原告:周某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市嘉定區(qū)。
委托訴訟代理人:戴學(xué)軍,上海市創(chuàng)導(dǎo)律師事務(wù)所律師。
被告:上海錦怡置業(yè)有限公司,住所地上海市嘉定區(qū)。
法定代表人:孔健楠,執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人:吳鵬飛。
委托訴訟代理人:蔣曉飛。
原告周某與被告上海錦怡置業(yè)有限公司(以下稱(chēng)錦怡公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案,本院受理后,依法適用簡(jiǎn)易程序,公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告周某及其委托訴訟代理人戴學(xué)軍、被告錦怡公司的委托訴訟代理人吳鵬飛、蔣曉飛到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告周某訴稱(chēng):2013年2月2日,周某同錦怡公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》,周某購(gòu)買(mǎi)錦怡公司投資建造的坐落在上海市嘉定區(qū)天祝路555弄峰匯嘉苑XXX號(hào)XXX室房屋(以下稱(chēng)系爭(zhēng)房屋),房屋建筑面積55.13平方米,總價(jià)為人民幣(以下幣種均為人民幣)684,246元。錦怡公司于2014年1月12日向原告交付房屋,2014年2月,原告裝修時(shí)在粉刷墻面之前發(fā)現(xiàn)窗框四周有大面積水痕,由于當(dāng)時(shí)處于冬季,雨水較少,其他漏點(diǎn)暫未發(fā)現(xiàn)。2014年6月裝修完成,發(fā)現(xiàn)窗框四周及二樓煙道處大面積滲水。2014年冬天又發(fā)現(xiàn)臥室頂部滲水。針對(duì)上述問(wèn)題原告打電話(huà)給物業(yè)報(bào)修,物業(yè)組織維修人員進(jìn)行了維修,但維修造成二樓頂部裝修好的墻面破壞。2015年8月雨季發(fā)現(xiàn)窗臺(tái)下方大面積漏水,又報(bào)請(qǐng)物業(yè)進(jìn)行了維修。2016年8月發(fā)現(xiàn)二樓墻面出現(xiàn)漏點(diǎn)并發(fā)霉,窗臺(tái)下方出現(xiàn)漏點(diǎn),以及雨水腐蝕出現(xiàn)開(kāi)裂。至2017年,窗框滲水問(wèn)題仍然存在,原告為此多次同被告交涉,被告則能拖則拖,只做局部簡(jiǎn)單維修,沒(méi)有整體解決方案,故周某起訴來(lái)院,要求判令:1、錦怡公司依據(jù)鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定意見(jiàn)書(shū)中的建議修復(fù)方案對(duì)系爭(zhēng)房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題予以修復(fù);2、錦怡公司按照第一項(xiàng)訴請(qǐng)修復(fù)系爭(zhēng)房屋后,系爭(zhēng)房屋的質(zhì)量保修期延長(zhǎng)5年;3、錦怡公司賠償周某因房屋質(zhì)量問(wèn)題遭受的損失77,000元(其中包括2014年-2017年誤工費(fèi)損失40,000元;修復(fù)房屋額外支出6,500元;2014年-2017年三年的使用價(jià)值的喪失費(fèi),按每年各一個(gè)月,每月3,500元計(jì)算,三個(gè)月共計(jì)10,500元;精神損失費(fèi)15,000元)。
被告錦怡公司辯稱(chēng):1、針對(duì)鑒定意見(jiàn)書(shū)中列出的質(zhì)量問(wèn)題,錦怡公司僅對(duì)第(4)項(xiàng)系爭(zhēng)房屋南側(cè)窗周邊滲水質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)責(zé)任。第(1)項(xiàng)屋面保溫層含水量過(guò)高及第(3)項(xiàng)屋面女兒墻壓頂及墻面粉刷多處空鼓、開(kāi)裂問(wèn)題不屬防水工程范圍,且超過(guò)2年保修期?!昂蔬^(guò)高”并沒(méi)有明確的高低標(biāo)準(zhǔn),屋面本身就存在伸縮縫,屋面在混凝土澆筑后經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間風(fēng)吹日曬有微裂縫以及雨后有小積水均屬正常現(xiàn)象。