原告(反訴被告)：周某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江西省萍鄉(xiāng)市。
　　原告(反訴被告)：熊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江西省南昌市。
　　兩原告共同委托訴訟代理人：周俊輝，上海市現(xiàn)代律師事務(wù)所律師。
　　兩原告共同委托訴訟代理人：周郭祺，上海市現(xiàn)代律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：黃某寶，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江西省吉安市。
　　委托訴訟代理人：李睿劼，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)周某、熊某某與被告(反訴原告)黃某寶房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理，周某、熊某某及其委托訴訟代理人周俊輝，黃某寶及其委托訴訟代理人李睿劼到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　周某、熊某某向本院提出訴訟請求：1、判令周某、熊某某與黃某寶于2015年3月5日簽訂的《房屋租賃合同》于2018年5月23日解除；2、判令黃某寶向周某、熊某某支付違約金人民幣(以下幣種同)7,150元；3、判令黃某寶向周某、熊某某支付房屋占有使用費(自2018年6月11日起，按照每月14,300元的標準，計算至黃某寶實際返還房屋之日止)。庭審中，周某、熊某某確認黃某寶已支付租金至2018年9月30日，故將第三項訴訟請求中房屋占有使用費的起算時間變更為2018年9月30日。事實與理由：周某、熊某某系夫妻。2015年3月5日，周某與黃某寶簽訂《房屋租賃合同》，合同約定周某、熊某某將位于上海市嘉定區(qū)曹安公路XXX號XXX幢房屋(以下稱系爭房屋)出租給黃某寶，租賃期限為6年，自2015年4月1日起至2021年3月31日止，租金每月7,150元，租賃保證金7,150元。合同另約定，未經(jīng)周某、熊某某同意，黃某寶不得對系爭房屋進行裝修、添附，如任何一方未按本合同約定履行，經(jīng)另一方書面催告后仍不履行的，其行為視作根本性違約，守約方有權(quán)單方面解除合同，且違約方須支付守約方違約金，違約金數(shù)額為月租金的1倍。上述合同簽訂后，周某、熊某某發(fā)現(xiàn)黃某寶違反合同約定擅自進行裝修，經(jīng)多次溝通未果，周某、熊某某無奈于2018年5月29日發(fā)出告知函，要求黃某寶將系爭房屋恢復(fù)原狀，但黃某寶不予理睬。后周某、熊某某于2018年6月7日發(fā)函解除合同。綜上，黃某寶的行為已構(gòu)成根本違約，故周某、熊某某涉訴。
　　黃某寶辯稱，在周某、熊某某向黃某寶返還房租并支付裝修補償款且不向黃某寶主張違約金的前提下同意解除合同。周某、熊某某以黃某寶未經(jīng)同意裝修房屋為由，要求單方面解除雙方簽訂的房屋租賃合同，并要求黃某寶承擔賠償責任的訴請，無事實和法律依據(jù)。事實上，周某、熊某某曾于2018年4月3日通過微信和電話聯(lián)系黃某寶表示欲出售系爭房屋，后相繼有中介帶人至系爭房屋看房，周某、熊某某則于4月28日至系爭房屋強行要求黃某寶搬離。此外，周某、熊某某在黃某寶租賃房屋期間長期拖欠物業(yè)費，且不予配合辦理房屋租賃備案，給黃某寶帶來了諸多不便。黃某寶租賃系爭房屋6年是為了孩子讀書及居住穩(wěn)定，故為此在房屋內(nèi)投入裝修及生活設(shè)備設(shè)施6萬多元，現(xiàn)周某、熊某某要求黃某寶搬離系爭房屋，將給其造成巨大損失。據(jù)此，黃某寶提出反訴要求：1、解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，并免收黃某寶兩個月的租金用于搬離房屋；2、判令周某、熊某某返還租賃保證金7,150元；3、判令周某、熊某某支付違約金7,150元；4、判令周某、熊某某賠償裝修款68,000元、租房中介費6,000元、搬家損失費8,000元；5、判令周某、熊某某賠償黃某寶辦理居住證的租房費用和稅費31,000元(包括1年房租30,000元及稅費1,000元)。
