上訴人(原審原告、反訴被告)：周某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江西省萍鄉(xiāng)市。
　　上訴人(原審原告、反訴被告)：熊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江西省南昌市。
　　兩上訴人共同委托訴訟代理人：周俊輝，上海市現(xiàn)代律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告、反訴原告)：黃某寶，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江西省吉安市。
　　委托訴訟代理人：王翠娟，女，xxxx年xx月xx日出生，住上海市嘉定區(qū)。
　　上訴人周某、熊某某因與被上訴人黃某寶房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市嘉定區(qū)人民法院(2018)滬0114民初14589號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上訴人周某、熊某某的上訴請(qǐng)求：一、請(qǐng)求撤銷上海市嘉定區(qū)人民法院(2018)滬0114民初14589號(hào)民事判決，并依法改判支持上訴人的原審全部訴請(qǐng)；二、本案一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。
　　事實(shí)和理由：一、一審法院認(rèn)定雙方各不承擔(dān)違約責(zé)任錯(cuò)誤，被上訴人應(yīng)向上訴人承擔(dān)違約責(zé)任。首先，一審法院違反契約精神,不顧雙方合同的明確約定。根據(jù)雙方于2015年3月5日簽訂的《房屋租賃合同》第七條第4項(xiàng)約定：未經(jīng)出租人書面同意,承租人不得對(duì)該房屋進(jìn)行裝修、添附。經(jīng)出租人書面同意后,承租人需要對(duì)該房屋裝修、添附的，裝修、添附的圖紙和方案須征得出租人同意。該條約定意思清晰明確且不違反法律規(guī)定,雙方均應(yīng)嚴(yán)格恪守,即被上訴人未經(jīng)上訴人書面同意,不得對(duì)房屋進(jìn)行任何裝修,包括所謂的“必要裝修”。而一審法院以被上訴人對(duì)房屋作出“必要裝修”符合常理為由突破雙方的合同約定，嚴(yán)重違背了契約精神；其次，上訴人沒有“默認(rèn)”被上訴人對(duì)房屋進(jìn)行裝修,“默認(rèn)”也不是法律規(guī)定的放棄權(quán)利的方式,權(quán)利的放棄必須“明示”。根據(jù)上述約定條款,被上訴人裝修房屋須經(jīng)上訴人書面同意,該權(quán)利除非由上訴人向被上訴人明示放棄,否則均不應(yīng)推定為上訴人放棄權(quán)利。而一審法院以上訴人周某父親知道房屋被裝修,由此推斷上訴人知道房屋被裝修的情況,再推斷出因上訴人沒有提出異議,所以是一種“默認(rèn)”的行為,進(jìn)而又認(rèn)為這種“默認(rèn)”行為已經(jīng)達(dá)到了突破合同約定的必須經(jīng)上訴人書面同意的程度。這一系列的推斷,無事實(shí)和法律依據(jù)。因此,被上訴人未經(jīng)上訴人書面同意擅自對(duì)房屋進(jìn)行裝修的行為,顯屬違約,應(yīng)向上訴人承擔(dān)違約責(zé)任。二、一審法院認(rèn)定《房屋租賃合同》由雙方合意解除錯(cuò)誤,應(yīng)認(rèn)定上訴人有單方解除合同的權(quán)利,租賃合同于2018年6月7日解除。首先,上訴人依約有單方解除合同的權(quán)利。根據(jù)《房屋租賃合同》第九條約定：本合同生效后,雙方應(yīng)當(dāng)誠(chéng)意履行,如任何一方未按本合同約定履行,經(jīng)另一方書面催告后仍不履行的,其行為視作根本性違約,守約方有權(quán)單方解除本合同，故上訴人于2018年6月7日發(fā)函解除租賃合同的行為有合同依據(jù)。租賃合同應(yīng)于2018年6月7日解除。其次,一審法院以第二次庭審之日為合同解除日沒有任何法律依據(jù)。三、一審法院按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)即月租金人民幣(以下幣種均為人民幣)7,500元予以計(jì)算房屋占有使用費(fèi)錯(cuò)誤。根據(jù)《房屋租賃合同》第8.2條約定：“若逾期返還該房屋的,則每逾期超過一日,乙方須按日租金的二倍向甲方支付該房屋占用期間的使用費(fèi)”。