原告(反訴被告)：周某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地及住址江蘇省新沂市。
　　委托訴訟代理人：陳浩楚、奚旦，上海市華典律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海倉(cāng)泰投資管理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：夏卉，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：穆宏姣，上海匯雋律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)周某某與被告(反訴原告)上海倉(cāng)泰投資管理有限公司間房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人奚旦、被告的委托訴訟代理人穆宏姣到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：被告返還房屋租賃押金人民幣4,500元(以下幣種均為人民幣)、保證金5,000元、租金22,500元。
　　事實(shí)和理由：被告于2017年承租了位于上海市嘉定區(qū)博樂(lè)路XXX號(hào)商鋪，擬開設(shè)小時(shí)代小商品市場(chǎng)。2017年11月13日，被告尚在改造裝修該市場(chǎng)，根據(jù)雙方口頭協(xié)商，被告向原告收取了擬租219商鋪的押金4,500元、保證金5,000元和租金22,500元。在免租期內(nèi)，因被告改造裝修不當(dāng)(主要是鋪位嚴(yán)重漏水)造成原告無(wú)法經(jīng)營(yíng)并造成衣物損失。被告于2018年9月28日向原告承諾，愿意賠償損失2萬(wàn)元。后原告向被告要求退還相應(yīng)費(fèi)用，未果。
　　被告辯稱，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。雙方已經(jīng)建立了租賃關(guān)系且原告已使用租賃物超過(guò)六個(gè)月，故被告不應(yīng)退還相應(yīng)費(fèi)用。另外，因原告一直持續(xù)經(jīng)營(yíng)，原告應(yīng)當(dāng)向被告支付一個(gè)月的租金以及相應(yīng)使用費(fèi)。
　　被告向本院提出反訴訴訟請(qǐng)求：原告向被告支付自2018年4月13日至2019年4月27日的租金和房屋使用費(fèi)56,250元。
　　事實(shí)和理由：2017年11月，原告向被告承租訟爭(zhēng)商鋪，月租金為4,500元。后原告僅支付了5個(gè)月的租金便不再支付。2019年4月27日，被告招租的所有商戶集體退場(chǎng)時(shí)，原告既未向被告交還訟爭(zhēng)商鋪，也未歸還商鋪鑰匙。
　　原告針對(duì)反訴答辯稱，不同意被告的反訴請(qǐng)求。2017年11月至2017年12月間，訟爭(zhēng)商鋪所在的商場(chǎng)發(fā)生漏水事故造成原告無(wú)法經(jīng)營(yíng)，原告即刻搬離了訟爭(zhēng)商鋪，故原告不應(yīng)支付相應(yīng)租金。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2017年11月，原、被告達(dá)成口頭協(xié)議，約定原告向被告承租位于上海市嘉定區(qū)博樂(lè)路XXX號(hào)219商鋪(以下簡(jiǎn)稱訟爭(zhēng)商鋪)。租賃期限為六個(gè)月。2017年11月13日，原告向被告支付了押金4,500元、保證金5,000元、租金22,500元(五個(gè)月的租金)，被告出具了相應(yīng)收據(jù)。后原告接收訟爭(zhēng)商鋪并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。2018年9月28日，被告出具一份承諾書，載明因小時(shí)代市場(chǎng)改造裝修，造成訟爭(zhēng)商鋪(周某某)衣服污損，共計(jì)損失2萬(wàn)元。該損失由小時(shí)代市場(chǎng)、空調(diào)安裝方以及三樓裝修公司三家共同賠付。因原告認(rèn)為被告在原告免租期內(nèi)的改造裝修行為導(dǎo)致原告相應(yīng)損失，被告理應(yīng)向原告退還租金、押金、保證金，故涉訟。
　　另查，2019年8月22日，本院出具(2019)滬0114民初15141號(hào)民事調(diào)解書，被告應(yīng)于2019年9月30日前賠償原告衣物損失費(fèi)1萬(wàn)元。
　　庭審中，原告表示，其接收訟爭(zhēng)商鋪時(shí)，該商鋪是已經(jīng)裝修完畢的，是可以使用的。
　　本院認(rèn)為，根據(jù)原、被告對(duì)租賃期限的陳述以及收據(jù)，可以認(rèn)定原告承租訟爭(zhēng)商鋪的租賃期限為六個(gè)月，每月租金為4,500元，雙方的房屋租賃關(guān)系已成立。租期自收據(jù)載明的收款日即2017年11月13日開始起算。關(guān)于免租期問(wèn)題，因原告并未舉證證明存在免租期，故對(duì)其關(guān)于免租期為2017年11月13日至2017年12月31日的陳述，本院不予采信。根據(jù)查明的事實(shí)，可以確認(rèn)在租賃期間確因被告改造裝修的行為導(dǎo)致訟爭(zhēng)商鋪漏水造成原告無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，被告亦承諾對(duì)原告相關(guān)衣物損失予以賠償。鑒于此，原告在經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后搬離訟爭(zhēng)商鋪具有合理性，且被告提交的訟爭(zhēng)商鋪內(nèi)雜亂無(wú)章狀況的照片亦可印證原告搬離的事實(shí)，故在原告搬離后，雙方間租賃合同實(shí)際已經(jīng)解除。合同解除后，被告理應(yīng)向原告退還押金和保證金。被告關(guān)于原告持續(xù)經(jīng)營(yíng)至2019年4月27日的陳述，沒(méi)有證據(jù)支撐(包括作相應(yīng)租金催告)，本院對(duì)此不予采信。關(guān)于原告搬離時(shí)間問(wèn)題，原告現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法證明其具體的搬離時(shí)間，結(jié)合原告已接收訟爭(zhēng)商鋪并經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)漏水(對(duì)原告使用租賃物產(chǎn)生影響)并由被告承諾由三方作相應(yīng)賠償?shù)染唧w情況，本院酌定原告應(yīng)承擔(dān)租金的數(shù)額為1萬(wàn)元(在原告已支付的租金中予以扣除)，余款12,500元由被告退還。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海倉(cāng)泰投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告周某某退還押金人民幣4,500元、保證金人民幣5,000元；
　　二、被告上海倉(cāng)泰投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告周某某退還租金人民幣12,500元；
　　三、原告周某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告上海倉(cāng)泰投資管理有限公司支付租金人民幣1萬(wàn)元(已扣除)；
　　四、原告周某某的其余本訴訴訟請(qǐng)求，不予支持；
　　五、被告上海倉(cāng)泰投資管理有限公司的其余反訴訴訟請(qǐng)求，不予支持。
　　如當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)600元，減半收取300元，由原告負(fù)擔(dān)94元，被告負(fù)擔(dān)206元。反訴受理費(fèi)603.13元(已減半收取)，由原告負(fù)擔(dān)107.13元，被告負(fù)擔(dān)496元。原、被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：周??平

書記員：李佳怡