上訴人（原審被告、反訴原告）石家莊市第十二中學(xué)，住所地石家莊市長安區(qū)范光胡同6號。
法定代表人蘇薈芳，該校校長。
委托代理人馬鐵良，河北燕趙之光律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）周某某，石家莊市國稅局第二監(jiān)察局科長。
被上訴人（原審原告、反訴被告）薛某某，退休職工。
被上訴人（原審原告、反訴被告）石紅霞，無業(yè)。
被上訴人（原審原告、反訴被告）劉瑞金，無業(yè)。
被上訴人（原審原告、反訴被告）任艷霞，職員。
被上訴人（原審原告、反訴被告）賈玉霞，無業(yè)。
被上訴人（原審原告、反訴被告）李雙印，職工。
被上訴人（原審原告、反訴被告）張秀芹，無業(yè)。
被上訴人（原審原告、反訴被告）呂君莉，職工。
被上訴人（原審原告、反訴被告）靳韋肖，無業(yè)。
被上訴人（原審原告、反訴被告）張志磊，無業(yè)。
被上訴人（原審原告、反訴被告）張林，職員。
被上訴人（原審原告、反訴被告）陳學(xué)哲，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住石家莊市裕華區(qū)翟營大街裕東小區(qū)20棟4單元302號。
上述各被上訴人（以下簡稱周某某等人）之共同委托代理人周某某，基本情況同被上訴人周某某。
上述各被上訴人委托代理人裴金霞，河北太平洋世紀(jì)律師事務(wù)所律師。

