原告(反訴被告)：周某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江西省萍鄉(xiāng)市。
　　原告(反訴被告)：熊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江西省南昌市。
　　兩原告共同委托訴訟代理人：周俊輝，上海市現(xiàn)代律師事務(wù)所律師。
　　兩原告共同委托訴訟代理人：周郭祺，上海市現(xiàn)代律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：黃某寶，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江西省吉安市。
　　委托訴訟代理人：李睿劼，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)周某、熊某某與被告(反訴原告)黃某寶房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理，周某、熊某某及其委托訴訟代理人周俊輝，黃某寶及其委托訴訟代理人李睿劼到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　周某、熊某某向本院提出訴訟請求：1、判令周某、熊某某與黃某寶于2015年3月5日簽訂的《房屋租賃合同》于2018年5月23日解除；2、判令黃某寶向周某、熊某某支付違約金人民幣(以下幣種同)7,150元；3、判令黃某寶向周某、熊某某支付房屋占有使用費(fèi)(自2018年6月11日起，按照每月14,300元的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算至黃某寶實(shí)際返還房屋之日止)。庭審中，周某、熊某某確認(rèn)黃某寶已支付租金至2018年9月30日，故將第三項(xiàng)訴訟請求中房屋占有使用費(fèi)的起算時(shí)間變更為2018年9月30日。事實(shí)與理由：周某、熊某某系夫妻。2015年3月5日，周某與黃某寶簽訂《房屋租賃合同》，合同約定周某、熊某某將位于上海市嘉定區(qū)曹安公路XXX號XXX幢房屋(以下稱系爭房屋)出租給黃某寶，租賃期限為6年，自2015年4月1日起至2021年3月31日止，租金每月7,150元，租賃保證金7,150元。合同另約定，未經(jīng)周某、熊某某同意，黃某寶不得對系爭房屋進(jìn)行裝修、添附，如任何一方未按本合同約定履行，經(jīng)另一方書面催告后仍不履行的，其行為視作根本性違約，守約方有權(quán)單方面解除合同，且違約方須支付守約方違約金，違約金數(shù)額為月租金的1倍。上述合同簽訂后，周某、熊某某發(fā)現(xiàn)黃某寶違反合同約定擅自進(jìn)行裝修，經(jīng)多次溝通未果，周某、熊某某無奈于2018年5月29日發(fā)出告知函，要求黃某寶將系爭房屋恢復(fù)原狀，但黃某寶不予理睬。后周某、熊某某于2018年6月7日發(fā)函解除合同。綜上，黃某寶的行為已構(gòu)成根本違約，故周某、熊某某涉訴。
　　黃某寶辯稱，在周某、熊某某向黃某寶返還房租并支付裝修補(bǔ)償款且不向黃某寶主張違約金的前提下同意解除合同。周某、熊某某以黃某寶未經(jīng)同意裝修房屋為由，要求單方面解除雙方簽訂的房屋租賃合同，并要求黃某寶承擔(dān)賠償責(zé)任的訴請，無事實(shí)和法律依據(jù)。事實(shí)上，周某、熊某某曾于2018年4月3日通過微信和電話聯(lián)系黃某寶表示欲出售系爭房屋，后相繼有中介帶人至系爭房屋看房，周某、熊某某則于4月28日至系爭房屋強(qiáng)行要求黃某寶搬離。此外，周某、熊某某在黃某寶租賃房屋期間長期拖欠物業(yè)費(fèi)，且不予配合辦理房屋租賃備案，給黃某寶帶來了諸多不便。黃某寶租賃系爭房屋6年是為了孩子讀書及居住穩(wěn)定，故為此在房屋內(nèi)投入裝修及生活設(shè)備設(shè)施6萬多元，現(xiàn)周某、熊某某要求黃某寶搬離系爭房屋，將給其造成巨大損失。據(jù)此，黃某寶提出反訴要求：1、解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，并免收黃某寶兩個(gè)月的租金用于搬離房屋；2、判令周某、熊某某返還租賃保證金7,150元；3、判令周某、熊某某支付違約金7,150元；4、判令周某、熊某某賠償裝修款68,000元、租房中介費(fèi)6,000元、搬家損失費(fèi)8,000元；5、判令周某、熊某某賠償黃某寶辦理居住證的租房費(fèi)用和稅費(fèi)31,000元(包括1年房租30,000元及稅費(fèi)1,000元)。
