閆某某
宋志坤（河北東方光明律師事務(wù)所）
周某
張會(huì)超
郭棟（河北雙弘律師事務(wù)所）

上訴人(原審被告，反訴原告)閆某某。
委托代理人宋志坤，河北東方光明律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告，反訴被告)周某。
委托代理人張會(huì)超。
委托代理人郭棟，河北雙弘律師事務(wù)所律師。
上訴人閆某某因與被上訴人周某房屋買賣合同糾紛一案，不服石家莊市長安區(qū)人民法院
（2015）長民初字第333號(hào)
民事判決，向本院提起上訴。
本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2014年7月24日，閆某某通過房產(chǎn)中介向周某提出購買其名下的石家莊市橋東區(qū)長征街銀宏花苑15-4-701號(hào)
房產(chǎn)，以105萬元的價(jià)格成交并由中介監(jiān)督雙方簽署了《房地產(chǎn)買賣合同書
》。
合同第四條載明:“乙方（閆某某）于2014年7月24日付給甲方（周某）購房定金3萬元……購房定金在給付最后一次房款時(shí)抵做房款……乙方（閆某某）于2014年9月30日前將全部房款102萬元交給丙方（中介），由丙方代收，待房管局驗(yàn)明手續(xù)無誤并出具領(lǐng)取乙方產(chǎn)權(quán)證的憑證后，丙方將代收的房款轉(zhuǎn)付給甲方（周某）”，第六條載明:“甲乙雙方同意甲方（周某）于2014年9月30日騰空房屋并將房屋鑰匙交給乙方（閆某某）”，第七條載明:“乙方（閆某某）中途悔約，乙方不得向甲方（周某）索還定金……如甲方（周某）中途悔約，在悔約之日起2日內(nèi)，將定金退還乙方（閆某某），另付給乙方相當(dāng)于定金數(shù)額100%的違約金……乙方（閆某某）不能按期向甲方（周某）付清購房款或甲方不能按期向乙方交付房地產(chǎn)，每延期一日，由違約的一方向?qū)Ψ礁督o房款總額的萬分之一的滯納金”。
2014年7月24日，閆某某支付給周某3萬元定金，由周某的妻子張會(huì)超代收。
2014年9月30日，閆某某未將房款102萬元交給中介，周某亦未騰空房屋。
閆某某提交轉(zhuǎn)賬憑條欲證明，2014年10月8日閆某某將102萬元房款轉(zhuǎn)賬支付給中介方負(fù)責(zé)原被告交易的職員閻某，周某不予認(rèn)可，認(rèn)為10月8日已經(jīng)過了最后付款日期，且房款轉(zhuǎn)到了個(gè)人賬戶而非中介公司賬戶。
閆某某提交周某與朱靜美的房屋租賃協(xié)議及閻某與朱靜美的通話錄音，欲證明該房屋一直處于租賃狀態(tài)，周某認(rèn)可其房屋租賃的事實(shí)，但認(rèn)為其未騰房是因?yàn)殚Z某某未按期打款。
原告申請(qǐng)證人閻某（中介方負(fù)責(zé)原被告交易的職員）出庭作證，同時(shí)提交閻某2014年10月9日通話記錄，欲證明閆某某轉(zhuǎn)賬給閻某后，閻某曾電話通知過周某的妻子張會(huì)超，通知內(nèi)容為閆某某的房款已經(jīng)打給中介，但周某因閆某某遲延付款要求賠償雙方未達(dá)成一致。
周某不予認(rèn)可，提交張會(huì)超2014年10月9日的通話記錄欲證明張會(huì)超未接到閻某的電話，提交張會(huì)超與閻某的通話錄音欲證明閻某與閆某某存在兄妹關(guān)系，證言不具有可信性。
原審認(rèn)為，合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，全部履行自己的義務(wù)。
原、被告簽訂《房地產(chǎn)買賣合同書
》且閆某某按照合同約定交付了定金，合同已經(jīng)成立，原、被告對(duì)合同的真實(shí)性均無異議，本院對(duì)合同效力予以認(rèn)可。
根據(jù)合同約定，閆某某應(yīng)在2014年9月30日前將全部房款102萬元交給中介，周某應(yīng)在2014年9月30日騰空房屋并將房屋鑰匙交給閆某某，雙方存在先后履行順序。
閆某某以周某房屋出租和電梯未安裝為由進(jìn)行不安抗辯，本院不予認(rèn)可，房屋尚在周某的控制范圍之下，周某具備履行交房的能力，且房款是打到中介賬戶，不足以構(gòu)成閆某某逾期打款的理由，關(guān)于電梯安裝問題未在合同中明確約定，不應(yīng)成為合同履行的條件。
原被告均同意解除合同，本院亦予以認(rèn)可。
閆某某逾期打款給中介已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，故對(duì)閆某某要求周某退還定金3萬元并賠償違約金3萬元的訴訟請(qǐng)求本院不予支持。
定金和違約金只能擇一適用，周某已收取閆某某3萬元定金，故對(duì)于周某要求支付購房滯納金11000元的請(qǐng)求本院不予支持。
關(guān)于中介方職員閻某是否電話通知周某的妻子張會(huì)超2014年10月9日打款事宜，僅憑通話記錄無從查證，本院不予以采信。
遂判決:一、解除周某與閆某某簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同書
》；二、駁回周某、閆某某其他訴訟請(qǐng)求。
本訴案件受理費(fèi)75元，減半收取37.5元，由本訴原告周某負(fù)擔(dān)。
反訴案件受理費(fèi)650元，減半收取325元，由反訴原告閆某某承擔(dān)。
閆某某不服原審判決，向本院提起上訴。
請(qǐng)求改判被上訴人周某返還30000元定金并賠償30000元或發(fā)回重審。
