原告（反訴被告）：周建彬，男，1976年4月18日出生，漢族，住武漢市洪山區(qū)。委托訴訟代理人：羅開(kāi)純，湖北普明律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：李宏偉，湖北普明律師事務(wù)所律師。被告（反訴原告）：張朝政，男，1988年11月4日出生，漢族，住河南省周口市淮陽(yáng)縣。被告（反訴原告）：張?zhí)鹛?，女?990年5月5日出生，漢族，住河南省周口市川匯區(qū)。以上二被告委托訴訟代理人：徐濤，湖北正苑律師事務(wù)所律師。被告：武漢零二七之家房地產(chǎn)信息咨詢有限公司，住所地：武漢市洪山區(qū)關(guān)山梳子橋廣廈華庭2棟1層2-102室。法定代表人：曾令貝，董事長(zhǎng)。委托訴訟代理人：施淑英，女，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：何菲，北京金臺(tái)（武漢）律師事務(wù)所律師。

周建彬向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、解除周建彬與張朝政、張?zhí)鹛稹⒘愣咧夜竞炗喌摹洞媪糠烤娱g（買(mǎi)賣(mài)）合同》；2、張朝政、張?zhí)鹛鸸餐颠€購(gòu)房款人民幣20萬(wàn)元整并按中國(guó)人民銀行同期貸款利率支付自2017年6月17日起至判決生效之日的利息；3、張朝政、張?zhí)鹛鸸餐Ц哆`約金人民幣98萬(wàn)元整；4、張朝政、張?zhí)鹛鸸餐袚?dān)本案全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2017年6月15日，周建彬與張朝政、張?zhí)鹛?、零二七之家公司簽訂《存量房居間（買(mǎi)賣(mài)）合同》，約定由張朝政、張?zhí)鹛饘⑵湮挥诮膮^(qū)五里界鎮(zhèn)栗廟村逸城親水生態(tài)住宅第319棟1-2層1號(hào)房屋出售給周建彬，價(jià)款490萬(wàn)元。周建彬交付定金20萬(wàn)元。后多次催促?gòu)埑執(zhí)鹛饏f(xié)助辦理貸款相關(guān)手續(xù)無(wú)果。2017年9月24日，周建彬通過(guò)零二七之家公司微信得知張朝政、張?zhí)鹛鹣蚱浒l(fā)出催告函，但該函未給合理履行期限，不合理且不合法，而且不能發(fā)生解除合同的效力，其不享有不安抗辯權(quán)。張朝政從零二七之家公司將房產(chǎn)證騙走未歸還，于2017年11月將房屋出售并過(guò)戶給他人，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，其行為構(gòu)成根本違約。從張朝政、張?zhí)鹛鸬姆丛V請(qǐng)求可以看出，其明知合同未解除擅自處分涉案房產(chǎn)的事實(shí)，且其認(rèn)可98萬(wàn)元違約金，其第二、第三項(xiàng)反訴請(qǐng)求于法于理不符，應(yīng)予駁回。張朝政、張?zhí)鹛鹣虮驹禾岢龇丛V請(qǐng)求：1.解除周建彬與張朝政、張?zhí)鹛?、零二七之家公司?017年6月15日簽訂的《存量房居間（買(mǎi)賣(mài)）合同》；2.周建彬支付違約金98萬(wàn)元，張朝政、張?zhí)鹛饹](méi)收周建彬購(gòu)房定金20萬(wàn)元；3.周建彬承擔(dān)案件相關(guān)訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：周建彬違反合同第一條約定，其購(gòu)房非首房首貸，合同約定的貸款比例未達(dá)到銀行的貸款要求，且在合同履行期間，周建彬仍有284.1萬(wàn)元貸款未清償。由于合同未明確約定履行期限，2017年8月18日，零二七之家公司邀約買(mǎi)賣(mài)雙方商談明確過(guò)戶及繳納房款的時(shí)間，張朝政、張?zhí)鹛鹨蠛炗喲a(bǔ)充協(xié)議，周建彬未置可否，周建彬表示如貸款不能用現(xiàn)金補(bǔ)足，但其亦未用現(xiàn)金補(bǔ)足。當(dāng)天，張朝政以小孩上戶口為由從零二七之家公司取回房產(chǎn)證，因擔(dān)心周建彬后期貸款不能通過(guò)，故未將房產(chǎn)證交給零二七之家公司托管。