　　針對黃某寶的反訴，周某、熊某某辯稱，不同意黃某寶的反訴請求。關(guān)于解除合同，周某、熊某某已在本訴中提出雙方租賃合同已解除，合同解除的過錯(cuò)方為黃某寶；關(guān)于周某、熊某某要求免除兩個(gè)月租金、返還租賃保證金及支付違約金的訴訟請求，因黃某寶未按租賃合同約定履行義務(wù)和使用管理房屋，致使雙方租賃合同解除，相應(yīng)責(zé)任與后果應(yīng)由黃某寶承擔(dān)；關(guān)于裝修款、中介費(fèi)及搬家損失，因合同明確約定黃某寶未經(jīng)書面同意不得對系爭房屋裝修添附，黃某寶未按約履行的相應(yīng)后果應(yīng)由其自行承擔(dān)；關(guān)于租房費(fèi)用及稅費(fèi)，是黃某寶自行支出的費(fèi)用，與周某、熊某某無關(guān)。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：系爭房屋的權(quán)利人為熊某某、周某。2015年3月5日，周某(甲方)與黃某寶(乙方)在案外人上海中原物業(yè)顧問有限公司(丙方)的居間介紹下簽訂《房屋租賃合同》(編號：XXXXXXXX)，約定甲方將系爭房屋出租給乙方，租賃期限為6年，自2015年4月1日至2021年3月31日止；前三年月租金5,350元，后三年月租金5,700元，按六個(gè)月為一期支付，每期租金支付時(shí)間應(yīng)為該期首月的七日前，如乙方逾期支付租金，則每逾期一日，乙方應(yīng)按日租金的一倍向甲方支付逾期違約金，如乙方逾期超過二十日，除如數(shù)補(bǔ)交租金及逾期違約金外，在未經(jīng)甲方諒解的情況下視為乙方擅自終止本合同，乙方須按本合同第九條承擔(dān)違約責(zé)任；乙方需支付給甲方租賃保證金7,150元；未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得對該房屋進(jìn)行裝修、添附，經(jīng)甲方書面同意后，乙方需要對該房屋裝修、添附的，裝修、添附的圖紙和方案須征得甲方同意等；租賃期限屆滿時(shí)，甲、乙雙方如不續(xù)租的，乙方在返還該房屋時(shí)有權(quán)將其對該房屋的裝修、添附拆除，如不拆除，則視為乙方將該裝修無償贈(zèng)與甲方；除甲、乙雙方續(xù)租外，乙方應(yīng)在租賃期限屆滿當(dāng)日，將該房屋及裝修、附屬設(shè)施、設(shè)備在經(jīng)正常使用后的狀態(tài)下返還甲方，若逾期返還該房屋的，則每逾期超過一日，乙方須按日租金的二倍向甲方支付該房屋占用期間的使用費(fèi)；如任何一方未按本合同約定履行，違約金數(shù)額為月租金的1倍。合同另對雙方其他權(quán)利義務(wù)作出約定。合同落款甲方處由周某父親案外人周某某代為簽字。當(dāng)日，周某(甲方)、黃某寶(乙方)與上海中原物業(yè)顧問有限公司(丙方)就系爭房屋租賃事宜另行簽訂《房屋租賃合同》(編號：XXXXXXXX)一份，該合同除約定系爭房屋月租金為1,800元外，其余約定事項(xiàng)均與編號為XXXXXXXX的《房屋租賃合同》一致。合同簽訂后，周某、熊某某將系爭房屋交付黃某寶使用，黃某寶支付了租賃保證金7,150元并支付租金至2018年9月30日。合同履行期間，黃某寶與家人共同居住在系爭房屋內(nèi)，并對系爭房屋進(jìn)行了裝修。2018年5月29日，周某、熊某某向黃某寶發(fā)出《告知函》，表示因黃某寶未經(jīng)同意擅自在租賃房屋內(nèi)裝修改動(dòng)已違反合同約定，催告其對系爭房屋恢復(fù)原狀。同年6月7日，周某、熊某某再次向黃某寶發(fā)出《房屋租賃合同解除告知函》解除雙方簽訂的房屋租賃合同，并要求黃某寶將系爭房屋恢復(fù)原狀予以返還。黃某寶于同年6月9日收到上述解除函。后因黃某寶仍未返還房屋，周某、熊某某起訴來院。
