上訴人（原審原告）：周麗某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地湖北省宜昌市西陵區(qū)，現(xiàn)住湖北省宜昌市西陵區(qū)。委托訴訟代理人：朱華平，湖北三雄律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。上訴人（原審被告）：湖北省華某投資發(fā)展有限公司，住所地宜昌市常瀏路。法定代表人：王東偉，該公司董事長。委托訴訟代理人：郭繼紅，男，該公司員工。特別授權(quán)代理。委托訴訟代理人：杜橙，湖北民基律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

周麗某上訴請求：一、撤銷一審判決；二、改判華某投資公司按合同約定及書面承諾將有實體隔墻的商鋪交付給周麗某；三、改判由華某投資公司按合同約定的違約條款支付周麗某商鋪損失費93118元（按總房款425198元的日萬分之三，從2015年3月1日起，暫計算至2017年3月1日止）；四、改判由華某投資公司承擔(dān)本案一審、二審的全部訴訟費。事實和理由：一、一審判決違背了本案的基本事實及證據(jù)，對本案基本事實的認(rèn)定嚴(yán)重不實。1、周麗某購買的是有實體隔墻的獨立鋪，這有雙方所簽《商品房買賣合同》中的規(guī)劃設(shè)計圖紙、華某投資公司的聲明書及宜昌市房管局的回復(fù)意見等證據(jù)證實。2、《商品房買賣合同》是雙方在平等基礎(chǔ)上多次協(xié)商的結(jié)果，雙方都沒有隱瞞及欺騙的事實存在，均不存在締約過錯。二、一審判決關(guān)于周麗某所購商鋪不能修建隔墻，修建隔墻會使商鋪的整體價值降低并對其他業(yè)主利益造成損害，因此不具備獨立的使用價值的認(rèn)定明顯不公平。1、能不能修建隔墻，會不會對其他業(yè)主造成損害要以規(guī)劃設(shè)計為準(zhǔn)。2、商鋪的經(jīng)營模式有多種，而孰優(yōu)孰劣，取決于多種因素，更重要的還應(yīng)尊重業(yè)主的意愿。3、在商鋪包租三年一直閑置，沒產(chǎn)生任何效益的情況下，周麗某要求將商鋪修隔墻后收回自己經(jīng)營，一審不應(yīng)駁回這一意愿。三、一審判決適用法律明顯錯誤。1、一審判決將周麗某所購商鋪認(rèn)定與其他165戶商鋪形成事實上按份共有關(guān)系的認(rèn)定，明顯適用法律錯誤。2、一審判決關(guān)于華某投資公司應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任的認(rèn)定明顯適用法律錯誤。四、既然華某投資公司在三年包租期屆滿后不能按約定及承諾按時將有隔斷的商鋪交付應(yīng)承擔(dān)的是違約責(zé)任，華某投資公司理應(yīng)按合同的約定承擔(dān)賠償責(zé)任，即按總購房款的日萬分之三，從2015年3月1日起計算至實際交付日為止。五、按一審判決，雙方所簽《商品房買賣合同》應(yīng)予解除，華某投資公司應(yīng)退還周麗某的總購房款并賠償損失。針對周麗某的上訴，華某投資公司辯稱，答辯意見同上訴理由一致。一、一審判決認(rèn)定事實錯誤。我方與周麗某的第一點觀點一致。訴爭的商鋪是按照規(guī)劃審批修建的，相應(yīng)的隔斷也是在建造報批的時候就有相應(yīng)的規(guī)劃和圖紙，是可以按規(guī)劃和圖紙的要求修建隔斷，而并非一審判決的不能修建。本案訴爭的商鋪的物權(quán)權(quán)能也是完整的，即周麗某享有占有使用收益處分所有全部物權(quán)權(quán)能。二、華某投資公司不應(yīng)該承擔(dān)延期交房的損失。華某投資公司并不承擔(dān)締約過失責(zé)任，因為商鋪買賣合同是雙方意思一致的表示，在交付時不修建隔斷是經(jīng)過個人同意的，所以華某投資公司不存在過失。一審判決我方承擔(dān)締約過失責(zé)任是明顯超過周麗某的訴請，因為周麗某并未向華某投資公司主張締約過失賠償。而針對周麗某的訴請即交付商鋪和延期交付的違約責(zé)任，華某投資公司是不承擔(dān)責(zé)任的。針對交付主張，本案涉案商鋪不能交付的原因是因為委托經(jīng)營屆滿之后，一號樓一二層業(yè)主沒有對委托經(jīng)營或者經(jīng)營模式是否修建隔墻達成一致意見或經(jīng)業(yè)主大會決議。