第(2)項(xiàng),屋面管道井外部防水已做,只是風(fēng)帽蓋板靠墻部位未做,該未做部位防水無(wú)強(qiáng)制性要求。2、要求延長(zhǎng)5年質(zhì)量保修期無(wú)法律依據(jù)。錦怡公司在保修期內(nèi)已盡到維修義務(wù),自2017年7月翻修以來(lái),系爭(zhēng)房屋已無(wú)滲漏水問(wèn)題。3、要求支付誤工費(fèi)無(wú)合同依據(jù)。周某未提交具體的誤工時(shí)間憑證;要求賠償精神損失、使用價(jià)值喪失費(fèi)無(wú)法律依據(jù);4、周某報(bào)修的問(wèn)題屬保修期內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題,在保修期內(nèi)錦怡公司會(huì)盡到保修義務(wù),予以修復(fù),周某自行修復(fù)后要求錦怡公司賠償沒(méi)有約定和法律依據(jù),故對(duì)周某私自維修產(chǎn)生的費(fèi)用錦怡公司不認(rèn)可。
經(jīng)審理查明,2013年2月2日,錦怡公司(甲方)與周某(乙方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份,約定由周某購(gòu)買(mǎi)錦怡公司投資建造的系爭(zhēng)房屋,房屋建筑面積55.13平方米,總價(jià)為684,246元。該合同第22條約定,甲方交付房屋有其他工程質(zhì)量問(wèn)題的,乙方在保修期內(nèi)除有權(quán)要求甲方免費(fèi)修復(fù)外,還須按照修復(fù)費(fèi)用的0倍給予補(bǔ)償。雙方商定對(duì)房屋其他工程質(zhì)量問(wèn)題有爭(zhēng)議的,委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè),并以該機(jī)構(gòu)出具的書(shū)面鑒定意見(jiàn)為處理爭(zhēng)議的依據(jù)。第23條約定,自房屋驗(yàn)收交接日起,甲方對(duì)該房屋負(fù)責(zé)保修。保修范圍和保修期由甲乙雙方參照國(guó)務(wù)院發(fā)布的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》及《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定在本合同附件五中約定。該合同特別告知一約定:國(guó)務(wù)院發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定,施工單位對(duì)商品房屋的質(zhì)量的保修期限為:“(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年……”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)的商品房屋的保修責(zé)任從房屋交付之日起承擔(dān)。上述合同簽訂后,周某支付全部房?jī)r(jià)款,2014年1月12日,錦怡公司向周某交付系爭(zhēng)房屋,嗣后雙方簽署《房屋交接書(shū)》。2014年2月,周某裝修系爭(zhēng)房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋出現(xiàn)滲漏水問(wèn)題并向物業(yè)報(bào)修,報(bào)修后物業(yè)雖及時(shí)予以修復(fù),但之后系爭(zhēng)房屋屋面、墻面、窗邊等均開(kāi)始出現(xiàn)滲漏水問(wèn)題,雖經(jīng)維修但并未徹底解決。2015年9月,系爭(zhēng)房屋所在樓層業(yè)主提交投訴書(shū)至物業(yè)公司。當(dāng)月,業(yè)主代表同開(kāi)發(fā)商在物業(yè)處協(xié)商維修事宜,開(kāi)發(fā)商提供了第三方深圳市卓寶建筑工程有限公司廣州分公司給出的維修方案,錦怡公司遂于2016年、2017年展開(kāi)對(duì)系爭(zhēng)房屋的維修工作,但周某認(rèn)為系爭(zhēng)房屋仍然存在滲漏水、墻體開(kāi)裂等諸多問(wèn)題,遂于2018年4月起訴來(lái)院。
