上訴人（原審被告、反訴原告）：周某，男，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省恩施市。
委托訴訟代理人：鄢靖，湖北施州律師事務所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：湖北鑫建房地產開發(fā)有限公司，住所地：湖北省武漢市江漢區(qū)常青街復興新村20棟。
委托訴訟代理人：劉建星，男，xxxx年xx月xx日出生，系湖北鑫建房地產開發(fā)有限公司員工，住湖北省武漢市江漢區(qū)。
委托訴訟代理人：劉永安，湖北夷水律師事務所律師。

上訴人周某因與被上訴人湖北鑫建房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱鑫建房地產公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省建始縣人民法院（2017）鄂2822民初98號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年9月14日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
周某上訴請求：1、撤銷原判第一項中判令由周某承擔違約金的內容；2、判令鑫建房地產公司賠償損失204,348.00元；3、鑫建房地產公司恢復安裝在周某租房樓頂的消防噴淋設施。事實與理由：1、一審判令周某“分別自2015年7月1日、2016年7月1日起至判決確定支付之日止，以本金100,000.00元、148,291.00元為基數，按月利率5‰計算的利息支付逾期付款違約金”明顯錯誤，雙方當事人因房屋租賃合同產生爭議，周某拖欠租金是由鑫建房地產公司安裝電梯造成，違約方系鑫建房地產公司，一審判決周某承擔違約責任沒有依據；2、一審僅判決鑫建房地產公司賠償損失139,348.00元，沒有考慮雙方于2015年6月24日簽訂《補充協(xié)議》后，鑫建房地產公司在該協(xié)議之外，導致周某多停業(yè)13天，造成至少65,000.00元的直接經濟損失，該筆損失并不在《補充協(xié)議》之列；3、鑫建房地產公司在安裝電梯過程中拆毀了周某租房樓頂的消防噴淋設施，至今仍未恢復，該部分設施的安裝只有鑫建房地產公司才能完成。
鑫建房地產公司辯稱：1、按照租賃合同約定，周某應于每年7月1日前支付下一年度租金，但周某在鑫建房地產公司履行了《補充協(xié)議》約定支付的補償金額后，至今未按約支付2016年度下欠租金100,000.00元，在電梯實際安裝前，周某未按約支付2017年度下欠租金148,291.00元；2、鑫建房地產公司安裝電梯僅占用周某租房局部，并不影響其正常營業(yè)，周某稱其有停業(yè)損失的主張不成立；3、鑫建房地產公司為安裝電梯，已作出退步并進行補償，周某卻要求給予二次賠付，有違公平、信用原則。
鑫建房地產公司向一審法院起訴請求：1、周某履行《業(yè)州廣場房屋租賃合同》，支付下欠租金248,291.00元；2、周某支付逾期付款違約金319,697.00元；3、周某承擔本案訴訟費用。
周某向一審法院反訴請求：1、鑫建房地產公司賠償周某商鋪營業(yè)損失84,348.00元、裝修損失120,000.00元；2、鑫建房地產公司拆除雙向扶手電梯，恢復原狀或者減少租金，賠償損失；3、由鑫建房地產公司承擔案件受理費。
一審法院認定事實：2013年6月27日，鑫建房地產公司與周某（乙方）簽訂《商業(yè)房屋租賃合同》，約定：鑫建房地產公司將建始縣業(yè)州大道127號的業(yè)州廣場六號樓××129、130、131、132、133號共5間房屋租賃經給周某經營，租賃期限從2013年10月1日起至2023年9月30日止；乙方承租該房屋，應先付租金后使用，租金按年計算，每年遞增5%。乙方提前3個月支付下年租金，如逾期支付，乙方自逾期之日起按日向甲方支付應付款千分之五的違約金，直到付清全部租金為止。本合同簽訂之日，乙方支付1年租金計人民幣330,000.00元；雙方還約定了其他事項，并交接確認了租賃房屋。
2015年6月24日，因鑫建房地產公司需要安裝電梯，雙方簽訂《補充協(xié)議》，約定：甲方（鑫建房地產公司）在六號樓A棟東西向10-12軸南北向A-D軸132、133號房內安裝一至二層雙向手扶電梯，安裝時間為2015年7月1日至7月11日；甲方一次性支付乙方280,000.00元作為對乙方重新裝修和安裝電梯施工期間造成乙方停業(yè)及占用乙方租賃房屋空間等等一切損失，甲方免租提供電梯安裝完剩余南門6-8軸門面給乙方經營使用，甲方同意減免租賃合同約定的遞增部分租金；乙方不再提出因安裝電梯造成的其他損失和補償主張。次日，鑫建房地產公司全額支付了現金補償，方式為減免租金180,000.00元、通過銀行轉款100,000,00元，至此周某尚欠2015年10月1日至2016年9月30日租金100,000.00元。后鑫建房地產公司著手施工時被其他業(yè)主阻工而停工，致電梯安裝事項未完成。2016年7月28日，因鑫建房地產公司尚需繼續(xù)安裝電梯雙方發(fā)生爭議，經安監(jiān)站協(xié)調雙方簽訂《電梯安裝協(xié)議》，約定：安裝工期7天，2016年7月28日開始至電梯安裝落位為止；7天共計補償19,348.00元，超過7天到12天內每天按5,000.00元補償，超過12天后每天按10,000.00元補償；若損壞商鋪的裝修范圍在30％以內補償40,000.00元，超過30％補償120,000.00元;封閉面積外設施設備由甲方修復還原。2016年9月5日，安監(jiān)站復核了安裝電梯損壞面積，確認前述三個商鋪面積共47.69平方米，損壞面積共38.24平方米。