這是導(dǎo)致我方無法修建隔墻的原因。而延期交付正是因為一二樓業(yè)主在沒有達成一致意見下還聚眾上訪，給我方施壓，給繼續(xù)招商工作造成嚴(yán)重阻礙。業(yè)主的行為導(dǎo)致商鋪無法交付的情況，也導(dǎo)致?lián)p失擴大。我方因為業(yè)主不一致的意見于2015年5月11日向商戶以分隔商鋪面積的形式向業(yè)主交付商鋪，是為了減少業(yè)主不一致的意見造成的損失。但業(yè)主并未采取任何行為來減少損失。所以，延期交付的責(zé)任應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。華某投資公司上訴請求：一、撤銷一審判決，依法改判；二、本案一、二審費用由周麗某承擔(dān)。事實和理由：原審判決認(rèn)定事實錯誤，且判決內(nèi)容超出本案訴訟請求，適用法律錯誤，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。一、一審判決稱本案訴爭商鋪系產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離，商鋪間無法隔斷的認(rèn)定與事實相悖。二、一審判決內(nèi)容超出了訴訟請求。本案中周麗某有兩項訴請，第一項為華某投資公司按設(shè)計圖紙將有實體隔斷的獨立商鋪予以交付；第二項為華某投資公司支付自2015年3月1日起至返還之日止的商鋪損失費。針對第一項訴請，一審判決認(rèn)定涉案商鋪不符合單獨交付的條件，那么，一審法院就應(yīng)依法駁回周麗某的第一項訴訟請求。但一審法院卻據(jù)此認(rèn)定華某投資公司應(yīng)承擔(dān)締約過失賠償責(zé)任，該認(rèn)定明顯超出了本案訴請，明顯錯誤。三、涉案商鋪業(yè)主對商鋪延期交付應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。本案表面是因房屋買賣、委托經(jīng)營所產(chǎn)生的糾紛，本質(zhì)上是涉案業(yè)主實際投資回報與預(yù)期回報不符之間的矛盾。委托經(jīng)營管理期滿后，涉案業(yè)主未考慮到客觀情況而一再要求高收益，也并未積極成立業(yè)主委員會對就統(tǒng)一委托經(jīng)營管理事項事宜作出討論、決策，卻在繼續(xù)委托經(jīng)營事宜不能協(xié)商一致的情況下組織近3000名業(yè)主多次聚集，給華某集團施壓，給繼續(xù)招租工作造成阻礙，才造成了延期交付房屋，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)延期交房的主要損失。同時，委托經(jīng)營期限屆滿后，涉案商鋪并未由華某投資公司占用、使用，華某投資公司對涉案商鋪無任何收益，也沒有占用相關(guān)商鋪的故意，只是因為雙方就交接商鋪及委托經(jīng)營未達成一致造成了僵持局面，若強行要求華某投資公司承擔(dān)這期間損失與事實不符，也顯失公平。故請二審法院依法改判。針對華某投資公司的上訴，周麗某辯稱，華某投資公司上訴的主要觀點有三點，其中有兩點與業(yè)主的觀點完全一致。這二點是，一是關(guān)于業(yè)主購買的商鋪是否是有隔墻，即有獨立產(chǎn)權(quán)的觀點，雙方都認(rèn)為業(yè)主購買的商鋪是有隔墻有獨立產(chǎn)權(quán)的商鋪，并非所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)獨立的虛擬商鋪、面積鋪。二是關(guān)于雙方是否存在締約過失責(zé)任的問題，雙方都認(rèn)為不存在締約過失責(zé)任。因為雙方在簽訂商品房買賣合同及委托經(jīng)營時，雙方都很清楚的對對方說清楚了，沒有隱瞞和欺騙，委托經(jīng)營及經(jīng)營期滿后如何辦，雙方都有明確約定，所以雙方不存在締約過失問題。三是雙方主要爭議的是延期交房的問題。華某投資公司認(rèn)為延期交房是業(yè)主的責(zé)任，我方不認(rèn)可，理由如下：1、業(yè)主購買的是獨立產(chǎn)權(quán)的商鋪并非是所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分立的虛擬鋪，既然如此，業(yè)主應(yīng)該有權(quán)獨立對購買的商鋪享有所有權(quán)。