　　針對黃某寶的反訴，周某、熊某某辯稱，不同意黃某寶的反訴請求。關(guān)于解除合同，周某、熊某某已在本訴中提出雙方租賃合同已解除，合同解除的過錯方為黃某寶；關(guān)于周某、熊某某要求免除兩個月租金、返還租賃保證金及支付違約金的訴訟請求，因黃某寶未按租賃合同約定履行義務(wù)和使用管理房屋，致使雙方租賃合同解除，相應(yīng)責任與后果應(yīng)由黃某寶承擔；關(guān)于裝修款、中介費及搬家損失，因合同明確約定黃某寶未經(jīng)書面同意不得對系爭房屋裝修添附，黃某寶未按約履行的相應(yīng)后果應(yīng)由其自行承擔；關(guān)于租房費用及稅費，是黃某寶自行支出的費用，與周某、熊某某無關(guān)。
　　本案當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：系爭房屋的權(quán)利人為熊某某、周某。2015年3月5日，周某(甲方)與黃某寶(乙方)在案外人上海中原物業(yè)顧問有限公司(丙方)的居間介紹下簽訂《房屋租賃合同》(編號：XXXXXXXX)，約定甲方將系爭房屋出租給乙方，租賃期限為6年，自2015年4月1日至2021年3月31日止；前三年月租金5,350元，后三年月租金5,700元，按六個月為一期支付，每期租金支付時間應(yīng)為該期首月的七日前，如乙方逾期支付租金，則每逾期一日，乙方應(yīng)按日租金的一倍向甲方支付逾期違約金，如乙方逾期超過二十日，除如數(shù)補交租金及逾期違約金外，在未經(jīng)甲方諒解的情況下視為乙方擅自終止本合同，乙方須按本合同第九條承擔違約責任；乙方需支付給甲方租賃保證金7,150元；未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得對該房屋進行裝修、添附，經(jīng)甲方書面同意后，乙方需要對該房屋裝修、添附的，裝修、添附的圖紙和方案須征得甲方同意等；租賃期限屆滿時，甲、乙雙方如不續(xù)租的，乙方在返還該房屋時有權(quán)將其對該房屋的裝修、添附拆除，如不拆除，則視為乙方將該裝修無償贈與甲方；除甲、乙雙方續(xù)租外，乙方應(yīng)在租賃期限屆滿當日，將該房屋及裝修、附屬設(shè)施、設(shè)備在經(jīng)正常使用后的狀態(tài)下返還甲方，若逾期返還該房屋的，則每逾期超過一日，乙方須按日租金的二倍向甲方支付該房屋占用期間的使用費；如任何一方未按本合同約定履行，違約金數(shù)額為月租金的1倍。合同另對雙方其他權(quán)利義務(wù)作出約定。合同落款甲方處由周某父親案外人周某某代為簽字。當日，周某(甲方)、黃某寶(乙方)與上海中原物業(yè)顧問有限公司(丙方)就系爭房屋租賃事宜另行簽訂《房屋租賃合同》(編號：XXXXXXXX)一份，該合同除約定系爭房屋月租金為1,800元外，其余約定事項均與編號為XXXXXXXX的《房屋租賃合同》一致。合同簽訂后，周某、熊某某將系爭房屋交付黃某寶使用，黃某寶支付了租賃保證金7,150元并支付租金至2018年9月30日。合同履行期間，黃某寶與家人共同居住在系爭房屋內(nèi)，并對系爭房屋進行了裝修。2018年5月29日，周某、熊某某向黃某寶發(fā)出《告知函》，表示因黃某寶未經(jīng)同意擅自在租賃房屋內(nèi)裝修改動已違反合同約定，催告其對系爭房屋恢復(fù)原狀。同年6月7日，周某、熊某某再次向黃某寶發(fā)出《房屋租賃合同解除告知函》解除雙方簽訂的房屋租賃合同，并要求黃某寶將系爭房屋恢復(fù)原狀予以返還。黃某寶于同年6月9日收到上述解除函。后因黃某寶仍未返還房屋，周某、熊某某起訴來院。