審理中,周某申請(qǐng)法院委托具有相應(yīng)資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)系爭(zhēng)房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行鑒定,并在鑒定結(jié)論的基礎(chǔ)上給出修復(fù)意見(jiàn)。2018年9月10日,上海源正科技有限責(zé)任公司(以下稱(chēng)鑒定單位)就系爭(zhēng)房屋的質(zhì)量問(wèn)題及修復(fù)方案出具《鑒定意見(jiàn)書(shū)》。鑒定結(jié)論為:經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查,系爭(zhēng)房屋室內(nèi)存在多處滲水受損痕跡,并存在局部墻面及頂面粉刷層開(kāi)裂等不良現(xiàn)狀,房屋滲水位置主要位于屋面及南側(cè)窗周邊墻面。被告已對(duì)系爭(zhēng)房屋滲漏水進(jìn)行過(guò)多次維修,其中系爭(zhēng)房屋屋面已翻修,窗框周邊可見(jiàn)局部修復(fù)痕跡,根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)檢查結(jié)果,目前該房屋屋面及南側(cè)窗防水工程仍存在下列質(zhì)量問(wèn)題:(1)屋面保溫層含水率過(guò)高。(2)屋面部分管道井局部防水未做。(3)屋面女兒墻壓頂及墻面粉刷多處空鼓、開(kāi)裂。(4)南側(cè)窗周邊滲水。
針對(duì)鑒定單位給出的鑒定結(jié)論中第(1)項(xiàng)屋面保溫層含水率過(guò)高,錦怡公司認(rèn)為:“含水率過(guò)高”并沒(méi)有明確的高低標(biāo)準(zhǔn),因此不能判斷為“過(guò)高”。對(duì)此鑒定單位稱(chēng),含水率雖沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn),但是如果過(guò)高會(huì)降低保溫性能,在水分氣化時(shí)會(huì)使卷材防水層產(chǎn)生鼓泡,易導(dǎo)致局部滲漏。經(jīng)檢查,局部面層細(xì)石混凝土打開(kāi)處底部保溫層可見(jiàn)較多積水,因此含水率明顯過(guò)高,保溫層上層防水失效。本院認(rèn)可鑒定單位的上述意見(jiàn)。針對(duì)鑒定結(jié)論中第(2)項(xiàng)屋面部分管道井部防水未做,錦怡公司認(rèn)為:屋面管道井外部防水已做,只是風(fēng)帽蓋板靠墻部位未做,該部位防水無(wú)強(qiáng)制性要求。對(duì)此鑒定單位稱(chēng),出屋面管道井井壁及井蓋為二次結(jié)構(gòu),與屋面混凝土構(gòu)件(屋頂幕墻支撐構(gòu)建、屋面設(shè)備基礎(chǔ)構(gòu)建)位置沖突,導(dǎo)致局部細(xì)部防水構(gòu)造節(jié)點(diǎn)增加,防水施工困難,現(xiàn)場(chǎng)檢查發(fā)現(xiàn)井壁與屋面混凝土構(gòu)件交界處局部防水卷材未做,打開(kāi)管道井可見(jiàn)井壁長(zhǎng)期存在滲漏水產(chǎn)生的泛堿痕跡,管道井必須要做防水,本院對(duì)鑒定單位的上述意見(jiàn)予以認(rèn)可,對(duì)錦怡公司的辯稱(chēng)意見(jiàn)不予采納。針對(duì)鑒定結(jié)論中第(3)項(xiàng)屋面女兒墻壓頂及墻面粉刷多處空鼓、開(kāi)裂,錦怡公司認(rèn)為:該問(wèn)題確實(shí)存在,但是不屬于防水工程范圍,且超過(guò)2年保修期,屋面有伸縮縫屬正常現(xiàn)象。對(duì)此鑒定單位稱(chēng),屋面女兒墻壓頂及墻面粉刷多處空鼓、開(kāi)裂,雨水易從墻身裂縫部位順縫從防水層背后滲入室內(nèi)。本院認(rèn)可鑒定單位的上述意見(jiàn)。針對(duì)鑒定結(jié)論中第(4)項(xiàng)南側(cè)窗周邊滲水,錦怡公司稱(chēng):認(rèn)可該質(zhì)量問(wèn)題,并愿意對(duì)其質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)責(zé)任。
針對(duì)系爭(zhēng)房屋存在的上述四項(xiàng)質(zhì)量問(wèn)題,鑒定單位給出如下建議修復(fù)方案:
室內(nèi)部分:
一層
(1)飄窗滲水部位涂料及膩?zhàn)诱w拆除,重新批嵌膩?zhàn)?、涂?底2面;窗邊空鼓粉刷層鑿除,采用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿重做抹灰。
二層
(1)北臥東南角墻面與頂面交界處滲水部位涂料及膩?zhàn)诱w鏟除,重新批嵌膩?zhàn)印⑼苛?底2面;
(2)北臥煙道井側(cè)壁及頂面滲水部位涂料及膩?zhàn)诱w鏟除,重新批嵌膩?zhàn)?、涂?底2面;
(3)北臥西南角墻面與頂面交界處滲水部位涂料及膩?zhàn)诱w拆除,重新批嵌膩?zhàn)印⑼苛?底2面。
(4)南臥頂面滲水部位涂料及膩?zhàn)诱w鏟除,重新批嵌膩?zhàn)?、涂?底2面;