公司把業(yè)主購買的商鋪與其他業(yè)主捆綁在一起的理由站不住腳。2、業(yè)主現(xiàn)在要求公司將有隔墻的商鋪交付業(yè)主依據(jù)是合同、設(shè)計圖紙及《聲明書》?！堵暶鲿窇?yīng)該視為業(yè)主與華某投資公司之間對交房的特殊約定?！堵暶鲿飞厦鞔_約定華某投資公司應(yīng)將有隔墻的商鋪交給業(yè)主，但至今華某投資公司沒有將商鋪修建隔墻，這才導(dǎo)致商鋪不能交付，也是雙方爭議焦點。3、華某投資公司明顯違反了雙方約定，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，并且約定應(yīng)該視為對商品房買賣合同的補充。所以，業(yè)主有權(quán)要求華某投資公司按照商品房買賣合同關(guān)于違約金的約定支付違約金。周麗某向一審法院起訴請求：1、華某投資公司按設(shè)計圖紙將有實體隔墻的獨立商鋪交付給周麗某；2、華某投資公司支付周麗某自2015年3月1日起至商鋪返還之日止，以425198元為基數(shù)按日萬分之三計算的商鋪損失；3、由華某投資公司承擔(dān)本案的全部訴訟費。一審法院認(rèn)定事實：2011年4月19日，周麗某（乙方）與華某投資公司（甲方）簽訂了《商品房買賣合同》（周麗某訴稱的2011年4月21日與查明的事實不符），約定乙方購買甲方開發(fā)的位于華某商業(yè)中心1號樓二層0002083號商鋪(建筑面積24.72平方米，其中：套內(nèi)建筑面積14.28平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e10.44平方米)，乙方選擇一次性付款方式付清房款,付款單價11712元；第十條出賣人逾期交房的違約責(zé)任第2項約定：逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同?！I受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金；附件六：合同補充協(xié)議第十二條關(guān)于統(tǒng)一經(jīng)營管理的特別約定為：華某商業(yè)中心已對商業(yè)業(yè)態(tài)進行統(tǒng)一規(guī)劃，為確保廣大業(yè)主和合作各方的共同利益，雙方同意用三年時間進行市場培育，以便創(chuàng)造更好的經(jīng)濟效益和社會效益。雙方約定：一、自本合同簽訂之日起至2015年3月1日前，該期間內(nèi)委托宜昌華某商業(yè)管理有限公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，宜昌華某商業(yè)管理有限公司可以進行經(jīng)營籌劃、招租準(zhǔn)備等相關(guān)工作（具體以乙方與宜昌華某商業(yè)管理有限公司簽訂的委托經(jīng)濟管理合同為準(zhǔn)）。在該期間內(nèi)乙方不得解除、撤銷或變更與宜昌華某商業(yè)管理有限公司的委托經(jīng)營合同，否則乙方應(yīng)賠償甲方總房款的100%違約金，并且乙方放棄調(diào)整違約金的權(quán)力。二、乙方同意甲方可以直接向宜昌華某商業(yè)管理有限公司辦理合同約定的房屋交付手續(xù)等。2011年4月19日，周麗某與華某商管公司簽訂了《商鋪委托經(jīng)營管理合同》，約定周麗某將該商鋪委托華某商管公司進行管理，委托期限從2012年3月1日至2015年2月28日。同日，周麗某致華某投資公司（出賣人）的聲明書：“本人同意將該商鋪委托宜昌華某商業(yè)管理有限公司統(tǒng)一經(jīng)營管理叁年，并要求出賣竣工交付上述商鋪時不設(shè)墻面分割。故出賣人交付該商鋪時不需設(shè)墻面分割，該項內(nèi)容不作為出賣人交房瑕疵的理由。在該商鋪委托經(jīng)營期滿后，再由出賣人將該商鋪做墻面分割交還本人”，周麗某在該《聲明書》上簽字認(rèn)可。后華某投資公司按照總房款的28%作為華某商管公司對周麗某三年經(jīng)營管理的收入，從購房款中直接扣除，周麗某實際支付購房款289520元（425198元-135678元）。2012年3月2日，周麗某向華某商管公司出具《收樓確認(rèn)書》，對其購買的房屋表示確認(rèn)驗收。2015年3月1日，三年委托經(jīng)營管理期滿后，華某商管公司未及時通知周麗某辦理商鋪交接，周麗某等業(yè)主向華某商管公司要求交付商鋪。