上訴人（原審被告）：恩施天泰坦洋房地產(chǎn)有限公司。住所地：恩施市學(xué)院路鳳凰路口。
法定代表人劉叢生，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：向會柱，湖北清江源律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：吳仕訊，湖北清江源律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：周先月，女，生于1974年12月25日，漢族，居民，住恩施市。
委托訴訟代理人：鐘安國，湖北硒都律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：黃典，湖北硒都律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

上訴人恩施天泰坦洋房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱天泰公司）因與被上訴人周先月房屋租賃合同糾紛一案，不服恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第00285號號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年3月9日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理，上訴人天泰公司的委托訴訟代理人向會柱，被上訴人周先月及其委托訴訟代理人鐘安國、黃典到庭參加訴訟。因案情復(fù)雜，經(jīng)本院院長批準(zhǔn)，延長審理期限三個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人天泰公司上訴請求：1、請求依法撤銷一審判決，發(fā)回重審或者依法改判；2、周先月承擔(dān)二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：一審認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。一、一審法院在未采取電話通知天泰公司的情況下，未在國內(nèi)公開媒體上采用公告送達(dá)的方式是錯(cuò)誤的，損害了天泰公司的訴訟權(quán)利，審理程序不當(dāng)，天泰公司并非是下落不明的當(dāng)事人，不屬于人民法院公告送達(dá)訴訟文書的范疇，在本案立案之后，天泰公司在一審法院還參加了兩個(gè)案件的庭審；二、天泰公司與周先月的房屋租賃合同已經(jīng)解除，一審法院判決天泰公司應(yīng)支付租金至一審判決生效之日止錯(cuò)誤；三、一審判決天泰公司支付違約金332800元錯(cuò)誤，雙方的租賃合同已經(jīng)通過協(xié)商的方式解除，周先月已經(jīng)實(shí)際控制和適用該房屋，上訴如果存在損失也是2014年10月至2015年1月的租金損失，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，違約金應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為限故一審法院判決天泰公司承擔(dān)332800元違約金錯(cuò)誤；四、一審法院判決天泰公司返還周先月的租賃物錯(cuò)誤。周先月利用自己房東的優(yōu)勢，在天泰公司不知情的情況下強(qiáng)行搬走天泰公司的辦公家具及設(shè)備，并更換大門門鎖，其已經(jīng)實(shí)際控制了租賃物，因租賃合同中載明的房屋、門面是一個(gè)整體，周先月?lián)Q鎖之后房屋后面的停車場也不能使用，故一審判決要求天泰公司返還房屋的同時(shí)返還一樓門面和停車場錯(cuò)誤。綜上，一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，請求二審法院依法支持天泰公司的上訴請求。
周先月辯稱，一、一審法院送達(dá)方式符合法律規(guī)定，周先月起訴時(shí)已經(jīng)提供了天泰公司的名稱、住所等信息，也提供了天泰公司法定代表人的電話等，一審法院在天泰公司辦公場所無人值守、其法定代表人無人接聽的情況下采取公告送達(dá)的方式，且恩施日報(bào)是全國發(fā)行的報(bào)紙，故一審法院審理程序并無不當(dāng)；二、天泰公司稱曾于2014年10月委托其公司會計(jì)與周先月商量過解除合同的事宜與事實(shí)不符。周先月委托其代理人曾于2015年4月向天泰公司送達(dá)過解除合同通知書，該解除合同通知書雖由天泰公司的法律顧問簽收，但天泰公司并未追認(rèn)其法律顧問為代理人，故該解除合同通知書對天泰公司不產(chǎn)生法律效力，天泰公司在一審時(shí)未到庭參加訴訟，因此一審判決解除合同并無不當(dāng)；三、天泰公司與周先月簽訂的租賃合同上有明確的違約金計(jì)算方式，天泰公司沒有提出減少違約金的主張，應(yīng)視為民法上的自認(rèn)；四、一審潘俊返還房屋等租賃物并無不當(dāng)，根據(jù)雙方合同約定，租賃物本身就是分開的，至于周先月扣留的辦公設(shè)備，是在天泰公司拖欠租金的情況下進(jìn)行的自力救濟(jì)，也符合雙方合同的約定。故請求駁回上訴，維持原判。