按慣例貸款預(yù)審批通過(guò)時(shí)間為20天，張朝政、張?zhí)鹛鹩欣碛上嘈胖芙ū蛸J款不能，故向周建彬發(fā)出催告函限期履行（只是在期限上存在瑕疵），逾期不履行則解除合同，系行使不安抗辯權(quán)，且從合同簽訂之日起至2017年11月初，已經(jīng)五個(gè)月仍未辦妥銀行貸款審批手續(xù)，請(qǐng)法院支持張朝政、張?zhí)鹛鸬姆丛V請(qǐng)求。即使張朝政、張?zhí)鹛疬`約，也只應(yīng)當(dāng)在周建彬損失范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。張朝政、張?zhí)鹛鹬皇杖?0萬(wàn)元定金，根據(jù)合同法損失填補(bǔ)的原則，請(qǐng)法院考慮雙方當(dāng)事人在本合同的履約情況、履約能力及過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小范圍內(nèi)判定責(zé)任。周建彬主張的違約金過(guò)高，應(yīng)予調(diào)整。零二七之家公司辯稱(chēng)，在三方簽訂的合同中，周建彬按約支付定金20萬(wàn)元，零二七之家公司與周建彬一直在積極與銀行溝通辦理貸款審批手續(xù)事宜，周建彬與張朝政、張?zhí)鹛鹩?017年8月底第一次交初審資料，后因資料不全再行提交，加之本案貸款金額較高，因此直到2017年10月初，銀行口頭通知已通過(guò)初審，在此過(guò)程中，周建彬也表示如貸款審批不通過(guò)，可作自籌全款付清的準(zhǔn)備。零二七之家公司與張朝政、張?zhí)鹛饻贤ㄊ湛钸^(guò)戶事宜，其一直以秋收拖延不辦，并非周建彬的個(gè)人征信有問(wèn)題導(dǎo)致貸款不能。2017年8月18日，張朝政、張?zhí)鹛饘⒎慨a(chǎn)證騙走不還，于2017年11月將涉案房屋出售并過(guò)戶他人，導(dǎo)致涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2017年6月15日，周建彬（乙方）與張朝政、張?zhí)鹛穑追剑⒘愣咧夜荆ū剑┖炗啞洞媪糠烤娱g（買(mǎi)賣(mài)）合同》，約定由張朝政、張?zhí)鹛饘⑵湮挥诮膮^(qū)五里界鎮(zhèn)栗廟村逸城親水生態(tài)住宅第319棟1-2層1號(hào)房屋出售給周建彬，房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣490萬(wàn)元。第一條約定，甲方必須在簽訂本合同當(dāng)日將上述房產(chǎn)兩證原件或購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票、辦證發(fā)票等資料交付經(jīng)紀(jì)方托管以辦理后續(xù)事宜。合同第五條“乙方為按揭方式購(gòu)房付款的約定：1.第一期購(gòu)房款（定金）：乙方于本合同簽訂之日向甲方支付購(gòu)房定金人同幣伍萬(wàn)元整（小寫(xiě)￥：50000）；2.第二期購(gòu)房款（定金）：乙方于甲方辦理不動(dòng)產(chǎn)證當(dāng)日，向甲方支付人民幣壹拾伍萬(wàn)元整（小寫(xiě)￥：150000）；第三期購(gòu)房款：乙方于過(guò)戶當(dāng)日且房產(chǎn)部門(mén)對(duì)甲方出售相關(guān)資料信息初審?fù)ㄟ^(guò)后向甲方支付人民幣柒拾萬(wàn)元整（小寫(xiě)￥：700000）；4.尾款：人民幣肆佰萬(wàn)元整（小寫(xiě)￥：4000000）由乙方通過(guò)銀行商貸支付給甲方”。第七條經(jīng)甲乙丙三方協(xié)商一致，約定過(guò)戶交易手續(xù)按下述c種方式辦理：c.甲乙丙三方應(yīng)在此合同簽訂后乙方按揭貸款審批通過(guò)后3個(gè)工作日內(nèi)。第十二條“2.甲乙任何一方不履行合同約定的義務(wù)，導(dǎo)致交易無(wú)法完成的：如乙方違約，甲方有權(quán)解除合同并沒(méi)收定金或要求乙方支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)的百分之二十的違約金。如甲方違約，乙方有權(quán)解除本合同并要求甲方雙倍返還定金或要求甲方支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)的百分之二十的違約金?！焙贤炗喓?