同年5月11日，周麗某在接到華某商管公司接收商鋪的通知后，現(xiàn)場交接時，認(rèn)為商鋪沒有隔墻而拒絕接收。其后雙方就是否繼續(xù)委托經(jīng)營、以及如何交鋪問題未能協(xié)商一致，故周麗某訴至法院。截止目前，周麗某等人的商鋪仍處于閑置狀態(tài)。本案訴爭所涉商鋪位于華某投資公司開發(fā)的華某商業(yè)中心項目1號樓，名為“華某商業(yè)中心數(shù)碼港”，該樓商鋪面積共計355442.78平方米，其中，4176.62平方米出售給周麗某等166名業(yè)主，剩余部分由華某投資公司自持。2015年5月18日，華某商業(yè)中心1號樓數(shù)碼港部分業(yè)主向宜昌市西陵區(qū)人民政府反映，其在華某投資公司購買的商鋪沒有隔墻、沒有門窗、沒有建筑物區(qū)分所有權(quán)的任何特征，與雙方簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》約定的交付條件相悖，為此要求政府協(xié)調(diào)華某投資公司和華某商管公司按合同向業(yè)主交付合格的獨立商鋪并支付損失。2015年7月1日，宜昌市房產(chǎn)管理局針對以上業(yè)主反映的情況回復(fù)處理意見為：“……華某商業(yè)中心1號樓業(yè)主的房屋登記符合項下法律規(guī)定，為了利于整體招商，開發(fā)企業(yè)取得業(yè)主授權(quán)，對商場整體規(guī)劃、重新布局，取消了實體隔墻，但是《商鋪委托經(jīng)營管理合同》現(xiàn)已到期，開發(fā)企業(yè)理應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計圖紙對商鋪進行實體隔墻并交付給業(yè)主，若開發(fā)企業(yè)不予配合，建議通過法律途徑維權(quán)，我局將繼續(xù)關(guān)注并積極做好相關(guān)協(xié)調(diào)工作。”華某商業(yè)中心1號樓的內(nèi)部商鋪仍未進行實體隔墻，維持原樣。本案審理過程中，周麗某申請撤回對華某商管公司的起訴，一審法院口頭予以準(zhǔn)許。一審法院認(rèn)為，本案爭議的焦點是：一、本案華某投資公司與周麗某訂立的《商品房買賣合同》中關(guān)于周麗某所購買的商鋪是否能按照合同所約定的標(biāo)準(zhǔn)分割后交付，并由周麗某獨立行使物權(quán)的問題；二、本案華某投資公司在訂立和履行合同過程中是否有過錯或者違約行為。若有，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé)任及承擔(dān)責(zé)任的方式、金額及期限問題。一、關(guān)于本案華某投資公司與周麗某雙方訂立的《商品房買賣合同》中關(guān)于周麗某所購買的商鋪是否能按照合同所約定的標(biāo)準(zhǔn)分割后交付，并由周麗某獨立行使物權(quán)的問題。一審法院認(rèn)為，本案周麗某與華某投資公司簽訂的《商品房買賣合同》及周麗某與華某商管公司簽訂的《商鋪委托經(jīng)營管理合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，周麗某向華某投資公司所購買的房屋屬于產(chǎn)權(quán)式商鋪。產(chǎn)權(quán)式商鋪是商業(yè)性房產(chǎn)開發(fā)商為了籌集或迅速回籠建設(shè)資金而將整體的商業(yè)建筑物分割為若干獨立的部分分別銷售，各獨立銷售的面積之間不設(shè)物理間隔，業(yè)主購買后享有產(chǎn)權(quán)但不直接經(jīng)營，而是由開發(fā)商或?qū)ｉT的經(jīng)營公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)主獲取定期、定額回報的房地產(chǎn)銷售模式。其實質(zhì)是商鋪的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)的三權(quán)分離。具體到本案中，周麗某從華某投資公司購買的本案訴爭的產(chǎn)權(quán)式商鋪與普通商鋪相比，具有一定的特殊性，雖然周麗某的產(chǎn)權(quán)證上載明了其商鋪的具體位置、面積，明確了權(quán)屬范圍，但客觀上周麗某等166名業(yè)主所購買的商鋪存在于一個整體空間，無法隔斷作為明確的界限。