周先月向一審法院起訴請求：1.解除雙方于2011年9月30日簽訂的《房屋、門面、場地租賃合同》；2.天泰公司支付周先月自2014年10月1日起至判決生效之日止的租金；3.天泰公司支付周先月違約金332800元；4.天泰公司返還周先月租賃物即房屋、門面、停車場并按合同約定對停車場進(jìn)行硬化；5.天泰公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：周先月與天泰公司于2011年9月30日簽訂《房屋、門面、場地租賃合同》一份，合同約定周先月將其位于恩施市學(xué)院路的框架結(jié)構(gòu)房屋一棟、門面四個(gè)、停車場一個(gè)整體出租給天泰公司使用；租期五年，自2011年10月1日至2016年9月30日；第一年租金為320000元及押金32000元，共計(jì)352000元；自第三年后租金在原租金基礎(chǔ)上上浮10%計(jì)32000元即352000元；每年10月10日前支付下年租金，先付租金后使用房屋，延遲10日支付租金不為違約；合同期滿后，租賃物無損失的情況下，周先月應(yīng)當(dāng)退還被告押金32000元；逾期15日支付租金的，應(yīng)支付當(dāng)年租金20%的違約金，逾期兩個(gè)月的，周先月可單方解除合同，收回租賃物及天泰公司投入的財(cái)產(chǎn)，天泰公司同時(shí)支付周先月合同總額20%（五年）的違約金；五年租期屆滿后，天泰公司應(yīng)將原場地按國家標(biāo)準(zhǔn)全面硬化。合同簽訂后，天泰公司依約支付了周先月2014年9月30日前的租金，此后再未支付租金，周先月多次催收無果，遂訴至法院，請求依法支持其訴請。
一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的《房屋、門面、場地租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，并不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，對雙方均有拘束力，原審予以確認(rèn)?！逗贤ā返诙俣鶙l規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。天泰公司逾期未支付租金的行為，違反誠實(shí)信用原則，已構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任，故周先月主張?zhí)焯┕局Ц蹲?014年10月1日起至判決生效之日止的租金的理由，有證據(jù)證實(shí)，予以支持。《合同法》第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。本案雙方在合同中已約定逾期兩個(gè)月的，周先月可單方解除合同，收回租賃物及天泰公司投入的財(cái)產(chǎn)，天泰公司同時(shí)支付周先月合同總額20%（五年）的違約金即339200元，現(xiàn)天泰公司逾期未支付租金已超兩個(gè)月，故周先月主張?zhí)焯┕局Ц哆`約金332800元的理由，有證據(jù)證實(shí)，予以支持?！逗贤ā返诙俣邨l規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。雙方在合同中已約定，逾期兩個(gè)月的周先月可單方解除合同，現(xiàn)天泰公司逾期未付租金已超出兩個(gè)月，故周先月主張有證據(jù)證實(shí)，予以支持。對于周先月主張由天泰公司返還原告租賃物即房屋、門面、停車場等并按合同約定對停車場場地進(jìn)行硬化的理由，原審認(rèn)為，對于租賃物的返還問題，因雙方合同解除后，天泰公司即有義務(wù)返還租賃物，對其該項(xiàng)主張應(yīng)予以支持；對于停車場場地硬化問題，因雙方已有關(guān)于五年期滿后進(jìn)行停車場場地硬化處理的約定，現(xiàn)雙方提前解除租賃合同關(guān)系，天泰公司實(shí)際使用租賃物并未屆滿五年期限，故該主張不符合雙方合同約定，不予支持。恩施天泰坦洋公司經(jīng)公告?zhèn)鲉荆瑹o正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，是對其訴訟權(quán)利的放棄，不影響人民法院依照查明的事實(shí)依法作出判決。
綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十四條、第二百二十六條、第二百二十七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條之規(guī)定，判決：一、原告周先月與被告恩施天泰坦洋房地產(chǎn)有限公司于2011年9月30日簽訂的《房屋、門面、場地租賃合同》解除；二、被告恩施天泰坦洋房地產(chǎn)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)按352000元／年計(jì)算支付原告周先月自2014年10月1日起至判決生效之日止的租金；三、被告恩施天泰坦洋房地產(chǎn)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)支付原告周先月違約金332800元；四、被告恩施天泰坦洋房地產(chǎn)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)返還原告周先月雙方于2011年9月30日簽訂的《房屋、門面、場地租賃合同》中約定的租賃物即框架結(jié)構(gòu)房屋一棟、門面四個(gè)、停車場一個(gè)；五、駁回原告周先月的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)8050元，由被告恩施天泰坦洋房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，天泰公司圍繞上訴理由向本院提交了如下證據(jù)：證據(jù)一、恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第01646號、01478號民事調(diào)解書各一份。擬證明：在周先月起訴后，案外人以天泰公司為被告提起了起訴，天泰公司均收到了恩施市人民法院的傳票并參加了訴訟。證據(jù)二、解除合同通知書、民事起訴狀狀各一份。