告可另行主張。因被告丹陽衡水分公司未按約定時間給付市場培育金，對于原告主張被告公司給付逾期付款違約金的訴訟請求應(yīng)予支持。逾期付款違約金參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條“買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計算。”的規(guī)定，結(jié)合現(xiàn)行逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)，本院認(rèn)為本案逾期付款違約金利率標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以中國人民銀行同期貸款利率上浮50%為宜。結(jié)合原告主張，逾期付款違約金分段計算：1、自2016年7月1日起至2016年9月13日，以已付款項(xiàng)6595元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率上浮50%計算。2、自2016年7月1日起，以第四年未付市場培育金2081.23元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率上浮50%計算至清償完畢之日止。3、自2017年7月1日起至2017年9月29日，以已付款項(xiàng)6595元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率上浮50%計算。4、自2017年7月1日起，以第五年未付市場培育金2081.23元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率上浮50%計算至清償完畢之日止。原告主張被告應(yīng)在市場培育期滿前（即2018年4月30日前），為原告辦理房產(chǎn)證，因該認(rèn)購協(xié)議系商品房買賣雙方對訂立商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的預(yù)先約定，至今并未換簽商品房買賣合同，雙方亦未明確約定辦證具體日期，故對原告的該項(xiàng)主張不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第八條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司于本判決書生效之日起十五日內(nèi)支付原告周某某市場培育金4162.46元及逾期付款違約金（逾期付款違約金按中國人民銀行同期貸款利率上浮50%分段計算，即自2016年7月1日起至2016年9月13日止，以6595元為基數(shù)計算；自2016年7月1日起，以2081.23元為基數(shù)，計算至清償完畢之日止；自2017年7月1日起至2017年9月29日止，以6595元為基數(shù)計算；自2017年7月1日起，以2081.23元為基數(shù)，計算至清償完畢之日止）。二、駁回原告周某某的其他訴訟請求。如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案訴訟費(fèi)392元，由被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司承擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省衡水市中級人民法院。

審判長　　張志梅
審判員　　王路雨
審判員　　李　崇

書記員：盧丹陽