，張朝政、張?zhí)鹛饘①?gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票交給零二七之家公司托管。后張朝政、張?zhí)鹛疝k理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，于2017年8月13日交零二七之家公司托管。周建彬支付了房屋評(píng)估費(fèi)5000元和中介傭金2萬(wàn)元。張朝政、張?zhí)鹛鹣蛄愣咧夜窘患{1萬(wàn)元物業(yè)押金。2017年6月17日，周建彬向張朝政、張?zhí)鹛鹬Ц顿?gòu)房定金200000元。2017年8月18日，張朝政、張?zhí)鹛鹱粤愣咧夜救』胤慨a(chǎn)證。2017年8月22日，周建彬與張朝政、張?zhí)鹛鸬街袊?guó)銀行黃浦支行申請(qǐng)辦理貸款。2017年9月22日，張朝政、張?zhí)鹛鹣蛑芙ū虬l(fā)出催告函，限定周建彬在10日內(nèi)履行付款義務(wù)。周建彬于2017年9月24日通過(guò)零二七之家公司工作人員轉(zhuǎn)告得知催告函之內(nèi)容。2017年11月3日，張朝政、張?zhí)鹛鹋c施樰簽訂《武漢市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，將涉案房屋以515萬(wàn)元的價(jià)格出售給施樰，并于同年11月14日辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。2018年3月20日，本院依職權(quán)到中國(guó)銀行黃浦支行調(diào)查，內(nèi)容為：“周建彬于2017年8月22日在我行申請(qǐng)貸款，2017年10月11日前，我行要求周建彬結(jié)清之前的經(jīng)營(yíng)性貸款并給付房屋四成首付。周建彬很快結(jié)清了經(jīng)營(yíng)性貸款并給付四成首付。10月19日，我行派人前往周建彬的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所調(diào)查，認(rèn)為符合貸款條件。10月19日之后銀行無(wú)法聯(lián)系到賣(mài)方張朝政、張?zhí)鹛?，賣(mài)方未能在我行開(kāi)卡。11月18日，零二七之家公司告知我行不辦理貸款，并將貸款資料拿走，我行終止辦理貸款審批手續(xù)”。
原告（反訴被告）周建彬與被告（反訴原告）張朝政、張?zhí)鹛?、被告武漢零二七之家房地產(chǎn)信息咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)零二七之家公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2017年12月28日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告周建彬及其委托訴訟代理人羅開(kāi)純、李宏偉，被告張朝政及其委托訴訟代理人徐濤、被告張?zhí)鹛鸬奈性V訟代理人徐濤，被告零二七之家公司的委托訴訟代理人何菲、施淑英均到庭參加了訴訟。雙方當(dāng)事人申請(qǐng)庭外和解一個(gè)月期間不計(jì)入審限。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，案涉《存量房居間（買(mǎi)賣(mài)）合同》，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，合法有效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十八條：“應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形”之規(guī)定，周建彬?yàn)橄嚷男泻贤x務(wù)一方，張朝政、張?zhí)鹛馂楹舐男泻贤x務(wù)一方，張朝政、張?zhí)鹛鹬鲝埖牟话部罐q權(quán)不能成立。