周某某
高福來(lái)
松原市千大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
梁貴新
王恩麟（黑龍江敬澤律師事務(wù)所）
梁海峰
仲偉良（黑龍江仲偉良律師事務(wù)所）
喬世范

原告周某某，女。
委托代理人高福來(lái)，男。
被告松原市千大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
法定代表人蒲海勇。
委托代理人梁貴新，男。
委托代理人王恩麟，黑龍江敬澤律師事務(wù)所律師。
被告梁海峰，男。
委托代理人仲偉良，黑龍江仲偉良律師事務(wù)所律師。
委托代理人喬世范，男。
原告周某某與被告松原市千大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱千大公司）、梁海峰房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2013年11月19日立案受理后，依法組成合議庭，于2014年1月15日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告周某某及其委托代理人高福來(lái)，被告松原市千大發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的委托代理人梁貴新、王恩麟，被告梁海峰委托代理人仲偉良、喬世范到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
被告千大公司辯稱，“世紀(jì)新城”小區(qū)是千大公司嫩江分公司承建，被告梁海峰所用的千大公司公章并不是本公司在公安機(jī)關(guān)備案的公章，所以千大公司不是本案的適格被告，本案適格被告應(yīng)當(dāng)是千大公司嫩江分公司，原告主張臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)6600元的訴請(qǐng)不同意給付。
被告梁海峰辯稱，梁海峰以千大公司名義與原告簽訂的38號(hào)回遷協(xié)議書(shū)應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的，理由如下:1、該回遷協(xié)議書(shū)并不是在拆遷許可期限內(nèi)簽訂的，被告千大公司的拆遷許可期限為2010年4月20日至2010年6月5日，后經(jīng)千大公司申請(qǐng)延期批準(zhǔn)拆遷期限延長(zhǎng)至2011年12月31日，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第九條 ?規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)實(shí)施房屋拆遷。而本案拆遷房屋簽訂協(xié)議書(shū)的時(shí)間為2012年5月8日，明顯超出了相關(guān)法規(guī)規(guī)定的拆遷期限；2、根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第九條 ?規(guī)定，拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。本案中，千大公司在取得的拆遷許可證中明確注明拆遷單位為黑河市洪源拆遷有限責(zé)任公司嫩江分公司，現(xiàn)千大公司自行與原告簽訂拆遷協(xié)議是違反行政法規(guī)的，屬于無(wú)效的拆遷協(xié)議書(shū)；3、沒(méi)有產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)中約定的面積，原告存在欺詐行為；4、回遷房屋2號(hào)樓并沒(méi)有建成，不存在交付行為；5、由于原告一個(gè)房屋簽訂了多個(gè)回遷協(xié)議，只能是一個(gè)原告履行搬遷義務(wù)，其他原告并沒(méi)有履行搬遷義務(wù)；6、多份38號(hào)協(xié)議書(shū)，回遷的房屋及車庫(kù)多個(gè)，顯失公平；7、被告梁海峰個(gè)人不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任，被告梁海峰在簽訂協(xié)議書(shū)時(shí)是履行職務(wù)行為，現(xiàn)在被告梁海峰已經(jīng)被千大公司免去了嫩江分公司負(fù)責(zé)人的職務(wù)。
原告為了證明自己的主張，向法庭提交以下證據(jù):
1、編號(hào)為38號(hào)的《嫩江縣城市拆遷住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)》。證明證明千大公司協(xié)議置換“世紀(jì)新城”3號(hào)樓1層南側(cè)24號(hào)車庫(kù)調(diào)換給原告。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告千大公司提出上述回遷協(xié)議都是千大公司嫩江分公司簽訂的，簽訂過(guò)程不清楚，所以對(duì)上述證據(jù)不予質(zhì)證；被告梁海峰提出原告一個(gè)房屋簽訂了多份回遷協(xié)議，顯失公平。
2、2012年4月15日周某某與被告千大公司簽訂的其他38號(hào)回遷協(xié)議書(shū)及周某某入戶回遷樓收據(jù)及明細(xì)表6張。證明37號(hào)回遷協(xié)議書(shū)與38號(hào)協(xié)議書(shū)同時(shí)簽訂的，38號(hào)協(xié)議中約定的2號(hào)樓和4號(hào)樓的回遷房屋被告實(shí)際交付給周某某的是2-2號(hào)和4-2號(hào)樓，所以被告千大公司既然已經(jīng)履行了其他此協(xié)議交付的是“-2”樓，所以本案原告十份回遷協(xié)議中的2號(hào)樓都應(yīng)當(dāng)按照上述約定交付。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告千大公司無(wú)異議；被告梁海峰認(rèn)為此協(xié)議與本案無(wú)關(guān)，提出合同部分履行不意味著合同應(yīng)當(dāng)全部履行。