上訴人石家莊市第十二中學(xué)（以下簡稱十二中）因房屋租賃合同糾紛一案，不服石家莊市長安區(qū)人民法院（2015）長民初字第1052號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院查明，周某某等人共同支付1961442元租賃十二中位于教學(xué)樓地下負(fù)一層的商鋪。雙方約定2009年1月1日交房，后十二中未交房。雙方協(xié)商后于2012年6月16日重新簽訂一份商鋪租賃合同。該合同第一頁明確載明承租方的具體成員的租賃款及違約款，所有承租方合計租賃款為1961442元，違約款為540504.25元。合同主文載明：“一、租賃商鋪位于石家莊市中山東路范光街6號一層商鋪鋪位號為1F8，面積為87.32平方米；二層商鋪鋪位號為2F5、2F18，面積為153.3平方米。二、1、根據(jù)對交納租賃資金、違約補償金及二層房租價格的統(tǒng)一考慮，經(jīng)雙方協(xié)商，置換后1F8和2F5、2F18統(tǒng)一使用年限為叁拾伍年半，即從2013年7月1日起到2048年12月31日止。2、為確保租賃年限的法律效力特作如下約定：租賃期分2個階段，第一階段從2013年7月1日至2033年6月30日止，第二階段從2033年7月1日至2048年12月31日止；租賃戶主使用20年后，該合同繼續(xù)有效，有效期至2048年12月31日止；甲乙雙方不得單方終止本合同，否則按當(dāng)時市場價支付剩余年份的本金和出租金……”合同約定商鋪租賃金額合計為2313436元。周某某等人一次性付租賃房款為1961442元。十二中于2011年7月1日將1F8號商鋪交給周某某等人。合同約定2F5和2F18號商鋪在2014年6月30日前交給周某某等人，但至今十二中未向周某某等人交付2F5和2F18號商鋪。租賃合同第五條違約責(zé)任顯示，在周某某等人無違約行為，十二中又無不可抗力因素影響的情況下，十二中未按合同約定期限交付房屋，應(yīng)向周某某等人支付違約金。違約金自本合同規(guī)定的交房日期第二日起至實際交房日止，每延期一日按總房款的萬分之叁支付違約金。逾期超過30日，十二中仍未交付房屋的，周某某等人有權(quán)退房，十二中退還全部房款，并按總房款的3%支付違約金。2015年3月15日周某某、李海英作為代表人向十二中發(fā)出解除《商鋪租賃合同》中關(guān)于2F5、2F18租賃條款的通知。通知顯示，因十二中應(yīng)于2014年6月30日前將2F5、2F18交給周某某等人，但周某某等人至今未收到十二中口頭或書面驗收、移交的通知，因已超過30日，故通知十二中解除合同中關(guān)于2F5、2F18租賃條款，要求十二中返還2F5和2F18全部房款（總價值1414959元）并按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。以上事實有商鋪租賃合同及庭審筆錄在卷佐證。
原審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。租賃合同的租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。本案當(dāng)事人雙方簽訂的商鋪租賃合同期限超過二十年的部分為無效，二十年以內(nèi)的租賃條款合法有效。十二中認(rèn)可2012年簽訂的此份商鋪租賃合同系雙方協(xié)商后置換的合同，且該合同明確載明了違約金的數(shù)額，應(yīng)視為十二中對因違反原合同約定引發(fā)的違約金的認(rèn)可。周某某等人在簽訂原合同時已經(jīng)支付1961442元，加上十二中因違反原合同的違約金540504.25元，共計2501946.25元，已超出2012年簽訂的商鋪租賃合同中約定的商鋪租賃總金額2313436元，故周某某等人實際已經(jīng)履行了2012年租賃合同的義務(wù)。十二中因遲延交付2F5、2F18應(yīng)按照合同約定向周某某等人支付違約金。周某某等人租賃的1F8和2F5、2F18三處商鋪總租賃金額為2312426元，總面積為240.62平方米，折合每平方米租賃金額為9610.28元，周某某等人主張2F5、2F18的租賃總金額為1414959元，以此為準(zhǔn)。依合同約定，每延期一日按總房款的萬分之叁支付違約金。逾期超過30日，十二中仍未交付房屋的，周某某等人有權(quán)退房，十二中應(yīng)退還全部房款，并按總房款的3%支付違約金。十二中稱2F5、2F18具備交房條件的時間為2014年11月13日，該時間已超出約定交房時間30日以上，故周某某等人向十二中發(fā)出的《解除﹤商鋪租賃合同﹥中關(guān)于2F5、2F18租賃條款的通知》合法有效。因周某某等人要求退房，故十二中應(yīng)退還2F5、2F18的租賃總金額1414959元。十二中逾期超過30日交房的違約金為1414959元＊3%計42448.77元?；?，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條之規(guī)定，判決為：一、石家莊市第十二中學(xué)于本判決生效之日起15日內(nèi)退還周某某、薛某某、石紅霞、劉瑞金、任艷霞、賈玉霞、李雙印、張秀芹、呂君莉、靳韋肖、張志磊、張林、陳學(xué)哲2F5、2F18的租賃費1414959元；二、石家莊市第十二中學(xué)于本判決生效之日起15日內(nèi)給付周某某、薛某某、石紅霞、劉瑞金、任艷霞、賈玉霞、李雙印、張秀芹、呂君莉、靳韋肖、張志磊、張林、陳學(xué)哲違約金42448.77元；三、駁回石家莊市第十二中學(xué)的訴訟請求。案件受理費19311元，由石家莊市第十二中學(xué)負(fù)擔(dān)17608元，周某某、薛某某、石紅霞、劉瑞金、任艷霞、賈玉霞、李雙印、張秀芹、呂君莉、靳韋肖、張志磊、張林、陳學(xué)哲負(fù)擔(dān)1703元。反訴費40元，由石家莊市第十二中學(xué)負(fù)擔(dān)。（上述案件受理費均已預(yù)交）
經(jīng)審理查明，上訴人與被上訴人周某某等人在2012年6月16日重新簽訂的《商鋪租賃合同》的主要內(nèi)容為：“三、租賃金額。1、商鋪租賃金額：一層1F8為1117696元；二層2F5和2F18為1195740元。1F8、2F5和2F18租用叁拾年合計租賃金額為人民幣2313436元。2、乙方已一次性付租賃總房款壹佰玖拾陸萬壹仟肆佰肆拾貳元整（1961442元）。
交房期限。甲方將1F8號商鋪在2011年7月1日交給乙方；2F5和2F18號商鋪在2014年6月30日前交給乙方。至此，地下C1，C2，C3。C15、B5-8商鋪置換一層1F8、二層2F5、2F18商鋪的工作全部完成。五、違約責(zé)任。1、乙方在簽訂合同后要求退房，甲方扣除乙方總房款的3%作為違約金，剩余房款退還乙方，本合同自動解除，甲方另行出租乙方所退房屋。2、在乙方無違約行為，甲方又無不可抗力因素影響的情況下，甲方未按照合同規(guī)定的期限交付房屋，應(yīng)向乙方支付違約金，違約金自本合同規(guī)定的交房日期第二日起至實際交房日止，每延期一日按總房款的萬分之叁支付違約金。逾期超過30日，甲方仍未交付房屋，乙方有權(quán)按以下約定追究甲方的責(zé)任：乙方有權(quán)退房，甲方退還乙方全部房款，并按照總房款的3%支付違約金。六、甲方承諾與該商鋪正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按第四條約定的交付日期達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)：水通、電通、暖通。
七、租賃規(guī)定1、乙方不得利用所承租的房屋進(jìn)行非法經(jīng)營，否則一切后果由乙方承租；乙方也不能經(jīng)營影響甲方教育環(huán)境的娛樂項目（如：網(wǎng)吧、歌廳等），不能向校內(nèi)排油煙等污染氣體；決不允許使用或存放危險品。乙方使用期間不得擅自改變商鋪的建筑主體結(jié)構(gòu)，承重結(jié)構(gòu)和用途，否則甲方有權(quán)責(zé)令乙方停止施工、經(jīng)營，并有權(quán)終止合同，且乙方必須向甲方賠償損失。2、樓梯，屬于建筑物公用部分，相關(guān)租賃戶應(yīng)密切配合，共同管理，共同使用，保證上下樓暢通。3、乙方在租賃期內(nèi)有權(quán)自行轉(zhuǎn)租該商鋪，轉(zhuǎn)租合同交與甲方備案。4、承租人要服從物業(yè)管理，按時交納物業(yè)費，水、電、暖費及排污費。5、承租人因工作單位、工作地點、住址、通訊地址、聯(lián)系電話等變動應(yīng)在一周內(nèi)通知租賃人，否則由此產(chǎn)生的一切違約責(zé)任由承租方負(fù)責(zé)。八、本合同如有未盡事宜，一律按合同法規(guī)定，經(jīng)雙方共同協(xié)商，作出補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議有同等法律效力。九、本合同在履行過程中如發(fā)生爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成可向石家莊仲裁委員會申請仲裁或向項目所在地法院提起訴訟。十、若遇房屋拆遷，將按照承租者租賃年限減去實際使用年限進(jìn)行返還投資本金，并結(jié)合國家相關(guān)政策給予合理補償。原則是：先賠付、后拆遷。十一、自合同生效之日起，在此之前雙方所簽訂的所有合同（包含有地下C1、C2、C3。C15、B5-8共十六份《商鋪租賃合同》同時終止作廢。）十二、本合同一式叁份，甲方持貳份，乙方持壹份，各份合同具有同等法律效力?！北景钙渌聦嵟c一審查明的事實一致。經(jīng)調(diào)解雙方當(dāng)事人未能達(dá)成一致意見。