合同約定的解除權(quán)以相對(duì)方違約為條件，雙方在2017年8月18日會(huì)談時(shí)雖未就履行期限達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，但于2017年8月22日到中國(guó)銀行黃浦支行申請(qǐng)辦理貸款手續(xù)，表明張朝政、張?zhí)鹛鹫J(rèn)可周建彬的履約行為，故在貸款審批結(jié)果未確定前，合同約定的解除條件未成就，張朝政、張?zhí)鹛鹜ㄖ獬嗖痪邆浜贤ǖ诰攀臈l規(guī)定的條件，故催告函不發(fā)生解除合同的法律效果，本院對(duì)其辯稱(chēng)意見(jiàn)不予支持。鑒于張朝政、張?zhí)鹛鹨褜㈦p方約定交易的房屋另行出賣(mài)，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本違約，本院依法確認(rèn)合同自起訴狀副本送達(dá)之日起（即2018年1月29日）解除。關(guān)于違約責(zé)任的認(rèn)定及違約金是否調(diào)整的問(wèn)題。張朝政、張?zhí)鹛鹪诤贤唇獬龝r(shí)將涉案房屋出售第三人，在本案中屬于給付不能，構(gòu)成根本違約，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第四項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。張朝政、張?zhí)鹛饝?yīng)向周建彬返還收取的定金20萬(wàn)元。周建彬主張的利息損失應(yīng)計(jì)入違約金數(shù)額，不應(yīng)另行支付，故本院對(duì)周建彬主張按中國(guó)人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算至判決生效之日止的利息的請(qǐng)求不予支持。雙方在合同中約定的違約金條款，系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)，故對(duì)張朝政、張?zhí)鹛鹨笳{(diào)低違約金數(shù)額的辯稱(chēng)意見(jiàn)不予采納。關(guān)于零二七之家公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任的問(wèn)題。零二七之家公司在本案中屬于媒介居間，合同約定甲方必須在簽訂本合同當(dāng)日將上述房產(chǎn)兩證原件或購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票、辦證發(fā)票等資料交付經(jīng)紀(jì)方托管以辦理后續(xù)事宜。零二七之家公司應(yīng)依合同約定嚴(yán)格履行托管責(zé)任，張朝政、張?zhí)鹛饘⒉粍?dòng)產(chǎn)權(quán)證取回后未予歸還，其在管理上有瑕疵，但與張朝政、張?zhí)鹛鸬倪`約行為沒(méi)有因果關(guān)系，故不承擔(dān)責(zé)任。綜上所述，周建彬的部分訴訟請(qǐng)求成立，依法予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第九十四條第四項(xiàng)、第一百零七條、第一百一十三條第一款、《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百七十九條第一款第四項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、周建彬與張朝政、張?zhí)鹛稹⑽錆h零二七之家房地產(chǎn)信息咨詢有限公司簽訂的《存量房居間（買(mǎi)賣(mài)）合同》于2018年1月29日解除。二、張朝政、張?zhí)鹛鹩诒九袥Q生效之日起十五日內(nèi)向周建彬返還定金20萬(wàn)元。三、張朝政、張?zhí)鹛鹩诒九袥Q生效之日起十五日內(nèi)向周建彬支付違約金98萬(wàn)元。四、駁回周建彬的其他訴訟請(qǐng)求。五、駁回張朝政、張?zhí)鹛鸬姆丛V請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。未按判決指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。案件受理費(fèi)30840元，減半收取15420元，反訴費(fèi)15420元，減半收取7710元，房屋評(píng)估費(fèi)5000元，均由張朝政、張?zhí)鹛鹭?fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判員　　劉紅姣

書(shū)記員：秦肖璐