擬證明：1、周先月在2015年4月17日給天泰公司送達(dá)了解除合同的通知，解除合同通知書送達(dá)天泰公司時(shí)，雙方合同解除；2、周先月在送達(dá)解除合同通知時(shí)附隨的起訴狀上要求支付的租金是從2014年10月至2015年1月的租金，能夠印證雙方解除合同的時(shí)間為2014年10月。證據(jù)三、楊朝國出具的證明一份、照片四張。擬證明：天泰公司委托楊朝國與周先月在2014年10月協(xié)商解除合同的事實(shí)，解除合同后周先月實(shí)際收回了房屋。周先月質(zhì)證認(rèn)為，對證據(jù)一的真實(shí)性無異議，但該證據(jù)與本案不具有關(guān)聯(lián)性；對證據(jù)二的真實(shí)性無異議，但不能達(dá)到其證明目的，天泰公司是否收到解除合同通知書，其并未明確的表示，且附隨的起訴狀只是一個(gè)草稿，應(yīng)當(dāng)以向法院起訴時(shí)的訴狀為準(zhǔn)；對證據(jù)三，楊朝國沒有出庭接受質(zhì)詢，四張照片也無法核實(shí)其真實(shí)性，故該份證據(jù)不應(yīng)被采信。
對雙方當(dāng)事人二審爭議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：天泰公司提交的證據(jù)一系人民法院的生效文書，對其真實(shí)性本院予以確認(rèn)，但該兩份文書與本案不具有關(guān)聯(lián)性，故不能達(dá)到其證明目的。證據(jù)二的解除合同通知書送達(dá)給了天泰公司的法律顧問，且該通知書是周先月的代理人通知天泰公司法律顧問簽收的，說明周先月認(rèn)可天泰公司法律顧問簽收的行為，現(xiàn)天泰公司提供該份證據(jù)是對其法律顧問簽收行為的認(rèn)可，民事訴訟狀與本案中正式的文本不一致，對其內(nèi)容不予確認(rèn)。證據(jù)三中楊朝國并未出庭接受質(zhì)詢，而照片沒有拍攝的時(shí)間，不能達(dá)到其證明目的。綜上，本院對天泰公司提交的證據(jù)二中的解除合同通知書的真實(shí)性及關(guān)聯(lián)性予以采信，對于其他證據(jù)不予采信。周先月二審中未提交新證據(jù)。涉案的房屋、門面及停車場已由周先月實(shí)際控制并租賃給他人，天泰公司稱周先月已于2015年3月實(shí)際控制租賃物，而周先月則陳述其于2015年10月后將租賃物對外招租，于2016年3月1日與他人簽訂租賃合同。一審查明的其他事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，雙方對于《房屋、門面、場地租賃合同》實(shí)際已經(jīng)解除均無異議，故本院對雙方簽訂的租賃合同已經(jīng)解除的事實(shí)予以確認(rèn)。本案爭議的焦點(diǎn)為：涉案租賃物是否已經(jīng)返還，租金應(yīng)當(dāng)計(jì)算到什么時(shí)候；二、一審支持的違約金是否符合法律規(guī)定。本院具體評析如下：
一、關(guān)于涉案租賃物是否已經(jīng)返還，租金應(yīng)當(dāng)計(jì)算到什么時(shí)候的問題。雙方雖然對合同已經(jīng)解除的事實(shí)無異議，但對合適交還租賃物各執(zhí)一詞，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十五條“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物”之規(guī)定，本案的租賃合同已經(jīng)解除，天泰公司作為承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行返還租賃物的義務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任，其在庭審中稱周先月已于2015年3月取得了租賃物的控制權(quán)，但并未提交充分的證據(jù)，故舉證不力的后果應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)。而周先月認(rèn)可涉案租賃物已于2015年10月之后對外招租，周先月的該陳述構(gòu)成自認(rèn)，故本院認(rèn)定周先月于2015年11月1日取得涉案租賃物的控制權(quán)。天泰公司應(yīng)當(dāng)支付租金至2015年10月31日。
二、關(guān)于違約金計(jì)算是否符合規(guī)定的問題。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十九條“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決”。本案中，一審法院先采取了郵寄送達(dá)的方式給天泰公司送達(dá)，但是未能送達(dá)，在此情況下采取公告送達(dá)的方式并未不當(dāng)，天泰公司經(jīng)一審法院公告?zhèn)鲉?，未到庭?yīng)訴，應(yīng)視為其放棄了相應(yīng)的訴訟權(quán)利，故一審法院對違約金的認(rèn)定符合法律及雙方合同約定。
綜上所述，本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第00285號民事判決第一、三項(xiàng)；
二、撤銷恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第00285號民事判決第二、四、五項(xiàng)；
三、恩施天泰坦洋房地產(chǎn)有限公司于判決生效后五日內(nèi)支付按年租金352000元支付自2014年10月1日至2015年10月31日止的租金。
一審案件受理費(fèi)8050元、二審案件受理費(fèi)10648元，由恩施天泰坦洋房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　朱華忠 審判員　　李志華 審判員　　楊　芳

書記員：何奕娥