　　庭審中，1、黃某寶提交上海綠色回收有限公司物資回收清單一份，證明在黃某寶對系爭房屋進行裝修之后，案外人周某某委托其將系爭房屋的舊物處理掉，黃某寶遂于2015年5月20日將系爭房屋內(nèi)的舊冰箱、彩電和洗衣機以總計150元的售價予以變賣處理，周某某于2015年10月15日在上述物資回收清單上簽字確認。經(jīng)質(zhì)證，周某、熊某某確認該清單上的簽字為周某某所簽，并已收取150元，但認為變賣舊物與裝修無關(guān)，反而說明系爭房屋在向黃某寶出租時可以正常使用。2、周某、熊某某與黃某寶均表示雙方實際履行的是編號為XXXXXXXX的《房屋租賃合同》，雙方一致確認系爭房屋前三年月租金為7,150元，后三年月租金為7,500元。
　　審理中，經(jīng)當事人申請，本院依法委托上海華瑞建設(shè)經(jīng)濟咨詢有限公司對系爭房屋的裝修損失費用進行鑒定。2019年2月25日，該公司出具鑒定報告，報告載明：鑒定曹安公路XXX號XXX幢房屋裝修損失，分為房屋裝修損失和室外工程二部分，室外工程因申請人沒有提供資料按有爭議計價，工程量按申請人提供清單并結(jié)合現(xiàn)場測量為準，按提供租房合同中租房時間并結(jié)合到實際租房時間，裝修損失現(xiàn)值按42%計。鑒定結(jié)論為：一、反訴人(即黃某寶，下同)與被反訴人(即周某、熊某某，下同)無異議部分涉案房屋裝修損失費用為25,739元(房屋內(nèi)裝修損失)；二、反訴人與被反訴人有異議部分2項(包括關(guān)于房屋外裝修的損失費用以及關(guān)于一層車庫門調(diào)換的損失費用)，其具體事實和涉及的金額，均已調(diào)查清楚，提請法院裁定。關(guān)于有異議部分，反訴人意見為該部分是征得被反訴人口頭同意后進行裝修和調(diào)換，該費用應(yīng)由被反訴人承擔；被反訴人意見為該部分未經(jīng)被反訴人同意，由反訴人擅自裝修和調(diào)換，費用應(yīng)由反訴人承擔，且反訴人應(yīng)承擔恢復(fù)原狀的費用；鑒定單位意見為經(jīng)現(xiàn)場勘查，房屋外裝修及一層車庫門調(diào)換成鋁合金門已完成，現(xiàn)反訴人與被反訴人對該裝修及調(diào)換事實存有爭議，且雙方均未能提供有效證據(jù)來說服對方，該定性問題提請法院裁定，經(jīng)測算，房屋外裝修損失費用為6,909元，車庫門調(diào)換的損失費用為1,680元。經(jīng)質(zhì)證，周某、熊某某對報告的真實性予以認可，并認為因黃某寶違約，應(yīng)由黃某寶承擔上述損失，同時，周某、熊某某表示報告中所述無異議部分的是為便于將案件相關(guān)基本費用框定在一定范圍內(nèi)，而非確認該部分系經(jīng)周某、熊某某同意進行的裝修。黃某寶對鑒定結(jié)論予以認可，并認為從報告結(jié)論的表述上可以看出，雙方存在爭議的僅為有異議部分，無異議部分是雙方均認可的情況下所進行的裝修。同時，黃某寶根據(jù)上述鑒定報告的結(jié)論，變更第四項反訴訴訟請求中要求周某、黃某寶賠償裝修款金額為34,328元。
　　本院認為，周某與黃某寶簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當事人真實意思表示，且不違反法律法規(guī)規(guī)定，當屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。租賃期間，黃某寶對系爭房屋進行了裝修，雖然合同約定裝修需經(jīng)得周某書面同意，但因黃某寶租賃系爭房屋時間較長，為滿足其家庭居住需求，對系爭房屋進行必要的裝修亦屬正常，而黃某寶經(jīng)裝修后在系爭房屋已租住多年，周某父親周某某早在2015年10月15日收取舊物變賣款時就應(yīng)知道系爭房屋進行過裝修，周某、熊某某作為系爭房屋的權(quán)利人，應(yīng)當知曉黃某寶對系爭房屋進行了裝修，但在長達一定的時間內(nèi)均未對裝修提出過異議?