只有在統(tǒng)一規(guī)劃、整體使用時才能體現(xiàn)其價值。如果單個業(yè)主獨立使用其所屬物權(quán)部分的商鋪，必然降低整個區(qū)域內(nèi)商鋪的使用價值，對其他業(yè)主的利益造成損害。因此，雖然周麗某等166名業(yè)主對各自購買的商鋪享有所有權(quán)，但無法完全的行使所有權(quán)能，只能按照各自投入的資金享有收益權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。本案周麗某等166名業(yè)主向華某投資公司所購買的166個商鋪，分布于華某商業(yè)中心1號樓一樓和二樓的各個部分，經(jīng)一審法院對該建筑規(guī)劃圖紙研判和現(xiàn)場踏勘，認(rèn)為該166個商鋪不具有構(gòu)造上獨立性和利用上獨立性，各業(yè)主無法排他使用。雖然周麗某等業(yè)主的商鋪已登記取得產(chǎn)權(quán)，但因不符合建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成要件，周麗某等業(yè)主無法享有建筑物區(qū)分所有權(quán)。正因為本案所涉的166個產(chǎn)權(quán)式商鋪不具備構(gòu)造上獨立性、利用上獨立性的構(gòu)成要件，所以，周麗某等166名業(yè)主所購買的166個商鋪均無法分割，亦無法單獨交付?？v觀華某投資公司與周麗某等業(yè)主的合同訂立和履行整個過程，雙方約定采取的是售后包租經(jīng)營模式，該模式可分為三個階段：一、華某投資公司向周麗某等業(yè)主出售商鋪；二、周麗某等業(yè)主委托華某商管公司包租經(jīng)營；三、華某商管公司承租期滿后返還商鋪。售后包租不同于一般的商品房買賣合同，業(yè)主不實際占有使用商鋪，而是直接由開發(fā)商或指定的經(jīng)營公司進行包租經(jīng)營，開發(fā)商與業(yè)主之間并不存在實質(zhì)意義上的交房過程。包租期滿后，因產(chǎn)權(quán)式商鋪屬于無實體墻分割的大開間房屋，只能是統(tǒng)一經(jīng)營，不能夠單獨經(jīng)營。所以華某投資公司不可能對某一買受人進行單獨實體交付，即使向全體業(yè)主同時交付，也只能是經(jīng)營權(quán)的交付。故應(yīng)認(rèn)為，周麗某等166名業(yè)主對其向華某投資公司購買的4176.62平方米商業(yè)物業(yè)形成了事實上的按份共有關(guān)系。雖然周麗某等人所購已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記，在規(guī)劃圖中也有具體的方位和面積，但也僅屬于商鋪的面積分割概念，并不具有獨立產(chǎn)權(quán)商鋪特征，故周麗某所購買的商鋪本身不可獨立使用，其物權(quán)的行使必然受到其他業(yè)主權(quán)利的限制，若分隔使用必然會影響到其他商鋪所有人的利益，在實踐中也無法進行分隔。雖然雙方在《商品房買賣合同》中約定分割后交付，但因周麗某購買的商鋪不具有獨立產(chǎn)權(quán)的限制條件而無法實現(xiàn)，所以對于周麗某要求對商鋪進行分隔后單獨交付的訴訟請求，應(yīng)不予支持。二、關(guān)于本案華某投資公司在訂立和履行合同過程中是否有過錯或者違約行為，若有，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé)任及承擔(dān)責(zé)任的方式、金額及期限問題?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。本案中，華某投資公司違反《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，采取變相返本銷售的方式，向周麗某等166名業(yè)主銷售華某商業(yè)中心1號樓商鋪，存在締約過失。華某投資公司為了避免承擔(dān)責(zé)任，成立華某商業(yè)經(jīng)營公司與周麗某等業(yè)主簽訂包租協(xié)議，一方面規(guī)避了不允許開發(fā)商包租銷售的規(guī)定，另一方面試圖規(guī)避其承擔(dān)包租責(zé)任，導(dǎo)致周麗某等業(yè)主只能對本案華某投資公司主張按合同約定交房及承擔(dān)延期交房損失。