雙方租賃合同已于2018年6月7日正式解除,上訴人要求被上訴人在3日內(nèi)返還房屋,并自2018年6月11日開始以雙倍租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋占有使用費(fèi)有事實(shí)及合同依據(jù),因此被上訴人應(yīng)當(dāng)自2018年6月11日起以每月14,300元的標(biāo)準(zhǔn)支付占有使用費(fèi),直至房屋返還上訴人之日止。四、一審法院依據(jù)公平原則認(rèn)定上訴人向被上訴人賠償裝修損失有誤。上訴人解除合同是依法依約的行為,不存在違法解除合同的情形。而公平原則是在沒有約定和法定情形的情況下才能適用,在有法可依、有約可依的情況下,一審法院認(rèn)定上訴人提前解除合同對(duì)被上訴人不公平,并導(dǎo)致了被上訴人產(chǎn)生了裝修損失,這種認(rèn)定是濫用自由裁量權(quán)的行為,有約不依就是最大的不公平。綜上所述,一審法院在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上,認(rèn)定嚴(yán)重錯(cuò)誤,濫用自由裁量權(quán),隨意突破合同約定,違背契約精神,望依法支持上訴人的上訴請(qǐng)求。
　　被上訴人黃某寶辯稱，上訴人的上訴理由不成立，同意一審判決，請(qǐng)求予以維持。
　　周某、熊某某向一審法院起訴請(qǐng)求：一、判令周某、熊某某與黃某寶于2015年3月5日簽訂的《房屋租賃合同》于2018年5月23日解除；二、判令黃某寶向周某、熊某某支付違約金7,150元；三、判令黃某寶向周某、熊某某支付房屋占有使用費(fèi)(自2018年6月11日起，按照每月14,300元的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算至黃某寶實(shí)際返還房屋之日止)。一審?fù)徶?，周某、熊某某確認(rèn)黃某寶已支付租金至2018年9月30日，故將第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中房屋占有使用費(fèi)的起算時(shí)間變更為2018年9月30日。
　　黃某寶向一審法院提起反訴，請(qǐng)求：一、解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，并免收黃某寶兩個(gè)月的租金用于搬離房屋；二、判令周某、熊某某返還租賃保證金7,150元；三、判令周某、熊某某支付違約金7,150元；四、判令周某、熊某某賠償裝修款68,000元、租房中介費(fèi)6,000元、搬家損失費(fèi)8,000元；5、判令周某、熊某某賠償黃某寶辦理居住證的租房費(fèi)用和稅費(fèi)31,000元(包括1年房租30,000元及稅費(fèi)1,000元)。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)如下：上海市嘉定區(qū)曹安公路XXX號(hào)XXX幢房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)的權(quán)利人為熊某某、周某。2015年3月5日，周某(甲方)與黃某寶(乙方)在案外人上海中原物業(yè)顧問有限公司(丙方)的居間介紹下簽訂《房屋租賃合同》(編號(hào)：XXXXXXXX)，約定甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方，租賃期限為6年，自2015年4月1日至2021年3月31日止；前三年月租金5,350元，后三年月租金5,700元，按六個(gè)月為一期支付，每期租金支付時(shí)間應(yīng)為該期首月的七日前，如乙方逾期支付租金，則每逾期一日，乙方應(yīng)按日租金的一倍向甲方支付逾期違約金，如乙方逾期超過二十日，除如數(shù)補(bǔ)交租金及逾期違約金外，在未經(jīng)甲方諒解的情況下視為乙方擅自終止本合同，乙方須按本合同第九條承擔(dān)違約責(zé)任；乙方需支付給甲方租賃保證金7,150元；未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得對(duì)該房屋進(jìn)行裝修、添附，經(jīng)甲方書面同意后，乙方需要對(duì)該房屋裝修、添附的，裝修、添附的圖紙和方案須征得甲方同意等；租賃期限屆滿時(shí)，甲、乙雙方如不續(xù)租的，乙方在返還該房屋時(shí)有權(quán)將其對(duì)該房屋的裝修、添附拆除，如不拆除，則視為乙方將該裝修無償贈(zèng)與甲方；除甲、乙雙方續(xù)租外，乙方應(yīng)在租賃期限屆滿當(dāng)日，將該房屋及裝修、附屬設(shè)施、設(shè)備在經(jīng)正常使用后的狀態(tài)下返還甲方，若逾期返還該房屋的，則每逾期超過一日，乙方須按日租金的二倍向甲方支付該房屋占用期間的使用費(fèi)；如任何一方未按本合同約定履行，違約金數(shù)額為月租金的1倍。