，F(xiàn)周某、熊某某以黃某寶未經(jīng)同意擅自裝修為由認為黃某寶違約并要求單方面解除合同的，理由不足。但鑒于黃某寶在審理中亦提出反訴要求解除合同，雙方合同繼續(xù)履行已缺乏信任基礎(chǔ)，應(yīng)視為雙方對合同解除達成合意，本院對此予以確認，合同解除的時間以本案第二次庭審之日即2019年5月8日為準。合同解除后，尚未履行的，終止履行。周某、熊某某應(yīng)當將收取的租賃保證金7,150元返還黃某寶，黃某寶則應(yīng)將系爭房屋返還周某、熊某某?，F(xiàn)黃某寶支付租金至2018年9月30日，此后其仍繼續(xù)占用系爭房屋，應(yīng)當向周某、熊某某支付至實際返還房屋之日止的租金及房屋占有使用費，但周某、熊某某以月租金標準的2倍計算房屋占有使用費無事實和法律依據(jù)，占有使用費仍應(yīng)按照合同約定的租金標準即月租金7,500元予以計算。黃某寶主張應(yīng)免除其兩個月租金，于法無據(jù)，本院不予支持。關(guān)于雙方主張的違約金，因雙方系達成合意解除合同，雙方各不承擔違約責任。關(guān)于裝修損失費用，雖然鑒定報告將裝修損失區(qū)分為有異議及無異議部分，但周某、熊某某認為上述裝修均系黃某寶擅自進行的，考慮到現(xiàn)場確存在上述裝修，故本院對上述費用一并予以處理?？紤]到周某、熊某某在合同未到期的情況下提出解除合同，根據(jù)公平原則，本院酌情確定周某、熊某某賠償黃某寶裝修損失20,000元。至于黃某寶主張的租房中介費、搬家損失費以及為辦理居住證的租房費用及稅費，均系其自己所應(yīng)負擔的費用，不應(yīng)由周某、熊某某承擔。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第一款、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告周某、熊某某與被告黃某寶簽訂的《房屋租賃合同》(編號：XXXXXXXX)中的房屋租賃合同關(guān)系于2019年5月8日解除；
　　二、被告黃某寶應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告周某、熊某某自2018年10月1日至2019年5月8日的租金54,226元；
　　三、被告黃某寶應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告周某、熊某某自2019年5月9日起至被告黃某寶實際返還房屋之日止的房屋占有使用費(按照月租金7,500元的標準計算)；
　　四、原告周某、熊某某的其余訴訟請求不予支持；
　　五、原告周某、熊某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告黃某寶租賃保證金7,150元；
　　六、原告周某、熊某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償被告黃某寶裝修損失費用20,000元；
　　七、被告黃某寶的其余反訴訴訟請求不予支持。
　　負有金錢給付義務(wù)的當事人如未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費50元，減半收取25元，由原告周某、熊某某負擔，反訴受理費1,070元，由原告周某、熊某某負擔310元，被告黃某寶負擔760元。鑒定費1,800元，由原告周某、熊某某負擔1,048元，被告黃某寶負擔752元。(被告負擔之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：張開紅

書記員：陳伊菡