(5)南臥西墻墻面開(kāi)裂處粉刷層騎縫鑿除,表面清理干凈后,敷設(shè)300mm寬鋼絲網(wǎng)片,采用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿分層抹灰,面層敷設(shè)堿性玻璃纖維網(wǎng)格布,批嵌膩?zhàn)硬⑼苛?底2面;
(6)南臥幕墻窗周邊滲水部位涂料及膩?zhàn)诱w鏟除,重新批嵌膩?zhàn)?、涂?底2面;窗東側(cè)墻面空鼓粉刷層整體鏟除,采用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿分層抹灰,面層敷設(shè)堿性玻璃纖維網(wǎng)格布,批嵌膩?zhàn)硬⑼苛?底2面。
屋面部分:
(1)屋面未進(jìn)行翻修部位按現(xiàn)屋面做法進(jìn)行修復(fù),新舊施工處卷材搭接長(zhǎng)度1000mm。
(2)屋面混凝土面層整體鑿除,按原設(shè)計(jì)要求重置,面層與女兒墻之間應(yīng)預(yù)留寬度為30mm的縫隙,縫內(nèi)填塞改性瀝青密封材料。
(3)屋面南側(cè)、東西側(cè)女兒墻頂面及墻面粉刷層整體鑿除,表面清理干凈后,聚氨酯防水涂料2度,刷界面劑,12mm厚1:2水泥砂漿打底掃毛、8mm聚合物抗裂砂漿面層壓入耐堿網(wǎng)格布,女兒墻墻面整體(內(nèi)外側(cè))新做3mm厚改性瀝青防水卷材一道,與屋面防水卷材搭接長(zhǎng)度500mm,卷材表面刷保護(hù)涂料2度。
(4)出屋面管道井周邊防水卷材整體鏟除重做,新做卷材(3mm厚改性瀝青防水卷材)與屋面卷材搭接長(zhǎng)度500mm。
南側(cè)幕墻窗:
(1)南側(cè)幕墻窗窗框四周粉刷鑿除,窗框與墻體之間密封填嵌材料整體剔除重做,按原做法恢復(fù)飾面層。
針對(duì)鑒定單位給出的上述建議修復(fù)方案,錦怡公司稱(chēng)其已于2017年7月完成對(duì)系爭(zhēng)房屋屋面修復(fù),鑒定報(bào)告也確認(rèn),經(jīng)雨后檢查,系爭(zhēng)房屋未見(jiàn)滲漏水情況,錦怡公司翻修完成后也無(wú)業(yè)主報(bào)修該問(wèn)題,可見(jiàn)修復(fù)是有效的;另外如果按照方案修復(fù),整體鑿除進(jìn)行維修會(huì)導(dǎo)致結(jié)構(gòu)震動(dòng),可能使原本已經(jīng)維修成功的部位發(fā)生二次滲漏,故錦怡公司對(duì)建議修復(fù)方案中屋面部分不認(rèn)可。本院認(rèn)為,根據(jù)鑒定單位出具的鑒定意見(jiàn),錦怡公司確實(shí)對(duì)系爭(zhēng)房屋的滲漏水問(wèn)題進(jìn)行過(guò)多次維修,且屋面也已翻修,窗框周邊也進(jìn)行過(guò)局部修復(fù),但鑒定單位給出的鑒定結(jié)論是在現(xiàn)場(chǎng)檢查的基礎(chǔ)上得出,也就是說(shuō)上述質(zhì)量問(wèn)題雖經(jīng)維修,但目前仍然可見(jiàn)且并未徹底得到解決。故錦怡公司僅以其已經(jīng)對(duì)屋面部分進(jìn)行過(guò)修復(fù)且認(rèn)為整體鑿除會(huì)導(dǎo)致二次滲漏為由而拒絕依據(jù)鑒定單位給出的維修方案進(jìn)行維修,理由不充分,本院不予認(rèn)同。
原告周某認(rèn)為《鑒定意見(jiàn)書(shū)》是鑒定單位根據(jù)客觀(guān)事實(shí)做出的客觀(guān)判斷,其對(duì)《鑒定意見(jiàn)書(shū)》中所列房屋質(zhì)量問(wèn)題及建議修復(fù)方案均予以認(rèn)可。
審理中,周某稱(chēng)在錦怡公司對(duì)漏水問(wèn)題修復(fù)后,其在2016年4月委托案外人對(duì)墻面進(jìn)行了重新粉刷。為此周某向本院提交了其于2016年4月17日與上海立豪涂料有限公司關(guān)于系爭(zhēng)房屋簽訂的《立邦刷新服務(wù)合同書(shū)》,欲證明周某對(duì)系爭(zhēng)房屋自行修復(fù)花費(fèi)金額6,500元,要求錦怡公司予以賠償。錦怡公司對(duì)此稱(chēng),對(duì)于周某報(bào)修的屬于保修期內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題,錦怡公司可以予以修復(fù),原告自行修復(fù)并要求錦怡公司賠償無(wú)法律和約定依據(jù)。本院認(rèn)為,周某就滲漏水問(wèn)題向錦怡公司報(bào)修后,錦怡公司進(jìn)行了維修,周某在未發(fā)現(xiàn)漏水的情況下對(duì)系爭(zhēng)房屋頂部墻面自行修復(fù),與錦怡公司無(wú)關(guān),故其要求錦怡公司賠償該損失,本院難以認(rèn)同。