本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人周某某等人在2012年6月16日簽訂的《商鋪租賃合同》合法有效，對雙方當(dāng)事人均有約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)和享有權(quán)利。按照雙方簽訂的《商鋪租賃合同》的約定，上訴人交付給被上訴人周某某等人2F5和2F18號商鋪在2014年6月30日前，但在2015年3月15日，被上訴人周某某等人向上訴人發(fā)出解除《商鋪租賃合同》中關(guān)于2F5、2F18租賃條款的通知時，上訴人仍然未能交付房屋。按照雙方的約定，被上訴人有權(quán)追究責(zé)任，有權(quán)退房?，F(xiàn)上訴人要求確認(rèn)被上訴人解除合同通知無效的主張不成立。在2016年6月16日，雙方約定違約金為540504.25元，是雙方當(dāng)事人對上訴人違反原合同約定引發(fā)的違約金的認(rèn)可，在2012年6月16日，雙方重新簽訂的《商鋪租賃合同》的第一頁載明承租方合計租賃款為1961442元，違約金為540504.25元，該兩項款合計為2501946.25元，是上訴人認(rèn)可被上訴人已交的租賃費總額。上訴人與被上訴人在《商鋪租賃合同》的第三項約定，一層1F8為1117696元，為叁拾年的租賃金額，且雙方對一層商鋪已依約交付，未有異議。故上訴人所交租賃費總額減去一層1F8的租賃金額為1384250.25元，該費用系被上訴人多余支付給上訴人的租賃費用。一審法院按被上訴人租賃的1F8和2F5、2F18三處商鋪總租賃金額2312426元，總面積為240.62平方米，折合每平方米租賃金額9610.28元，認(rèn)定被上訴人周某某等人主張2F5、2F18的租賃總金額為14149509元，不符合雙方約定，應(yīng)予糾正。故上訴人應(yīng)返還給被上訴人周某某等人的2F5、2F18的租賃總金額為1384250.25元，并應(yīng)依約承擔(dān)逾期超過30日交房的違約金為1384250.25元×30％計41527.5元。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）、（三）項之規(guī)定，判決如下：

維持石家莊市長安區(qū)人民法院（2015）長民初字第10523民事判決的第三項，即：駁回石家莊市第十二中學(xué)的訴訟請求。
撤銷石家莊市長安區(qū)人民法院（2015）長民初字第1052民事判決的第一、二項，即：石家莊市第十二中學(xué)于本判決生效之日起15日內(nèi)退還周某某、薛某某、石紅霞、劉瑞金、任艷霞、賈玉霞、李雙印、張秀芹、呂君莉、靳韋肖、張志磊、張林、陳學(xué)哲2F5、2F18的租賃費1414959元；石家莊市第十二中學(xué)于本判決生效之日起15日內(nèi)給付周某某、薛某某、石紅霞、劉瑞金、任艷霞、賈玉霞、李雙印、張秀芹、呂君莉、靳韋肖、張志磊、張林、陳學(xué)哲違約金42448.77元；
上訴人于本判決生效之日起15日內(nèi)退還被上訴人周某某、薛某某、石紅霞、劉瑞金、任艷霞、賈玉霞、李雙印、張秀芹、呂君莉、靳韋肖、張志磊、張林、陳學(xué)哲2F5、2F18的租賃費1384250.25元；
上訴人于本判決生效之日起15日內(nèi)給付被上訴人周某某、薛某某、石紅霞、劉瑞金、任艷霞、賈玉霞、李雙印、張秀芹、呂君莉、靳韋肖、張志磊、張林、陳學(xué)哲違約金41527.5元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費19311元，反訴費40元，二審案件受理費17648元，共計36999元，由上訴人負(fù)擔(dān)34296元，由被上訴人周某某等人負(fù)擔(dān)2703元。
本判決為終審判決。

審 判 長　劉建國 審 判 員　宋廣道 代審判員　史兆宏

書 記 員　王　迪