　　庭審中，1、黃某寶提交上海綠色回收有限公司物資回收清單一份，證明在黃某寶對系爭房屋進(jìn)行裝修之后，案外人周某某委托其將系爭房屋的舊物處理掉，黃某寶遂于2015年5月20日將系爭房屋內(nèi)的舊冰箱、彩電和洗衣機(jī)以總計(jì)150元的售價(jià)予以變賣處理，周某某于2015年10月15日在上述物資回收清單上簽字確認(rèn)。經(jīng)質(zhì)證，周某、熊某某確認(rèn)該清單上的簽字為周某某所簽，并已收取150元，但認(rèn)為變賣舊物與裝修無關(guān)，反而說明系爭房屋在向黃某寶出租時(shí)可以正常使用。2、周某、熊某某與黃某寶均表示雙方實(shí)際履行的是編號為XXXXXXXX的《房屋租賃合同》，雙方一致確認(rèn)系爭房屋前三年月租金為7,150元，后三年月租金為7,500元。
　　審理中，經(jīng)當(dāng)事人申請，本院依法委托上海華瑞建設(shè)經(jīng)濟(jì)咨詢有限公司對系爭房屋的裝修損失費(fèi)用進(jìn)行鑒定。2019年2月25日，該公司出具鑒定報(bào)告，報(bào)告載明：鑒定曹安公路XXX號XXX幢房屋裝修損失，分為房屋裝修損失和室外工程二部分，室外工程因申請人沒有提供資料按有爭議計(jì)價(jià)，工程量按申請人提供清單并結(jié)合現(xiàn)場測量為準(zhǔn)，按提供租房合同中租房時(shí)間并結(jié)合到實(shí)際租房時(shí)間，裝修損失現(xiàn)值按42%計(jì)。鑒定結(jié)論為：一、反訴人(即黃某寶，下同)與被反訴人(即周某、熊某某，下同)無異議部分涉案房屋裝修損失費(fèi)用為25,739元(房屋內(nèi)裝修損失)；二、反訴人與被反訴人有異議部分2項(xiàng)(包括關(guān)于房屋外裝修的損失費(fèi)用以及關(guān)于一層車庫門調(diào)換的損失費(fèi)用)，其具體事實(shí)和涉及的金額，均已調(diào)查清楚，提請法院裁定。關(guān)于有異議部分，反訴人意見為該部分是征得被反訴人口頭同意后進(jìn)行裝修和調(diào)換，該費(fèi)用應(yīng)由被反訴人承擔(dān)；被反訴人意見為該部分未經(jīng)被反訴人同意，由反訴人擅自裝修和調(diào)換，費(fèi)用應(yīng)由反訴人承擔(dān)，且反訴人應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀的費(fèi)用；鑒定單位意見為經(jīng)現(xiàn)場勘查，房屋外裝修及一層車庫門調(diào)換成鋁合金門已完成，現(xiàn)反訴人與被反訴人對該裝修及調(diào)換事實(shí)存有爭議，且雙方均未能提供有效證據(jù)來說服對方，該定性問題提請法院裁定，經(jīng)測算，房屋外裝修損失費(fèi)用為6,909元，車庫門調(diào)換的損失費(fèi)用為1,680元。經(jīng)質(zhì)證，周某、熊某某對報(bào)告的真實(shí)性予以認(rèn)可，并認(rèn)為因黃某寶違約，應(yīng)由黃某寶承擔(dān)上述損失，同時(shí)，周某、熊某某表示報(bào)告中所述無異議部分的是為便于將案件相關(guān)基本費(fèi)用框定在一定范圍內(nèi)，而非確認(rèn)該部分系經(jīng)周某、熊某某同意進(jìn)行的裝修。黃某寶對鑒定結(jié)論予以認(rèn)可，并認(rèn)為從報(bào)告結(jié)論的表述上可以看出，雙方存在爭議的僅為有異議部分，無異議部分是雙方均認(rèn)可的情況下所進(jìn)行的裝修。同時(shí)，黃某寶根據(jù)上述鑒定報(bào)告的結(jié)論，變更第四項(xiàng)反訴訴訟請求中要求周某、黃某寶賠償裝修款金額為34,328元。
　　本院認(rèn)為，周某與黃某寶簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。租賃期間，黃某寶對系爭房屋進(jìn)行了裝修，雖然合同約定裝修需經(jīng)得周某書面同意，但因黃某寶租賃系爭房屋時(shí)間較長，為滿足其家庭居住需求，對系爭房屋進(jìn)行必要的裝修亦屬正常，而黃某寶經(jīng)裝修后在系爭房屋已租住多年，周某父親周某某早在2015年10月15日收取舊物變賣款時(shí)就應(yīng)知道系爭房屋進(jìn)行過裝修，周某、熊某某作為系爭房屋的權(quán)利人，應(yīng)當(dāng)知曉黃某寶對系爭房屋進(jìn)行了裝修，但在長達(dá)一定的時(shí)間內(nèi)均未對裝修提出過異議?，F(xiàn)周某、熊某某以黃某寶未經(jīng)同意擅自裝修為由認(rèn)為黃某寶違約并要求單方面解除合同的，理由不足。