合同另對(duì)雙方其他權(quán)利義務(wù)作出約定。合同落款甲方處由周某父親案外人周某某代為簽字。當(dāng)日，周某(甲方)、黃某寶(乙方)與上海中原物業(yè)顧問有限公司(丙方)就系爭(zhēng)房屋租賃事宜另行簽訂《房屋租賃合同》(編號(hào)：XXXXXXXX)一份，該合同除約定系爭(zhēng)房屋月租金為1,800元外，其余約定事項(xiàng)均與編號(hào)為XXXXXXXX的《房屋租賃合同》一致。合同簽訂后，周某、熊某某將系爭(zhēng)房屋交付黃某寶使用，黃某寶支付了租賃保證金7,150元并支付租金至2018年9月30日。合同履行期間，黃某寶與家人共同居住在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，并對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修。2018年5月29日，周某、熊某某向黃某寶發(fā)出《告知函》，表示因黃某寶未經(jīng)同意擅自在租賃房屋內(nèi)裝修改動(dòng)已違反合同約定，催告其對(duì)系爭(zhēng)房屋恢復(fù)原狀。同年6月7日，周某、熊某某再次向黃某寶發(fā)出《房屋租賃合同解除告知函》，解除雙方簽訂的房屋租賃合同，并要求黃某寶將系爭(zhēng)房屋恢復(fù)原狀予以返還。黃某寶于同年6月9日收到上述解除函。后因黃某寶仍未返還房屋，周某、熊某某向一審法院提起訴訟。庭審中，1.黃某寶提交上海綠色回收有限公司物資回收清單一份，證明在黃某寶對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝修之后，案外人周某某委托其將系爭(zhēng)房屋的舊物處理掉，黃某寶遂于2015年5月20日將系爭(zhēng)房屋內(nèi)的舊冰箱、彩電和洗衣機(jī)以總計(jì)150元的售價(jià)予以變賣處理，周某某于2015年10月15日在上述物資回收清單上簽字確認(rèn)。經(jīng)質(zhì)證，周某、熊某某確認(rèn)該清單上的簽字為周某某所簽，并已收取150元，但認(rèn)為變賣舊物與裝修無關(guān)，反而說明系爭(zhēng)房屋在向黃某寶出租時(shí)可以正常使用。2.周某、熊某某與黃某寶均表示雙方實(shí)際履行的是編號(hào)為XXXXXXXX的《房屋租賃合同》，雙方一致確認(rèn)系爭(zhēng)房屋前三年月租金為7,150元，后三年月租金為7,500元。審理中，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，一審法院委托上海華瑞建設(shè)經(jīng)濟(jì)咨詢有限公司對(duì)系爭(zhēng)房屋的裝修損失費(fèi)用進(jìn)行鑒定。2019年2月25日，該公司出具鑒定報(bào)告，報(bào)告載明：鑒定曹安公路XXX號(hào)XXX幢房屋裝修損失，分為房屋裝修損失和室外工程二部分，室外工程因申請(qǐng)人沒有提供資料按有爭(zhēng)議計(jì)價(jià)，工程量按申請(qǐng)人提供清單并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量為準(zhǔn)，按提供租房合同中租房時(shí)間并結(jié)合到實(shí)際租房時(shí)間，裝修損失現(xiàn)值按42%計(jì)。鑒定結(jié)論為：1.黃某寶與周某、熊某某無異議部分涉案房屋裝修損失費(fèi)用為25,739元(房屋內(nèi)裝修損失)；2.黃某寶與周某、熊某某有異議部分2項(xiàng)(包括關(guān)于房屋外裝修的損失費(fèi)用以及關(guān)于一層車庫(kù)門調(diào)換的損失費(fèi)用)，其具體事實(shí)和涉及的金額，均已調(diào)查清楚，提請(qǐng)法院裁定。關(guān)于有異議部分，黃某寶意見為該部分是征得出租人口頭同意后進(jìn)行裝修和調(diào)換，該費(fèi)用應(yīng)由對(duì)方承擔(dān)；周某、熊某某意見為該部分未經(jīng)其同意，由黃某寶擅自裝修和調(diào)換，費(fèi)用應(yīng)由黃某寶承擔(dān)，且應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀的費(fèi)用；鑒定單位意見為經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查，房屋外裝修及一層車庫(kù)門調(diào)換成鋁合金門已完成，現(xiàn)雙方當(dāng)事人對(duì)該裝修及調(diào)換事實(shí)存有爭(zhēng)議，且雙方均未能提供有效證據(jù)來說服對(duì)方，該定性問題提請(qǐng)法院裁定，經(jīng)測(cè)算，房屋外裝修損失費(fèi)用為6,909元，車庫(kù)門調(diào)換的損失費(fèi)用為1,680元。