其上訴的主要事實(shí)和理由:原判未予認(rèn)定上訴人行使同時(shí)履行和先后履行抗辯，阻卻違約，認(rèn)定事實(shí)適用法律不當(dāng)。
被上訴人與租戶朱靜美簽訂《房屋租賃協(xié)議》第4條約定“甲乙雙方如有特殊情況不再出租或承租時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前一個(gè)月通知對(duì)方。
”中介閻某與租戶朱靜美通話錄音證明被上訴人未通知承租人朱靜美且朱靜美表明不愿退租。
被上訴人認(rèn)可9月30日前未通知承租人騰房。
因此，被上訴人違約在先，應(yīng)承擔(dān)定金違約責(zé)任。
上訴人依此有權(quán)拒絕支付房款，不構(gòu)成違約行為。
被上訴人周某答辯稱，按照雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同書
》，支付房款是上訴人履行合同的主要義務(wù)，上訴人未在約定期限付款，構(gòu)成根本違約。
雙方簽訂的合同第四條約定了上訴人于2014年9月30日前支付全部購房款，第六條約定了被上訴人于2014年9月30日騰房并交鑰匙。
從合同約定的整體內(nèi)容來看，雙方就付款和交付房屋的履行順序存在先后之分，并不存在同時(shí)履行的問題。
上訴人在簽訂合同時(shí)對(duì)房屋已出租的事實(shí)是明知的，上訴人對(duì)被上訴人能否如期交房并不具有恐慌和不安。
在合同履行期內(nèi)，被上訴人多次催促上訴人支付購房款，上訴人始終推托不予支付。
致使雙方產(chǎn)生糾紛的原因是因?yàn)樯显V人不能如期支付購房款。
請(qǐng)求依法駁回上訴人的上訴請(qǐng)求。
本院認(rèn)為，上訴人閆某某與被上訴人周某簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同書
》系雙方的真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)依合同約定，全面履行各自的義務(wù)。
上訴人主張其未按合同約定付款的理由是因?yàn)楸簧显V人未能按期騰房。
上訴人提供的被上訴人與租戶朱靜美簽訂《房屋租賃協(xié)議》以及中介閻某與租戶朱靜美通話錄音證明被上訴人未通知承租人朱靜美騰房。
雖然《房屋租賃協(xié)議》第4條約定“甲乙雙方如有特殊情況不再出租或承租時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前一個(gè)月通知對(duì)方。
”但是，被上訴人未按協(xié)議約定提前一個(gè)月通知承租人騰房，并不表示其在與上訴人的合同中約定的交房日期無法交房。
至于被上訴人與租戶朱靜美在租賃合同中與承租人的約定以及被上訴人是否依約定履行合同義務(wù)均屬于另一個(gè)合同關(guān)系，與上訴人、被上訴人之間的房屋買賣合同屬不同的合同關(guān)系。
上訴人以此為由提出抗辯，主張逾期付款的理由不予支持。
上訴人未提出證據(jù)證實(shí)被上訴人曾明確表示不能按期騰房，不履行合同義務(wù)。
在此情況下，其主張行使同時(shí)履行抗辯權(quán)及不安抗辯權(quán)不符合法律規(guī)定。
綜上，上訴人未按合同約定支付房款已構(gòu)成違約，原審判決并無不妥。
上訴人的上訴請(qǐng)求理據(jù)不足，不予支持。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)650元，由上訴人閆某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，上訴人閆某某與被上訴人周某簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同書
》系雙方的真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)依合同約定，全面履行各自的義務(wù)。
上訴人主張其未按合同約定付款的理由是因?yàn)楸簧显V人未能按期騰房。
上訴人提供的被上訴人與租戶朱靜美簽訂《房屋租賃協(xié)議》以及中介閻某與租戶朱靜美通話錄音證明被上訴人未通知承租人朱靜美騰房。
雖然《房屋租賃協(xié)議》第4條約定“甲乙雙方如有特殊情況不再出租或承租時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前一個(gè)月通知對(duì)方。
”但是，被上訴人未按協(xié)議約定提前一個(gè)月通知承租人騰房，并不表示其在與上訴人的合同中約定的交房日期無法交房。
至于被上訴人與租戶朱靜美在租賃合同中與承租人的約定以及被上訴人是否依約定履行合同義務(wù)均屬于另一個(gè)合同關(guān)系，與上訴人、被上訴人之間的房屋買賣合同屬不同的合同關(guān)系。
上訴人以此為由提出抗辯，主張逾期付款的理由不予支持。
上訴人未提出證據(jù)證實(shí)被上訴人曾明確表示不能按期騰房，不履行合同義務(wù)。
在此情況下，其主張行使同時(shí)履行抗辯權(quán)及不安抗辯權(quán)不符合法律規(guī)定。
綜上，上訴人未按合同約定支付房款已構(gòu)成違約，原審判決并無不妥。
上訴人的上訴請(qǐng)求理據(jù)不足，不予支持。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)650元，由上訴人閆某某負(fù)擔(dān)。

審判長：郝東霞