原告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省林口縣。
委托訴訟代理人：司榮濤，黑龍江國盛律師事務(wù)所律師。
被告：牡丹江愛民區(qū)融通小額貸款股份有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)。
法定代表人：馬國鋒，該公司董事長。
委托訴訟代理人：薛玉龍，女，該公司工作人員。
第三人：黑龍江海宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)。
法定代表人：張寶海，該公司總經(jīng)理。

原告周某某與被告牡丹江愛民區(qū)融通小額貸款股份有限公司（以下簡稱融通公司）、第三人黑龍江海宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱海宇公司）案外人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院于2016年11月9日立案后，依法適用普通程序，于2016年12月16日公開開庭進(jìn)行了審理。原告周某某及其委托代理人司榮濤、被告牡丹江愛民區(qū)融通小額貸款股份有限公司的委托代理人薛玉龍到庭參加訴訟，第三人黑龍江海宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)法院傳票傳喚，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告周某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求撤銷（2016）黑10執(zhí)異142號(hào)執(zhí)行裁定書，立即停止對(duì)位于林口縣海宇小區(qū)4號(hào)樓015門市房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除查封扣押；2.要求確認(rèn)林口縣海宇小區(qū)4號(hào)樓015門市房所有權(quán)為原告所有；3.要求被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：1.2012年7月15日，第三人將林口縣海宇小區(qū)015號(hào)門市房以抵付工程款形式轉(zhuǎn)讓給工程承包人劉瑞生（上述事實(shí)通過林口縣經(jīng)偵大隊(duì)劉瑞生案件卷宗中，海宇小區(qū)劉瑞生承包工程款付款明細(xì)的內(nèi)容可以證實(shí)）。7月15日，因劉瑞生欠王文利租金、人工費(fèi)、借款及利息等共55萬元，故劉瑞生將015號(hào)門市房抵押于王文利處，期限兩個(gè)月。后原告找劉瑞生要河沙款，因其無力償還，經(jīng)雙方協(xié)商，劉瑞生將015號(hào)門市房作價(jià)85萬元抵頂給原告，原告支付55萬元用于抽回抵押在王文利處的門市房，剩余30萬元折抵河沙款。2012年10月16日，在第三人海宇公司處，原告與第三人簽訂定購協(xié)議書，當(dāng)時(shí)在場(chǎng)有劉瑞生、王文利。協(xié)議簽訂后，原告一直占有、使用該房屋至今，且該協(xié)議已被林口縣法院（2015）林民初字第716號(hào)民事判決確認(rèn)為合法有效。故該房屋系原告購買，原告與第三人黑龍江海宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司達(dá)成購買協(xié)議后一直占有、使用，且該協(xié)議已被法院依法確認(rèn)有效，該房屋應(yīng)為原告所有。2.被告對(duì)該房屋不具有優(yōu)先受償權(quán)。原告于2015年12月15日通過牡丹江市中級(jí)法院發(fā)布的拍賣公告得知，自己購買的房屋被查封并將被拍賣。原告認(rèn)為該房屋自2012年7月15日抵頂給劉瑞生后就不屬于第三人的財(cái)產(chǎn)，被告與第三人之間雖然簽訂了借款合同及抵押合同，在合同中約定了對(duì)該房屋的抵押條款，但第三人將該房屋抵押給被告的日期是2013年1月9日，第三人處分該房屋屬無權(quán)處分，且該抵押沒有辦理抵押登記，按照《擔(dān)保法》規(guī)定，該抵押不發(fā)生對(duì)抗原告的效力，不能享有優(yōu)先受償權(quán)。綜上，原告對(duì)訴爭房屋享有所有權(quán)，被告不具有優(yōu)先受償權(quán)，故請(qǐng)求法院立即停止對(duì)訴爭房屋執(zhí)行，依法解除對(duì)該房屋的查封，確認(rèn)房屋所有權(quán)人為原告。

