原告:周某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地上海市虹口區(qū)。
委托訴訟代理人:姚志民,上海德禾翰通律師事務所律師。
被告:郁佩珍(YUK,PUICHUN),女,xxxx年xx月xx日出生,香港特別行政區(qū)居民,住香港九龍紅磡黃埔唐樓99號511。
委托訴訟代理人:周軍,上海市千方律師事務所律師。
原告周某與被告郁佩珍(YUK,PUICHUN)房屋租賃合同糾紛一案,本院于2019年1月25日立案后,依法適用簡易程序,于2019年5月14日公開開庭進行審理。原告周某的委托訴訟代理人姚志民、被告郁佩珍(YUK,PUICHUN)的委托訴訟代理人周軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告周某向本院提出訴訟請求:1.被告返還原告押金24,000元;2.本案訴訟費由被告承擔。事實和理由:2018年2月25日,原、被告簽訂房屋租賃合同,約定原告承租被告名下位于上海市長寧區(qū)延安西路XXX弄XXX號XXX室房屋(簡稱涉訟房屋)用于居住,租賃期限自2018年4月1日至2021年3月31日,月租金11,000元,押一付五,如提前終止合同,需提前一個月通知對方,征得對方同意,可以辦理退房手續(xù),解除合同,無需承擔違約金。合同簽訂后,原、被告達成口頭協(xié)議,將月租金調整為12,000元,押二付二。2018年2月27日,原告向被告支付二個月房租及押金共計48,000元。因被告未按時交房且房屋內部分物品破損,導致原告實際入住時間為2018年4月10日,原告為此額外支付上一家房東房租4,000元,自行修理涉訟房屋支付裝修費3,500元。經(jīng)協(xié)商,被告免收原告2018年4月份的房租,租金從同年5月開始計算。原告又分別于2018年6月25日、8月16日支付兩期房租,租金付至2018年10月31日。同年9月,原告向被告提出希望提前終止租賃合同。2018年10月16日,被告表示同意解除合同且愿意退還押金。同年10月25日,原、被告辦理房屋交接手續(xù),被告收回涉訟房屋后不退還押金,故涉訴。
被告郁佩珍(YUK,PUICHUN)辯稱,認可原告關于雙方口頭約定租金及押金進行了調整的陳述。基于原告租借三年的前提下,被告曾同意原告提出的免一個月租金,然在履行過程中,原告提出變更租期只租借一年,被告表示同意但明確告知原告不再免一個月租金,故原告還欠被告近一個月租金未付。由于原告提前退租違約,應承擔違約金11,000元。租賃期間的物業(yè)管理費每月453.73元,共計3,176.11元,原告未支付。綜上,原告的押金已抵充了欠款及違約金,被告不同意原告的訴請。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù),本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對上海市不動產(chǎn)登記簿、上海市租賃合同、微信記錄、銀行轉帳憑證等證據(jù),當事人均無異議,本院予以確認并在卷佐證。
根據(jù)各方當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù),本院認定事實如下:
涉訟房屋登記于被告家人戴如紅名下,涉訟房屋建筑面積137.49平方米。
2018年2月25日,經(jīng)中介公司居間,原告(承租方、乙方)與被告(出租方、甲方)簽訂上海市租賃合同,合同約定被告將涉訟房屋出租給原告居住使用,租期自2018年4月1日起至2021年3月31日止;月租金為11,000元,首付5個月,另付11,000元押金后,按每5個月結算一次,提前7天支付下次房租;如有特殊情況,需提前終止本合同,必須提前一個月通知對方和中介方,若征得對方同意后,方可辦理退房手續(xù);若雙方意見未達成一致,則按照違約處理。違約方則向對方支付違約金11,000元;若甲方違約,除退還給乙方押金外,還須支付給乙方上述金額的違約金,反之若乙方違約則甲方有權不退還押金(押金不得抵用房屋租金使用);租金不含物業(yè)管理費、不含房租發(fā)票。
合同簽訂后,雙方將租金調整為每月12,000元,二個月為一期,押金為二個月的租金。2018年2月27日,原告向被告支付個二月租金及租賃保證金共計48,000元。