周麗某等業(yè)主在華某投資公司的高額回報的吸引下，簽定了《商品房買賣合同》并支付了款項，而忽視了對商鋪的實地考察，對高額回報是否符合市場經(jīng)濟規(guī)律的預(yù)判，對其中可能存在的法律風(fēng)險的分析。更有甚者是或知曉其中可能存在一定風(fēng)險，但仍然為之，缺乏足夠的風(fēng)險防范意識，自身亦有疏忽大意的過失。2015年2月28日周麗某與華某商管公司約定的租賃期滿，華某商管公司雖然于同年5月11日通知周麗某等業(yè)主接收商鋪，但其通知交付的商鋪與華某投資公司與周麗某的合同約定不符，合同目的無法實現(xiàn)，故華某投資公司關(guān)于其已經(jīng)將商鋪按照合同約定交付的抗辯亦不能成立。同時，雙方在《商品房買賣合同》中約定，出賣人（華某投資公司）如果逾期超過60日交房的，周麗某（買受人）要求繼續(xù)履行合同的，出賣人應(yīng)按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金。但本案所涉商鋪包租期滿后，華某投資公司無法將商鋪單獨交付周麗某，其行為并非違約，周麗某依合同約定，向華某投資公司主張延期交房的違約責(zé)任與本案查明和認(rèn)定的事實不符，應(yīng)不予采納。周麗某等166名業(yè)主所購買的166個商鋪均無法分割，亦無法單獨交付的主要責(zé)任在于華某投資公司一方，華某投資公司應(yīng)按照《合同法》第四十二條的規(guī)定，向周麗某承擔(dān)締約過失賠償責(zé)任。根據(jù)《物權(quán)法》第九十七條的規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。因此，本案所涉周麗某等166人的產(chǎn)權(quán)式商鋪的處分，在沒有特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)經(jīng)份額占三分之二以上的共有人及面積占三分之二以上的共有人表決同意。故本案周麗某等166名業(yè)主，應(yīng)按照《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，迅速組建成立華某商業(yè)中心1號樓業(yè)主委員會，通過業(yè)主委員會來表達全體業(yè)主的集體意志和訴求。即經(jīng)持有華某商業(yè)中心1號樓商鋪三分之二面積和人數(shù)（含三分之二）以上有表決權(quán)的業(yè)主同意，可形成涉及166名全體商鋪業(yè)主共同利益的決議，其中包括選擇物業(yè)管理公司或商鋪的整體經(jīng)營范圍及經(jīng)營公約等。對持有三分之二面積（含三分之二）以上有表決權(quán)的華某商業(yè)中心1號樓業(yè)主通過的決議，本案周麗某其他全體業(yè)主均應(yīng)當(dāng)遵守執(zhí)行。對于華某投資公司而言，在向華某商業(yè)中心1號樓未向全體業(yè)主或者業(yè)主委員會正式、有效交付商鋪經(jīng)營權(quán)之前，應(yīng)持續(xù)向周麗某等166名業(yè)主承擔(dān)締約過失責(zé)任。另一方面，華某投資公司要積極實現(xiàn)華某商業(yè)中心1號樓商鋪對外出租，既減小自身損失，又能夠?qū)崿F(xiàn)華某商業(yè)中心1號樓的市場價值，避免資產(chǎn)閑置，造成社會資源浪費。華某投資公司在與周麗某等人簽訂《宜昌市商品房買賣合同》時，未明確告知華某商業(yè)中心1號樓商鋪系不具備獨立的產(chǎn)權(quán)要件，存在締約過錯，不能按合同約定條件交付，應(yīng)承擔(dān)因締約過失而產(chǎn)生的賠償責(zé)任。因雙方未約定締約過失責(zé)任的承擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)依法酌定華某投資公司的賠償責(zé)任應(yīng)以中國人民銀行同期一年期基準(zhǔn)貸款利率計算，直至包含本案周麗某在內(nèi)的所有商鋪業(yè)主成立業(yè)主委員會整體接收管理或者華某投資公司整體交付全體業(yè)主（業(yè)主委員會）之日止。