另查明，周某未支付2016年10月1日至2017年9月30日的年度租金148,291.00元。
一審法院認為，當事人行使權利應當誠實信用，并應當按照合同約定全面、適當履行義務。根據查明的事實，周某所欠鑫建房地產公司租金的事實清楚、權利義務關系明確，鑫建房地產公司請求周某支付所欠租金248,291.00元，應予以支持。
關于2016年7月28日《電梯安裝協(xié)議》的效力問題，首先，《電梯安裝協(xié)議》在行業(yè)主管部門協(xié)調下訂立，協(xié)議的過程體現了自愿原則，內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定；其次，《電梯安裝協(xié)議》訂立后，即使符合當事人在訂立合同時顯失公平或者一方乘人之危使對方在違背真實意思的情況下訂立合同的法定情形，但鑫建房地產公司不僅選擇接受協(xié)議內容完成施工，也未行使變更或者撤銷權，該協(xié)議有效。《補充協(xié)議》、《電梯安裝協(xié)議》的內容顯示雙方訂立協(xié)議時已經充分考慮了周某的利益，且周某沒有舉證證明“多停業(yè)13天的損失”在協(xié)議的除外范疇，因此，周某關于《補充協(xié)議》后至2015年7月24日周某恢復營業(yè)造成其多停業(yè)13天，鑫建房地產公司應補償損失65,000.00元的主張，不予支持。周某反訴請求鑫建房地產公司補償損失204,348.00元，一審法院確定為139,348.00元。周某反訴關于鑫建房地產公司恢復安裝在樓頂的消防噴淋設施的請求，沒有事實依據，不予支持。鑫建房地產公司主張依租賃合同約定自逾期之日起按日支付應付款千分之五的違約金，截止2017年1月10日計算為319,697.00元。鑫建房地產公司未提交證據證明因周某逾期支付租金給其造成的實際損失，一審法院確定由周某自逾期之日起以法律保護的民間借貸利率上限即月利率20‰支付逾期付款違約金。
綜上，根據《中華人民共和國合同法》第四十四條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、周某支付湖北鑫建房地產開發(fā)有限公司租金248,291.00元，并分別自2015年7月1日、2016年7月1日起至判決確定支付之日止，按本金100,000.00元、148,291.00元以月利率20‰的標準計付逾期付款違約金；二、湖北鑫建房地產開發(fā)有限公司賠償周某損失139,348.00元；三、駁回湖北鑫建房地產開發(fā)有限公司的其他訴訟請求；四、駁回周某的其他訴訟請求。本訴案件受理費9,480.00元，由湖北鑫建房地產開發(fā)有限公司負擔3,980.00元，周某負擔5,500.00元。反訴案件受理費4,366.00元減半收取計2,183.00元，由湖北鑫建房地產開發(fā)有限公司負擔1,488.00元，周某負擔695.00元。
二審期間，雙方當事人均未提交新的證據。一審判決查明的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，周某稱因鑫建房地產公司安裝電梯導致雙方產生糾紛，其有正當理由拒交租金，周某沒有違約。經查，雙方當事人于2015年6月24日簽訂《補償協(xié)議》，雖然鑫建房地產公司未在該協(xié)議約定期限內安裝電梯，但是鑫建房地產公司已按協(xié)議約定支付了28萬元損失賠償，并實際減免了原租賃合同約定的遞增部分租金，完全履行了所有的損失賠償條款，雙方當事人就電梯安裝的相關損失已經協(xié)商一致解決。故周某逾期不支付租金的行為構成違約。鑫建房地產公司與周某簽訂的房屋租賃合同，合同內容系雙方的真實意思表示，雙方均已簽字確認，合同已經成立并生效，根據合同的約定，周某承租該房屋，應先付租金后使用，租金按年計算，周某需提前三個月支付下年租金。周某拒交租金的行為已經構成違約，應當依法承擔違約責任。
2016年7月28日的《電梯安裝協(xié)議》以及《補充協(xié)議》系雙方當事人自愿簽訂，周某沒有舉證證明“多停業(yè)13天的損失”在協(xié)議約定的范疇之外，對于周某要求鑫建房地產公司應補償損失65,000.00元的主張，不予支持。周某要求鑫建房地產公司恢復安裝在樓頂的消防噴淋設施的請求，沒有事實依據，亦不予支持。
綜上所述，周某的上訴理由不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費4365.00元，由上訴人周某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　南慶敏 審判員　　李　麗 審判員　　楊　芳

書記員：歐順恩