3、申請(qǐng)證人楊革出庭作證。
證人證實(shí)，證人是回遷戶，二原告簽訂的回遷協(xié)議書(shū)與證人簽訂的回遷協(xié)議內(nèi)容是一致的，只是位置不一致，所以二原告所簽訂的2號(hào)樓實(shí)際應(yīng)是2-2號(hào)樓。
經(jīng)庭審質(zhì)證，二被告對(duì)證人證言均有異議，被告千大公司提出證人并沒(méi)有到現(xiàn)場(chǎng)看見(jiàn)原告與梁海峰簽訂回遷協(xié)議，無(wú)法證實(shí)；被告梁海峰提出2號(hào)樓根本不存在，2-2號(hào)樓還沒(méi)有建成。
被告千大公司為證明自己的主張，向本院提交了松原市印章刻制許可證和松原市亞星公章有限公司出具的證明各1份。證實(shí)梁海峰使用的公章不是千大公司在公安機(jī)關(guān)備案的公章。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告和梁海峰對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議。原告提出公章是公司內(nèi)部管理問(wèn)題，梁海峰是千大公司嫩江分公司的負(fù)責(zé)人，使用千大公司的公章是經(jīng)千大公司許可的，是代表千大公司對(duì)外行使職權(quán)的；梁海峰提出公章是公司原法人葛亮交給其使用的，如果千大公司更換公章，應(yīng)當(dāng)收回原公章，未收回梁海峰與原告簽訂的回遷協(xié)議的行為應(yīng)當(dāng)是代表千大公司的行為。
被告梁海峰為證明自己的主張，向本院提交了嫩江縣人民政府房屋拆遷管理辦公室于2010年4月19日給被告千大公司頒發(fā)的房屋拆遷許可證、拆遷延期公告、嫩江縣國(guó)土資源局用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)公司施工許可證、預(yù)售許可證各1份。證明拆遷實(shí)施單位為黑河市洪源拆遷公司嫩江分公司，拆遷期限至2011年12月31日，被告開(kāi)發(fā)嫩江縣“世紀(jì)新城”小區(qū)手續(xù)完備，并可以銷售。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告及被告千大公司對(duì)證據(jù)的真實(shí)性均無(wú)異議。原告提出上述證據(jù)并不能否定被告延期交工違約的事實(shí)；千大公司提出拆遷期限應(yīng)當(dāng)以實(shí)際簽訂的合同日期為準(zhǔn)，延期公告上并沒(méi)有加蓋本公司的公章。
本院認(rèn)為，嫩江縣“世紀(jì)新城”小區(qū)系被告千大公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，被告梁海峰是千大公司的工作人員，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)嫩江縣“世紀(jì)新城”小區(qū)工作。在工作中，梁海峰代表千大公司與原告周某某簽訂了《嫩江縣城市拆遷住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)》，梁海峰的上述行為是履行職務(wù)的行為。根據(jù)法律規(guī)定，企業(yè)法人應(yīng)當(dāng)對(duì)它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承擔(dān)民事責(zé)任，故本案的民事責(zé)任應(yīng)當(dāng)由被告千大公司承擔(dān)。被告千大公司與原告周某某簽定的《嫩江縣城市拆遷住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)》，是雙方在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上達(dá)成的，協(xié)議內(nèi)容并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，本院予以確認(rèn)。因被告千大公司與原告簽訂的是拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議優(yōu)于其他買賣合同履行，故原告要求取得世紀(jì)新城3-2號(hào)樓南側(cè)24號(hào)車庫(kù)的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。實(shí)際回遷房屋面積大于調(diào)換協(xié)議書(shū)約定面積的部分，應(yīng)當(dāng)由原告與被告千大公司根據(jù)回遷協(xié)議約定進(jìn)行結(jié)算，如發(fā)生爭(zhēng)議，千大公司也可另案主張權(quán)利。因本案回遷協(xié)議的效力優(yōu)先于《商品房買賣合同》，被告梁海峰所提及孫莉無(wú)法查實(shí)，致使本院無(wú)法審理是否存在《商品房買賣合同》及合同效力問(wèn)題，如存在商品房買賣合同關(guān)系，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，買受人可向出賣人被告千大公司主張合同違約責(zé)任。