綜上，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十二條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十五條、第七十六條、第八十一條、第八十三條、第九十七條之規(guī)定，判決：一、湖北省華某投資發(fā)展有限公司以周麗某購房總款425198元為基數(shù)，按中國人民銀行銀行同期一年期貸款基準(zhǔn)利率，從2015年3月1日起，向周麗某支付商鋪收益賠償，至周麗某等全體業(yè)主或華某商業(yè)中心1號樓業(yè)主委員會整體接收管理或者華某投資公司整體交付周麗某等全體業(yè)主或華某商業(yè)中心1號樓業(yè)主委員會之日止。二、駁回周麗某的其他訴訟請求。一審案件受理費6045.50元，由周麗某和湖北省華某投資發(fā)展有限公司各負(fù)擔(dān)3022.75元。湖北省華某投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)的費用應(yīng)在履行上述判決內(nèi)容時給付周麗某。二審中，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。二審經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實屬實，本院予以確認(rèn)。
上訴人周麗某與上訴人湖北省華某投資發(fā)展有限公司（以下簡稱華某投資公司）合同糾紛一案，因均不服湖北省宜昌市西陵區(qū)人民法院（2016）鄂0502民初1402號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年6月14日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人周麗某的委托訴訟代理人朱華平、上訴人華某投資公司的委托訴訟代理人杜橙到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，一、關(guān)于案涉商鋪的產(chǎn)權(quán)定性問題。首先，根據(jù)案涉商鋪的規(guī)劃設(shè)計圖紙和竣工驗收圖紙、華某投資公司與周麗某簽訂的《商品房買賣合同》，均明確了周麗某等人購買的是擁有獨立產(chǎn)權(quán)的商鋪；其次，周麗某等業(yè)主現(xiàn)已取得案涉商鋪的不動產(chǎn)權(quán)屬證書，且該產(chǎn)權(quán)證書上載明了商鋪的具體位置、面積，此系行政機關(guān)對案涉商鋪的性質(zhì)及權(quán)屬的行政確認(rèn)行為，本案民事案件不宜作出與有效的行政確認(rèn)行為不一致的認(rèn)定。二、關(guān)于雙方簽訂的案涉《商品房買賣合同》的效力問題?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！北景钢?，首先，周麗某與華某投資公司均認(rèn)可案涉《商品房買賣合同》系雙方自愿簽訂，并無欺詐、脅迫等影響合同效力的情形。其次，華某投資公司采取變相返本銷售的方式銷售商品房的行為，雖然違反了《商品房銷售管理辦法》第十一條關(guān)于“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”的規(guī)定，但《商品房銷售管理辦法》系中華人民共和國建設(shè)部于2001年6月1日發(fā)布施行的部門規(guī)章，并非法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此不能以此否定案涉《商品房買賣合同》的效力。由此，在案涉《商品房買賣合同》成立并生效的前提下，對于周麗某要求華某投資公司修建案涉商鋪隔墻并承擔(dān)違約損失的請求，本院分述如下：1、關(guān)于案涉商鋪是否應(yīng)修建隔墻的問題。首先，華某投資公司與周麗某在二審中均一致認(rèn)可案涉商鋪應(yīng)該并可以修建隔墻；其次，在雙方簽訂的《商品房買賣合同》、規(guī)劃設(shè)計圖紙中也有周麗某所購商鋪具有隔墻的明確規(guī)劃；再次，在雙方均認(rèn)可的《聲明書》中也再次明確了“在該商鋪委托經(jīng)營期滿后，再由出賣人將該商鋪做墻面分割并交還本人”。因此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條關(guān)于“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同”及第六十條第一款關(guān)于“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”之規(guī)定，華某投資公司應(yīng)按照雙方簽訂的商品房買賣合同中的約定在合理期限內(nèi)對案涉商鋪修建隔墻。