2018年3月24日,雙方辦理涉訟房屋交接手續(xù),被告將鑰匙交給原告。被告收房后認為需要打掃并修補及更換一些物品,向被告提出免一個月租金。2018年3月28日,被告微信回復:“……你題(提)出給你一個月,我答應你,但我什么都不管了,好嗎?……”次日,原告回復:“你別操心了。你都給我一個月了。接下來我來安排。房子我不動。就修修補補換換東西?!焙笤嫣岢鋈绺杏X不好就住到10月份被告從歐洲回來,被告也表示同意。同年4月9日,原告發(fā)微信告知被告將衣柜貼了新的貼紙,馬桶予以更換。同年5月23日,被告微信原告:“……你們打算住下去,還是等我回來搬走,我聽你回音再作決定,另外我請求你先咐(付)我房租,回來了,我也不算你違約,要是長住,我就送你一個月,要是你住幾個月,我就不給你一個月了……”同年5月25日,原告回復:“……如果不出意外打算繼續(xù)住下去的十月你即使回來或者以后即使要搬也會提前一個月通知你。至于房租現(xiàn)在是壓(押)二付二。(原來說的是給我一個月)5月6月的錢已經(jīng)付了你給的一個月我大致4月中訊(旬)才搬進去的。那邊房租我就承擔了4,000簡單的弄了下也花了34(3、4)千我當時承諾的物業(yè)費我來付本來你說4月開始我付其實到1-4沒有交過,到6月的也準備一并承擔了又接近34(3、4)千空調都加液清洗維修了600多租前你要求的每月從11K(千)到12K(千)我也接受了。你說要用小屋的整個衣柜,我也接受了……不是白給我一個月或錢的問題……所以如果能夠維持現(xiàn)狀那么我就繼續(xù)住下去,如果確實是不適合的,那我安排去找房等你十月回來交接下我找地方搬走。”被告回復:“對呀,一切都對,問題是你們不想住了,說吵聲音大,所以我想肯定一下,要是你們長住當然一切OK……多給你們一個月沒問題,答應的事不能變,前提是你們本來要住三年的合同一下子說了想搬走的理由,我也答應,現(xiàn)在只想肯定的是,你們能長住,我就不用趕回來,”原告回復:“現(xiàn)在要我肯定三年是很難的事。但是一年我可以確定……至少提前二個月通知你或幫你找好下家……月租我會按照交的。”后原告認為被告存放物品的衣柜有味道,提議把東西放廚房。被告建議原告另找房子,提前一個月通知。
原告分別于2018年6月25日、同年8月16日支付租金24,000元。
2018年9月16日,雙方約定原告9月底搬走。同月29日,原告提議節(jié)后(國慶節(jié))讓中介調解一下。原告表示同意。
2018年10月14日,原告微信被告:“……壓(押)金二個月退還,我10月25號前搬走。如果可以,我們讓中介簽個協(xié)議。25號交接?!蓖?6日,被告表示可以,并提出希望原告能配合看房。
2018年10月24日,原告約被告同月26日交接房屋。后雙方就押金返還事宜未達成一致意見。
庭審中,原、被告確認被告于2018年10月27日收回涉訟房屋。原告自認租賃期內物業(yè)管理費未付并表示同意支付,確認涉訟房屋物業(yè)管理費每月453.73元。
本院認為,原、被告簽訂的租賃合同及雙方對租金標準、付款方式及押金的口頭約定系雙方當事人的真實意思表示,且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,應為有效,雙方應恪守履行。被告于2018年3月24日將涉訟房屋交付原告,原告認為需打掃房屋和修補、更換部分物品,提出免一個月租金,被告先表示同意,在原告確定最多僅租借一年后,被告明確告知原告不再同意免一個月租金,并要求原告交付租金,原告并未提出異議。故應認定被告最終并未同意免一個月租金。后租賃合同經(jīng)雙方協(xié)商解除,原告提出返還押金,被告表示同意。后雙方對是否免一個月租金有爭議,故未能就返還押金金額達成一致意見。鑒于被告于2018年10月27日收回涉訟房屋,原告應向被告支付自2018年4月1日起至2018年10月26日的租金,扣除已支付的租金,原告還應支付10,064.52元。原告認可物業(yè)管理費每月453.73元,應支付租賃期內的物業(yè)管理費3,102.93元。故在押金中扣除未付租金和物業(yè)管理費,被告應返還原告押金10,832.55元。據(jù)此,依照《中華人民共和國合同法》第九十三條之規(guī)定,判決如下:
一、被告郁佩珍(YUK,PUICHUN)應于本判決生效之日起十日內返還原告周某押金10,832.55元;
二、駁回原告周某的其余訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費400元,因適用簡易程序減半計取200元,由原告周某負擔109.73元,被告郁佩珍(YUK,PUICHUN)負擔90.27元。
如不服本判決,原告周某可于判決書送達之日起十五日內,被告郁佩珍(YUK,PUICHUN)可于判決書送達之日起三十日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級人民法院。
審判員:史??捷
書記員:陸旭輝
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