本院認(rèn)為，關(guān)于周某某主張對(duì)訴爭房屋享有物權(quán)，人民法院應(yīng)停止執(zhí)行的問題。本案中，第三人海宇公司將本案訴爭的林口縣海宇小區(qū)4號(hào)樓015號(hào)門市房抵頂給實(shí)際施工人劉瑞生，以抵付拖欠劉瑞生的工程款。劉瑞生將訴爭房屋抵押給案外人王文利后，原告周某某與劉瑞生、王文利達(dá)成協(xié)議，劉瑞生將訴爭房屋作價(jià)85萬元抵頂給周某某，周某某支付55萬元給王文利，剩余30萬元折抵劉瑞生拖欠周某某的河沙款。2012年10月16日，原告周某某與案外人劉瑞生、王文利至第三人海宇公司處，由第三人按照劉瑞生要求，重新給周某某開具購買人為原告的定購協(xié)議書，購房款由案外人劉瑞生工程款抵頂。通過簽訂該協(xié)議，周某某取得訴爭房屋，劉瑞生對(duì)第三人享有的工程款債權(quán)1497600元，王文利對(duì)劉瑞生享有的使用費(fèi)、人工費(fèi)等債權(quán)55萬元，周某某對(duì)劉瑞生享有的河沙款債權(quán)30萬元均得以履行，故該定購協(xié)議的性質(zhì)是以房抵債協(xié)議。2013年8月12日，原告周某某從第三人海宇公司處領(lǐng)取了訴爭房屋鑰匙，對(duì)訴爭房屋進(jìn)行實(shí)際占有、使用至今。本院于2014年4月28日查封了訴爭房屋。原告對(duì)訴爭房屋的實(shí)際占有在人民法院采取強(qiáng)制執(zhí)行措施之前，且原告與第三人于2012年10月16日簽訂的定購協(xié)議書已經(jīng)人民法院生效判決確認(rèn)為合法有效，故原告周某某作為以房抵債權(quán)利人對(duì)訴爭房屋進(jìn)行了實(shí)際占有，具有準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)，其應(yīng)優(yōu)先于普通債權(quán)。物權(quán)的權(quán)能包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)及處分權(quán)，占有屬于物權(quán)的權(quán)能之一，占有權(quán)是物權(quán)的核心，只有占有物，才能使用物，從物上取得收益，以及對(duì)物作出處分。原告周某某已經(jīng)從第三人海宇公司處取得房屋鑰匙，合法占有使用訴爭房屋至今，已經(jīng)享有對(duì)房屋的占有權(quán)，該占有權(quán)應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。
關(guān)于被告融通公司對(duì)訴爭房屋是否享有物權(quán)的問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條之規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴?！睋?jù)此，當(dāng)事人之間簽訂了民間借貸合同之后又簽訂了商品房買賣合同，當(dāng)借款人不能清償債務(wù)時(shí)，需將商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給出借人的，簽訂買賣合同的真實(shí)目的是為民間借貸合同提供擔(dān)保，而非真正實(shí)現(xiàn)買賣目的，雙方之間所形成的是讓與擔(dān)保。關(guān)于物權(quán)變動(dòng)效力，應(yīng)當(dāng)依據(jù)物權(quán)法定和物權(quán)公示原則，不宜承認(rèn)讓與擔(dān)保等非典型擔(dān)保的物權(quán)效力，即讓與擔(dān)保僅為債權(quán)擔(dān)保方式，不具有對(duì)抗第三人的效力。本案中，被告融通公司與第三人海宇公司簽訂了借款合同，為保證借款合同的履行，第三人與被告單位的職工蔡琳琳于2013年1月8日簽訂了購買訴爭房屋的商品房買賣合同，并辦理房屋預(yù)告登記。雙方簽訂買賣合同的真實(shí)意思是為民間借貸合同設(shè)定擔(dān)保，而非通過支付對(duì)價(jià)獲得房屋所有權(quán)。被告融通公司雖然在原告周某某實(shí)際占有訴爭房屋之前辦理了預(yù)告登記，但因該商品房買賣合同是為民間借貸合同提供的擔(dān)保，本質(zhì)上仍屬于債權(quán)，不具有排他性，不具有對(duì)抗第三人的效力。被告雖然辦理了物權(quán)變更手續(xù)，但不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力。故被告融通公司對(duì)本案訴爭房屋辦理的預(yù)告登記，不享有對(duì)抗第三人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)。原告周某某對(duì)訴爭房屋享有準(zhǔn)物權(quán)，其提出停止執(zhí)行訴爭房屋的理由成立，本院依法予以支持。
關(guān)于原告周某某提出確認(rèn)訴爭房屋為其所有的問題。因訴爭房屋仍登記在海宇公司名下，且被人民法院依法查封，其應(yīng)另行主張權(quán)利，要求開發(fā)商協(xié)助辦理過戶手續(xù)。故其該項(xiàng)主張，本院無法支持。
綜上所述，原告周某某停止執(zhí)行訴爭房屋的訴訟請(qǐng)求成立，予以支持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院<關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條規(guī)定，判決如下：

一、不得執(zhí)行林口縣海宇小區(qū)4號(hào)樓015號(hào)房屋；
二、駁回原告周某某其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)12300元，由被告牡丹江愛民區(qū)融通小額貸款股份有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省高級(jí)人民法院。
本院（2016）黑10執(zhí)異142號(hào)執(zhí)行異議裁定于本判決生效時(shí)自動(dòng)失效。

審判長　杜　敏 審判員　李仲斌 審判員　錢大龍

書記員：文秀成