2、關(guān)于華某投資公司是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任及如何承擔(dān)的問題。首先，周麗某及華某投資公司通過案涉《商品房買賣合同》及《聲明書》確認(rèn)“在該商鋪委托經(jīng)營期滿（2015年2月28日）后，再由出賣人將該商鋪做墻面分割并交還本人”，即2015年2月28日后，華某投資公司應(yīng)對案涉商鋪做墻面分割，并及時向周麗某等業(yè)主交付已完成墻面分割的商鋪。但由于華某投資公司至今未完成對案涉商鋪的墻面分割工程，因此導(dǎo)致周麗某等業(yè)主拒收案涉商鋪，此系華某投資公司未按合同約定履行義務(wù)而周麗某等業(yè)主行使先履行抗辯權(quán)的行為，應(yīng)由華某投資公司承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于華某投資公司抗辯所稱，“涉案商鋪業(yè)主對商鋪延期交付應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，且委托經(jīng)營期限屆滿后，涉案商鋪并未由華某投資公司占用、使用”等主張，由于華某投資公司并未提供相應(yīng)證據(jù)予以證明，本院對其此項抗辯理由不予采納。其次，周麗某上訴主張“華某投資公司應(yīng)依照合同約定支付延期交房的違約金，標(biāo)準(zhǔn)為按總房款的日萬分之三，從2015年3月1日起計算至將有實體隔墻的商鋪交付之日”。但由于在雙方約定的商鋪委托經(jīng)營期滿后，華某投資公司做商鋪墻面分割需要一定的時間，因此本院酌定給予華某投資公司做商鋪墻面分割的合理期限為三個月。故華某投資公司承擔(dān)違約責(zé)任的時間應(yīng)從2015年6月1日起計算。華某投資公司認(rèn)為其不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的理由不能成立，本院不予支持。但由于本案中雙方約定的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)過高，本院依法予以調(diào)整，具體調(diào)整為：以總房款為基數(shù)，從2015年6月1日起至案涉商鋪交付之日止，按中國人民銀行同期一年期貸款基準(zhǔn)利率計算遲延交付商鋪的違約金，以彌補業(yè)主損失。綜上所述，周麗某的上訴請求部分成立，應(yīng)予支持；華某投資公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第五十二條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百七十條第一款第三項規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省宜昌市西陵區(qū)人民法院（2016）鄂0502民初1402號民事判決；二、湖北省華某投資發(fā)展有限公司于本判決生效之日起三個月內(nèi)按竣工驗收圖紙對華某商業(yè)中心1號樓二層0002083號商鋪修建隔墻后向周麗某交付；三、湖北省華某投資發(fā)展有限公司于本判決生效之日立即向周麗某支付延期交房違約金，計算標(biāo)準(zhǔn)為：以周麗某購房總價款425198元為基數(shù)，按中國人民銀行公布的商業(yè)銀行同期一年期貸款基準(zhǔn)利率，從2015年6月1日起至將修建隔墻的商鋪交付之日止；四、駁回周麗某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費6045.5元，二審案件受理費12090.5元，共計18136元；由周麗某負(fù)擔(dān)3627元，由湖北省華某投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)14509元，在履行上述給付義務(wù)時一并執(zhí)行。本判決為終審判決。

審判長　　唐兆勇
審判員　　趙春紅
審判員　　肖小月

書記員：張萍