因“世紀(jì)新城”小區(qū)為被告千大公司申請(qǐng)立項(xiàng)并開(kāi)發(fā)建設(shè)，公司將整體項(xiàng)目交給梁海峰個(gè)人投資建設(shè)，并委任梁海峰為“嫩江分公司負(fù)責(zé)人”，梁海峰持有千大公司的公章對(duì)外實(shí)施拆遷及整體開(kāi)發(fā)建設(shè)行為不屬于其個(gè)人行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為千大公司對(duì)“世紀(jì)新城”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)行為，且“嫩江分公司”未經(jīng)工商注冊(cè)，不具有開(kāi)發(fā)主體資格，所以被告千大公司應(yīng)對(duì)本案原告持有的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)承擔(dān)責(zé)任，故被告千大公司的辯解理由本院不予支持；原告原有平房客觀存在，對(duì)此平房的拆遷調(diào)換，開(kāi)發(fā)建設(shè)方千大公司已與原告分別簽訂了回遷協(xié)議，并進(jìn)行了置換安置，所以原告有權(quán)利依此回遷協(xié)議向被告千大公司主張權(quán)利。雙方通過(guò)協(xié)商之后，達(dá)成一致意見(jiàn)，原有平房已經(jīng)拆除，故被告梁海峰辯稱的拆遷期限超期以及拆遷單位應(yīng)為黑河市洪源拆遷有限公司，進(jìn)而提出產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)無(wú)效的主張沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予支持。與原告簽訂的產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)，是雙方幾經(jīng)協(xié)商最后達(dá)成一致意見(jiàn)才簽訂的，協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是拆遷人自愿調(diào)換給被拆遷人的處分行為，被告梁海峰主張協(xié)議顯失公平，應(yīng)當(dāng)撤銷的主張，因其未提供相應(yīng)證據(jù)，本院不予支持。因其他案件原告楊革和本案原告周某某與被告千大公司簽訂的回遷協(xié)議中應(yīng)回遷的樓房沒(méi)有注明“X-X”，被告千大公司實(shí)際交付給楊革和周某某的回遷樓房是“X-2”，足以說(shuō)明被告千大公司與原告簽訂的回遷協(xié)議中的2號(hào)樓就應(yīng)是建成的2-2號(hào)樓，故被告梁海峰主張2號(hào)樓沒(méi)有建成的辯解理由不能成立，本院不予支持；原告主張的臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)3300元，根據(jù)回遷協(xié)議的約定，被告千大公司應(yīng)當(dāng)給付，所以原告此項(xiàng)請(qǐng)求本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四十三條 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條 ?一款之規(guī)定判決如下:
一、被告松原市千大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與原告周某某在2012年4月15日簽訂38號(hào)《嫩江縣城市拆遷住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)》有效；
二、被告松原市千大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后3日內(nèi)將”世紀(jì)新城”3號(hào)樓一層南側(cè)24號(hào)車庫(kù)交付給原告周某某；
三、被告松原市千大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后3日內(nèi)給付原告周某某臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)3300元。
如未按本判決指定的期間履行義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，給付遲延履行金。
案件受理費(fèi)100元由被告松原市千大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑河市中級(jí)人民法院。
申請(qǐng)執(zhí)行的期間為履行期限屆滿后二年內(nèi)。

本院認(rèn)為，嫩江縣“世紀(jì)新城”小區(qū)系被告千大公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，被告梁海峰是千大公司的工作人員，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)嫩江縣“世紀(jì)新城”小區(qū)工作。在工作中，梁海峰代表千大公司與原告周某某簽訂了《嫩江縣城市拆遷住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)》，梁海峰的上述行為是履行職務(wù)的行為。根據(jù)法律規(guī)定，企業(yè)法人應(yīng)當(dāng)對(duì)它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承擔(dān)民事責(zé)任，故本案的民事責(zé)任應(yīng)當(dāng)由被告千大公司承擔(dān)。被告千大公司與原告周某某簽定的《嫩江縣城市拆遷住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)》，是雙方在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上達(dá)成的，協(xié)議內(nèi)容并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，本院予以確認(rèn)。