本院認(rèn)為,周某同錦怡公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示,且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,合法有效,雙方均應(yīng)恪守履行。錦怡公司作為出賣(mài)方,其應(yīng)當(dāng)保證所交付使用的房屋質(zhì)量,交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題的,在保修期內(nèi),出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。本案系爭(zhēng)房屋經(jīng)有資質(zhì)的鑒定單位鑒定,其質(zhì)量問(wèn)題客觀(guān)存在,且自房屋交接至起訴之日,上述質(zhì)量問(wèn)題尚在5年保修期內(nèi),故錦怡公司應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。鑒定單位根據(jù)系爭(zhēng)房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題給出了建議維修方案,錦怡公司雖對(duì)部分維修內(nèi)容和維修方案提出異議但未加以舉證,且其異議在庭審中已經(jīng)鑒定單位給出合理、專(zhuān)業(yè)解釋?zhuān)时驹簩?duì)鑒定單位出具的鑒定意見(jiàn)均予以采納,對(duì)錦怡公司的辯稱(chēng)意見(jiàn)不予認(rèn)同。綜上,本院對(duì)周某要求錦怡公司依據(jù)鑒定意見(jiàn)書(shū)中的建議修復(fù)方案對(duì)系爭(zhēng)房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題予以修復(fù)的訴訟請(qǐng)求予以支持。關(guān)于周某要求錦怡公司修復(fù)系爭(zhēng)房屋后延長(zhǎng)5年保修期的訴請(qǐng),無(wú)合同和法律依據(jù),本院不予支持。關(guān)于誤工費(fèi)損失,根據(jù)查明的事實(shí),錦怡公司確實(shí)對(duì)系爭(zhēng)房屋展開(kāi)過(guò)一段時(shí)間的維修,期間確實(shí)會(huì)造成周某誤工等損失,但鑒于周某并未提交其具體誤工時(shí)間及相關(guān)損失的證據(jù),本院酌情將其誤工損失調(diào)整為2,000元。本案系商品房預(yù)售合同糾紛,而非民事侵權(quán)糾紛,周某主張精神損失賠償,于法無(wú)據(jù),本院不予支持。關(guān)于周某自行修復(fù)房屋支出的費(fèi)用,其要求錦怡公司予以賠償,無(wú)合同和法律依據(jù),本院不予支持。據(jù)此,依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條第二款、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定,判決如下:
一、被告上海錦怡置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起三十日內(nèi)對(duì)嘉定區(qū)天祝路555弄峰匯嘉苑XXX號(hào)XXX室房屋進(jìn)行維修,維修內(nèi)容和修復(fù)方案詳見(jiàn)《上海源正科技有限責(zé)任公司嘉定區(qū)天祝路555弄峰匯嘉苑XXX號(hào)XXX室司法鑒定意見(jiàn)書(shū)》;
二、被告上海錦怡置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告周某損失2,000元;
三、原告周某的其余訴訟請(qǐng)求,不予支持。
負(fù)有金錢(qián)給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)1,725元,減半收取862.5元,由原告周某負(fù)擔(dān)300元,被告上海錦怡置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)562.5元。司法鑒定費(fèi)18,000元(原告周某已預(yù)交),由被告上海錦怡置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效后七日內(nèi)交付本院。
如不服本判決,可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
審判員:秦??忠
書(shū)記員:張??浩
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