但鑒于黃某寶在審理中亦提出反訴要求解除合同，雙方合同繼續(xù)履行已缺乏信任基礎(chǔ)，應(yīng)視為雙方對合同解除達(dá)成合意，本院對此予以確認(rèn)，合同解除的時(shí)間以本案第二次庭審之日即2019年5月8日為準(zhǔn)。合同解除后，尚未履行的，終止履行。周某、熊某某應(yīng)當(dāng)將收取的租賃保證金7,150元返還黃某寶，黃某寶則應(yīng)將系爭房屋返還周某、熊某某?，F(xiàn)黃某寶支付租金至2018年9月30日，此后其仍繼續(xù)占用系爭房屋，應(yīng)當(dāng)向周某、熊某某支付至實(shí)際返還房屋之日止的租金及房屋占有使用費(fèi)，但周某、熊某某以月租金標(biāo)準(zhǔn)的2倍計(jì)算房屋占有使用費(fèi)無事實(shí)和法律依據(jù)，占有使用費(fèi)仍應(yīng)按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)即月租金7,500元予以計(jì)算。黃某寶主張應(yīng)免除其兩個(gè)月租金，于法無據(jù)，本院不予支持。關(guān)于雙方主張的違約金，因雙方系達(dá)成合意解除合同，雙方各不承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于裝修損失費(fèi)用，雖然鑒定報(bào)告將裝修損失區(qū)分為有異議及無異議部分，但周某、熊某某認(rèn)為上述裝修均系黃某寶擅自進(jìn)行的，考慮到現(xiàn)場確存在上述裝修，故本院對上述費(fèi)用一并予以處理?？紤]到周某、熊某某在合同未到期的情況下提出解除合同，根據(jù)公平原則，本院酌情確定周某、熊某某賠償黃某寶裝修損失20,000元。至于黃某寶主張的租房中介費(fèi)、搬家損失費(fèi)以及為辦理居住證的租房費(fèi)用及稅費(fèi)，均系其自己所應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不應(yīng)由周某、熊某某承擔(dān)。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第一款、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告周某、熊某某與被告黃某寶簽訂的《房屋租賃合同》(編號：XXXXXXXX)中的房屋租賃合同關(guān)系于2019年5月8日解除；
　　二、被告黃某寶應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告周某、熊某某自2018年10月1日至2019年5月8日的租金54,226元；
　　三、被告黃某寶應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告周某、熊某某自2019年5月9日起至被告黃某寶實(shí)際返還房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)(按照月租金7,500元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)；
　　四、原告周某、熊某某的其余訴訟請求不予支持；
　　五、原告周某、熊某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告黃某寶租賃保證金7,150元；
　　六、原告周某、熊某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償被告黃某寶裝修損失費(fèi)用20,000元；
　　七、被告黃某寶的其余反訴訴訟請求不予支持。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)50元，減半收取25元，由原告周某、熊某某負(fù)擔(dān)，反訴受理費(fèi)1,070元，由原告周某、熊某某負(fù)擔(dān)310元，被告黃某寶負(fù)擔(dān)760元。鑒定費(fèi)1,800元，由原告周某、熊某某負(fù)擔(dān)1,048元，被告黃某寶負(fù)擔(dān)752元。(被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：張開紅

書記員：陳伊菡