因被告千大公司與原告簽訂的是拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議優(yōu)于其他買賣合同履行，故原告要求取得世紀(jì)新城3-2號(hào)樓南側(cè)24號(hào)車庫(kù)的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。實(shí)際回遷房屋面積大于調(diào)換協(xié)議書(shū)約定面積的部分，應(yīng)當(dāng)由原告與被告千大公司根據(jù)回遷協(xié)議約定進(jìn)行結(jié)算，如發(fā)生爭(zhēng)議，千大公司也可另案主張權(quán)利。因本案回遷協(xié)議的效力優(yōu)先于《商品房買賣合同》，被告梁海峰所提及孫莉無(wú)法查實(shí)，致使本院無(wú)法審理是否存在《商品房買賣合同》及合同效力問(wèn)題，如存在商品房買賣合同關(guān)系，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，買受人可向出賣人被告千大公司主張合同違約責(zé)任。因“世紀(jì)新城”小區(qū)為被告千大公司申請(qǐng)立項(xiàng)并開(kāi)發(fā)建設(shè)，公司將整體項(xiàng)目交給梁海峰個(gè)人投資建設(shè)，并委任梁海峰為“嫩江分公司負(fù)責(zé)人”，梁海峰持有千大公司的公章對(duì)外實(shí)施拆遷及整體開(kāi)發(fā)建設(shè)行為不屬于其個(gè)人行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為千大公司對(duì)“世紀(jì)新城”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)行為，且“嫩江分公司”未經(jīng)工商注冊(cè)，不具有開(kāi)發(fā)主體資格，所以被告千大公司應(yīng)對(duì)本案原告持有的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)承擔(dān)責(zé)任，故被告千大公司的辯解理由本院不予支持；原告原有平房客觀存在，對(duì)此平房的拆遷調(diào)換，開(kāi)發(fā)建設(shè)方千大公司已與原告分別簽訂了回遷協(xié)議，并進(jìn)行了置換安置，所以原告有權(quán)利依此回遷協(xié)議向被告千大公司主張權(quán)利。雙方通過(guò)協(xié)商之后，達(dá)成一致意見(jiàn)，原有平房已經(jīng)拆除，故被告梁海峰辯稱的拆遷期限超期以及拆遷單位應(yīng)為黑河市洪源拆遷有限公司，進(jìn)而提出產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)無(wú)效的主張沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予支持。與原告簽訂的產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)，是雙方幾經(jīng)協(xié)商最后達(dá)成一致意見(jiàn)才簽訂的，協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是拆遷人自愿調(diào)換給被拆遷人的處分行為，被告梁海峰主張協(xié)議顯失公平，應(yīng)當(dāng)撤銷的主張，因其未提供相應(yīng)證據(jù)，本院不予支持。因其他案件原告楊革和本案原告周某某與被告千大公司簽訂的回遷協(xié)議中應(yīng)回遷的樓房沒(méi)有注明“X-X”，被告千大公司實(shí)際交付給楊革和周某某的回遷樓房是“X-2”，足以說(shuō)明被告千大公司與原告簽訂的回遷協(xié)議中的2號(hào)樓就應(yīng)是建成的2-2號(hào)樓，故被告梁海峰主張2號(hào)樓沒(méi)有建成的辯解理由不能成立，本院不予支持；原告主張的臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)3300元，根據(jù)回遷協(xié)議的約定，被告千大公司應(yīng)當(dāng)給付，所以原告此項(xiàng)請(qǐng)求本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四十三條 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條 ?一款之規(guī)定判決如下:

一、被告松原市千大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與原告周某某在2012年4月15日簽訂38號(hào)《嫩江縣城市拆遷住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)》有效；
二、被告松原市千大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后3日內(nèi)將”世紀(jì)新城”3號(hào)樓一層南側(cè)24號(hào)車庫(kù)交付給原告周某某；
三、被告松原市千大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后3日內(nèi)給付原告周某某臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)3300元。
如未按本判決指定的期間履行義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，給付遲延履行金。
案件受理費(fèi)100元由被告松原市千大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)。

審判長(zhǎng)：李愛(ài)忠
審判員：孫曉偉
審判員：楊先鳳

書(shū)記員：張晗