經(jīng)質(zhì)證，周某、熊某某對(duì)報(bào)告的真實(shí)性予以認(rèn)可，并認(rèn)為因黃某寶違約，應(yīng)由黃某寶承擔(dān)上述損失，同時(shí)，周某、熊某某表示報(bào)告中所述無異議部分的是為便于將案件相關(guān)基本費(fèi)用框定在一定范圍內(nèi)，而非確認(rèn)該部分系經(jīng)周某、熊某某同意進(jìn)行的裝修。黃某寶對(duì)鑒定結(jié)論予以認(rèn)可，并認(rèn)為從報(bào)告結(jié)論的表述上可以看出，雙方存在爭(zhēng)議的僅為有異議部分，無異議部分是雙方均認(rèn)可的情況下所進(jìn)行的裝修。同時(shí)，黃某寶根據(jù)上述鑒定報(bào)告的結(jié)論，變更第四項(xiàng)反訴訴訟請(qǐng)求中要求周某、黃某寶賠償裝修款金額為34,328元。
　　一審法院認(rèn)為,周某與黃某寶簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。租賃期間，黃某寶對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修，雖然合同約定裝修需經(jīng)得周某書面同意，但因黃某寶租賃系爭(zhēng)房屋時(shí)間較長(zhǎng)，為滿足其家庭居住需求，對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行必要的裝修亦屬正常，而黃某寶經(jīng)裝修后在系爭(zhēng)房屋已租住多年，周某父親周某某早在2015年10月15日收取舊物變賣款時(shí)就應(yīng)知道系爭(zhēng)房屋進(jìn)行過裝修，周某、熊某某作為系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人，應(yīng)當(dāng)知曉黃某寶對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修，但在長(zhǎng)達(dá)一定的時(shí)間內(nèi)均未對(duì)裝修提出過異議?，F(xiàn)周某、熊某某以黃某寶未經(jīng)同意擅自裝修為由認(rèn)為黃某寶違約并要求單方面解除合同的，理由不足。但鑒于黃某寶在審理中亦提出反訴要求解除合同，雙方合同繼續(xù)履行已缺乏信任基礎(chǔ)，應(yīng)視為雙方對(duì)合同解除達(dá)成合意，對(duì)此予以確認(rèn)，合同解除的時(shí)間以本案第二次庭審之日即2019年5月8日為準(zhǔn)。合同解除后，尚未履行的，終止履行。周某、熊某某應(yīng)當(dāng)將收取的租賃保證金7,150元返還黃某寶，黃某寶則應(yīng)將系爭(zhēng)房屋返還周某、熊某某?，F(xiàn)黃某寶支付租金至2018年9月30日，此后其仍繼續(xù)占用系爭(zhēng)房屋，應(yīng)當(dāng)向周某、熊某某支付至實(shí)際返還房屋之日止的租金及房屋占有使用費(fèi)，但周某、熊某某以月租金標(biāo)準(zhǔn)的2倍計(jì)算房屋占有使用費(fèi)無事實(shí)和法律依據(jù)，占有使用費(fèi)仍應(yīng)按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)即月租金7,500元予以計(jì)算。黃某寶主張應(yīng)免除其兩個(gè)月租金，于法無據(jù)，不予支持。關(guān)于雙方主張的違約金，因雙方系達(dá)成合意解除合同，雙方各不承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于裝修損失費(fèi)用，雖然鑒定報(bào)告將裝修損失區(qū)分為有異議及無異議部分，但周某、熊某某認(rèn)為上述裝修均系黃某寶擅自進(jìn)行的，考慮到現(xiàn)場(chǎng)確存在上述裝修，故對(duì)上述費(fèi)用一并予以處理?？紤]到周某、熊某某在合同未到期的情況下提出解除合同，根據(jù)公平原則，酌情確定周某、熊某某賠償黃某寶裝修損失20,000元。至于黃某寶主張的租房中介費(fèi)、搬家損失費(fèi)以及為辦理居住證的租房費(fèi)用及稅費(fèi)，均系其自己所應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不應(yīng)由周某、熊某某承擔(dān)。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第一款、第九十七條之規(guī)定，作出如下判決：一、確認(rèn)周某、熊某某與黃某寶簽訂的《房屋租賃合同》(編號(hào)：XXXXXXXX)中的房屋租賃合同關(guān)系于2019年5月8日解除；二、黃某寶應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付周某、熊某某自2018年10月1日至2019年5月8日的租金54,226元；三、黃某寶應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付周某、熊某某自2019年5月9日起至黃某寶實(shí)際返還房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)(按照月租金7,500元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)；四、周某、熊某某的其余訴訟請(qǐng)求不予支持；五、周某、熊某某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還黃某寶租賃保證金7,150元；六、周某、熊某某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)賠償黃某寶裝修損失費(fèi)用20,000元；七、黃某寶的其余反訴請(qǐng)求不予支持。
　　二審中，雙方當(dāng)事人均提供了電話錄音資料。上訴人提供的錄音資料用以證明其未同意過黃某寶進(jìn)行裝修。被上訴人對(duì)此不予認(rèn)可。被上訴人提供的錄音資料用以證明其于2019年7月31日通知上訴人辦理交房，雙方已于2019年8月6日對(duì)房屋進(jìn)行了交接。上訴人認(rèn)可雙方于2019年8月6日對(duì)房屋進(jìn)行了交接。
　　本院經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，周某與黃某寶簽訂的《房屋租賃合同》(編號(hào)：XXXXXXXX)系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按照合同約定履行。合同雖約定在租賃合同履行期間未經(jīng)出租人書面同意，承租人不得對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修、添附。但根據(jù)黃某寶在一審提供的證據(jù)，能夠證明周某父親周某某對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修的事實(shí)早已知情，而周某、熊某某在租賃合同履行期間并未提出異議，且承租人在租賃期間為滿足居住需要，對(duì)房屋進(jìn)行必要裝修的行為并不構(gòu)成根本違約，故周某、熊某某以黃某寶存在違約為由，主張行使單方解除權(quán)的理由不足，本院不予支持。黃某寶在一審反訴亦主張解除合同，并在一審法院第二次開庭審理中明確提出該主張，故一審法院將該日確定為雙方合意解除合同的時(shí)間并無不妥，本院予以確認(rèn)。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。因此承租人黃某寶應(yīng)當(dāng)按照約定租金每月7,500元，向出租人支付租金至雙方合同解除之日。合同解除后，承租人應(yīng)當(dāng)騰退房屋，但出租人也應(yīng)當(dāng)給予合理期限。根據(jù)本院查明的事實(shí)，承租人黃某寶于2019年7月31日通知上訴人，雙方于2019年8月6日進(jìn)行了房屋交接，黃某寶搬離系爭(zhēng)房屋，搬離時(shí)間在解除合同后的合理期限范圍內(nèi)，故上訴人主張的按房屋租金雙倍支付占有使用費(fèi)的請(qǐng)求，本院不予支持。一審法院按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)7,500元計(jì)算房屋占有使用費(fèi)，本院予以確認(rèn)，支付時(shí)間截止至承租人搬離房屋并交接的時(shí)間即2019年8月6日。關(guān)于合同解除后造成的損失，一審法院結(jié)合對(duì)涉案房屋裝飾裝修損失的鑒定意見，根據(jù)公平原則，酌定賠償20,000元并無不妥，本院予以確認(rèn)。綜上所述，上訴人的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)3,320元，由上訴人周某、熊某某共同負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　仇祉杰

審判員：鄔海蓉

書記員：盧薇薇